這種二手房可以買(mǎi)嗎？如何辦理手續(xù)？

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• 141****9263

  選購(gòu)二手房應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：
  
  一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽(yáng)臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問(wèn)題。
  
  二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。
  
  三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。
  
  四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情 況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
  
  五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
  
  六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
  
  七、了解往后居住的費(fèi)用。水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo) 準(zhǔn)；車(chē)位的費(fèi)用。
  
  八、 舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過(guò)不好的事情，如是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
  
  九、 鄰居的組合。好鄰居會(huì)讓你生活愉快。在不同的時(shí)間去社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?；與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
  
  除此之外，還要了解：
  
  一、產(chǎn)權(quán)——原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般說(shuō)來(lái)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
  
  二、 買(mǎi)房——及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；**可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢，及時(shí)了解**新的信息。
  
  三、房屋值不值這個(gè)價(jià)——通過(guò)對(duì)高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保 值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的**低保值價(jià)。
  
  四、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所買(mǎi)的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
  
  五、應(yīng)不應(yīng)該請(qǐng)律師——二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī)；建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。
  
  六、應(yīng)不應(yīng)該找代理行——代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買(mǎi)到稱心的二手房？
  
  七、選擇什么樣的代理行——可靠代理行應(yīng)該提供兩證：有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)；資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。
  
  八、房款和產(chǎn)權(quán)的交接——不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶還是 先過(guò)戶再交錢(qián)是一個(gè)重要的問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單 位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)主的帳戶。
  
  九、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶——必須要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過(guò)戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定要產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。
  
  購(gòu)二手房應(yīng)注意的問(wèn)題很多，下面簡(jiǎn)單說(shuō)幾條：
  
  1、注意房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無(wú)其債權(quán)、債務(wù)糾紛。**要緊的是，一定要由賣(mài)方提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
  
  2、注意所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋。因?yàn)楣灿凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。在這種情況下，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章。
  
  3、注意所購(gòu)二手房的準(zhǔn)確面積。核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致，考慮地段、環(huán)境、價(jià)位與房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)等問(wèn)題，清楚辦理購(gòu)買(mǎi)二手房的規(guī)定程序。
  
  4、要謹(jǐn)慎簽合同，拿不準(zhǔn)時(shí)不要貿(mào)然落筆。因?yàn)槎址抠I(mǎi)賣(mài)同樣受《合同法》調(diào)整，一落筆就產(chǎn)生法律效力，要承擔(dān)法律責(zé)任。
  
  關(guān)于二手房過(guò)戶手續(xù)：
  
  簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)到市房產(chǎn)交易中心辦理私房轉(zhuǎn)移登記，辦事程序?yàn)椋?
  
  （一）需提交的資料
  ①房屋所有權(quán)證書(shū)；
  ②買(mǎi)賣(mài)合同；
  ③雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件；
  ④房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)（收件窗口領(lǐng)取）。
  注：1、若單位購(gòu)買(mǎi)私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書(shū)（收件窗口領(lǐng)?。?，受托人身份證原件及復(fù)印件；
  2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書(shū)；
  3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書(shū)或公證書(shū)，受托人需出具身份證；
  4、房屋若已出租，且承購(gòu)人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)證明；
  5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書(shū)；
  6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。
  
  （二）辦事程序流程示意圖： 收件窗口領(lǐng)表—收件窗口交件—契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)—發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證
  
  （三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
  1、交易手續(xù)費(fèi)：交易雙方各50％
  ①住宅：存量住房6元/平方米；
  ②非住宅：10元/平方米。
  2、登記費(fèi)：由購(gòu)房人交納
  ①住宅：80元/套；
  ②非住宅：
  (1)100（含100）平方米以下的80元/宗；
  (2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗；
  (3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗；
  (4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗；
  (5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗；
  (6)10000 平方米以上的800元/宗。
  3、房屋所有權(quán)證書(shū)工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。
  4、印花稅：5元/本（由購(gòu)房人交納）。
  5、契稅：由購(gòu)房人交納
  ①住宅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)按房產(chǎn)交易額的1.5％交納，單位購(gòu)買(mǎi)按房產(chǎn)交易額的3％交納；
  ②非住宅：按房產(chǎn)交易額的3％交納。
  
  （四）領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件
  1、已交稅費(fèi)的發(fā)票；
  2、個(gè)人購(gòu)房需持產(chǎn)權(quán)人身份證原件，單位購(gòu)房需持受委托人身份證原件；
  3、收件清單。
  
  注：領(lǐng)取房證時(shí)需產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，若產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)需提交委托或公證書(shū)。

  查看全文↓ 2014-04-15 09:37:17
• 135****2693

  現(xiàn)在到某村落戶難度很大，房子可以買(mǎi)，價(jià)格便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)蠻大，**好和村委會(huì)溝通一下

  查看全文↓ 2014-04-12 12:15:10

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• 問(wèn) 二手房沒(méi)通過(guò)中介怎樣辦理手續(xù)?我買(mǎi)的二手房，沒(méi)通過(guò)中介，辦理過(guò)戶手續(xù)可以嗎
  答

  想要購(gòu)買(mǎi)二手房，只需按照以下流程操作即可：1、買(mǎi)房查詢信息，實(shí)地看房：通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介消息源，與賣(mài)方建立信息溝通渠道。實(shí)地看房、考察地段、商談價(jià)格確定購(gòu)房意向，同時(shí)要求賣(mài)方提供相應(yīng)的合法證件，比如房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證、戶口簿等其他證件。2、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同：在商定價(jià)格、確定成交意向并在賣(mài)方提供房屋相應(yīng)合法證件后，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金，值得一提的是，交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。協(xié)商溝通后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。3、雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)：如果買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房，在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評(píng)估公司對(duì)雙方將要交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用審批后，會(huì)通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項(xiàng)權(quán)利證，他項(xiàng)權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。4、雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)：簽訂合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房產(chǎn)交易中心提出申請(qǐng)，接受審查。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。5、交納相關(guān)稅費(fèi)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 賣(mài)沒(méi)辦房本的二手房，買(mǎi)方可以貸款的嗎？如何辦理手續(xù)？
  答

  找個(gè)中間人當(dāng)面寫(xiě)出材料，時(shí)間，地點(diǎn)，人物，購(gòu)房?jī)r(jià)格錢(qián)要當(dāng)面點(diǎn)情，一式三份后到房產(chǎn)局辦理變更手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 這種情況買(mǎi)二手房可以過(guò)戶嗎？
  答

  二手房過(guò)戶的時(shí)候買(mǎi)方只要憑本人身份證原件辦理即可！如果貸款的話，一開(kāi)始交件的時(shí)候可以用復(fù)印件，但面簽貸款合同的時(shí)候必須是原件，否則不予面簽。現(xiàn)在銀行審核都非常嚴(yán)格。外地戶口，會(huì)比本地戶口提高**，或者貸款利率高！溫馨提示：既然你都打算把復(fù)印件上把這兩個(gè)字弄掉，為什么不在原件上想想辦法呢？我們這里就是看到路邊噴的小廣告：辦*13*********，突然大受啟發(fā)！

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)二手房，自己辦理手續(xù)需要去哪些部門(mén)辦理？
  答

  手續(xù)很復(fù)雜，**好找個(gè)專業(yè)的中介辦理

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房過(guò)戶如何辦理手續(xù)？買(mǎi)房過(guò)戶需要注意什么？
  答

  過(guò)戶前要仔細(xì)審查房屋權(quán)屬，避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

  全部5個(gè)回答>