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1、首先看開發(fā)商是否具備“五證” 五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的?！ ∧敲丛趺礃涌创拔遄C”?交給您一種方法，這五證**主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證?！ ?、使用規(guī)范的合同文本 一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了?！ ?、查驗有關證明文件 買期房要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》?！ ?、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。 5、買期房要約定條件和時限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。 6、簽約時要注意房屋質量問題 購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件?！ ?、簽約時明確物業(yè)管理事項 合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。 8、注意合同文本中補充協(xié)議的內容 購房者應謹防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。 9、注意約定違約責任 這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
全部5個回答>購房者在買房之前應該怎樣簽署商品房買賣合同
138****4858 | 2014-04-18 14:24:54
已有6個回答
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136****1049
你好，需要簽署北京市存量房買賣合同。
查看全文↓ 2014-04-21 09:55:33 -
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146****8455
該合同是生效的，只是不能對抗善意第三人。
查看全文↓ 2014-04-21 09:43:56 -
146****4270
簽署商品房買賣合同需要注意的事項很多，而且，在簽合同的時候，不僅僅要注意合同，還要注意簽合同時，開發(fā)商讓您簽署的其他文件，而那些文件中也很可能存在大量的規(guī)避開發(fā)商責任的陷阱。
查看全文↓ 2014-04-19 19:56:17
個人建議，為保險起見，看合同及文件的時候一定要一個字一個字地看，絕不能因為內容太多而一掃而過，甚至看都不看。下面是一些比較重要的點，供參考：
一、簽合同前，首先要注意雙方的主體，作為您個人，您要看下是否具備購房資格。在咱們國家一些大城市是限購的，比如北京。接著要看開發(fā)商，看開發(fā)商是否具備開發(fā)商資質及開發(fā)商的實力等。
二、注意合同中的項目名稱及所購房屋是否是您要購買的，現實中存在一些合同中的房屋與售樓人員宣傳的個人要購買的不一致。
三、房屋的面積和價款。
四、看合同中的五證，如果有條件可以到相關官網進行核實是否屬實。
五、注意合同中約定的交房時間及交付條件。
六、關于房屋瑕疵或其他風險的約定，開發(fā)商往往會規(guī)避掉。
七、雙方的違約責任。
八、單價、總價、付款方式、計價方式。
九、注意附件及補充條款或補充協(xié)議的規(guī)定。開發(fā)商往往會在補充條款或補充協(xié)議中將自己的責任給規(guī)避掉，并加大購房人的責任和義務。
如有其它不明事宜，請私信。 -
156****2989
按照合同違約條款說陪。
查看全文↓ 2014-04-18 20:47:20 -
147****5077
1自己的權利里和違約責任2,交房日期3,房屋質量4,贈送的東西等
查看全文↓ 2014-04-18 14:32:08
相關問題
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商品房預售合同的效力（1）商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。（2）商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。
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《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權益的主要法律依據，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：（1）在合同中，應注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權退房并追繳利息損失。（3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定務必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。（4）明確煤氣通氣的準確時間合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或寫明因入住率不夠而不能按時通氣時，開發(fā)商應采取什么應急辦法。（5）明確產權證發(fā)放到購房者手中的準確時間（6）認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結構、裝修及設備的材料、品牌和型號是否確定。（7）約定設計變更時如何承擔責任合同中應明確寫明房屋建造中如果出現設計變更，新的設計方案應在多長時間內通知購房者，如果購房者要退房應在多長時間內提出，以及賣方應該在多長時間內退款及付其利息。（8）仔細研讀補充條款的內容如果購房者認為《商品房買賣合同》內容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應該約定的內容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內容應該公正，雙方權利與義務必須對等。應當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內容，購房者應多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經濟損失或民事糾紛。
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一、慎簽認購協(xié)議開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認購協(xié)議書》的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發(fā)商就必須向購房者預留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預留的作法就會給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發(fā)商的一種促銷手段，以認購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。不少購房者在簽訂《房屋認購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據呢?定金和訂金有什么區(qū)別?《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應當向買受人返還所收費用。但這里所指的費用，是指具有預付款性質的"訂金"而非作為訂立合同擔保性質的"定金"。而且，具有預付款性質的"訂金"，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。依據《合同法》和《擔保法》有關規(guī)定，定金的數額不能超過合同標的總額的百分之二十;債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定："出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。"因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。二、填寫合同文本空白處的注意事項商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了**大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。第一、合同開始的雙方當事人項。關于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有"委托代理機構"或買受人有"委托代理人"，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效?quot;授權委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法，分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實施)的有關規(guī)定，購房者預購商品住宅的，應堅持按套內建筑面積計價及處理合同約定面積與產權登記面積誤差。第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在盡可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。第五、第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網等，如有可能也應作出明確約定。第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問題，根據9月1日開始實施的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，其使用權和收益權應歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經業(yè)主同意，出賣人無權使用。在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者**好還是請有經驗的專業(yè)律師為自己把關。三、合同附件不能忽視商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的**后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：第一、房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。如果上述內容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準，都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容，而不應該使用概念化的詞語。像 "高級""名牌""精裝修"這類詞語就不應該在附件中出現，而應明確，"高級"具體是什么標準、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達到什么裝修效果。第三、根據民事法律的"意思自治"原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。
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首先是房屋的物業(yè)費、水電煤費用等相關費用的繳納狀況?！ ≠彿空呖梢匀ノ飿I(yè)公司查詢物業(yè)管理費的支付期限，打電話給水電煤等相關部門的熱線電話查詢水電煤費用。需要注意的是，物業(yè)費、水電煤等費用有可能因為逾期而產生滯納金甚至罰款，交房前需要仔細核查確認?！ ?其次，購房者要盡量親自驗看房屋，不要委托他人?！ ≡蚴撬丝赡懿磺宄?*初看房時該房屋的狀態(tài)。在驗看房屋時，如果碰上贈送家具、家電的情形，應當按照房屋買賣合同或協(xié)議上的約定查看家具、家電。從實際糾紛案例來看，部分房東或***人把**初房屋內好的家具、家電，在交房時替換為差的家具、家電。如果購房者發(fā)現這個問題要及時和房東交涉，討論是恢復原狀還是從尾款里面扣除相關款項?！ ?*后，購房者在驗看房屋時，**好請建筑或裝修知識豐富的朋友一同驗看?！ 亩屑毑榭捶课莸馁|量以及裝修裝飾狀況，特別是衛(wèi)生間、廚房的防水工程、管道情況和屋頂、山墻的防水工程，大型家具、家電背后的墻是否有霉變現象等。如果房屋是水暖供暖，購房者**好放水查看水暖管道的使用情況
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