業(yè)主公約示范文本內(nèi)容是什么 業(yè)主公約作用是什么

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  為保障物業(yè)公司的依法與合理使用、維護(hù)、管理，建立良好的公共秩序，營(yíng)造安全、文明的生活、工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主的共同利益與合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主公約。業(yè)主與物業(yè)公司必須遵循
  甲方：
  注冊(cè)地址：
  郵政編碼：
  法定代表人： 職 務(wù)：
  電 話：
  乙 方： 國(guó) 籍：
  住 址： 電 話：
  本公約的甲方為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；
  乙方為 層 單元之購(gòu)買方，含其執(zhí)行和委托人。
  本公約對(duì)雙方簽約人具有法律約束。
  第一條：本公約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。訂立本公約的目的，是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)則，使物業(yè)業(yè)主或使用者以及物業(yè)管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白各自的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。
  第二條：本公約將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權(quán)利和義務(wù)以文件的形式加以確定，并對(duì)全體業(yè)主或使用者以及管理者均具有約束力。
  第三條：每個(gè)業(yè)主對(duì)其單元有全權(quán)之處理權(quán)，包括出售、轉(zhuǎn)讓、按揭、出租、批準(zhǔn)享用或以其它方式處置或變賣，而無須其它業(yè)主或?qū)υ撐飿I(yè)有任何權(quán)益的人士同意，但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租客或租戶，須就業(yè)主及承租人在租賃期間遵守本公約的條款向其權(quán)利人負(fù)責(zé)。
  第四條：有關(guān)名詞的定義：
  在本公約中，除文意另有所指外：
  1、“該物業(yè)”：指座落于2、“發(fā)展商”：指房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
  3、“物業(yè)管理公司”：指4、“業(yè)主大會(huì)”：指由全體業(yè)主組成，決定該物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
  5、“業(yè)主管理委員會(huì)”：指業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，代表全體業(yè)主維護(hù)其物業(yè)權(quán)益，并依法行使各項(xiàng)權(quán)利。
  6、“業(yè) 主”：指根據(jù)相關(guān)的銷售合同或預(yù)售契約擁有物業(yè)全部或部分單元的房產(chǎn)所有權(quán)及其相應(yīng)的土地使用權(quán)的一個(gè)或多個(gè)法人與自然人及發(fā)展商，以及他們合法的受讓人、繼承人、受贈(zèng)人和因單元抵押而依法可處分抵押?jiǎn)卧牡盅簷?quán)人。
  7、“使用人（非業(yè)主使用者）”：指業(yè)主所購(gòu)單元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇員、訪客及業(yè)主許可進(jìn)入或使用其單元的其他受許可的人員。
  8、“公共地方”：指在該物業(yè)內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括正門入口、入口大堂、電梯大堂、樓梯間、信道、行人道、行車道、綠化區(qū)、物業(yè)外墻、梯臺(tái)、配電室、泵房、空調(diào)機(jī)房、監(jiān)控中心、消防設(shè)備控制室、井道、水箱、升降機(jī)、天面屋頂及為該物業(yè)的業(yè)主和租客及真正訪客而設(shè)并供其共享之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨(dú)自使用權(quán)的地方。
  9、“物業(yè)管理費(fèi)”：指由業(yè)主或使用人每月按建筑面積繳納、用于支付物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)及其管理和日常維護(hù)及其它費(fèi)用。
  10、“物業(yè)管理基金”：指由業(yè)主按建筑面積比例分擔(dān)，并由物業(yè)管理公司用于支付物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的管理與大型維修的費(fèi)用以及其他非經(jīng)常性支出費(fèi)用及其支付購(gòu)買物業(yè)公共區(qū)域或房產(chǎn)險(xiǎn)，公共責(zé)任險(xiǎn)及其他必要保險(xiǎn)的費(fèi)用。
  11、“公共服務(wù)設(shè)施”：指為該物業(yè)的利益而安裝的機(jī)器、設(shè)備、儀器裝置、樹木、管道、機(jī)房、電纜、電線。但任何可供個(gè)別業(yè)主使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。
  12、“管理規(guī)則”：指本公約及其它由發(fā)展商或管理公司（如以下所定義）按本公約的條款而制訂之各項(xiàng)與該物業(yè)管理有關(guān)之規(guī)章制度。
  13、“管理”：指管理公司根據(jù)本公約而履行及遵守的全部責(zé)任。
  14、“裝修規(guī)則”：指管理公司就各業(yè)主在其所屬單元（如以下所定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。
  15、“單元”：指在該物業(yè)內(nèi)的商業(yè)單元及其任何部分。
  16、“土地批文”：指國(guó)有土地使用權(quán)有期有償使用合同書及有關(guān)的文件及其修訂。
  17、“交付使用通知書”：指發(fā)展商于該物業(yè)可以給各業(yè)主使用時(shí)發(fā)給各業(yè)主的通知書。
  第五條：業(yè)主的權(quán)利
  1、依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。
  2、依法合理使用房屋建筑和共用設(shè)施及設(shè)備、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所（地）權(quán)利。
  3、有權(quán)按規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)簡(jiǎn)易裝飾裝修（指在不拆改房屋主體結(jié)構(gòu)、明顯加大用電負(fù)載、改變?cè)O(shè)備設(shè)施和房屋使用功能的情況下）。
  4、有權(quán)自己聘請(qǐng)合法施工人員對(duì)其物業(yè)自用部位的各種管線、水箱以及其他設(shè)備進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)單位施工的除外。
  5、有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公共設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理單位及時(shí)組織修繕。

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• 136****4286

  6、有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)該物業(yè)的重大管理決策擁有表決權(quán)。
  7、有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理單位提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)。
  8、有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位按照規(guī)定的期限，定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目。
  9、有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng)，可要求業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理單位違反合同或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。
  10、有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行投訴。
  11、有權(quán)要求房屋建筑毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理單位強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。
  第六條： 業(yè)主的義務(wù)及責(zé)任
  1、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。
  2、執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。
  3、該物業(yè)每一單元的轉(zhuǎn)讓應(yīng)包括一份明示承諾：有關(guān)購(gòu)買者應(yīng)于買賣合同簽署之日起一個(gè)月內(nèi)，就產(chǎn)權(quán)情況變化以書面通知管理公司，并將由購(gòu)買者所簽署，與附錄相同的承諾書交與管理公司，以確保有關(guān)購(gòu)買者遵守本公約內(nèi)的一切條款，并受其約束。前業(yè)主在管理公司接到這一通知前，對(duì)該單元的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)有責(zé)任，前業(yè)主亦有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)
  用。前業(yè)主如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，管理公司有權(quán)向前業(yè)主及或新業(yè)主追討。
  4、業(yè)主使用該物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所（地）時(shí)，涉及有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。
  5、業(yè)主和使用人，必須按規(guī)定定期交納有關(guān)的管理費(fèi)用。
  6、住戶對(duì)房屋的使用，必須要個(gè)遵守以下規(guī)定：
  （1）不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌。
  （2）未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)房屋進(jìn)行裝修、任何裝修不得改變受力結(jié)構(gòu)。
  （3）任何危險(xiǎn)物品不得進(jìn)入小區(qū)和房屋內(nèi)。
  （4）不得利用房屋從事危害社會(huì)公共利益及損害他人合法權(quán)益等活動(dòng)。
  （5）不得私自占用或妨礙他人使用公共設(shè)施和公共場(chǎng)地。
  7、業(yè)主有權(quán)對(duì)其房屋進(jìn)行規(guī)定范圍內(nèi)的裝修、維修。但必須先向管理公司申報(bào)，并填寫《裝修申請(qǐng)書》或《維修申請(qǐng)書》，預(yù)繳押金，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。工程完畢后，由管理公司核實(shí)裝修項(xiàng)目，原押金由管理公司退回。
  8、教育全體常住成員及臨時(shí)來訪的親友遵守本公約，并由簽約人或住戶對(duì)家庭成員或親友的違章行為依章負(fù)連帶責(zé)任。
  9、不得從空中向地面拋棄任何物品，否則應(yīng)承擔(dān)因故意或過失向地面墜棄物品所造成的一切責(zé)任。
  10、不得在居民休息時(shí)間（中午12點(diǎn)至2點(diǎn)，晚上0點(diǎn)至翌日8點(diǎn)）制造噪音（如敲擊、高音響、按喇叭等）。
  11、不得隨意阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時(shí)，上層樓住戶必須給予配合），否則應(yīng)承擔(dān)因故意或過失而給他人造成損害的責(zé)任。
  12、垃圾（包括搬家垃圾）應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間（早上7點(diǎn)半至8點(diǎn)半，下午1點(diǎn)半至2點(diǎn)半）放到收集點(diǎn)或垃圾站，不得放在樓梯口、道旁或草坪、違章者每次罰款5元至20元。重犯或?qū)曳刚呒颖丁?
  13、在小區(qū)不得有下列行為：
  （1）隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃圾。
  （2）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、*、狗等禽獸和寵物。
  （3）未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自架設(shè)天線、接駁水、電管道或開挖道路、草地等。
  （4）搭建各類違章建筑。
  （5）損壞水、電設(shè)備，花草樹木、園林小品等公共設(shè)施。
  （6）不按規(guī)定位置停放非機(jī)動(dòng)車輛。
  （7）機(jī)動(dòng)車輛碾壓人行道和綠化帶，或不停放在指定位置并妨礙其他車輛和行人正常通行
  （8）不得改變窗戶或陽(yáng)臺(tái)色調(diào)和前后陽(yáng)臺(tái)的用途。不得在陽(yáng)臺(tái)兩水管道中排放污水，杜絕兩污水混排等問題的出現(xiàn)。
  （9）不得擅自在區(qū)內(nèi)任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫、亂畫、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品。
  （10）不得從事任何不文明、不道德行為，作不文明表演。
  （11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
  14、承諾與其它非業(yè)主使用人在建立合法使用、維修養(yǎng)護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守物業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
  15、明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在該物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（另有專門合同規(guī)定的除外）。
  16、各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、電、煤氣、結(jié)構(gòu)損壞或其它物體外溢，而損害他人或其財(cái)產(chǎn)，則所產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，由該業(yè)主全部負(fù)責(zé)。
  17、業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理公司屬下的職員，業(yè)主如對(duì)職員不滿，應(yīng)向管理公司提出，由管理公司采取其認(rèn)為合適的必要行動(dòng)。
  18、各業(yè)主不得將單元用作與土地批文、用途許可書、交付使用通知書或本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其它業(yè)主的事情發(fā)生。各業(yè)主不得將物業(yè)任何單元、任何地方用作非法、不道德、有損他人利益、違反當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗或任何管理公司認(rèn)為不適當(dāng)?shù)挠猛荆欢绻芾砉疽蛑浦股鲜鲂袨槎a(chǎn)生的一切費(fèi)用包括法律費(fèi)用等，均由作出該行為之業(yè)主負(fù)擔(dān)。
  19、進(jìn)出名雅花園必須出示出入證，否則物業(yè)管理單位有權(quán)將其置于門外。如果業(yè)主和住戶在出入示證問題上不合作而引出糾紛及不必要沖突，其后果及一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任由業(yè)戶和住戶全部承擔(dān)。
  第八條：業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定該物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
  第九條：業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，代表全體業(yè)主維護(hù)其物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。
  第十條：第一次業(yè)主大會(huì)，在該物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。
  第十一條：該物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。
  第十二條：業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權(quán)，但必須服從大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。
  第十三條：業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。
  第十四條：業(yè)主管理委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。
  第十五條：堅(jiān)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
  第十六條：業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予公告并報(bào)告物業(yè)管理行政部門。
  第十七條：業(yè)主大會(huì)須由住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。
  第十八條：業(yè)主大會(huì)出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出待決定事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。如遇反對(duì)票和贊成票票數(shù)相等，則會(huì)議的主持人在自己已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票）。但此規(guī)定不適用與本人或其直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。
  第十九條：業(yè)主投票時(shí)，以每套單元式住宅為一票，非住宅房屋按建筑面積每一百平方米為一票，一百平方米以下的每份房產(chǎn)證書為一票。
  第二十條：業(yè)主大會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反此規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)予以糾正或撤消。

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  第二十一條：下列權(quán)利將保留予發(fā)展商及其承讓人：
  1、有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下更改該物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱或編號(hào)。在進(jìn)行上述更改前，發(fā)展商應(yīng)提前三個(gè)月以書面通知所有業(yè)主，但無須就因此引起的任何損失、費(fèi)用或開支向各業(yè)主或其它擁有使用權(quán)的人賠償。
  2、保留該物業(yè)的公共地方的使用權(quán)，在規(guī)定范圍內(nèi)有權(quán)于上述任何部分安裝、架設(shè)或拆除招牌、廣告及其它對(duì)象。
  3、有權(quán)和管理公司及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何一部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該物業(yè)利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾砉緦?duì)該物業(yè)的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該物業(yè)的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應(yīng)事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人。唯發(fā)展商于使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
  4、有權(quán)將該物業(yè)及該土地中由發(fā)展商擁有的任何部分指定或重新指定為公共地方或公眾行人或汽車通道，不必經(jīng)其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權(quán)益的人同意。唯發(fā)展商于使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
  5、有權(quán)取消或更改根據(jù)本章第4條所規(guī)定由發(fā)展商指定的公共地方，而無須其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權(quán)益的人同意。唯發(fā)展商于使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
  6、有權(quán)對(duì)本公約簽訂時(shí)存在的該物業(yè)建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行更改、修訂、增訂或改動(dòng)而無須獲得其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。但上述更改、修訂、增訂或改動(dòng)須獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn)。所有有關(guān)更改、修訂、增訂或改動(dòng)并不能作為任何業(yè)主針對(duì)發(fā)
  展商訴訟的依據(jù)。唯上述更改、修訂、增訂或改動(dòng)不得妨礙任何業(yè)主使用其單元的權(quán)利。
  7、有權(quán)于該物業(yè)并未出售的部分、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及其部分安裝、加設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針、照明及其它各種固定設(shè)施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外），于一切合理時(shí)間帶同或不帶同工人及設(shè)備進(jìn)入該物業(yè)任何部分，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程，及按發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許、批準(zhǔn)或授權(quán)其它人進(jìn)行上述工程。唯上述工程不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
  8、有權(quán)改換或改變物業(yè)公共地方的顏色，在該物業(yè)外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或結(jié)構(gòu)，并可拆除、修葺、維修、更換該等廣告牌或結(jié)構(gòu)。
  9、有權(quán)將該物業(yè)中由其完全擁有的部分在其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)劃作額外的公共地方，并立約聲明。在聲明指定的時(shí)間內(nèi)，該等額外地方構(gòu)成公共地方的一部分，各業(yè)主須按比例負(fù)責(zé)該等額外地方的保養(yǎng)及維修。唯在行使上述權(quán)利時(shí)，發(fā)展商不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬單元。
  10、有權(quán)將該物業(yè)的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻(xiàn)給國(guó)家，而無須其它業(yè)主同意。
  11、有權(quán)向政府有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)土地批文作出發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)男抻?、改?dòng)或修改，并就此事與政府磋商，達(dá)成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準(zhǔn)及可以以發(fā)展商之名義簽署任何有關(guān)之文件。惟此項(xiàng)權(quán)利的行使不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。
  12、有權(quán)調(diào)整及重新劃定該土地的界線，并就此事與政府磋商及達(dá)成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準(zhǔn)。
  13、在受本公約限制和保障下，有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它任何方式處置該物業(yè)任何部分（已出售的部分除外），而不須任何業(yè)主同意。
  14、可委派代理人行使本公約保留予發(fā)展商之任何權(quán)利。
  15、可按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l件將本公約保留予發(fā)展商的所有或任何權(quán)利轉(zhuǎn)讓予發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜耸炕蚬尽?
  16、可就該物業(yè)任何部分另行訂立分約及其它有關(guān)管理該物業(yè)的契約，惟該分約及契約不得抵觸本公約的條款。
  17、本公約所載發(fā)展商的其它權(quán)利。
  第二十二條：為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第一條給予發(fā)展商的所有權(quán)利起見，各業(yè)主于此共同或各自任命（此項(xiàng)任命不得撤銷）發(fā)展商作為代理人，授予發(fā)展商充分之權(quán)利、權(quán)力及全權(quán)代表各業(yè)主作出一切行為及事情及或代表各業(yè)主簽訂一切需要或附帶的文件。
  第二十三條：在發(fā)展商出售其名下所有單元后，發(fā)展商在認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，上列之各權(quán)利將告消失，但不影響在此之前發(fā)展商按上列權(quán)利所采取之一切行動(dòng)和簽署之一切文件。
  第二十四條：在發(fā)展商未出售完其名下物業(yè)之前，發(fā)展商委托南海市名雅物業(yè)管理公司對(duì)該等所有物業(yè)行使物業(yè)管理權(quán)。
  第二十五條：一般事項(xiàng)：
  1、該物業(yè)由管理公司根據(jù)授權(quán)及本公約進(jìn)行管理。
  2、管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該物業(yè)的每一部分，管理公司受本公約約束，并必須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守和履行之責(zé)任及義務(wù)。
  3、管理公司將作為全部業(yè)主之集體代理人，而非個(gè)別代理。每一個(gè)業(yè)主承諾及不可撤銷地任命管理公司為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。
  第二十六條：管理公司的權(quán)力及責(zé)任
  1、 在不抵觸發(fā)展商及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人權(quán)利的前提下，管理公司有完全之授權(quán)去做所有為使該物業(yè)有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為此負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：
  （1）負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋管理、商業(yè)服務(wù)及公共配套設(shè)施的管理和維護(hù)。
  （2）維護(hù)區(qū)內(nèi)所有公共場(chǎng)所的照明及消防設(shè)施，并維護(hù)其功能良好。
  （3）保持該物業(yè)及其所有部分（單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)。
  （4）對(duì)區(qū)內(nèi)各種車輛（包括機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車輛）實(shí)行管制。除消防、救護(hù)等特許車輛外、其他機(jī)動(dòng)車輛未經(jīng)許可，一律不準(zhǔn)駛?cè)胄^(qū)。各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放，并按規(guī)定收停放費(fèi)。
  （5）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)所有綠化地的維護(hù)和管理。
  （6）配合派出所、居委會(huì)管理區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作，確保區(qū)內(nèi)正常的社會(huì)秩序。
  （7）對(duì)區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
  （8）按政府相關(guān)的規(guī)定向房屋（業(yè)）主、使用人和其他應(yīng)繳費(fèi)人收取有關(guān)管理費(fèi)。對(duì)逾期不繳納者，處以罰金。對(duì)拒繳或無理取鬧的即采取相應(yīng)的措施。
  （9）公共部分用水，每月按實(shí)際的用電量收取電費(fèi)。逾期不交納者，處以相應(yīng)滯納金，連續(xù)超過2個(gè)月無正當(dāng)理由不繳電費(fèi)者，予以停止供電。
  （10）安排管理員對(duì)小區(qū)進(jìn)行經(jīng)常巡視，防止外來人員及不測(cè)事件發(fā)生。
  （11）對(duì)違章行為進(jìn)行糾正或處罰。其方式有：責(zé)令停止違章行為；責(zé)令恢復(fù)原狀；批評(píng)教育（包括公開批評(píng)）；扣押或沒收違章工具和物品；照章罰款；拆除違章建筑或設(shè)施等。
  （12）實(shí)行依法、文明、民主、高效管理，定期征求住戶意見，為業(yè)主和使用人排憂解難。
  （13）保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。而配電房、電梯等設(shè)備，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
  （14）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物及安裝物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人要求并收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。
  （15）向業(yè)主報(bào)告所有因該物業(yè)的管理、維護(hù)而與政府、機(jī)構(gòu)及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。
  （16）雇用或解雇所需職員，使管理公司得以履行其職責(zé)。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設(shè)備。
  （17）節(jié)日期間可裝飾該物業(yè)入口及公共地方（已出售的部分除外）包括燈光及其它飾物。如管理公司認(rèn)為必要，可以組織該物業(yè)的文娛活動(dòng)。
  （18）監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，方法為：
  A、在該物業(yè)內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。
  B、書面通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在發(fā)出通知十四天后而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，采取相應(yīng)的行動(dòng)。
  C、透過法律程序向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付或賠償?shù)娜魏慰铐?xiàng)。

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  D、管理公司認(rèn)為合適的其它方法。
  （19）采取一切措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或該物業(yè)管理規(guī)則的規(guī)定。
  （20） 就管理公司的一切酬金和因履行本公約規(guī)定之職責(zé)而支出及收取的一切款項(xiàng)進(jìn)行妥善的帳目記錄。
  （21） 聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師、其它專業(yè)顧問、承建商、技工、代理人、清潔工及其它工作人員和機(jī)構(gòu)。
  2、不抵觸本公約規(guī)定的前提下，作出其它行動(dòng)使到該物業(yè)有妥善之管理和維修。
  3、管理公司有權(quán)制定、修改該物業(yè)管理規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則及裝修規(guī)則，以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該物業(yè)報(bào)告欄上。
  4、管理公司根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。
  5、管理公司及其雇員在下列情況下無需對(duì)業(yè)主及其使用者負(fù)責(zé)：
  （1） 履行本公約所做出的一切行為和事情，但涉及刑事責(zé)任、不誠(chéng)實(shí)、嚴(yán)重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。
  （2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷。
  A、因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)或受到其它不可抗力造成的損害和破壞。
  B、無法避免的燃料、材料、能源或勞力短缺。
  C、管理公司所無法控制的其它一切原因。
  6、管理公司應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定，履行其對(duì)該物業(yè)的管理和維護(hù)的職責(zé)。
  7、管理公司有權(quán)制定《違規(guī)處罰細(xì)則》，對(duì)違反本公約業(yè)主責(zé)任的有關(guān)條款的業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行處罰（罰款金額視違規(guī)項(xiàng)目及違規(guī)情節(jié)而定），并要求違規(guī)人員限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等措施；如因該措施引致業(yè)主或使用人有任何損失，由業(yè)戶或使用人自行負(fù)責(zé)，并且物業(yè)管理單位保留索賠之權(quán)利。
  第二十七條：物業(yè)毀滅后的修復(fù)與重建
  1、該物業(yè)任何部分如因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、或其它原因而損毀到無法按該土地批文的允許用途使用，而重新修復(fù)受損部分在建筑上或法律上均可行時(shí)，管理者可采取一切必要的行動(dòng)在保險(xiǎn)金不敷的情況下，收取受損部分的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱受影響業(yè)主）的費(fèi)用，所有受影響業(yè)主應(yīng)在管理者書面通知后的十五天內(nèi)將應(yīng)付的修復(fù)款項(xiàng)交付管理者。
  2、該物業(yè)任何部分如因前條所述原因而毀損至無法按土地批文允許的用途使用，而重新修復(fù)受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時(shí)，管理者應(yīng)在損害發(fā)生之日起三個(gè)月內(nèi)召集一次受影響業(yè)主會(huì)議，就受損部分共同討論應(yīng)變措施，為此目的，管理者可以在會(huì)議通知中提出處理建議。
  3、如果在前款規(guī)定的受影響業(yè)主會(huì)議上述應(yīng)變措施議案時(shí)，管理者應(yīng)準(zhǔn)備一份旨在使該措施付諸實(shí)行的正式計(jì)劃，并在第一次會(huì)議后一個(gè)月內(nèi)召開受影響業(yè)主第二次會(huì)議時(shí)對(duì)該計(jì)劃進(jìn)行討論。
  4、如果在受影響業(yè)主第二次會(huì)議中上述之計(jì)劃獲得通過（無論有否修改）管理者應(yīng)通知所有受影響業(yè)主，如受影響業(yè)主中超過百分之五十的業(yè)權(quán)份額的受影響業(yè)主向管理者書面表示贊同該計(jì)劃，則所有影響業(yè)主均有責(zé)任參加該計(jì)劃并在所有方面給予合作。
  5、如果自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受影響業(yè)主之過半數(shù)未能對(duì)計(jì)劃作出書面同意，管理者應(yīng)有權(quán)請(qǐng)求受影響業(yè)主及其抵押權(quán)人（如有）通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有該綜合樓受損毀的單元，拍賣所得的先扣除應(yīng)付之管理費(fèi)及其它款項(xiàng)后，將按照個(gè)別業(yè)主持有的業(yè)權(quán)份額歸還該受影響業(yè)主或其抵押權(quán)人（如有）。
  第二十八條：物業(yè)管理的費(fèi)用分管理費(fèi)和管理基金兩部分；經(jīng)常性支出以每月向業(yè)主或使用人定期收取管理費(fèi)的方式支出，非經(jīng)常性支出由管理公司經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)審批后，從管理基金中支付。
  第二十九條：物業(yè)管理費(fèi)
  物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主或使用人按建筑面積比例分?jǐn)偝袚?dān)。單元內(nèi)的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等根據(jù)讀表數(shù)繳納，由業(yè)主或使用人自付。管理費(fèi)用包括（但不限于）下列各項(xiàng)：
  1. 應(yīng)付政府之地稅、租金及其它應(yīng)付款項(xiàng)及開支。
  2. 履行本公約規(guī)定的管理公司職責(zé)的費(fèi)用。
  3. 為該物業(yè)的適當(dāng)及有效管理，由管理公司決定應(yīng)購(gòu)置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。
  4. 聘用及解聘協(xié)助該物業(yè)管理的行政及監(jiān)督職責(zé)的費(fèi)用。
  5. 聘用及解聘任何管理該物業(yè)所必需的職員、承建商、或其它人士或機(jī)構(gòu)，以及為該等人士或機(jī)構(gòu)提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備之費(fèi)用。
  6. 為該物業(yè)整體管理運(yùn)作所耗的費(fèi)用及支出。
  7. 管理公司的酬金。
  8. 處理垃圾的費(fèi)用及綠化養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。
  9. 操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用。
  10. 因安裝、改善或更換該物業(yè)內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所需的非經(jīng)常性開支。
  11. 管理公司為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會(huì)計(jì)、核數(shù)或其它專業(yè)費(fèi)用。
  第三十條：物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算：
  1、為確定業(yè)主應(yīng)付管理費(fèi)用，管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該物業(yè)總體上在管理與維護(hù)方面的估計(jì)開支（包括管理公司酬金）和估計(jì)收入。而交收樓時(shí)則由業(yè)主一次性預(yù)付三個(gè)月管理費(fèi)，具體費(fèi)用由物業(yè)管理公司依物價(jià)部門核定的數(shù)額依具體情形制定。至于發(fā)展商未售單元的物業(yè)管理費(fèi)，發(fā)展商按有關(guān)政策規(guī)定按季撥付給管理公司。
  2、為確定管理預(yù)算，會(huì)計(jì)年度應(yīng)自每年一月一日開始，至該年之十二月三十一日止。管理公司有權(quán)隨時(shí)改變會(huì)計(jì)年度，但應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出書面通知。
  3、各業(yè)主按照管理預(yù)算及其單元的建筑面積支付管理費(fèi)用。
  4、管理工作及或管理費(fèi)用如因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的要求及或行為而增加，管理公司有權(quán)向該等業(yè)主征收合理的附加費(fèi)用。
  5、管理公司有權(quán)在其認(rèn)為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用金額以滿足有關(guān)年度修改后之估計(jì)開支，并不必如以下第6款所規(guī)定需準(zhǔn)備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個(gè)月書面通知業(yè)主。該增加之款項(xiàng)將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用的一部分。
  6、如管理公司認(rèn)為有關(guān)會(huì)計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會(huì)計(jì)年度發(fā)生的所有開支，則管理公司可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理公司可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)不足的部分。在特別情況下，如果管理公司認(rèn)為合適，該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。
  7、業(yè)主均須如期繳交管理費(fèi)用，無論其單元是否空置、出租或自用。
  第三十一條：管理費(fèi)用及其利息的繳付。
  1、 業(yè)主應(yīng)于每個(gè)月第一天預(yù)先向管理公司繳付其單元每月應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理公司另有規(guī)定的除外。
  2、 任何業(yè)主如未能于其根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付的款項(xiàng)，則管理公司有權(quán)采取下列之措施并收取附加費(fèi)用：
  （1） 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的利息。
  （2） 收取滯納金作為因違約引起管理公司額外工作的賠償，滯納金將由管理公司按年度調(diào)整。
  3、 任何業(yè)主如果未能于其根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起三十天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，包括應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi)、賠償款、違約金、逾期利息和滯納金，則管理公司有權(quán)采取一切措施，包括但不限于停止供應(yīng)水、電及燃?xì)饨o有關(guān)之單元，直至應(yīng)付之款項(xiàng)付清為止。
  4、所有以利息及滯納金形式付給管理公司的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)之戶口。
  5、各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)，連同前條所述的利息及滯納金，以及其它所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，可以應(yīng)管理公司的請(qǐng)求通過強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中，管理公司可要求訴訟方支付律師費(fèi)用及管理公司作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。違約業(yè)主應(yīng)承擔(dān)該等費(fèi)用。在該等訴訟中，管理公司將無可置疑地被視為代表全體業(yè)主的代理人。
  6、所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口，管理公司可隨時(shí)運(yùn)用。
  7、管理公司可以管理費(fèi)用，委托任何一家國(guó)家認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核管理公司所做的有關(guān)于物業(yè)管理的帳目。
  第三十二條：管理基金
  1、 非經(jīng)常性支出由管理基金中支付，包括廣場(chǎng)電梯、中央空調(diào)機(jī)組、鍋爐房機(jī)組、消防系統(tǒng)及智能辦公系統(tǒng)等大型公共設(shè)備的大型維修、更換及部分更換、公共設(shè)施的增建與改建以及其他非經(jīng)常性支出費(fèi)用。
  2、 包括支付廣場(chǎng)公共部位及公共設(shè)備的保險(xiǎn)。
  3、

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  業(yè)主同意于入伙前繳納US＄20.00美元/平方米建筑面積，予管理公司作為管理基金，管理基金在使用過程中不足以支付上述費(fèi)用時(shí)，由各單元的業(yè)主按建筑面積比例繼續(xù)分擔(dān)。此基金在業(yè)主所購(gòu)單元轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí)不予退還，但業(yè)主在該基金中剩余部分可在其所購(gòu)單元轉(zhuǎn)讓生效日自動(dòng)轉(zhuǎn)讓予該單元受讓人。
  4、 管理基金有不足時(shí)，管理公司有權(quán)決定合理追加管理基金數(shù)額。業(yè)主須在收到管理公司通知之日起的三十日內(nèi)依通知繳納追加的管理基金。
  5、 每年第一季度末向業(yè)主管理委員會(huì)公布上一年度管理基金的使用情況，提供財(cái)務(wù)報(bào)告，建立及保存收支憑證，以供業(yè)主管理委員會(huì)審查。
  6、 上述管理基金無論單元是否閑置，業(yè)主仍需按本公約規(guī)定如數(shù)繳納。
  第三十一條：凡違反本公約或有關(guān)政策法規(guī)的行為，除了立即停止違章違約行為，排除危害，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀或修復(fù)、更換、賠償損失，消除影響或恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉和口頭或書面檢討等方式承擔(dān)責(zé)任外，還應(yīng)照章罰款。罰款標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，對(duì)違反本公約而政策法律規(guī)定又無明確處罰規(guī)定的行為，以支付違約金（每次5元到100元）及其他形式處罰。該項(xiàng)目違約金納入管理基金，用于公益事業(yè)。
  第三十二條：對(duì)違章違約者的任何處罰，都同時(shí)該物業(yè)公布并通知被處罰者單位。被處罰者如有不服?？稍?日內(nèi)向上級(jí)主管部門申訴，或在15日內(nèi)向人民法院提訴
  第三十三條：管理公司人員違法或違反本公約，應(yīng)加重處罰，凡因管理人員瀆職或失職（包括濫用職權(quán)，故意刁難住戶，徇私舞弊、亂收費(fèi)、亂罰款，工作失誤等），給住戶造成損失的，管理公司負(fù)責(zé)追究責(zé)任者經(jīng)濟(jì)、行政責(zé)任，直至法律責(zé)任
  第三十四條：本公約在開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位辦理租售或住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字后生效。本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。
  第三十五條：以上效力僅適用于除不可抗力以外的各類情況。不可抗力指由于不可預(yù)見的自然現(xiàn)象及災(zāi)難所造成的危害性結(jié)果，按《民法通則》107條規(guī)定執(zhí)行。
  第三十六條：本公約所規(guī)定之任何發(fā)給該物業(yè)各業(yè)主的通知，如送至有關(guān)業(yè)主的單元，以該業(yè)主或其委托之人簽收為準(zhǔn)；如通過郵局以掛號(hào)信投送的，則以郵局掛號(hào)收據(jù)為準(zhǔn)；所有不以其單元作通訊地址者，必需事先以書面通知管理公司。
  第三十七條：管理公司有權(quán)依照本公約及委托合同制定、修改及替代該物業(yè)的管理規(guī)則、住宅單元規(guī)則、用戶手冊(cè)及裝修管理規(guī)定等，以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該物業(yè)之告示欄，該等規(guī)則及修改在指定期限內(nèi)生效，管理公司無須向個(gè)別業(yè)主、租客、使用者發(fā)出通知亦屬有效。
  第三十八條：業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。
  第三十九條：修改補(bǔ)充條款如與法律、法規(guī)和有關(guān)政策相抵觸，物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。
  第四十條：若本公約任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行，本公約其余條文之有效性，合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。
  第四十一條：業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理單位之間因本公約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，提請(qǐng)政府主管部門調(diào)解，或提交當(dāng)?shù)胤蓹C(jī)構(gòu)（人民法院、仲裁委員會(huì)）依法裁決。
  第四十二條：本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)（發(fā)展商）、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
  服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù):1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。2、按照規(guī)定線路和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每3小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。4、對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。6、管護(hù)好公共財(cái)產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù)：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、每天定時(shí)收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。9、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。10、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。11、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理 ：1、花草樹木生長(zhǎng)正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)及時(shí)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。2、草坪生長(zhǎng)整齊，保持修剪。3、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬超過平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好。6、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。8、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。
  服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)。4管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi) 管理、日常辦公等進(jìn)行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好。7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
  基礎(chǔ)條件：住宅區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房； 綠化率 25%以上；綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地500平方米以上；固定活動(dòng)館所100平方米以上；有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。主出入口設(shè)住宅區(qū)平面示意圖、宣傳欄。設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)
  服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理 ：1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2、房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；3、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。4、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。5、陽(yáng)臺(tái)封閉有序。6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄；對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對(duì)私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
  服務(wù)內(nèi)容（二）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。2、公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對(duì)設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。3、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率75%以上。4、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈公共照明設(shè)備完好率90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標(biāo)志和防范措施。8、雨水井、化糞井每半年檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
  服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù):1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。2、按照規(guī)定線路和時(shí)間進(jìn)行巡邏，每天巡邏不少于6次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。4、對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。5、管護(hù)好公共財(cái)產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù)：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳攔、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次。2、公共樓道每周清掃1次；樓梯扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。3、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。4、定時(shí)收集垃圾。5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

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  服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理 ：1、綠化布局合理，符合規(guī)劃要求。無枯枝、死樹、無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)及時(shí)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。3、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生。4、綠籬適時(shí)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)較好。6、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，無病蟲害引起枯枝死亡現(xiàn)象。7、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。
  服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立物業(yè)管理制度，制定物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)。4管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行簡(jiǎn)單的日常辦公進(jìn)行管理。6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好。7、公示服務(wù)聯(lián)系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、開展回訪工作，回訪率70%以上。對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
  基礎(chǔ)條件：住宅區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房：有簡(jiǎn)單的綠地、樹木植物。
  服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理 ：1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。3、雨水井、化糞池定期清理，保持通暢。4、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄；對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對(duì)私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
  服務(wù)內(nèi)容（二）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對(duì)設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。2、急修報(bào)修3小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率60%以上。3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。4、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上。5、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標(biāo)志和防范措施。6、雨水井、化糞井根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
  服務(wù)內(nèi)容（三）公共秩序維護(hù):1、配備門崗室，設(shè)專人24小時(shí)值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。2、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  服務(wù)內(nèi)容（四）保潔服務(wù)：1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。2、公共樓道、樓梯扶手每月清掃、擦拭1次，保持干凈整潔。3、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。4、及時(shí)收集垃圾。5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設(shè)施每月清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每季擦拭1次。8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  服務(wù)內(nèi)容（五）綠化養(yǎng)護(hù)管理 ：1、綠籬適時(shí)修剪，長(zhǎng)勢(shì)良好。無垃圾、樹掛及堆物。2、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生。3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。4、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害。
  服務(wù)內(nèi)容（六）綜合管理服務(wù)：1、建立日常物業(yè)管理制度。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。4、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好。5、受理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。6、開展回訪工作，回訪率60%以上。7、每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。8、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
  《商品房買賣合同》中應(yīng)明確供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施交付使用期限和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)管理用房的配置，以及物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件后的60日之內(nèi)，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位履行首屆業(yè)主大會(huì)籌備義務(wù)的承諾。
  （三）物業(yè)的驗(yàn)收移交和物業(yè)管理用房
  1、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定程序開發(fā)建設(shè)物業(yè)，物業(yè)具備交付使用條件后，物業(yè)管理企業(yè)方可承接物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查并做好記錄。一是查驗(yàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用承諾是否落實(shí)，明確配套基礎(chǔ)設(shè)施管理維修責(zé)任和產(chǎn)權(quán)歸屬；二是查驗(yàn)房屋共用部位的建設(shè)質(zhì)量。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，及時(shí)書面告知物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
  2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按《條例》第二十九條和第三十條的規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。
  3、物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理企業(yè)辦公用房和業(yè)主大會(huì)用房，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會(huì)成立后，無償提供給業(yè)主大會(huì)，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。
  物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理企業(yè)辦公用房，按不低于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積的0.2%配置；總建筑面積在5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米配置。業(yè)主大會(huì)用房按不低于建筑面積30平方米配置。
  建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房必須是能夠獨(dú)立使用的房屋。
  三、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)
  （一）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員
  從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)資質(zhì)；從業(yè)人員應(yīng)參加房產(chǎn)管理部門組織的上崗培訓(xùn)和再教育，并取得從業(yè)上崗證書。
  （二）物業(yè)服務(wù)合同
  1、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)應(yīng)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同，就物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，并到房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。
  2、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括：物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；維修基金帳目代管服務(wù)和物業(yè)檔案資料的管理。
  （三）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)
  1、業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。目前尚未在合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按市物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交納；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
  2、水、電、暖、氣等費(fèi)用收取按《條例》第四十五條規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位未按有關(guān)規(guī)定辦理水、電等公共配套設(shè)施驗(yàn)收移交手續(xù)的，由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位收取，或委托物業(yè)管理企業(yè)代收。
  （四）物業(yè)管理服務(wù)行為的規(guī)范和監(jiān)督檢查
  1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容，接受全體業(yè)主的監(jiān)督和主管部門的檢查。
  2、市、區(qū)房產(chǎn)管理部門進(jìn)一步完善投訴受理和處理制度，健全企業(yè)信用檔案，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)行為的檢查，對(duì)業(yè)主的投訴必須做到有落實(shí)，有反饋。

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  四、明確物業(yè)管理維修責(zé)任，建立維修基金制度
  （一）物業(yè)管理維修責(zé)任
  業(yè)主應(yīng)遵守《條例》和相關(guān)法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定，合理使用物業(yè)，并承擔(dān)屬業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理維修義務(wù)。供水、供電、供熱、供氣等單位應(yīng)依照《條例》和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行各自的維修管理職責(zé)。
  （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金
  1、《濟(jì)南市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》（濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號(hào)）印發(fā)后購(gòu)買商品住宅的購(gòu)房人，按購(gòu)房總價(jià)款3%的比例繳存維修基金；濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號(hào)文件印發(fā)之前購(gòu)買的商品住宅，業(yè)主可按購(gòu)房總價(jià)款3%的比例繳存維修基金，也可按每年每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)繳交維修資金。
  2、購(gòu)房人一次性繳存的維修基金由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在移交房屋時(shí)代收，并存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶進(jìn)行管理；業(yè)主按年度繳交的維修資金由業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)收取，存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶進(jìn)行管理。
  3、本《試行意見》印發(fā)前，已按濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號(hào)文件代收商品住宅維修基金或維修資金的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)于2003年12月10前將代收的維修基金、維修資金存入市房產(chǎn)管理局指定的銀行專戶，并按《濟(jì)南市商品住宅維修基金繳存使用管理規(guī)定》規(guī)范管理，逾期不存入專戶的，將按《條例》第三十三條規(guī)定處理。
  4、商品住宅維修基金和維修資金屬業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新和改造。
  第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
  （一）選舉業(yè)主委員會(huì)，更換業(yè)主委員會(huì)的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
  （二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
  （四）審議決定業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；
  （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達(dá)到百分之三十以上的，經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會(huì)。
  第十二條 縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
  籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三名?；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
  （一）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人；
  （二）推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人；
  （三）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；
  （四）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)。
  前款規(guī)定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
  第十四條 籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)具體人數(shù)，業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成，設(shè)主任一人，副主任一至二人。
  第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將會(huì)議通知送達(dá)全體業(yè)主。會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告。
  第十六條 采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。
  第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
  業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。
  經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
  提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號(hào)室號(hào)、投票權(quán)數(shù)。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議業(yè)主身份；無法核實(shí)業(yè)主身份的，提議無效。
  第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
  （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況；
  （二）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；
  （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （五）整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄等資料；
  （六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  業(yè)主委員會(huì)及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和公共場(chǎng)所直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
  第十九條 新一屆業(yè)主委員會(huì)未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，按照本條例業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
  業(yè)主委員會(huì)不能履行職責(zé)的，由所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
  第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
  （一）業(yè)主委員會(huì)備案登記表；
  （二）業(yè)主管理規(guī)約；
  （三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
  （四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；
  （五）業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。
  業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。
  第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任召集。
  經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
  業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

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  業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席。
  第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。
  業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
  第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：
  （一）會(huì)議記錄、紀(jì)要；
  （二）業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定等書面材料；
  （三）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉、備案的材料；
  （四）業(yè)主名冊(cè)；
  （五）物業(yè)服務(wù)合同；
  （六）其他有關(guān)資料。
  第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)報(bào)告所在地物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)原業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
  新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處\鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交。
  因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會(huì)未能如期換屆的，原業(yè)主委員會(huì)仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
  第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：
  （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
  （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；
  （三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
  （四）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
  （五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；
  （六）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
  （七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；
  （八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
  第三章 物業(yè)服務(wù)與管理
  第二十六條 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
  （一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務(wù)用房。
  （二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
  物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。
  （三）物業(yè)服務(wù)用房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場(chǎng)所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
  第二十七條 新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送下列材料：
  （一）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；
  （二）物業(yè)共有部分的明細(xì)表；
  （三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情況的書面材料。
  建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送物業(yè)共有部分使用房屋的清單及相關(guān)資料，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)、記載、存檔。
  第二十八條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。
  市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。
  第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：
  （一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
  （二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；
  投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  第三十條 物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo)，由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三。
  評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。
  第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)的價(jià)格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限以及資質(zhì)等級(jí)等。前期物業(yè)服務(wù)合同副本應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  第三十三條 建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
  建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。
  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約失效。
  第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。需要維修完善的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：
  （一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，項(xiàng)目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
  （二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；
  （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單；
  （五）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。
  業(yè)主委員會(huì)尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
  第三十五條 前期服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：
  （一）實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；
  （二）物業(yè)服務(wù)用房；
  （三）使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的資產(chǎn)；
  （四）公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益節(jié)余；
  （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

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  第三十六條 業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主承擔(dān)；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限在六個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)。
  第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣，在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
  第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
  第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
  （一）按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；
  （二）應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
  （三）在物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；
  （四）按照國(guó)家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，并如實(shí)記錄；
  （五）妥善保管財(cái)務(wù)收支賬目和原始憑證；
  （六）按照規(guī)定報(bào)送各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料；
  （七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
  第四十條 非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報(bào)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。
  實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。
  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按照政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袃r(jià)格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
  第四十四條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)定制度。具體評(píng)定辦法由人民政府制定。
  市物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評(píng)定。對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。
  第四十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
  第四十六條 未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。
  第四章 物業(yè)的使用、維護(hù)與維修資金的管理
  第四十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
  責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
  第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益。
  因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主造成損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
  第四十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
  （一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
  （二）擅自改變房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途；
  （三）擅自占用、改變、損壞物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備；
  （四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點(diǎn)、市場(chǎng)，張貼、涂抹、懸掛物品；
  （五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
  （六）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
  （七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動(dòng)物；
  （八）從事危害公共利益的行為；
  （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
  第五十條 因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個(gè)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
  有關(guān)單位、個(gè)人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
  第五十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清理收集，垃圾運(yùn)輸由所在地縣（市）、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。
  第五十二條 利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
  第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
  第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸止。對(duì)勸止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門；對(duì)違反規(guī)定的，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。
  第五十五條 物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修資金制度。
  市物業(yè)管理行政主管部門依法負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金的繳存，并對(duì)物業(yè)維修和更新、改造，實(shí)行物業(yè)維修資金制度。
  第五十六條 物業(yè)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，每年轉(zhuǎn)存一次。
  物業(yè)維修資金增值資金分別計(jì)入分戶帳，轉(zhuǎn)作物業(yè)維修資金滾存使用。物業(yè)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)維修資金分賬核算。
  第五十七條 物業(yè)維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依法提出使用計(jì)劃（尚未成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主大會(huì)提出），物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)工程進(jìn)度分期劃撥使用。
  第五十八條 符合物業(yè)維修資金使用條件的按照下列規(guī)定列支：
  （一）房屋共用部位的維修和更新、改造費(fèi)用，由該幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從各自所繳存的物業(yè)維修資金中列支；
  （二）共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從繳存的物業(yè)維修資金中列支。
  第五十九條 已繳存物業(yè)維修資金的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方合同有約定的，按照約定辦理過戶手續(xù)或者繳存手續(xù)；合同沒有約定的，自動(dòng)過戶。
  第五章 法律責(zé)任
  第六十條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務(wù)用房的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
  第六十一條 違反本條例第二十九條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬元以下的罰款。
  第六十二條 違反本條例第三十四條、第三十五條規(guī)定,建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交有關(guān)資料、資產(chǎn)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第六十三條 違反本條例第三十七條規(guī)定，以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第六十四條 違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。
  第六十五條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  第六章 附則
  第六十六條 本條例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日長(zhǎng)春市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第2十一次會(huì)議通過，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《長(zhǎng)春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

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  第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
  (一)業(yè)主委員會(huì)成立情況的書面報(bào)告；
  (二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  (三)管理規(guī)約；
  (四)業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本情況；
  (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
  第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉工作。
  無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì)自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。
  換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、居民委員會(huì)代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
  自新一屆業(yè)主委員會(huì)備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
  第二十三條 業(yè)主委員會(huì)日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會(huì)決定。
  業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。
  第二十四條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：
  (一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；
  (二)以業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)名義提供擔(dān)保；
  (三)侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；
  (四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；
  (五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他情形。
  第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。
  業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：
  (一)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
  (二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
  (三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
  (四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；
  (五)有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
  (六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。
  業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
  第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  關(guān)聯(lián)法規(guī)：
  第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
  第二十八條 建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：
  (一)現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；
  (二)預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
  (三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。
  第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。
  第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。
  建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
  業(yè)主大會(huì)成立后制定管理規(guī)約的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。
  第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
  物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用；任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。
  第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。
  第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。
  物業(yè)管理交接驗(yàn)收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
  第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
  第三十五條 業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。
  業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  第三十六條 業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

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  第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
  業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
  第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
  (一)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范；
  (二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
  (三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；
  (四)建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；
  (五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；
  (六)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
  市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
  第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。
  第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣(市)、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì)公布一次。
  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
  第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
  第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。
  第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計(jì)量設(shè)施注冊(cè)手續(xù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
  第四十五條 市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對(duì)受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭(zhēng)議和糾紛。
  第四十六條 物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。
  第四十七條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示。
  建設(shè)單位申請(qǐng)物業(yè)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。
  依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
  第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
  第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
  第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
  在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。
  經(jīng)營(yíng)收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
  第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
  (一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；
  (二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；
  (三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；
  (四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；
  (五)侵占綠地、毀壞花草樹木；
  (六)亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；
  (七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
  (八)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；
  (九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；
  (十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
  有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。
  第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
  本條例施行前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。
  第五十三條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
  專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。
  第五十四條 違反本條例第 五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
  前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。
  第五十五條 違反本條例第 三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。
  第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第 三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。
  第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
  第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
  第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。
  第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。
  第六十一條 本條例自2008年3月1日起施行。
  業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
  第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
  （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；

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  （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
  第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
  （一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算；
  （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
  第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可以接受業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
  非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
  第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
  劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
  第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
  籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ谩Ｊ状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
  第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
  業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間；逾期仍未召開的，由房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)組織召開。
  業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題涉及終止業(yè)主委員會(huì)委員資格或者撤銷業(yè)主委員會(huì)所作決定的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)召開條件后召開。
  第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
  業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
  因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
  第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
  業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
  第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
  （一）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；
  （二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；
  （三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
  （四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
  （五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
  業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
  第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
  （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
  （二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
  （三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
  （四）被依法追究刑事責(zé)任的。
  第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
  業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
  第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
  第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
  第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
  業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
  拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
  第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
  第三章 物業(yè)管理服務(wù)
  第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
  （一）新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
  （二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
  跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
  建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
  第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
  （一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的；
  （二）兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
  要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
  第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。
  物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
  業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限**長(zhǎng)不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。
  第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。
  第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理區(qū)域建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域建筑面積小于五萬平方米或者純?yōu)榉亲≌模?jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
  前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

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  （一）參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；
  （二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
  （三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；
  （四）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
  第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
  第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
  （一）符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
  （二）及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
  （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
  （四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
  （五）接受社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。
  第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起滿三個(gè)月合同終止；合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。
  第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會(huì)可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。
  第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)交付使用通知發(fā)出一個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
  物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限**高不得超過十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。
  第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
  物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，其中實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。
  前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
  第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
  業(yè)主采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。
  業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)代為開具發(fā)票。
  業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
  第四章 物業(yè)使用和維修
  第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。
  第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
  （一）違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)；
  （二）將無防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
  （三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；
  （四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；
  （五）擅自改變房屋外立面；
  （六）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施；
  （七）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地；
  （八）排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或者超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
  （九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
  （十）占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
  （十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
  對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。
  第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第四十四條 業(yè)主大會(huì)成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
  第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
  專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向**終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
  第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
  （一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；
  （二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
  物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
  第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
  業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
  第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

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  第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn)；在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算**終金額。
  物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)（以下稱保修金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理。
  第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
  （一）經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的；
  （二）經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。
  需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。
  第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照當(dāng)年1月1日一年期銀行定期存款利率計(jì)息。
  物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
  物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
  第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）人民政府指定的機(jī)構(gòu)（以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
  物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。
  第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
  前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn)；前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后公布。
  第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。
  第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照當(dāng)年1月1日一年期銀行定期存款利率計(jì)息。
  物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
  第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
  （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng)；
  （二）業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
  （三）征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)；
  （四）維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之七十的維修費(fèi)用；
  （五）工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。
  工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
  第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
  （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣（市）質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告；
  （二）質(zhì)監(jiān)或者消防部門對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日；
  （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
  （四）維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之七十的維修費(fèi)用；
  （五）工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。
  第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
  實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
  （一）由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容；
  （二）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
  （三）業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)；
  （四）維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
  第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
  第六章 法律責(zé)任
  第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰；沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
  本條例規(guī)定由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實(shí)施的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
  第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五千元的罰款。
  第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二千元以上五千元以下的罰款。
  第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷或者提請(qǐng)吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書。
  第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，并可處以五千元以上一萬元以下的罰款。
  第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。
  第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處；違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

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  第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
  第六十七條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
  第六十八條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
  （一）挪用專項(xiàng)維修資金或者保修金的；
  （二）對(duì)投訴、舉報(bào)不及時(shí)處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；
  （三）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的；
  （四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
  第七章 附則
  第六十九條 本條例自 年 月 日起施行。
  業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)算，每平方米為1票，不足1平方米的不計(jì)算。
  第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行表決：
  （一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
  （二）管理規(guī)約草案；
  （三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
  （四）需要由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
  第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
  管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過的，業(yè)主委員會(huì)不得行使前款規(guī)定以外的職權(quán)。
  第十七條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
  （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  （二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的修訂草案；
  （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
  （六）法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實(shí)際使用物業(yè)的人。
  第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、能模范履行業(yè)主義務(wù)和有一定工作能力的人員擔(dān)任。
  業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中推舉產(chǎn)生。
  第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
  第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
  （一）業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料；
  （二）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)原始資料；
  （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （四）業(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。
  前款所列備案事項(xiàng)發(fā)生變化的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
  第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
  （一）因物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、滅失等原因不再是業(yè)主的；
  （二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
  （三）連續(xù)兩年每年常住物業(yè)管理區(qū)域的時(shí)間不足半年的；
  （四）以書面形式提出辭職，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)接受的；
  （五）依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動(dòng)教養(yǎng)的；
  （六）法律、法規(guī)及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
  業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
  第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者20名以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否罷免其委員職務(wù)：
  （一）不履行業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；
  （二）不履行委員職責(zé)的；
  （三）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；
  （四）在物業(yè)管理活動(dòng)中謀取私利的；
  （五）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
  業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)被罷免的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
  第二十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前6個(gè)月，應(yīng)當(dāng)在書面報(bào)告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門后，組織換屆選舉。
  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
  第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后3日內(nèi)，移交有關(guān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、文件資料、印章等。已經(jīng)完成換屆選舉的，應(yīng)當(dāng)移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代管。
  第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
  業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求所在地人民政府物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
  第二十六條 市、縣、自治縣人民政府可以根據(jù)實(shí)際需要，決定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規(guī)定的職責(zé)。
  第三章 物業(yè)管理服務(wù)
  第二十七條 住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體辦法由省人民政府制定。
  第二十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。
  分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
  第二十九條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后90日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將下列材料報(bào)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
  （一）物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
  （二）各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；
  （三）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗(yàn)收資料；
  （四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
  （五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  （六）其他相關(guān)資料。
  物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將前款備案材料建檔并保存。
  第三十條 業(yè)主委員會(huì)成立后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將本條例第二十九條規(guī)定的備案材料提供給業(yè)主委員會(huì)。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所需的資料。
  業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以到物業(yè)管理主管部門復(fù)印、查閱相關(guān)資料，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)為其提供服務(wù)。
  第三十一條 建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。
  第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，但**低不少于50平方米，**高不超過500平方米。
  物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，任何單位和個(gè)人不得改變其用途。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)接收；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)用房由所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代為接收。

  查看全文↓ 2016-08-03 16:56:39
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  物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。
  業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑解決。
  第三十三條 建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證和房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房的房號(hào)及相關(guān)資料。對(duì)不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記。
  房產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務(wù)用房房號(hào)和面積。
  第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級(jí)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。
  物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。
  第三十五條 業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定選聘的，還應(yīng)當(dāng)就選聘的方式和擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)、合同期限以及授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限等有關(guān)事項(xiàng)作出決定。
  第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
  （一）物業(yè)的基本情況；
  （二）聘用方和受聘方的權(quán)利義務(wù)；
  （三）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；
  （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法和計(jì)費(fèi)方式；
  （五）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)要求；
  （六）合同的期限、變更和解除；
  （七）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；
  （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
  （九）專項(xiàng)維修資金的管理使用；
  （十）物業(yè)服務(wù)用房；
  （十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他特約服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告。
  第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同配備相應(yīng)數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，或者負(fù)責(zé)安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
  第三十八條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。省人民政府可根據(jù)本經(jīng)濟(jì)特區(qū)的實(shí)際和需要，適時(shí)調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)范圍。
  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，省價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，根據(jù)普通住宅物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)成本等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每三年至少向社會(huì)公布一次。基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的社會(huì)平均成本、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)承受能力等因素適時(shí)調(diào)整。
  政府制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)實(shí)行聽證。
  第三十九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)所在地人民政府價(jià)格行政主管部門備案。
  未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得超過政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)所在地人民政府價(jià)格行政主管部門備案。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)此有權(quán)查詢。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)項(xiàng)目，擴(kuò)大收費(fèi)范圍。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同約定之外自行提供的服務(wù)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒絕接受服務(wù)和支付費(fèi)用。
  物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用的水、電費(fèi)用等，由業(yè)主根據(jù)實(shí)際消費(fèi)分?jǐn)?。具體辦法由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
  第四十條 已竣工但尚未出售或者已出售但因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。
  物業(yè)依法交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額交納；但建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)向業(yè)主承諾贈(zèng)送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位按照承諾贈(zèng)送的費(fèi)用交納。
  第四十一條 業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地以及房屋，經(jīng)業(yè)主共同決定，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其收益按合同約定執(zhí)行。
  第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時(shí)為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
  第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后10日內(nèi)，辦理以下移交手續(xù)：
  （一）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財(cái)物；
  （二）移交提供服務(wù)期間用業(yè)主共有資金購(gòu)置的屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
  （三）移交預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金、專項(xiàng)維修資金及相關(guān)費(fèi)用；
  （四）移交提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造及維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料。
  前款規(guī)定的財(cái)物和資料，成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交；沒有成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業(yè)管理主管部門接收和代管。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)將第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)資料，報(bào)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案。
  第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)等為由拒絕辦理移交手續(xù)。
  業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后的10日內(nèi)報(bào)告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門。
  第四十五條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違法違規(guī)受到處罰的，一年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將有關(guān)信息記入其誠(chéng)信檔案并予以公示。
  第四十六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員預(yù)警公示制度，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)，并可以向物業(yè)管理主管部門提出處罰建議。
  第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
  第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理方面的規(guī)定和約定告知受讓人或承租人，并自合同簽訂15日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
  第四十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。
  業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。
  業(yè)主進(jìn)行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)勸止，也可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求后24小時(shí)內(nèi)協(xié)調(diào)處理。
  第四十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車位、車庫(kù)預(yù)售許可或物權(quán)登記。但車位、車庫(kù)已經(jīng)由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車位、車庫(kù)，車位、車庫(kù)屬于全體業(yè)主共有。
  業(yè)主共有的車位、車庫(kù)的收益屬于全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主共同決定。
  住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費(fèi)按照本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
  車位、車庫(kù)數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每套房屋只能配套購(gòu)買或租用一個(gè)車位或車庫(kù)。車位、車庫(kù)有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用一個(gè)車位、車庫(kù)；也可以臨時(shí)出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位、個(gè)人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)收回。
  建設(shè)單位或業(yè)主不得將車位、車庫(kù)出售或轉(zhuǎn)讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購(gòu)買車位、車庫(kù)的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。
  建設(shè)單位不得只出售而不出租車位、車庫(kù)。
  第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
  工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故報(bào)警的，公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)受理。
  對(duì)依照本條規(guī)定不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以阻止，或者責(zé)令離開。

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  第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
  因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
  業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
  第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶，并向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向**終用戶提供服務(wù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。
  第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
  （一）自用部分的所需費(fèi)用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔(dān)；
  （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?。依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，從專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)；
  （三）物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支；
  （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和
  新改造費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
  專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理辦法按照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、故障，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的，業(yè)主委員會(huì)可以在書面報(bào)告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過半數(shù)同意后動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。
  物業(yè)管理主管部門認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)報(bào)告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金情形的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)不得緊急動(dòng)用。
  因發(fā)生自然災(zāi)害或嚴(yán)重故障致使共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭受損壞，業(yè)主委員會(huì)緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議追認(rèn)。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主在出現(xiàn)第一、第三款規(guī)定的情形，需要緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新時(shí)，可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核同意后可以緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。
  第五章 法律責(zé)任
  第五十六條 建設(shè)單位違反本條例第十二條規(guī)定，超過規(guī)定時(shí)間6個(gè)月內(nèi)未報(bào)告的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1萬元罰款；超過6個(gè)月未報(bào)告的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門處5萬元罰款。
  第五十七條 業(yè)主委員會(huì)違反本條例第十六條規(guī)定，行使規(guī)定以外職權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告。
  業(yè)主委員會(huì)違反本條例第二十條規(guī)定，未按時(shí)將有關(guān)材料報(bào)送備案，或者相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化未重新報(bào)送備案的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，處1000元以上3000元以下罰款。
  依照前兩款規(guī)定予以警告的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。
  第五十八條 建設(shè)單位違反本條例第二十九條規(guī)定，未將有關(guān)材料報(bào)送備案的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
  第五十九條 建設(shè)單位違反本條例第三十條規(guī)定，未向業(yè)主委員會(huì)提供材料的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。
  第六十條 建設(shè)單位違反本條例第三十一條規(guī)定，未對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
  第六十一條 建設(shè)單位違反本條例第三十二條規(guī)定第一款，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款；沒有違法所得的，處30萬以上50萬以下罰款。
  第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條規(guī)定的，依照下列規(guī)定予以處罰：
  （一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的；或者聘用未取得專業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
  （二）轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款：
  （一）違反本條例第三十六條第三款規(guī)定，未將生效物業(yè)服務(wù)合同按時(shí)報(bào)送備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告的；
  （二）違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
  （三）違反本條例第四十三條第三款規(guī)定，未將有關(guān)資料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報(bào)送備案的；
  （四）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，未向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報(bào)告的。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第一款規(guī)定，未將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)所在地人民政府價(jià)格行政主管部門備案的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，重復(fù)收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、收取額外費(fèi)用或者擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
  業(yè)主委員會(huì)違反第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正。
  業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)決定的，同意作出該決定的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十三條、第四十四條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后，拒絕辦理移交手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期移交；逾期仍不移交的，視不同情形，按月處1萬元以上5萬元以下罰款；超過3個(gè)月仍不移交的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書。
  第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十八條規(guī)定，未書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，且未派人到裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1000元以上3000元以下罰款。
  第六十六條 建設(shè)單位、業(yè)主違反本條例第五十條第三款的規(guī)定，將車位、車庫(kù)出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1倍的罰款。
  建設(shè)單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫(kù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
  建設(shè)單位違反本條例第五十條第二款的規(guī)定，不按規(guī)定收回業(yè)主、物業(yè)使用人以外單位、個(gè)人臨時(shí)租用的車位、車庫(kù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處1000元以上1萬元以下罰款。
  違反本條例第五十一條第二款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門給予警告，或者處50元以上500元以下罰款。
  違反本條例第五十一條第三款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放工程車輛、大中型客貨車輛的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門給予警告，或者處500元以上5000元以下罰款。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十一條第五款規(guī)定，不履行車輛管理職責(zé)的，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門可予以警告，或者處1000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書。
  第六十七條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第五十三條規(guī)定，未抄表到戶并向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，或者因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向**終用戶提供服務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門或者物業(yè)管理主管部門根據(jù)職權(quán)，處10萬元以上50萬元以下罰款。
  第六十八條 業(yè)主違反本條例規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取違約金。
  第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求其限期改正或者提請(qǐng)有關(guān)部門處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生糾紛的，可以向縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門和相關(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
  當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院起訴。
  第七十一條 物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的，由其上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  第七十二條 違反本條例規(guī)定的行為，本條例未設(shè)定處罰但其他法律法規(guī)已設(shè)定處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
  第六章 附 則
  第七十三條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、裝飾裝修承諾書等示范文本，提供業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
  第七十四條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)：
  （一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
  （二）自用部位，是指業(yè)主所購(gòu)房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、庭園及室內(nèi)墻面、天花板、地面等部位；
  （三）自用設(shè)施設(shè)備，是指業(yè)主所購(gòu)房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋€等設(shè)施設(shè)備；

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  （四）共用部位，是指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、屋頂?shù)龋⑹彝鈮γ娴炔课唬?
  （五）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
  決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認(rèn)定：
  （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
  （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；
  （三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。
  第七十五條 本條例具體應(yīng)用的問題由省人民政府解釋。
  第七十六條 本條例自2011年1 月 1日起施行?！逗Ｄ鲜∽≌瑓^(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。與本條例不相一致的本省有關(guān)規(guī)定，以本條例為準(zhǔn)。
  第十七條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
  (一)籌備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；
  (二)業(yè)主大會(huì)決議；
  (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  (四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。
  材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。
  第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：
  (一)任職期限屆滿的；
  (二)不再具備業(yè)主身份的；
  (三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
  (四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；
  (五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
  (六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
  業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
  第四章 物業(yè)服務(wù)
  第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
  市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。
  第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
  第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。
  未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。
  第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施；委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。
  第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。
  決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
  物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。
  第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
  業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。
  第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
  (一)移交物業(yè)共用部分；
  (二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；
  (三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；
  (四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
  (五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
  第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。
  第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。
  物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。
  第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。
  本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。
  第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
  第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

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  第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
  建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。
  業(yè)主以外的其他車庫(kù)、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
  第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
  第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：
  (一)屋面防水損壞造成滲漏的；
  (二)電梯故障危及人身安全的；
  (三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；
  (四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；
  (五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；
  (六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。
  使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。
  第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過戶。
  第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。
  第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
  第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。
  第六章 法律責(zé)任
  第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
  第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
  第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。
  第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。
  違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。
  違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第四十四條 業(yè)主委員會(huì)不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。
  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
  第七章 附則
  第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
  本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會(huì)后是指業(yè)主大會(huì)。
  本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會(huì)的決定；未依法成立業(yè)主大會(huì)的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
  本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。
  第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號(hào)令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號(hào)令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
  業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
  (一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；
  (二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。
  業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
  編輯本段第三章 前期物業(yè)管理第二十條
  住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
  第二十一條
  建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。
  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
  第二十二條
  前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，**長(zhǎng)不得超過二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。
  前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
  前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個(gè)月通知業(yè)主。
  第二十三條
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照國(guó)家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買受人明示。
  物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。
  第二十四條
  建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收時(shí)，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)下列資料：
  (一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
  (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
  (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  (四)業(yè)主名冊(cè)；
  (五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
  建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)，登記造冊(cè)。

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  第二十五條
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，**低不得少于一百平方米。
  規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對(duì)不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。
  建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
  第二十六條
  物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)維護(hù)。
  物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。
  第二十七條
  前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  編輯本段第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十八條
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
  物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開。
  第二十九條
  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定。
  物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
  第三十條
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項(xiàng)：
  (一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；
  (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全巡查；
  (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
  (四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；
  (五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；
  (六)通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施；
  (七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項(xiàng)。
  第三十一條
  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查。
  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
  第三十二條
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但是業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
  第三十三條
  物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費(fèi)的，從其約定。
  第三十四條
  物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月通知對(duì)方。
  物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)移交給業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
  第三十五條
  有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。
  對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
  有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
  第三十六條
  物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
  編輯本段第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第三十七條
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
  第三十八條
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。
  第三十九條
  供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
  前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的恢復(fù)工作。
  第四十條
  業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。
  業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。
  第四十一條
  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、改造，不得挪作他用。
  第四十二條
  進(jìn)行住宅建設(shè)工程招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工
  程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對(duì)涉及保證金的事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。
  住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金。
  因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。施工單位不維修也不承擔(dān)費(fèi)用的，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費(fèi)用。
  合同約定的保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。
  第四十三條
  業(yè)主大會(huì)決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
  編輯本段第六章 法律責(zé)任第四十四條
  違反本條例規(guī)定，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。
  第四十五條
  違反本條例規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關(guān)部門依法給予行政處罰。
  第四十六條
  當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
  第四十七條
  對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；造成嚴(yán)重后果的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  編輯本段第七章 附 則第四十八條
  本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等。
  本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。
  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
  本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。
  本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
  本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

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相關(guān)問題

• 問 業(yè)主公約有什么作用
  答

  業(yè)主公約在業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)出租時(shí)，請(qǐng)將此公約轉(zhuǎn)交新業(yè)主或租戶以便參閱根據(jù)《居住物業(yè)管理?xiàng)l例》及國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，就所購(gòu)住宅的使用、維修、管理等事項(xiàng)訂立本公約。制訂"業(yè)主公約"（以下簡(jiǎn)稱公約）的目的為提高物業(yè)價(jià)值，美化環(huán)境、保持舒適及優(yōu)良的環(huán)境,而非令業(yè)主感到有所不便。業(yè)主必須明白一切違反公約的行動(dòng)，都需損耗時(shí)間與金錢，謀求補(bǔ)救。希望各業(yè)主認(rèn)真閱讀本公約。一、社區(qū)管理一般資料１．管理公司根據(jù)"公約"規(guī)定，（以下簡(jiǎn)稱管理公司）已獲委任全權(quán)管理社區(qū)內(nèi)一切事務(wù)。"公約"內(nèi)條文由管理公司根據(jù)相關(guān)法規(guī)制訂，并經(jīng)房屋買賣雙方（或管理公司、開發(fā)商與業(yè)主）商議后而簽訂，條文內(nèi)容必須雙方遵守。各業(yè)主已同意遵守"公約"，并且其租客、使用權(quán)被許可人、雇員及代理人亦須遵守"公約"。２．社區(qū)管理處社區(qū)管理處位于：辦公時(shí)間如下：(1)管理處：星期一至星期五每日由上午八時(shí)至二時(shí)及由下午一時(shí)至五時(shí)，星期六、日及國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)假期休息。(2)保安中心：廿四小時(shí)服務(wù)，若有任何緊急投訴或咨詢，請(qǐng)與當(dāng)值主管聯(lián)絡(luò)，以便即時(shí)協(xié)助。３．管理公司職權(quán)管理公司依前期物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定有權(quán)向各業(yè)主收取管理費(fèi)用；制訂，修改及增刪管理規(guī)則；雇用員工；并就有關(guān)物業(yè)的管理，代表各業(yè)主與政府機(jī)關(guān)和公共服務(wù)公司進(jìn)行磋商。管理公司亦有權(quán)執(zhí)行公約，拆除任何未經(jīng)批準(zhǔn)之加建及改建工程等；對(duì)任何違例事件提出訴訟；向有關(guān)業(yè)主收取及追討由任何違反公約而引致之損失及一切有關(guān)費(fèi)用（包括訴訟費(fèi)等）。管理公司對(duì)社區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行盡善盡美之保養(yǎng)及維修，并盡力保持社區(qū)環(huán)境清潔美觀。為了使社區(qū)獲得妥善管理，全體業(yè)主特此授予管理公司應(yīng)有和必須的權(quán)力，包括（但不限于）：?向各業(yè)主收取根據(jù)本公約規(guī)定應(yīng)繳之一切費(fèi)用；?為社區(qū)樓宇及其管理公司人員購(gòu)買適合之保險(xiǎn)；?為社區(qū)安排垃圾收集及清理；?維修、管理、清潔、更新及裝飾公共地方及設(shè)施；?防止公共地方及設(shè)施任何部分被障礙物阻塞；?為社區(qū)安排水、電、煤氣及其它必需的供應(yīng)；?根據(jù)需要在社區(qū)設(shè)置保安人員及保安系統(tǒng)；?設(shè)置及維持社區(qū)之公用天線；?消除及拆去在土地及社區(qū)及樓宇上任何違法或未經(jīng)批準(zhǔn)或違反本公約規(guī)定之設(shè)置物、招牌

• 問 什么是業(yè)主 業(yè)主公約又是什么
  答

  基本上所有的人都知道入住一個(gè)小區(qū)之后就自然而然的成為該物業(yè)的業(yè)主，那么，究竟什么叫業(yè)主，業(yè)主要履行什么權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主公約都約定了那些行為，想必大家也不是非常了解，下面，小編一一為大家解釋。 什么叫業(yè)主 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主之間可以訂立業(yè)主公約來維護(hù)小區(qū)的正常運(yùn)作。業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面行為的合同。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主共同決定制定的用以規(guī)范業(yè)主大會(huì)組織與行為的法律文件。 什么是業(yè)主公約 業(yè)主公約又稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過后生效。

• 問 業(yè)主公約什么定？
  答

  你好。是2007年10月1開始變的。

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• 問 什么是物業(yè)業(yè)主公約？
  答

  召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、成立業(yè)主大會(huì)以及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的四個(gè)步驟一、成立籌備組1. 法規(guī)要求在街道辦、房地局指導(dǎo)下,由社區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組。2. 街道辦(居委會(huì))、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立籌備辦公室、公告欄、投票箱。以通告(信件)的形式告知全體業(yè)主自薦進(jìn)入籌備組(投票以及公告時(shí)間為*天)。3. *月*日*時(shí)在街道辦(居委會(huì))、業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督下,打開籌備組自薦報(bào)名箱,并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)驗(yàn)票。4. 籌備組成員單位在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定業(yè)主代表。確定后,在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組人員名單。5. 籌備組自名單公告之日起成立,同時(shí)公告所有業(yè)主。二、籌備組確認(rèn)并完成以下主要工作預(yù)計(jì)*月*日起籌備組成立,30日內(nèi)組織完成召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)(區(qū)房管局進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督)。籌備組起草《業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立方案以及形式》。1. 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)(5-9人)2. 業(yè)主委員會(huì)委員資格認(rèn)定3. 業(yè)主委員會(huì)候選人以及委員的產(chǎn)生辦法a 設(shè)立投票箱業(yè)主自由報(bào)名b 籌備組開箱驗(yàn)票c 確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)委員被選名單4. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票權(quán)數(shù)的確認(rèn)5. 文件公告的方式、送達(dá)的方式、選票統(tǒng)計(jì)方式6. 組織召開業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議7. 向小區(qū)辦報(bào)送備案文件三、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要完成以下工作1. 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),并通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。2. 投票權(quán)按物業(yè)建筑面積計(jì)算,以一平米一票為計(jì)算基數(shù),不足一平米部分不計(jì)算在內(nèi)。3. 業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可書面委托代理人參加。但一個(gè)代理人不得同時(shí)接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。4. 確定業(yè)委會(huì)委員(5-9人的單數(shù)),選舉產(chǎn)生主任1人,副主任1人,任期2-3年。5. 確認(rèn)是否聘請(qǐng)新物業(yè)公司,如果重新聘請(qǐng)應(yīng)通過招標(biāo)方式。四、業(yè)主委員會(huì)備案(預(yù)計(jì)5月份)1. 自業(yè)主委員會(huì)組建之日起,30日內(nèi)到街道審核后報(bào)區(qū)房管局備案。備案時(shí)提交以下文件:《業(yè)主委員會(huì)備案單》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《業(yè)主公約》《業(yè)主大會(huì)決議(附業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊(cè))》《法律法規(guī)的其他材料(如:物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)證明)》2. 業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)房管局備案證明申請(qǐng)刻制印章。

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• 問 業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別?
  答

  業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。