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現(xiàn)在一些新的小區(qū),在《臨時業(yè)主公約》中往往會有封陽臺的條款,而《臨時業(yè)主公約》是買房子時必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質疑:1、物業(yè)禁止封陽臺是否有法理依據(jù)?2、物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權在《臨時業(yè)主公約》上強制規(guī)定禁止包陽臺?3、物業(yè)是否有權告業(yè)主私自包陽臺?物業(yè)說法:不許封陽臺,早就說好了一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負責人表明,一般開敞式陽臺在銷售時是按一半面積計算,而封陽臺則是算全面積,因此業(yè)主購買開敞式陽臺的住宅后自行包陽臺,其實獲得了面積差額的利益。他還認為,包陽臺涉到建筑的外立面,屬于公共部分,牽涉到全體業(yè)主的利益,因此現(xiàn)在一些物管公司都對業(yè)主私自包陽臺有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽臺,也是考慮到整個小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對私自封陽臺的住戶,物管公司一般采用勸說的方式,物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。該市建設局物業(yè)管理中心副主任表示,根據(jù)中華人民共和國國務院令第379號《物業(yè)管理條例》第二十二條:建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第二十三條還提到,建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！耙虼?如果業(yè)主購房時已簽了該《臨時業(yè)主公約》,則需要遵守,擅自包陽臺,物業(yè)可以告業(yè)主?！备敝魅翁嵝褬I(yè)主在簽訂購房合同前,一定要看清楚《臨時業(yè)主公約》,如果有疑義及時提出來,簽約后便要遵守公約相關規(guī)定?！斑@個問題比較復雜?！币幻蓭熃榻B說,一般購房者在收房時會簽訂《臨時業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對《臨時業(yè)主公約》條款有疑問,可以在成立業(yè)主大會之后由業(yè)主大會提出修改或重新制定新的公約。不過,根據(jù)該律師的經(jīng)驗看來,哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時公約,封了陽臺,物業(yè)還是無權告業(yè)主的?！叭绻麡I(yè)主封閉陽臺沒有牽涉房屋墻體的變動,可以自行封閉陽臺。因為《臨時業(yè)主公約》屬于格式合同,合同的主體應屬于全體業(yè)主,違反《臨時業(yè)主公約》,就是違反全體業(yè)主的權益。物業(yè)公司做為第三者,無權告業(yè)主。并且《臨時業(yè)主公約》有效期應在小區(qū)成立業(yè)主大會為止。業(yè)主委員會成立之后中,有權對《臨時業(yè)主公約》認為不合理的條款進行修改。業(yè)主委員會還有權利決定聘請新的物業(yè)公司,也可以制定新的公約?！比绻麡I(yè)主封閉陽臺要對墻體進行變動,則要具體對待。
全部3個回答>什么是物業(yè)業(yè)主公約？
147****0696 | 2018-07-20 14:53:52
已有3個回答
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141****6103
召開業(yè)主大會會議、成立業(yè)主大會以及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的四個步驟
查看全文↓ 2018-07-20 14:54:49
一、成立籌備組
1. 法規(guī)要求在街道辦、房地局指導下,由社區(qū)居委會、開發(fā)建設單位、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組。
2. 街道辦(居委會)、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設立籌備辦公室、公告欄、投票箱。以通告(信件)的形式告知全體業(yè)主自薦進入籌備組(投票以及公告時間為*天)。
3. *月*日*時在街道辦(居委會)、業(yè)主代表、開發(fā)建設單位的監(jiān)督下,打開籌備組自薦報名箱,并進行統(tǒng)計驗票。
4. 籌備組成員單位在充分聽取業(yè)主意見基礎上確定業(yè)主代表。確定后,在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組人員名單。
5. 籌備組自名單公告之日起成立,同時公告所有業(yè)主。
二、籌備組確認并完成以下主要工作預計*月*日起籌備組成立,30日內(nèi)組織完成召開業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(區(qū)房管局進行指導、監(jiān)督)?；I備組起草《業(yè)主大會會議成立方案以及形式》。
1. 業(yè)主委員會人數(shù)(5-9人)
2. 業(yè)主委員會委員資格認定
3. 業(yè)主委員會候選人以及委員的產(chǎn)生辦法a 設立投票箱業(yè)主自由報名b 籌備組開箱驗票c 確認業(yè)主委員會委員被選名單
4. 業(yè)主大會會議投票權數(shù)的確認
5. 文件公告的方式、送達的方式、選票統(tǒng)計方式
6. 組織召開業(yè)主委員會第一次會議
7. 向小區(qū)辦報送備案文件
三、召開業(yè)主大會會議需要完成以下工作
1. 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,并通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。
2. 投票權按物業(yè)建筑面積計算,以一平米一票為計算基數(shù),不足一平米部分不計算在內(nèi)。
3. 業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的,可書面委托代理人參加。但一個代理人不得同時接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。
4. 確定業(yè)委會委員(5-9人的單數(shù)),選舉產(chǎn)生主任1人,副主任1人,任期2-3年。
5. 確認是否聘請新物業(yè)公司,如果重新聘請應通過招標方式。
四、業(yè)主委員會備案(預計5月份)
1. 自業(yè)主委員會組建之日起,30日內(nèi)到街道審核后報區(qū)房管局備案。備案時提交以下文件:《業(yè)主委員會備案單》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》《業(yè)主大會決議(附業(yè)主及投票權數(shù)清冊)》《法律法規(guī)的其他材料(如:物業(yè)費繳費證明)》
2. 業(yè)主委員會憑區(qū)房管局備案證明申請刻制印章。 -
157****3636
所謂前期物業(yè)管理即物業(yè)從開始交付給業(yè)主到業(yè)主成立業(yè)主大會之間這段時間的物業(yè)管理。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主不僅僅是物業(yè)管理的服務對象，同時也是物業(yè)管理的重要責任主體。他們既擁有權利，同時又必須履行義務。業(yè)主的責任得到落實，是物業(yè)管理得以健康發(fā)展的重要因素之一。因此，業(yè)主必須樹立公約意識。物業(yè)管理涉及多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益也有共同利益。單個業(yè)主的個體利益應當服從大多數(shù)業(yè)主的整體利益。
查看全文↓ 2018-07-20 14:54:26 -
134****4992
業(yè)主公約，為加強本物業(yè)的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為準則。
查看全文↓ 2018-07-20 14:54:10
相關問題
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您好！業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為準則。業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。業(yè)主公約的法 律依據(jù)主要是《民法通則》及建設部1989年第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》。謝謝閱讀！
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業(yè)主公約的示范文本48,792352013-07-15業(yè)主臨時公約(示范文本)3,69162012-03-29解讀《業(yè)主臨時公約》10,540472012-03-26內(nèi)蒙古自治區(qū)業(yè)主委員會章程34,939122010-12-23業(yè)主臨時公約47,951372010-12-23深圳市業(yè)主公約（1）23,419502010-12-23小區(qū)業(yè)主公約25,756492010-12-23石家莊市業(yè)主大會議事規(guī)則31,041502010-12-23深圳市業(yè)主公約（2）33,685122010-12-23石家莊市業(yè)主公約27,144412010-12-23深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則46,506442010-12-23成都市業(yè)主大會議事規(guī)則
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你好。是2007年10月1開始變的。
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為保障物業(yè)公司的依法與合理使用、維護、管理，建立良好的公共秩序，營造安全、文明的生活、工作環(huán)境，維護業(yè)主的共同利益與合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)和政策規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主公約。業(yè)主與物業(yè)公司必須遵循 甲方： 注冊地址： 郵政編碼： 法定代表人： 職 務： 電 話： 乙 方： 國 籍： 住 址： 電 話： 本公約的甲方為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定的物業(yè)管理機構； 乙方為 層 單元之購買方，含其執(zhí)行和委托人。 本公約對雙方簽約人具有法律約束。 第一條：本公約屬于協(xié)議、合約性質。訂立本公約的目的，是要清楚和明確各項規(guī)則，使物業(yè)業(yè)主或使用者以及物業(yè)管理者都有共同遵守的行為準則，使雙方都明白各自的職責、權利和義務。 第二條：本公約將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權利和義務以文件的形式加以確定，并對全體業(yè)主或使用者以及管理者均具有約束力。 第三條：每個業(yè)主對其單元有全權之處理權，包括出售、轉讓、按揭、出租、批準享用或以其它方式處置或變賣，而無須其它業(yè)主或對該物業(yè)有任何權益的人士同意，但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租客或租戶，須就業(yè)主及承租人在租賃期間遵守本公約的條款向其權利人負責。 第四條：有關名詞的定義： 在本公約中，除文意另有所指外： 1、“該物業(yè)”：指座落于2、“發(fā)展商”：指房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 3、“物業(yè)管理公司”：指4、“業(yè)主大會”：指由全體業(yè)主組成，決定該物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。 5、“業(yè)主管理委員會”：指業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構，經(jīng)政府部門批準成立后，代表全體業(yè)主維護其物業(yè)權益，并依法行使各項權利。 6、“業(yè) 主”：指根據(jù)相關的銷售合同或預售契約擁有物業(yè)全部或部分單元的房產(chǎn)所有權及其相應的土地使用權的一個或多個法人與自然人及發(fā)展商，以及他們合法的受讓人、繼承人、受贈人和因單元抵押而依法可處分抵押單元的抵押權人。 7、“使用人（非業(yè)主使用者）”：指業(yè)主所購單元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇員、訪客及業(yè)主許可進入或使用其單元的其他受許可的人員。 8、“公共地方”：指在該物業(yè)內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括正門入口、入口大堂、電梯大堂、樓梯間、信道、行人道、行車道、綠化區(qū)、物業(yè)外墻、梯臺、配電室、泵房、空調機房、監(jiān)控中心、消防設備控制室、井道、水箱、升降機、天面屋頂及為該物業(yè)的業(yè)主和租客及真正訪客而設并供其共享之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨自使用權的地方。 9、“物業(yè)管理費”：指由業(yè)主或使用人每月按建筑面積繳納、用于支付物業(yè)正常運轉及其管理和日常維護及其它費用。 10、“物業(yè)管理基金”：指由業(yè)主按建筑面積比例分擔，并由物業(yè)管理公司用于支付物業(yè)公共部分和公共設備的管理與大型維修的費用以及其他非經(jīng)常性支出費用及其支付購買物業(yè)公共區(qū)域或房產(chǎn)險，公共責任險及其他必要保險的費用。 11、“公共服務設施”：指為該物業(yè)的利益而安裝的機器、設備、儀器裝置、樹木、管道、機房、電纜、電線。但任何可供個別業(yè)主使用的設施不包括在內(nèi)。 12、“管理規(guī)則”：指本公約及其它由發(fā)展商或管理公司（如以下所定義）按本公約的條款而制訂之各項與該物業(yè)管理有關之規(guī)章制度。 13、“管理”：指管理公司根據(jù)本公約而履行及遵守的全部責任。 14、“裝修規(guī)則”：指管理公司就各業(yè)主在其所屬單元（如以下所定義）的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規(guī)定。 15、“單元”：指在該物業(yè)內(nèi)的商業(yè)單元及其任何部分。 16、“土地批文”：指國有土地使用權有期有償使用合同書及有關的文件及其修訂。 17、“交付使用通知書”：指發(fā)展商于該物業(yè)可以給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。 第五條：業(yè)主的權利 1、依法享有所擁有物業(yè)的各項權利。 2、依法合理使用房屋建筑和共用設施及設備、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所（地）權利。 3、有權按規(guī)定進行室內(nèi)簡易裝飾裝修（指在不拆改房屋主體結構、明顯加大用電負載、改變設備設施和房屋使用功能的情況下）。 4、有權自己聘請合法施工人員對其物業(yè)自用部位的各種管線、水箱以及其他設備進行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)單位施工的除外。 5、有權根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業(yè)管理范圍的市政公共設施的狀況，建議物業(yè)管理單位及時組織修繕。
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