開發(fā)商的營銷手段有哪些 如何識別其中的虛假成分

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• 136****4364

  商品房在買賣過程中開發(fā)商會做各種營銷，那么這些營銷宣傳真實可靠嗎？有哪些不可信成分得需要提前了解，不然上了大當(dāng)后悔就晚了。 1、廣告宣傳中水分大 一些開發(fā)商為了吸引購房者，廣告中的描述總要比實際情況好上幾倍，尤其是購房者關(guān)心的地段交通問題，往往要把自己開發(fā)的樓盤交通配套說的非常優(yōu)越；說交通便利，鄰鐵盤等等。比如說海景房，其實只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤宣傳中成本相對較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營銷成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對于不買房的市民來說是一種騷擾。 3、買房中熱銷假象自編自演 開發(fā)商"假銷售"現(xiàn)象越來越多，其中"自買自賣"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷假象。 日光盤是樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 4、低開高走，人為制造板**假象 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然后售價逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 5、使用年限縮水 有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時，少拿10年、20年的使用時間，將土地的使用年限縮短，可對購房者說是70年，其目的是少交納國家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購得此類房既可以辦公，也可以用于個人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納?？s短使用時間年限，購房者會損失不少，因為自己會提前交納國家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實力”的開發(fā)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈送給購房者的面積。房地產(chǎn)商所贈送的面積都在國家規(guī)定的計半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計價面積是不會算到容積率中去的。因此，贈送面積越多，項目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項目的基礎(chǔ)上多開發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對于消費(fèi)者來說，這也不是一本萬利的買賣，一則贈送面積一般沒有產(chǎn)權(quán)，后期可能會引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見的開發(fā)商銷售手段，廣大購房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書上等等的宣傳內(nèi)容購房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開發(fā)商的承諾無法實現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:47

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商是如何包裝產(chǎn)品進(jìn)行營銷的 有多少虛假成分和貓膩在其中呢
  答

  房子作為一種商品，銷售時肯定包含一些銷售手段，那么開發(fā)商是如何包裝自己的產(chǎn)品進(jìn)行營銷的呢？這里面又包含了多少的虛假成分和貓膩呢？   1、廣告宣傳中水分大 一些開發(fā)商為了吸引購房者，廣告中的描述總要比實際情況好上幾倍，尤其是購房者關(guān)心的地段交通問題，往往要把自己開發(fā)的樓盤交通配套說的非常優(yōu)越；說交通便利，鄰鐵盤等等。比如說海景房，其實只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤宣傳中成本相對較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營銷成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對于不買房的市民來說是一種騷擾。 3、買房中熱銷假象自編自演 開發(fā)商"假銷售"現(xiàn)象越來越多，其中"自買自賣"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷假象。 日光盤是樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 4、低開高走，人為制造板**假象 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然后售價逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 5、使用年限縮水 有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時，少拿10年、20年的使用時間，將土地的使用年限縮短，可對購房者說是70年，其目的是少交納國家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購得此類房既可以辦公，也可以用于個人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納?？s短使用時間年限，購房者會損失不少，因為自己會提前交納國家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實力”的開發(fā)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈送給購房者的面積。房地產(chǎn)商所贈送的面積都在國家規(guī)定的計半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計價面積是不會算到容積率中去的。因此，贈送面積越多，項目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項目的基礎(chǔ)上多開發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對于消費(fèi)者來說，這也不是一本萬利的買賣，一則贈送面積一般沒有產(chǎn)權(quán)，后期可能會引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見的開發(fā)商銷售手段，廣大購房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書上等等的宣傳內(nèi)容購房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開發(fā)商的承諾無法實現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

• 問 開發(fā)商攬客營銷手段有哪些 如何避免掉入坑中
  答

  在如今各地樓盤存量過高的大環(huán)境下，開發(fā)越開越面臨去化壓力。因此，開發(fā)商使勁渾身解數(shù)來營銷，提高成交量，以期快速回籠資金。難怪有網(wǎng)友說開發(fā)商為了賣房子也是“蠻拼的”。那么開發(fā)商為了賣房子都做了哪些事兒呢？我們今天來看看這幾個常見營銷手段。 開發(fā)商營銷手段 營銷手段一： 低開高走 人為制造板塊**潛力 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然后售價逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 像這種低開高走，人為制造房子**潛力的開發(fā)商并不在少數(shù)。專家認(rèn)為，運(yùn)用這種戰(zhàn)略，開發(fā)商不但營造出售價較低的開盤價，吸引了購房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達(dá)出樓市熱銷的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷售位置好的房源時，就可以順理成章地提高售價，讓購房人誤以為此項目迅速**，而購房者則處于“買漲不買落”的心理跟風(fēng)買房。 有房產(chǎn)策劃經(jīng)理透露，開發(fā)商后來銷售的房子的價格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。 營銷手段二： 饑餓營銷 少推快跑制造人為房荒 日光盤是各地樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。 開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應(yīng)求，房源緊張，房價趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項目在銷售出40%左右的房子后，就會對購房人說：“房子都賣完了，等下期吧?！逼鋵?，這時開發(fā)商手中還存有60%左右沒賣出去的房。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 營銷手段三： 明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 開發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質(zhì)?！? 以上是小編整理的一些開發(fā)商常用的營銷手段，當(dāng)然，開發(fā)商還有很多營銷手段小編就不一一整理了。小編做這個整理想要告訴購房者的是在購房過程中只有擦亮自己的眼睛，去偽存真，才能真正買到自己心水的好房子。  

• 問 開發(fā)商營銷手段有哪些 為什么要預(yù)約看房
  答

  先交預(yù)約金再買房是不是很正常的事？有些購房者覺得預(yù)約會更公平點(diǎn)，實際是這樣的嗎？開發(fā)商的營銷手段你了解多少？ 1、為什么會有預(yù)約看房？ 買房預(yù)約，很多情況都是你情我愿。購房者怕喜歡的房被買走了，而對于開發(fā)商，預(yù)約是為了更準(zhǔn)確地了解項目在市場上所處的位置。因此不管如何開發(fā)商都是獲利**大的一方，而消費(fèi)者卻明知是火海也會跳。然而，事實上并沒有多少樓盤是日光的，大部分的樓盤在開盤當(dāng)日，不需要提前支付預(yù)約金就可以看房。 2、預(yù)約看房給開發(fā)商帶來的好處 第一是利潤**大化，在取得各種手續(xù)之前就使資金快速收回；第二是真實掌握消費(fèi)者的意愿，摸清消費(fèi)者對房價承受能力的底線，還可以進(jìn)行價格調(diào)整，后期提升熱門戶型的價格，降低不理想戶型的價格。 3、預(yù)約看房給購房者帶來的不利 很多購房者可能不知道，在消費(fèi)者獲得對未來房價預(yù)期的同時，損失的是眼下的切身利益，預(yù)約優(yōu)惠是開發(fā)商放出的迷霧。購房者預(yù)約變相抬高了房價，**后還要自己買單。預(yù)約時信息不對等，人為制造恐慌，刺激消費(fèi)者失去理智。 消費(fèi)者一旦交了預(yù)約金，就等于單方面作出了購買承諾，但這一承諾卻沒換回開發(fā)商對等的回應(yīng)。開發(fā)商可以把房子賣給第三方，甚至可以抬高房價，更可以調(diào)整賣房計劃，把好房子留到**后賣。

• 問 買房為何要排號 是開發(fā)商的營銷手段嗎
  答

  在我們買房過程中很多時候交了訂金，開發(fā)商告訴我們要排號。一般在房源不足時，搖號成為相對公平的形式。購房者在看房的時候，使用搖號，通過排號，可以讓其有時間慢慢看房而不再有時間限制。然而我們在新聞中常見到開發(fā)商通過排號來制造熱銷的場面。那么，排號真的是開發(fā)商的營銷手段嗎？ 買房排號 在排號這種認(rèn)購方法出現(xiàn)之前，對現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購一般采用先來先選的原始方法。對于消費(fèi)者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時限，反復(fù)、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。對于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵機(jī)制和宣傳策略，雖然銷售周期拉長，但是客戶質(zhì)量會相對較好。 排號**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購中。經(jīng)濟(jì)適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。北京**近還出現(xiàn)過提前三天排隊購房的現(xiàn)象，雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號的認(rèn)購方式。排隊“搶”房會給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。 更為常見的認(rèn)購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營銷方法用競爭機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。 買房排號也是有講究的。開發(fā)商排號的方式不一樣，有些是按照拍好的順序進(jìn)行選房，而有些則是按照搖號的方式進(jìn)行選房。如果是搖號的話，購房者可以多排幾個號來增加選房幾率。 再有就是部分開發(fā)商真的是以搖號排號來營銷，這就要求咱們購房者冷靜理智對待了，千萬不要頭腦一發(fā)熱直接上手買。畢竟買房是一項重大的經(jīng)濟(jì)活動，慎重選擇才能夠選到自己心水的好房。 **后就是排號雖然有可能是開發(fā)商的營銷手段，但是真心要買房，而且是看過覺得不錯的盤，排個號也未嘗不可。畢竟只有遵循開發(fā)商的這個游戲規(guī)則才能進(jìn)行購房的下一步。 以上就是關(guān)于排號的一些小知識以及注意事項，在我們買房的過程中，看到自己心儀的房子就勇敢上吧。

• 問 鬧開發(fā)商手段有哪些
  答

  向報社、新聞社投稿

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