物業(yè)保安入駐新樓盤前要做些什么前期工作 是商務(wù)大樓！

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• 131****2083

  開個水果：蔬菜店

  查看全文↓ 2014-04-11 10:25:19
• 153****0348

  查好水電煤 各個管道是否正常 還有就是基本結(jié)構(gòu)

  查看全文↓ 2014-04-11 10:17:52
• 155****4715

  1、了解監(jiān)控中心的安防、消防設(shè)備，消防必須經(jīng)消防支隊驗收通過。安防要做的所有紅外報警正常，攝像頭正常使用。監(jiān)控室在保安崗位中至關(guān)重要。
  2、了解大樓的消防通道和消防設(shè)施，包括消防水箱、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、手動報警設(shè)置和溫感煙感設(shè)置，能否正常使用。
  3、消防疏散樓梯是否暢通，安全出口、逃生標(biāo)志是否齊全，消防電梯有無緊急迫降功能。
  4、有無保安值班室？大樓能否接受物業(yè)公司關(guān)于安全統(tǒng)一管理？
  5、停車場相關(guān)問題，如停車管理規(guī)定、道閘計費系統(tǒng)、收費管理等。

  查看全文↓ 2014-04-10 22:28:56
• 147****4472

  物業(yè)保安部各崗位管理規(guī)定
  
  一、保安員崗位管理規(guī)定：
  1、 加強提高各方面素質(zhì)。
  2、 熟悉小區(qū)治安崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求，掌握小區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范。
  3、 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，做到令行禁止、遇事匯報。
  4、 遵守國家的法令、法規(guī)，做到依法辦事。
  5、 熟悉本崗位的職責(zé)和工作程序，圓滿完成工作任務(wù)。
  6、 堅守崗位保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。
  7、 積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的問題向值班室或管理科報告。
  8、 廉潔奉公，堅守原則，是非分明，敢于同違法犯罪行為做斗爭。
  9、 不得在住宅小區(qū)內(nèi)介紹或從事任何商業(yè)活動，不得接受業(yè)主贈與的財物。
  10、 注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時報告。
  11、 驅(qū)趕物業(yè)范圍內(nèi)踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等違章人員。
  12、 要按點、按時、按線路認(rèn)真仔細(xì)的巡邏，加強治安管理工作，訪客進(jìn)入小區(qū)應(yīng)出示證件，保安人員要做好來訪記錄。小區(qū)內(nèi)實行24小時警戒，保安員要著裝整齊統(tǒng)一，舉止大方，文明禮貌，并嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。
  
  二、保安崗位交接班管理規(guī)定：
  
  1、按時交接班，接班保安員應(yīng)提前到達(dá)崗位，如接班人員未到，當(dāng)班人員不得離開工作崗位。
  2、接班時要詳細(xì)了解上一班的值勤情況和當(dāng)班應(yīng)注意的事項。
  3、向下一班移交值班記錄本，交接人員應(yīng)在值班記錄本上簽字。
  4、接班人員應(yīng)將上一班交下的值班裝備查點清楚，并在值班記錄本上注明交接情況。
  
  三、巡邏員崗位管理規(guī)定：
  
  1、治安巡邏員必須加強責(zé)任心，堅守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，按責(zé)任區(qū)域分工，認(rèn)真負(fù)責(zé)地履行職責(zé)。
  2、治安巡邏員因責(zé)任心不強，玩忽職守，撤離工作崗位或不按規(guī)定巡邏而造成的被盜案件、破壞事故、火災(zāi)事故等各種隱患，按損失價值包賠一定的經(jīng)濟損失，情節(jié)嚴(yán)重者，解除勞動合同。
  3、治安巡邏員發(fā)現(xiàn)盜竊、破壞及各種事故隱患不抓獲，不上報，不排除而貽誤時機造成損失的，除包賠經(jīng)濟損失外，還要解除勞動合同。
  4、治安巡邏員如有內(nèi)外勾結(jié)監(jiān)守自盜者按其盜竊價值的雙倍罰款，解除勞動合同，交公安bu門處理。
  5、治安巡邏員在巡邏執(zhí)勤時發(fā)現(xiàn)犯罪分子并將其抓獲或排除大的事故隱患及時上報者，給公司或廣大業(yè)主避免造成較大損失的，公司給予一定的獎勵。
  
  物業(yè)保安責(zé)任解析
  
  今年來隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸發(fā)展，在居住物業(yè)管理區(qū)域住宅樓內(nèi)發(fā)生惡性事件，被害人或其家屬憤而向物業(yè)公司索賠的民事訴訟已發(fā)生多起，引起了全社會的極大關(guān)注。在這些民事訴訟案件中，由于相關(guān)法律的缺乏，案件事實情況的不同，審理法官對案件理解的差異，其審理結(jié)果也大相徑庭。究其本質(zhì)而言，對類似案件的審理過程，其實就是法官對物業(yè)保安責(zé)任分析、認(rèn)定的過程，因此，物業(yè)公司對保安義務(wù)的履行直接決定了將來物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)。
  一、保安責(zé)任的產(chǎn)生
  為明確雙方的權(quán)利義務(wù)，保護自己的合法權(quán)益，物業(yè)公司及業(yè)主之間通常會就物業(yè)管理的相關(guān)事項訂立物業(yè)管理合同，約定諸如住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新以及保潔服務(wù)、保安服務(wù)等條款。
  根據(jù)《居住物業(yè)保安管理辦法》以下簡稱《管理辦法》第十八條："業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同"和第十九條："物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項:(五)保安服務(wù)"的規(guī)定，我們不難看出物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是合同法律關(guān)系，而保安服務(wù)則是合同的一部分。
  實際上，在業(yè)主支付的物業(yè)管理費中一般均已包括了保安費用。因此，從合同法角度講，雙方間的合同關(guān)系業(yè)已成立并生效。由此，對于物業(yè)公司來講，采取必要的保安措施就是其不可推卸的義務(wù)，如果義務(wù)履行不完全，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。
  二、保安責(zé)任的范圍
  保安服務(wù)的范圍應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行認(rèn)定:
  首先是法律法規(guī)對物業(yè)公司保安服務(wù)方面的強制性規(guī)定，如《管理辦法》第十五條規(guī)定的物業(yè)保安人員應(yīng)當(dāng)履行的六項職責(zé)。
  其次，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的是合同關(guān)系，當(dāng)事人完全可以在合同中具體約定保安的內(nèi)容，確定保安服務(wù)的范圍，以排除法規(guī)的任意性規(guī)范。
  當(dāng)然需要明確指出的是，根據(jù)《管理辦法》第三條"居住物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動"的規(guī)定，物業(yè)公司的保安義務(wù)僅僅局限于防范性的安全保衛(wèi)，保安不能等同于治安或保鏢，物業(yè)公司不負(fù)有保障住宅小區(qū)內(nèi)每個居住人人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)，不能要求物業(yè)公司提供的保安服務(wù)達(dá)到完全杜絕治安事件的發(fā)生。
  三、物業(yè)公司未盡保安義務(wù)的后果
  鑒于物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的合同關(guān)系，一旦物業(yè)公司不履行或不完全履行自己的保安義務(wù)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，而且這種責(zé)任的承擔(dān)并不以給業(yè)主造成的實際損失為前提。
  通常，在物業(yè)公司雖然違約但未給業(yè)主造成實際損失的情況下，物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的形式和條件比較簡單。業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司違約程度的不同，要求其繼續(xù)履行、采取補救措施或減少收取物業(yè)管理費。然而一旦業(yè)主因受到實際損害，轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的，情況就會變得相對復(fù)雜。此時，衡量物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)就是以下四大要件:一、物業(yè)公司主觀上是否有過錯。二、物業(yè)公司是否有違約行為(違約是前提條件，無違約的話，物業(yè)公司即無責(zé)任)。三、有損害結(jié)果。四、違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。
  在這四大要件中，物業(yè)公司的違約行為及業(yè)主的損害結(jié)果是顯而易見的，責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵在于對物業(yè)公司主觀過錯及因果關(guān)系 的認(rèn)定。
  首先是過錯認(rèn)定?；谖飿I(yè)公司與業(yè)主間的合同關(guān)系，物業(yè)公司對業(yè)主負(fù)有善良管理人的注意義務(wù)，應(yīng)采取合理有效的行為履行該種義務(wù)。如果物業(yè)公司因故意或過失沒有采取相應(yīng)的保安措施，而導(dǎo)致犯罪分子有機可乘，給業(yè)主造成損失的，就可認(rèn)定物業(yè)公司存在過錯。其次是因果關(guān)系。有觀點認(rèn)為，既然物業(yè)公司與業(yè)主形成了合同法律關(guān)系，那么在業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害的過程中，因物業(yè)公司未按合同約定提供相應(yīng)的保安服務(wù)，為犯罪分子實施犯罪行為創(chuàng)造條件或者提供便利，物業(yè)公司對此就負(fù)有責(zé)任。然而問題是，就連公安bu門都不能防止犯罪或者侵權(quán)的發(fā)生，那么又怎么能指望僅是提供防范性安全保衛(wèi)服務(wù)的物業(yè)公司，能做到連國家權(quán)利機關(guān)都做不到的事情呢?更何況，物業(yè)公司的保安服務(wù)僅限于事先預(yù)防及事后協(xié)助。實際上，不論物業(yè)公司采取怎樣的保安措施，如果致害人真的要采取侵害行為，物業(yè)公司對此也是無能為力的。當(dāng)然，物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費的同時卻不履行義務(wù)，客觀上也確實為致害人的侵害行為提供了便利，增加了損害發(fā)生的可能性。因此，本律師認(rèn)為，判斷有無因果關(guān)系的關(guān)鍵在于所發(fā)生的損害賠償事件中，物業(yè)公司有無盡到善良注意義務(wù)。盡到善良注意義務(wù)的，就無因果關(guān)系；未盡善良注意義務(wù)的，就應(yīng)認(rèn)定存在因果關(guān)系。
  四、損害賠償責(zé)任的承擔(dān)
  一旦物業(yè)公司的，行為具備了損害賠償構(gòu)成的四要件，業(yè)主就有權(quán)要求損害賠償。至于物業(yè)公司在業(yè)主損害賠償中是全部由物業(yè)公司進(jìn)行賠償，還是由物業(yè)公司賠償部分損失，現(xiàn)有兩種觀點：
  第一種觀點認(rèn)為，由物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失較為合理。理由是，雖然物業(yè)公司存在違約行為，且應(yīng)進(jìn)行違約損害賠償，但主要責(zé)任者應(yīng)是犯罪分子，次要責(zé)任是物業(yè)公司，故責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司與犯罪分子共同承擔(dān)，如業(yè)主的全部損失均要物業(yè)管理公司賠償，屬擴大物業(yè)公司責(zé)任范圍，有失公正。對于賠償?shù)臄?shù)額，在目前法律尚無明文規(guī)定的情況下，應(yīng)分清責(zé)任的主次，酌情作出處理。本律師認(rèn)為，由于受害業(yè)主明顯處于弱者地位，在許多情況下，一旦受到損害，將對整個家庭造成致命打擊，如果致害人無力對其造成的損害結(jié)果進(jìn)行賠償?shù)脑挘敲磳κ芎I(yè)主的權(quán)益的保護只能說是水中花、鏡中月。
  第二種觀點認(rèn)為，物業(yè)公司的賠償責(zé)任與致害人的賠償責(zé)任之間是一種不真正連帶責(zé)任關(guān)系。理由是，為避免致害人無力向受害業(yè)主作出賠償，物業(yè)公司所承擔(dān)的賠償責(zé)任又顯著輕微的情況發(fā)生，出于公平原則的要求，在物業(yè)公司違反保安責(zé)任致使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到損害時，所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任理應(yīng)由物業(yè)公司與致害人承擔(dān)不真正連帶責(zé)任。當(dāng)然，在物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任后，物業(yè)公司有權(quán)向致害人追償。因為，雖然物業(yè)公司存在違約行為，但損害結(jié)果的發(fā)生是由犯罪分子直接造成的，故**終的賠償責(zé)任應(yīng)由真正的致害人承擔(dān)，物業(yè)公司享有追償權(quán)。本律師認(rèn)為，第二種觀點明顯擴大了物業(yè)公司的責(zé)任范圍，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對等，不利于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。從根本上講，也有可能會間接損害到業(yè)主的利益。
  綜上所述，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提條件均是其未盡善良注意義務(wù)。換句話說，只要物業(yè)公司盡到了善良注意義務(wù)，物業(yè)公司就不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。由此可見，決定物業(yè)公司命運的不是別人正是物業(yè)公司自己?；谖飿I(yè)公司的保安責(zé)任涉及多個法律問題，本文所論述的僅是一些比較淺層次的東西。為幫助讀者對以上所述有更深刻的認(rèn)識，本律師將在下期文章中結(jié)合實際發(fā)生的案例，進(jìn)行具體分析。

  查看全文↓ 2014-04-10 13:39:52
• 155****0500

  樓盤的清點,核實現(xiàn)住房東

  查看全文↓ 2014-04-10 12:41:02
• 148****4911

  就是開始賣房期房開盤是指房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《商品房預(yù)售許可 證》后對外公開發(fā)售房屋。
  去看房應(yīng)首先看其有無“五證”。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：故意隱瞞沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的事實或提供虛假的《商品房預(yù)售許可證》的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返回已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任

  查看全文↓ 2014-04-10 12:30:08
• 155****3708

  先和開發(fā)商簽合同，若有業(yè)主委員會則要和業(yè)主簽合同。管理好房子，樹立品牌

  查看全文↓ 2014-04-09 13:02:46

相關(guān)問題

• 問 征地拆遷前期工作包括什么
  答

  1.方案設(shè)計審查2.初步設(shè)計審查3.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4.申領(lǐng)《國有土地使用權(quán)證》5.施工圖設(shè)計審查6.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》7.申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》

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• 問 裝修前要做些什么準(zhǔn)備呢？
  答

  一、首先，你得確定房子的交樓日期，裝修準(zhǔn)備階段，一般以提前一個月為佳，太長和太短都是沒有什么益處的。太長，只會讓自己受罪更長，太短，時間太過于倉促也不好。 二、 接下來，你需要計劃的是資金方面的內(nèi)容。裝修一套房子，需要多少錢，這往往是業(yè)主們所問得**多的。其實這個問題因為各地物價的不同，裝修項目的不同，又往往很難一概而論。一般來說，中檔的裝修大約會占房價的十分之一到五分之一。例如一棟房子為100平方米，房價是50萬元(舊房子應(yīng)以相等的新房子的市價計算)，那么裝修款在5萬元到10萬都是可能的。 三、 處理好裝修中的夫妻角色。裝修，有時候會成為夫妻中爭吵的一個原因，所以不能不著重提醒。

• 問 請問如何準(zhǔn)備網(wǎng)簽前期工作？
  答

  對于大多數(shù)人來說買房是整個家庭的大事，所以買房前要做足準(zhǔn)備工作，以避免日后會遇到的很多麻煩。那么，買房前購房者要做哪些準(zhǔn)備:購房者在購房前一定要先了解清楚自己是否有購房資格，因為有了購房資格后才能談及其他購房準(zhǔn)備事項。購房者應(yīng)該在購房前先了解當(dāng)?shù)氐馁I房政策，確定自己是否具備買房資格。2018年全國仍有很多城市實行限購限貸政策，在這些城市買房需要滿足一定的條件，比如：戶口、社保、個稅等等。

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• 問 什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理都需要做什么呢？
  答

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會的召集程序；（二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。2．管理委員會章程物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下：（一）管委會的宗旨；（二）管委會的組織機構(gòu)；（三）管委會成員的選舉方式及任期；（四）管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；（六）管委會成員懲罰獎勵條款；（七）管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會向業(yè)主大會報告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：（一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費的種類、標(biāo)準(zhǔn)；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎懲條款；（九）管理費收支；（十）利潤及風(fēng)險等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：（一）所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類；（四）各種收費的標(biāo)準(zhǔn)、繳費的時間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點，制定出切實可行的公正的物業(yè)管理公約。

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• 問 入駐商城考試答案
  答

  兄弟，當(dāng)你看到這條回復(fù)，恭喜你中獎了。我們公司才不久進(jìn)行了商城的申請，也遇到考試了。干，那個考試要求滿分通過，把我們幾個都給搞暈乎了。后來，百度到一個超級強勢的人物，花了點小錢，讓他給我們通過了。今天免費推薦給你算了，他的旺旺名稱是“magical1008”。地球人都知道，服務(wù)態(tài)度很好的。找他，準(zhǔn)沒錯。

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