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古城南路物業(yè)公司是什么?物業(yè)費怎么收?

153****9947 | 2014-03-29 18:06:04

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  • 154****8930

    物業(yè)費的收取，要看物業(yè)公司的等級，以及當?shù)厝司M水平，市場需求，在增加收費條目時，必須還有完備的說法，可以根據(jù)合同，查看
    論小區(qū)停車收益的歸屬
    摘要：《物權法》第七十四條規(guī)定了車位車庫的權利歸屬。車位的歸屬應當由當事人約定，約定不明確的，仍應由開發(fā)商繼續(xù)享有所有權。關于車位收益權的歸屬，我認為應當根據(jù)約定以及所有權的歸屬來判定。結合《物權法》第74條的規(guī)定，收益權的歸屬同樣必須尊重當事人的意思自治，有約定的，從其約定;沒有約定的，應當按照所有權進行判定。因此，僅在約定收益歸業(yè)主、車位已經(jīng)出售或附贈給業(yè)主的情形下，由業(yè)主享有收益。開發(fā)商保留車位所有權的，除非明確約定由業(yè)主享有收益，收益權都應歸開發(fā)商。對于車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應當由開發(fā)商繼續(xù)擁有所有權和收益權。開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理能夠避免業(yè)主間各自追求其利益**大化而帶來的管理混亂。立法要做的，就是根據(jù)實際情況合理平衡雙方利益，不能一味強調(diào)保護業(yè)主利益而忽視誠信開發(fā)商的正當權益。
    關鍵詞：車位歸屬；收益歸屬；所有權歸屬；利益平衡
    隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，居民尤其是城鎮(zhèn)居民生活水平的大幅提高，私人汽車的保有量亦呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。龐大的私人汽車保有量及其快速增長態(tài)勢在提升居民生活質(zhì)量的同時也產(chǎn)生了諸多消極影響，這些影響既包括對社會各方面的消極影響，也包括給私人汽車所有者自身帶來的消極影響，例如出行、停放、燃油添加等問題。這些消極影響不可避免地引發(fā)出矛盾和爭議，而其中的小區(qū)車位的歸屬及停車收益歸屬一直是廣受社會關注的熱點、焦點問題。2007年，《物權法》頒布實施。該法第74條對小區(qū)車位的歸屬問題作出了明確規(guī)定，其意即為小區(qū)車位問題提供定紛止爭的依據(jù)。但是，該法實施近幾年來，關于車位的權屬以及停車收益爭議仍然不絕于耳，車位紛爭也日漸增多。因此，有必要對小區(qū)車位的歸屬制度等進行持續(xù)的分析、研究。在此主要探討車位的歸屬和停車收益歸屬的問題。
    《物權法》第七十四條規(guī)定了車位車庫的權利歸屬是：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！本唧w地說，就是規(guī)劃用于停放汽車的車位，無論是地上還是地下車位，由開發(fā)建設單位與業(yè)主通過約定方式?jīng)Q定歸屬，約定依據(jù)可以是房屋買賣合同和臨時管理規(guī)約，地面停車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的，權屬歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路的或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。
    關于車位收益權的歸屬，我認為應當根據(jù)約定以及所有權的歸屬來判定。結合《物權法》第74條的規(guī)定，收益權的歸屬同樣必須尊重當事人的意思自治。《物權法》實施之前，由于缺乏相應法律規(guī)定，應區(qū)別不同情況對待。有約定的，按照約定；沒有約定的，應根據(jù)小區(qū)的產(chǎn)權性質(zhì)（房改房、廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房）和原有的建筑區(qū)劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應簡單認定歸業(yè)主共有。因此，僅在約定收益歸業(yè)主、車位已經(jīng)出售或附贈給業(yè)主的情形下，由業(yè)主享有收益。開發(fā)商保留車位所有權的，除非明確約定由業(yè)主享有收益，收益權都應歸開發(fā)商。對于車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應當由開發(fā)商繼續(xù)擁有所有權和收益權。
    現(xiàn)就《物權法》規(guī)定的車位所有權進行分析。財產(chǎn)所有權是法律賦予的權利，財產(chǎn)所有權的取得，主要有原始取得和繼受取得兩種。顯而易見，開發(fā)商建造完成小區(qū)車位后，此時只存在原始取得的問題，不產(chǎn)生繼受取得。由于小區(qū)車位是由開發(fā)商建造的，開發(fā)商當然地擁有小區(qū)車位的原始所有權。這點在《物權法》第74條第二款也可以得到印證：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”眾所周知，所有權指的是財產(chǎn)所有人對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權利。如果不享有所有權，開發(fā)商恐怕難有根據(jù)獲得通過出售、附贈或者出租等方式處分車位的權利?？梢钥闯觯⒎ㄕ呖紤]的邏輯前提是，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”屬于開發(fā)商所有，只有屬于開發(fā)商所有，才有可能通過“出售、附贈或出租方式”與業(yè)主約定車位、車庫的權利歸屬。因此，第74條雖然沒有明確規(guī)定開發(fā)商擁有小區(qū)車位的原始所有權，但該條隱含了對開發(fā)商原始所有權的承認，否則第74條的規(guī)定將成為無本之木而沒有法理和事實依據(jù)，開發(fā)商的行為也將構成無權處分。
    占用業(yè)主共用的道路或者其他場地的地面車位屬業(yè)主共有，并不意味著每個業(yè)主單獨所有。有許多小區(qū)不能保證每個業(yè)主都有地面車位，在這種情況下，停車業(yè)主所交停車費扣除管理成本、酬金和稅金之外，其剩余收益歸屬全體業(yè)主所有，也是對沒有停車位業(yè)主的一種利益平衡。如果業(yè)主在地面停車不交費，可能導致兩個不良后果：一是車位管理失去經(jīng)費來源；二是對其他無車業(yè)主造成利益侵占，因為無車業(yè)主沒有占用車位，而有車業(yè)主占用了這部分公共資源，理應在經(jīng)濟上支付補償.
    對《物權法》實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，簡單采取追討舊賬的方式是不妥當?shù)?，因為法律不能溯及既往；另外，現(xiàn)有絕大多數(shù)小區(qū)的地面停車收費都有物價部門的政策依據(jù)和停車合同的約定，輕易否定政策和合同的效力于法無據(jù)；同時，對一些經(jīng)濟適用住房和普通住宅小區(qū)，在《物權法》出臺前測算物業(yè)費總體收入并確定收費標準時，已把地面停車的收入計算在內(nèi)?！段餀喾ā穼嵤┖螅欣诿鞔_地面停車收益的歸屬，綜合《物權法》第74條和《條例》第55條的規(guī)定，我認為，業(yè)主主張地面停車收益有三個前提條件：一是2007年10月1日以后，二是地面停車位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營者收取的停車費在扣除經(jīng)營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。
    綜合上述，小區(qū)停車收益的歸屬權，當根據(jù)約定以及所有權的歸屬來判定。在約定收益歸業(yè)主、車位已經(jīng)出售或附贈給業(yè)主的情形下，由業(yè)主享有收益。開發(fā)商保留車位所有權的，除非明確約定由業(yè)主享有收益，收益權都應歸開發(fā)商。對于車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應當由開發(fā)商繼續(xù)擁有所有權和收益權。在車位歸屬利用主體中，立法當根據(jù)實際情況合理平衡開發(fā)商與業(yè)主、第三人雙方利益，并且任何一方的利益都不能忽視。在車位的歸屬利用問題上，應當首先尊重當事人的意思自治，約定不明的由開發(fā)商繼續(xù)享有原始所有權，同時對開發(fā)商的原始所有權進行適當限制。立法不應該一味地主張業(yè)主共有車位，而忽視誠信開發(fā)商的正當利益。
    參考文獻：1、《物權法》（中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，自2007年10月1日起施行）；
    2、《物業(yè)管理條例》（國務院令[2007]第504號修訂）。
    3、《民法學》（第二版）（龍翼飛主編，北京：中國人民大學出版社，2007）

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