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房地產(chǎn)泡沫是由于假造需求的過分收縮招致價錢程度絕對于實際價錢的非顛簸性下跌，泡沫可分為平安區(qū)、戒備區(qū)、風險區(qū)、嚴峻風險區(qū)四個階段。平安區(qū)的泡沫通常有積極作用，而風險區(qū)與嚴峻風險區(qū)的泡沫則具有分明的負面作用，地產(chǎn)泡沫的決裂還發(fā)生金融危急或經(jīng)濟危急。泡沫的發(fā)生源于假造需求，或許說是謀利需求。這里應區(qū)分投資需求與謀利需求，謀利需求的特點是“買”是為了“賣”，目標是賺取差價；投資需求則是經(jīng)過租金來取得投資收益。不外，理想中只要預先才干完全區(qū)分投資與謀利，事前很難判別。 普通來講，市場需求的謀利身分越高，泡沫越大，風險區(qū)與嚴峻風險區(qū)的泡沫絕對難逃“決裂”的運氣，但“泡沫”并不是只要“決裂”一條途徑，平安區(qū)的“泡沫”可以維持，戒備區(qū)的“泡沫”可以持續(xù)收縮到風險區(qū)，也可膨脹到平安區(qū)。因而，迷信客觀地對待泡沫必需器量泡沫，判別泡沫所處的階段。器量泡沫次要是三個目標，即：房地產(chǎn)投資占GDP比重、房價支出比、租售比。房地產(chǎn)投資占GDP的比重目標用于判別能否存在對將來房價預期過高而呈現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱景象，并構(gòu)成將來的空置；房價支出比是指住房總價與住民家庭年支出的比值，用于判別住民住房消耗需求的可繼續(xù)性；租售比則是住房售價與月租賃價錢的比值，用于判別能否具有臨時投資代價。依據(jù)上海市的實證研討后果，房地產(chǎn)投資占GDP比重的公道范疇在10%至14%，房價支出比的公道區(qū)間是6至9倍，租售比的公道區(qū)間為150至230。 低價買低價賣，血本無歸。虛的，價錢高，交量低，物有不值。房地產(chǎn)投資泡沫：房地產(chǎn)投資泡沫普通紀律，房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消耗增長率相順應，力圖均衡供求干系。在開展中國度的經(jīng)濟降落階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消耗增長率，構(gòu)成供略大于求的市場場面，對促進房地財產(chǎn)的開展和安慰經(jīng)濟增長是有利的。只要當房地產(chǎn)投資過分收縮，商品房嚴峻暢銷，形成還貸困難，連帶惹起金融危急時，才構(gòu)成泡沫經(jīng)濟幻滅。1997年西北亞金融危急中的泰國便是一例。 房地產(chǎn)“泡沫”體現(xiàn)為地價、房價人為地、分歧理地繼續(xù)下跌，且其下跌速率遠遠超越了整個經(jīng)濟的增長速率。在房地產(chǎn)中，**容易呈現(xiàn)“泡沫”的，第一是地皮，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房普通難以呈現(xiàn)“泡沫”。房地產(chǎn)“泡沫”的構(gòu)成緣由次要有：①群體的非感性...
全部3個回答>房地產(chǎn)估價案例具體指什么
135****0197 | 2014-04-26 21:13:07
已有3個回答
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141****2235
你的問題問的不太清楚，案例是指房地產(chǎn)估價報告
查看全文↓ 2014-09-18 21:02:29 -
156****1420
《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點分析與詳解
查看全文↓ 2014-04-29 09:35:58
一、問答題（一）估價原則的運用1、**高**佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。例1：96年試題例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。答案：1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。900×4＝3600（萬元）2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中**佳使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的**佳使用原則，該房地產(chǎn)應該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。例1：98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。例4：2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關內(nèi)容。3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。（二）收益法1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題A第四題。（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定**高出讓年限時，沒有對結(jié)果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。（四）假設開發(fā)法1、貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。（五）基準地價修正法動態(tài)方式不存在投資利息。4、假設開發(fā)法（1）沒有確定**佳的開發(fā)利用方式 **佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為**佳的開發(fā)利用方式。（2）沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現(xiàn)期確定錯誤（5）當利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結(jié)合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。（2）抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。（2）拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。（3）合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權處理方式計算**終分配率。（4）糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。（5）征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規(guī)定。（6）出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。（五）其他類型的錯誤1、對估價對象的某一部分重復計價如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進行了估價，然后又對無收益的第六層辦公（自用部分）進行估價，這樣第六層的價值就有重復計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現(xiàn)在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。2、計算前提與計算結(jié)果不一致如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。3、遺漏了估價對象部分的價值如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。4、在建工程的評估，沒有說明有關各方是否按設計方案的要求按期完工。5、報告的有效期起算日期錯誤。報告的有效期是估價報告完成之日起計，而不是自估價時點起計。 -
151****7907
你的問題問的不太清楚，案例是指房地產(chǎn)估價報告
查看全文↓ 2014-04-26 21:33:58
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房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益房地合一的凈收益＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根據(jù)題目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地價值L=43.33萬元房地產(chǎn)價值為：43.3380=123.33萬元
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房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。臺灣稱其為＂不動產(chǎn)估價＂；香港稱其為＂物業(yè)估價＂，都是一個意思。房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。 估價時點，是指估價結(jié)果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。 估價原則，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標準或應注意的問題。房地產(chǎn)的估價原則主要有：合法原則、**高**佳使用原則、替代原則和估價時點原則。 合法原則：指房地產(chǎn)估價必須符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。 **高**佳使用原則：指房地產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮**高**佳效為估價前提。 替代原則：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應相近的一般原理進行估價。 估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，反映了房地產(chǎn)估價的結(jié)果具有很強的時間相關性和時效性。 客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正常或人為因素的影響），某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)估價是估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種＂公平市價＂，是為當事人提供的公平可信的價格參考依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。
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房產(chǎn)估價師掛靠的人不是很多，證書也比較少。一般而言，建設部頒發(fā)的證書價格都還比較高，房產(chǎn)估價師屬于建設部頒發(fā)，關于證書價格，市場沒有統(tǒng)一的價碼，價錢有高有低，不接地氣。正常情況下，房產(chǎn)估價師掛靠費用在1.5萬左右，要的比較急的單位，給出的價格會更高一些。另外，房產(chǎn)證書也好，其他什么注冊類證書也罷，都是只掛證不掛章，證章由持證人保管。掛證無風險，費用較低。掛章雖然費用較高，但是風險大。掛章就是企業(yè)拿人才的證書去參與競標，證書中標后就可以掛項目，此時人才就變成項目經(jīng)理，如果遇到工程出現(xiàn)問題，那么項目經(jīng)理需要負相應的法律責任2015房地產(chǎn)估價師掛靠一年多少錢2015房地產(chǎn)估價師掛靠一年多少錢。因此，在選擇掛靠之前需謹慎選擇。2014年注冊估價師掛靠價格行情：1.注冊房地產(chǎn)估價師掛靠價格：1.2萬-1.5萬一年2.注冊房地產(chǎn)估價師+注冊土地估價師 雙證掛靠價格，在1的基礎上加2-3千每年;3，注冊房地產(chǎn)估價師+注冊土地估價師+注冊資產(chǎn)評估師 3證掛靠 ，在1的基礎上加3-4千每年;估價師掛靠證書注冊要求人員能夠轉(zhuǎn)檔;掛靠費用都是按年付;協(xié)議一般簽3年.
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房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益房地合一的凈收益＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根據(jù)題目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地價值L=43.33萬元房地產(chǎn)價值為：43.3380=123.33萬元
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