業(yè)主是做什么的 業(yè)主公約有什么用處

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• 142****7963

  基本上所有的人都知道入住一個(gè)小區(qū)之后就自然而然的成為該物業(yè)的業(yè)主，那么，究竟什么叫業(yè)主，業(yè)主要履行什么權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主公約都約定了那些行為，想必大家也不是非常了解，下面，小編一一為大家解釋。 什么叫業(yè)主 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主之間可以訂立業(yè)主公約來維護(hù)小區(qū)的正常運(yùn)作。業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面行為的合同。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主共同決定制定的用以規(guī)范業(yè)主大會(huì)組織與行為的法律文件。 什么是業(yè)主公約 業(yè)主公約又稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過后生效。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:04

相關(guān)問題

• 問 業(yè)主公約有什么作用
  答

  業(yè)主公約在業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)出租時(shí)，請(qǐng)將此公約轉(zhuǎn)交新業(yè)主或租戶以便參閱根據(jù)《居住物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家相關(guān)法律規(guī)定，就所購住宅的使用、維修、管理等事項(xiàng)訂立本公約。制訂"業(yè)主公約"（以下簡稱公約）的目的為提高物業(yè)價(jià)值，美化環(huán)境、保持舒適及優(yōu)良的環(huán)境,而非令業(yè)主感到有所不便。業(yè)主必須明白一切違反公約的行動(dòng)，都需損耗時(shí)間與金錢，謀求補(bǔ)救。希望各業(yè)主認(rèn)真閱讀本公約。一、社區(qū)管理一般資料１．管理公司根據(jù)"公約"規(guī)定，（以下簡稱管理公司）已獲委任全權(quán)管理社區(qū)內(nèi)一切事務(wù)。"公約"內(nèi)條文由管理公司根據(jù)相關(guān)法規(guī)制訂，并經(jīng)房屋買賣雙方（或管理公司、開發(fā)商與業(yè)主）商議后而簽訂，條文內(nèi)容必須雙方遵守。各業(yè)主已同意遵守"公約"，并且其租客、使用權(quán)被許可人、雇員及代理人亦須遵守"公約"。２．社區(qū)管理處社區(qū)管理處位于：辦公時(shí)間如下：(1)管理處：星期一至星期五每日由上午八時(shí)至二時(shí)及由下午一時(shí)至五時(shí)，星期六、日及國家規(guī)定的勞動(dòng)假期休息。(2)保安中心：廿四小時(shí)服務(wù)，若有任何緊急投訴或咨詢，請(qǐng)與當(dāng)值主管聯(lián)絡(luò)，以便即時(shí)協(xié)助。３．管理公司職權(quán)管理公司依前期物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定有權(quán)向各業(yè)主收取管理費(fèi)用；制訂，修改及增刪管理規(guī)則；雇用員工；并就有關(guān)物業(yè)的管理，代表各業(yè)主與政府機(jī)關(guān)和公共服務(wù)公司進(jìn)行磋商。管理公司亦有權(quán)執(zhí)行公約，拆除任何未經(jīng)批準(zhǔn)之加建及改建工程等；對(duì)任何違例事件提出訴訟；向有關(guān)業(yè)主收取及追討由任何違反公約而引致之損失及一切有關(guān)費(fèi)用（包括訴訟費(fèi)等）。管理公司對(duì)社區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行盡善盡美之保養(yǎng)及維修，并盡力保持社區(qū)環(huán)境清潔美觀。為了使社區(qū)獲得妥善管理，全體業(yè)主特此授予管理公司應(yīng)有和必須的權(quán)力，包括（但不限于）：?向各業(yè)主收取根據(jù)本公約規(guī)定應(yīng)繳之一切費(fèi)用；?為社區(qū)樓宇及其管理公司人員購買適合之保險(xiǎn)；?為社區(qū)安排垃圾收集及清理；?維修、管理、清潔、更新及裝飾公共地方及設(shè)施；?防止公共地方及設(shè)施任何部分被障礙物阻塞；?為社區(qū)安排水、電、煤氣及其它必需的供應(yīng)；?根據(jù)需要在社區(qū)設(shè)置保安人員及保安系統(tǒng)；?設(shè)置及維持社區(qū)之公用天線；?消除及拆去在土地及社區(qū)及樓宇上任何違法或未經(jīng)批準(zhǔn)或違反本公約規(guī)定之設(shè)置物、招牌

• 問 業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別?
  答

  業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。

• 問 什么是物業(yè)業(yè)主公約？
  答

  召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、成立業(yè)主大會(huì)以及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的四個(gè)步驟一、成立籌備組1. 法規(guī)要求在街道辦、房地局指導(dǎo)下,由社區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組。2. 街道辦(居委會(huì))、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立籌備辦公室、公告欄、投票箱。以通告(信件)的形式告知全體業(yè)主自薦進(jìn)入籌備組(投票以及公告時(shí)間為*天)。3. *月*日*時(shí)在街道辦(居委會(huì))、業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督下,打開籌備組自薦報(bào)名箱,并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)驗(yàn)票。4. 籌備組成員單位在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定業(yè)主代表。確定后,在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組人員名單。5. 籌備組自名單公告之日起成立,同時(shí)公告所有業(yè)主。二、籌備組確認(rèn)并完成以下主要工作預(yù)計(jì)*月*日起籌備組成立,30日內(nèi)組織完成召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)(區(qū)房管局進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督)?；I備組起草《業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立方案以及形式》。1. 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)(5-9人)2. 業(yè)主委員會(huì)委員資格認(rèn)定3. 業(yè)主委員會(huì)候選人以及委員的產(chǎn)生辦法a 設(shè)立投票箱業(yè)主自由報(bào)名b 籌備組開箱驗(yàn)票c 確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)委員被選名單4. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票權(quán)數(shù)的確認(rèn)5. 文件公告的方式、送達(dá)的方式、選票統(tǒng)計(jì)方式6. 組織召開業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議7. 向小區(qū)辦報(bào)送備案文件三、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要完成以下工作1. 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),并通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。2. 投票權(quán)按物業(yè)建筑面積計(jì)算,以一平米一票為計(jì)算基數(shù),不足一平米部分不計(jì)算在內(nèi)。3. 業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可書面委托代理人參加。但一個(gè)代理人不得同時(shí)接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。4. 確定業(yè)委會(huì)委員(5-9人的單數(shù)),選舉產(chǎn)生主任1人,副主任1人,任期2-3年。5. 確認(rèn)是否聘請(qǐng)新物業(yè)公司,如果重新聘請(qǐng)應(yīng)通過招標(biāo)方式。四、業(yè)主委員會(huì)備案(預(yù)計(jì)5月份)1. 自業(yè)主委員會(huì)組建之日起,30日內(nèi)到街道審核后報(bào)區(qū)房管局備案。備案時(shí)提交以下文件:《業(yè)主委員會(huì)備案單》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《業(yè)主公約》《業(yè)主大會(huì)決議(附業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊(cè))》《法律法規(guī)的其他材料(如:物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)證明)》2. 業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)房管局備案證明申請(qǐng)刻制印章。

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• 問 業(yè)主臨時(shí)管理公約內(nèi)容是什么 業(yè)主臨時(shí)管理公約有什么用
  答

  為了加強(qiáng)住宅區(qū)管理，保持物業(yè)的完好、美觀，維護(hù)業(yè)主（或使用人）的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、清潔、優(yōu)雅的生活環(huán)境，業(yè)主在入住前必須簽訂一個(gè)業(yè)主臨時(shí)管理公約，對(duì)于簽訂的公約許多業(yè)主不是很明白，下面就為廣大業(yè)主介紹業(yè)主臨時(shí)公約相關(guān)內(nèi)容及示范文本。 業(yè)主臨時(shí)管理公約 業(yè)主臨時(shí)管理公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 《業(yè)主公約》和《業(yè)主臨時(shí)管理公約》有一同三不同。 一、簽訂時(shí)間不同，《臨時(shí)公約》是買房人在簽購房合同時(shí)簽的文件，在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，還約定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，也就是說在房屋買賣時(shí)就通過簽訂公約和買賣合同，明確了入住后物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)；《業(yè)主公約》則是在召開業(yè)主大會(huì)后簽訂； 二、制定方不同，《業(yè)主公約》是業(yè)主大會(huì)制定的，《臨時(shí)公約》是開發(fā)商制定的。 三、適用階段不同，《業(yè)主公約》適用于業(yè)主大會(huì)后，有三分之二以上的人通過就可以了，《臨時(shí)公約》適用于業(yè)主大會(huì)前。兩個(gè)《公約》的內(nèi)容基本相同，都是物業(yè)使用管理的義務(wù)，業(yè)主的共同利益權(quán)利以及違反公約要承擔(dān)的責(zé)任。 業(yè)主臨時(shí)管理公約(示范文本) 第一章總 則 第一條 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定本臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 第二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將本臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)對(duì)本臨時(shí)公約予以的書面承諾，表示對(duì)本臨時(shí)公約內(nèi)容的認(rèn)可。 第三條 本臨時(shí)公約對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。 第四條 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與本臨時(shí)公約一致。 第二章 物業(yè)基本情況 第五條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況 物業(yè)名稱 ； 坐落位置 ； 物業(yè)類型 ； 建筑面積 。 物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 ； 南至 西至 ； 北至 。 第六條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)： 1、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等； 2、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等； 3、由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房等。 第七條 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，以下部位和設(shè)施設(shè)備為建設(shè)單位所有： 建設(shè)單位行使以上部位和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，不得影響物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。 第三章 物業(yè)的使用 第八條 業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分以及轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。 第九條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。 第十條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。 第十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。 第十二條 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。 本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為 ，其他時(shí)間不得施工。 第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。 第十五條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。 第十六條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。 第十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。 第十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途 2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備； 3、違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)； 4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物； 5、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲； 6、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫； 7、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； 8、法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第十九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定： 第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù) 第二十條 業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第二十一條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二十二條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會(huì)或派出所或 ）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。 第二十三條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第二十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。 第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。 第二十六條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 第五章 業(yè)主的共同利益 第二十七條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予物業(yè)管理企業(yè)以下權(quán)利： 1、根據(jù)本臨時(shí)公約配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 2、以批評(píng)、規(guī)勸、公示、 等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和規(guī)章制度的行為； 第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公告欄，用于張貼物業(yè)管理規(guī)章制度，以及應(yīng)告知全體業(yè)主和物業(yè)使用人的通知、公告。 第二十九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制(酬金制）方式。業(yè)主應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 第三十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。 第六章 違約責(zé)任 第三十一條 業(yè)主違反本臨時(shí)公約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。 第三十二條 業(yè)主違反本臨時(shí)公約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。 第三十三條 建設(shè)單位未能履行本臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)本臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。 第七章 附 則 第三十四條 本臨時(shí)公約所稱物業(yè)的專有部分，是指由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 本臨時(shí)公約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個(gè)業(yè)主專有部分以外的，屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 第三十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并要求物業(yè)繼受人簽署本臨時(shí)公約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本臨時(shí)公約。 第三十六條 本臨時(shí)公約由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和每位業(yè)主各執(zhí)一份。 第三十七條 本臨時(shí)公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效，至業(yè)主大會(huì)制定的《業(yè)主公約》生效之日終止。 承諾書 本人為 物業(yè)名稱及具體位置，以下稱該物業(yè)）的買受人，為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，本人聲明如下： 一、確認(rèn)已詳細(xì)閱讀 （建設(shè)單位）制定的“×××業(yè)主臨時(shí)公約”（以下稱“本臨時(shí)公約”）； 二、同意遵守并倡導(dǎo)其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守本臨時(shí)公約； 三、本人同意承擔(dān)違反本臨時(shí)公約的相應(yīng)責(zé)任，并同意對(duì)該物業(yè)的使用人違反本臨時(shí)公約的行為承擔(dān)連帶責(zé)任； 四、本人同意轉(zhuǎn)讓該物業(yè)時(shí)取得物業(yè)繼受人簽署的本臨時(shí)公約承諾書并送交建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)收到物業(yè)繼受人簽署的承諾書前，本承諾繼續(xù)有效。 承諾人（簽章） 年 月 日 《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》使用說明 1、本示范文本僅供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。 2、建設(shè)單位可對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。 3、本示范文本第三條、第三十七條所稱業(yè)主是指擁有房屋所有權(quán)的房屋買受人，其他條款所稱業(yè)主是指擁有房屋所有權(quán)的建設(shè)單位和房屋買受人。

• 問 ?? 什么是物業(yè)業(yè)主公約？
  答

  現(xiàn)在一些新的小區(qū),在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有封陽臺(tái)的條款,而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑:1、物業(yè)禁止封陽臺(tái)是否有法理依據(jù)?2、物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽臺(tái)?3、物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺(tái)?物業(yè)說法:不許封陽臺(tái),早就說好了一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表明,一般開敞式陽臺(tái)在銷售時(shí)是按一半面積計(jì)算,而封陽臺(tái)則是算全面積,因此業(yè)主購買開敞式陽臺(tái)的住宅后自行包陽臺(tái),其實(shí)獲得了面積差額的利益。他還認(rèn)為,包陽臺(tái)涉到建筑的外立面,屬于公共部分,牽涉到全體業(yè)主的利益,因此現(xiàn)在一些物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽臺(tái)有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽臺(tái),也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對(duì)私自封陽臺(tái)的住戶,物管公司一般采用勸說的方式,物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。該市建設(shè)局物業(yè)管理中心副主任表示,根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第二十三條還提到,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。“因此,如果業(yè)主購房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》,則需要遵守,擅自包陽臺(tái),物業(yè)可以告業(yè)主?！备敝魅翁嵝褬I(yè)主在簽訂購房合同前,一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》,如果有疑義及時(shí)提出來,簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定?！斑@個(gè)問題比較復(fù)雜?！币幻蓭熃榻B說,一般購房者在收房時(shí)會(huì)簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問,可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。不過,根據(jù)該律師的經(jīng)驗(yàn)看來,哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約,封了陽臺(tái),物業(yè)還是無權(quán)告業(yè)主的?！叭绻麡I(yè)主封閉陽臺(tái)沒有牽涉房屋墻體的變動(dòng),可以自行封閉陽臺(tái)。因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同,合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主,違反《臨時(shí)業(yè)主公約》,就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司做為第三者,無權(quán)告業(yè)主。并且《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后中,有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司,也可以制定新的公約?！比绻麡I(yè)主封閉陽臺(tái)要對(duì)墻體進(jìn)行變動(dòng),則要具體對(duì)待。

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