關(guān)于集資建房協(xié)議問題

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• 137****9125

  需要有公證。不然沒法律效果。!

  查看全文↓ 2014-04-21 11:32:33
• 137****2648

  概念
  所謂集資建房是某一個(gè)單位主持新建房屋，由具備相應(yīng)資格的職工按房屋建設(shè)成本分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用就叫集資建房。并房子的獲取要按職工的綜合資格來定。要注意的事即在建設(shè)過程中可有知情權(quán)，不能將職工的集資挪作它用。（個(gè)人集資建房與單位集資建房）
  特征與我國(guó)現(xiàn)狀
  真正法律意義上的個(gè)人集資建房，是指城鎮(zhèn)職工、居民為了改善居住條件，共同投資合作建造住宅，在政府指導(dǎo)和管理下成立城鎮(zhèn)住宅合作社，在國(guó)有劃撥土地上建造自用房屋的行為。這與目前社會(huì)上流行的個(gè)人集資建房是兩碼事，是完全不同的兩種行為。他們的唯一相似之處就是都需要個(gè)人出資。兩者之間的主要區(qū)別：
  
  1）土地：（法律）個(gè)人集資建房的建造土地是政府劃撥的；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房的建造土地是通過出讓競(jìng)得；
  
  2）實(shí)施主體：（法律）個(gè)人集資建房要在政府房管局的指導(dǎo)下成立非贏利性組織即城鎮(zhèn)住宅合作社來運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)建造過程；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房沒有這規(guī)定；
  
  3）優(yōu)惠政策：（法律）個(gè)人集資建房可以享受國(guó)家的稅費(fèi)減免的優(yōu)惠待遇；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房不能享受；
  
  4）資金來源：（法律）個(gè)人集資建房資金來源于：社員交納的資金，銀行低息貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房只能是個(gè)人出資，更無法享受銀行低息貸款。
  
  5）房屋產(chǎn)權(quán)：（法律）個(gè)人集資合作建造好的住宅產(chǎn)權(quán)根據(jù)不同出資形式，有合作社所有、社員個(gè)人所有、住宅合作社與社員個(gè)人共同所有等形式；而（社會(huì)）個(gè)人集資合作建造好的住宅歸自己所有。
  
  6）房屋流通：（法律）個(gè)人集資合作建造好的住宅不得向社會(huì)出租、出售。社員家庭不需要住宅時(shí)，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算房?jī)r(jià)，按原建房時(shí)個(gè)人出資份額向社員個(gè)人退款；而（社會(huì)）個(gè)人集資合作建造好的住宅和商品房一樣，可以自由流通。
  參與
  通過以上分析，我們可以很明確的得出結(jié)論：如果是（法律）個(gè)人集資建房，那么建造好的住宅的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期同等商品房?jī)r(jià)，換句話說，建造這樣的房屋只需要房屋的建造成本。如根據(jù)目前杭州普通商品房的平均建造成本，則不會(huì)超過每平方米1000元。而（社會(huì)）個(gè)人集資建房，省下的只是開發(fā)商的銷售成本、可得利潤(rùn)和契稅。
  類型
  從目前個(gè)人集資建房的組建模式來看，有以下幾種方式：
  
  第一種，成立公司（有限責(zé)任公司與股份有限公司）。由于集資合作建房需要的投入資金巨大（大中城市一般至少在1000萬元以上），這就需用更多的集資人參與。那么，如果是成立有限責(zé)任公司，要受到股東50人的限制（隱性股東由于不受法律保護(hù)，這里暫不討論）。如果是成立股份有限公司，那么又受到嚴(yán)格的控制與管理。
  
  第二種，成立個(gè)人合伙企業(yè)。但由于個(gè)人合伙需要承擔(dān)無限責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，集資合作建房的人又都處于城鎮(zhèn)中低階層的收入水平，因此，不可能來冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上無法實(shí)施。
  
  第三種，成立社團(tuán)法人。首先，我國(guó)政府對(duì)社團(tuán)組織設(shè)立非常嚴(yán)格（硬控制與軟控制），在沒有獲得政府或事業(yè)單位的支持下，全靠自然人發(fā)起設(shè)立一個(gè)社團(tuán)組織，困難可想而知；其次，能否成立以建造房屋為目的的社團(tuán)法人，在目前法律體制下，更是個(gè)大大的未知數(shù)；再次，就算審批通過，那么又如何取得立項(xiàng)審批、建筑規(guī)劃許可、施工許可等行政許可？在建造過程中，又如何避免出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性行為，比如說勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、采購(gòu)建筑材料、與建筑公司簽訂施工承包、雇傭人員等等，這些都是存在的大問題。如果成立社團(tuán)法人組織只是負(fù)責(zé)籌備集資建房的前期事務(wù)，再以社團(tuán)法人的名義與房地產(chǎn)合作開發(fā)，這實(shí)際上又成了經(jīng)營(yíng)性行為，是社團(tuán)法人所不容許的。
  
  第四種，與房地產(chǎn)公司合作。這種形式，首先就需依法成立一個(gè)法人組織，否則不可能有合作關(guān)系。因?yàn)樽尫康禺a(chǎn)公司與上百個(gè)集資人分別簽訂合作合同來運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這在實(shí)踐中顯然是行不通的。根據(jù)以上分析，我們基本上就排除了可以個(gè)人合伙、社團(tuán)法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個(gè)人集資建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)予以簡(jiǎn)要分析
  依據(jù)
  政策支持： 1991年12月31日，由國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設(shè)體制問題。住房投資和建設(shè)體制的改革，就是把現(xiàn)行由國(guó)家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國(guó)家、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房，特別是結(jié)合“解?！?、“解困”進(jìn)行的集資、合作建房。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合、支持，通過減免稅費(fèi)等扶持政策，努力降低建房造價(jià)?！?1994年7月18日，由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵(lì)集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造?！币陨蠌恼呱详U述了國(guó)家對(duì)個(gè)人集資建房的態(tài)度是鼓勵(lì)與支持的。
  
  法律支持： 依據(jù)是《中國(guó)人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》。這兩個(gè)法律是目前我國(guó)對(duì)城市建設(shè)管理的**重要的法律，是直接適用各種建筑物的統(tǒng)籌規(guī)劃、立項(xiàng)許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個(gè)人可以建房的規(guī)定。
  
  行政法規(guī)支持： 依據(jù)是國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》行政法規(guī)。該條例的第二條非常明確規(guī)定了“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)?！?也就是說，以上法律從理論上支持了個(gè)人建房的行為是合法有效的。
  
  具體實(shí)施方案支持：這就是1992年2月14日，由國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》。該《辦法》的宗旨：“為了鼓勵(lì)城鎮(zhèn)職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮(zhèn)居民住房困難，改善居住條件，加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住宅合作社的組織與管理，制定本辦法?！痹摗掇k法》共計(jì)30條，對(duì)城鎮(zhèn)居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運(yùn)行、減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策、及建造后的房屋歸屬問題等都作了詳細(xì)的規(guī)定。這些規(guī)定，是完全可以具體操作的。而且，其實(shí)，該《辦法》的出臺(tái)背景，是國(guó)家在結(jié)合北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實(shí)踐運(yùn)作情況的成功經(jīng)驗(yàn)之基礎(chǔ)上才制訂出來，并向全國(guó)范圍內(nèi)推廣應(yīng)用的。但是，遺憾的是，地方政府為了提高地方財(cái)政收入，改善公務(wù)管理經(jīng)濟(jì)，一直就沒有很好地來執(zhí)行這規(guī)章。
  法律性質(zhì)
  一般集資建房具有永久使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)（因?yàn)橥恋刭Y源等仍是單位的）。

  查看全文↓ 2014-04-21 09:07:49
• 158****4914

  需要有公證。不然沒法律效果。

  查看全文↓ 2014-04-20 20:28:37
• 135****3849

  這種小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在不能流通,只能自己居住使用,建好后沒有房產(chǎn)證的

  查看全文↓ 2014-04-20 09:35:40
• 135****3312

  你所說的牽頭人,在實(shí)際上是你們買房子的代表,他僅僅代理你們辦房產(chǎn)證,土地證.如果違反國(guó)家政策,辦不下來,他在法律上并不承擔(dān)什么后果.如果政府支持能辦到你們手上,固然好,辦不下來就得打官司,好在你們手上有這份協(xié)議,到法院是按合同處理,對(duì)你們也好處....希望你能順利拿到房產(chǎn)證,土地證,也就沒風(fēng)險(xiǎn)了

  查看全文↓ 2014-04-20 09:08:07
• 137****1103

  集資房是改變住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度,實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面的共同承擔(dān),通過籌集資金,進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資,政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬,按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個(gè)人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)。單位集資合作興建的職工住宅,用于解決本單位或本系統(tǒng)職工住房問題,一般不得作為商品房出售。在單位集資房買賣過程中,需要注意
  1、房主是否有房產(chǎn)證;
  2、需經(jīng)單位同意,集資房出售單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
  3、此套房產(chǎn)必須是全產(chǎn)權(quán),如果是部分產(chǎn)權(quán),需補(bǔ)交一定的價(jià)款變成全產(chǎn)權(quán)才可以出售,出售時(shí)需要繳納土地出讓金。以上信息僅供參考,感謝關(guān)注!

  查看全文↓ 2014-04-20 09:07:07
• 143****1132

  如果合同上有圖和面積，規(guī)定不超過和減少3%算合理的，超過部份你可以不付款。你**大可按117.42付房款

  查看全文↓ 2014-04-19 10:17:28
• 135****8203

  可以的啊，但是土地必須得通過出讓取得使用權(quán)，同時(shí)需要成立公司，請(qǐng)規(guī)劃局規(guī)劃等等繁瑣的事情比較多

  查看全文↓ 2014-04-18 22:03:54
• 153****4970

  本來集資建房就是福利性質(zhì)的，單位的規(guī)定本質(zhì)上沒有錯(cuò)誤，不需要住房的人可以不參加集資。
  社會(huì)上一家好幾套房子的人到處都有，還都是分配的，怎么看都沒看出公平。多虧你們單位領(lǐng)導(dǎo)英明，提前預(yù)防，致敬！

  查看全文↓ 2014-04-18 17:15:36

相關(guān)問題

• 問 集資建房的產(chǎn)權(quán)問題
  答

  這些歷史問題很難解決的，特別是涉及到企業(yè)破產(chǎn)的。**好還是由工會(huì)出面協(xié)調(diào)。

  全部10個(gè)回答>
• 問 關(guān)于私人建房問題
  答

  我來認(rèn)真回答一下吧。自己建房的風(fēng)險(xiǎn)很多，小的風(fēng)險(xiǎn)如建筑隊(duì)偷工減料什么的我都不說了，只談一下不要賠了夫人又折兵的問題。我國(guó)國(guó)有、集體土地都是國(guó)家擁有所有權(quán)，因此你只能獲得此塊土地的使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)法律，取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。這樣就有兩個(gè)問題：1，必須確認(rèn)對(duì)方的確擁有土地的使用權(quán)。另外說一句，證明土地使用權(quán)的證件應(yīng)該是《國(guó)有土地使用證》《集體土地使用證》或者是《宅基地使用證》，不太明白怎么會(huì)出來一個(gè)《國(guó)土資源使用證》。還有證件的真實(shí)性一定要到政府國(guó)土資源局等相關(guān)部門核實(shí)。還要確認(rèn)的是地塊土地上不附屬抵押、查封、出租等權(quán)利。2，必須確認(rèn)對(duì)方在合同中排他性的轉(zhuǎn)讓此土地的使用權(quán)給你。你說“土地使用會(huì)和X廠另外簽一個(gè)合同，在合同里規(guī)定具體劃分多少土地給我。”“劃分”這個(gè)詞很模糊，一定要簽訂嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓合同才能確保你的利益。標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓合同可以參考：。另外，必須要提供合同、土地使用證、地圖、法人資格證書等去相關(guān)部門登記。

  全部3個(gè)回答>
• 問 關(guān)于祖墳建房的問題
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第十條：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。本法所說的子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。本法所說的父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。本法所說的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹”的規(guī)定，女兒也有繼承權(quán)。但你爸有權(quán)將自己的合法財(cái)產(chǎn)指定給其他人繼承，包括他的外孫子。

  全部3個(gè)回答>
• 問 集資建房質(zhì)量問題誰負(fù)責(zé)？
  答

  如果是商品房性質(zhì)，就需要交契稅

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??購(gòu)買**集資建房有什么問題？
  答

  個(gè)人認(rèn)為，如果你的房子是從**購(gòu)買的集資房你，并且你的老公是老師，生病去世后，**要收回集資房應(yīng)該是不合理的。關(guān)于“集資房”的法律條文，我僅僅知道這一點(diǎn)，畢竟本人不是專門的律師，如果你希望得到專業(yè)人士的幫忙，建議你將問題的分類由“家庭**、**”改成“法律”，

  全部4個(gè)回答>