什么是共有產(chǎn)權(quán)房 共有產(chǎn)權(quán)房有什么問題

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• 153****6410

  什么是共有產(chǎn)權(quán)房 “共有產(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，該模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。2012年1月，上海降低共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門檻，月收入達(dá)5000元的也可以申請(qǐng)。 共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可通過(guò)和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。 共有產(chǎn)權(quán)房特征 共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的**大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準(zhǔn)確的法律定位，也讓過(guò)去經(jīng)適房退出與市場(chǎng)接軌的問題變得簡(jiǎn)單明了。 共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，購(gòu)房人的出資與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時(shí)，只要購(gòu)買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實(shí)施5年內(nèi)原價(jià)購(gòu)買，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。 共有產(chǎn)權(quán)房?jī)?yōu)勢(shì) 1. 降低房?jī)r(jià) 共有產(chǎn)權(quán)房分散安排在市區(qū)商品住宅開發(fā)項(xiàng)目中，由政府統(tǒng)一回購(gòu)、供應(yīng)。分散建設(shè)的總量為當(dāng)年住宅總量的5%～10%。集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目則采取限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的方式公開出讓，一般安排在拆遷成本較低的地段，以降低房?jī)r(jià)。 2. 避免投機(jī)行為 政府可通過(guò)“合股買房”擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)，來(lái)遏制富人買房、投機(jī)者炒房、轉(zhuǎn)租等行為，強(qiáng)化政府監(jiān)管。以出讓土地方式建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，其購(gòu)買人即使弄虛作假成功，其得到的也只是使用價(jià)值，由于產(chǎn)權(quán)明晰，如果私下倒賣，買賣雙方都侵占了共有產(chǎn)權(quán)人即國(guó)家利益，國(guó)家追討其非法牟利于法有據(jù)。 一是因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房模式可以通過(guò)出口反制入口，申購(gòu)人的尋租動(dòng)力大大減弱，行賄購(gòu)房得不償失;二是將改變過(guò)去供不應(yīng)求的狀況，實(shí)現(xiàn)“房等人”，共有產(chǎn)權(quán)房不再像傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房那樣，因?yàn)槭窍∪辟Y源而產(chǎn)生尋租空間;三是共有產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量和價(jià)格與同類商品房直接可比，因此建設(shè)和供應(yīng)就有了直接的參照和約束，特別是變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”，直接補(bǔ)助老百姓購(gòu)買商品房，政府甚至可以從建設(shè)和供應(yīng)環(huán)節(jié)完全退出，因此也就完全沒有這方面的尋租空間。 共有產(chǎn)權(quán)房問題 首先，政府與保障對(duì)象之間的出資比例不好確定。政府究竟是以土地、稅收優(yōu)惠作為投入還是另外投入真金白銀，政府與保障對(duì)象之間的產(chǎn)權(quán)比例由誰(shuí)來(lái)確定、**終確定的產(chǎn)權(quán)比例是否公平合理，都難定標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)土地使用和建筑及安裝費(fèi)用確定產(chǎn)權(quán)比例，好說(shuō)不好做。 其次，政府對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)房”的監(jiān)管成本并不低。由于政府的這部分產(chǎn)權(quán)屬于公共產(chǎn)權(quán)，政府就要履行產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督職責(zé)，因此，“共有產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)劃、建設(shè)、分配、后續(xù)管理等方面，政府投入的監(jiān)管成本必然比現(xiàn)在要多。 再者，政府的投資收益如何使用同樣值得商榷。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:52

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• 問 ??什么是共有產(chǎn)權(quán)房？共有產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎?
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房是能夠買賣的，但是必須要征得共有人的同意，不然是無(wú)效的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，未征得共有人同意，房屋買賣無(wú)效，這里的“共有人”，包括共同繼承人這種情形。因此，由于這種房屋買賣行為不受法律保護(hù)，買房人一般無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其購(gòu)房款已支付，這樣很可能跌入房款兩空的陷阱。未經(jīng)共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數(shù)人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無(wú)效，買房人的權(quán)益受損的情形。認(rèn)定方法為房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有：當(dāng)個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格；對(duì)仍無(wú)力購(gòu)買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購(gòu)買，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購(gòu)買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。房屋出售時(shí)與此類似，出售所得按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時(shí)，政府也無(wú)需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。

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• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是地方政府讓出部分土地出讓收益，并且低價(jià)配售給符合保障對(duì)象家庭所建的房屋，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是政府與購(gòu)房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，如果退出共有產(chǎn)權(quán)房之后，由政府進(jìn)行房屋回購(gòu)，而購(gòu)房者只能將自身的資產(chǎn)數(shù)額的部分進(jìn)行變現(xiàn)，這樣也在一定程度上保障住房的封閉運(yùn)行。目前共有產(chǎn)權(quán)房有兩個(gè)比較直接的作用：1、通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，讓群眾自己支付一部分錢來(lái)解決住房的問題。2、對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)商品房制度進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范，遏制保障性住房的牟利空間，這樣也就意味著購(gòu)買房屋其實(shí)是為了解決住房問題，而不是通過(guò)房屋來(lái)進(jìn)行牟利，在一定程度上也抑制了較高的房?jī)r(jià)，另外申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，價(jià)格基本上與市場(chǎng)價(jià)格是同步的，這樣也就壓縮了牟利的空間。

• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房共同擁有兩個(gè)以上的產(chǎn)權(quán)人，享有平等的所有權(quán)。目前的共有產(chǎn)權(quán)房通常指的是政府和個(gè)人共同享有對(duì)房屋的所有權(quán)，以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭，對(duì)于一些沒有條件購(gòu)買房屋的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的房屋是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，可以享受到比較低的價(jià)格，不會(huì)面臨太過(guò)于高昂的房?jī)r(jià)。共有產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)就是會(huì)比商品房的價(jià)格要低，但是共有產(chǎn)權(quán)房的人權(quán)要求限制比較高，主要是為了保證低收入家庭能夠有房居住。購(gòu)房人可以按占有產(chǎn)權(quán)的份額，出同等份額的購(gòu)房款，與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)此類房屋購(gòu)房者是沒有權(quán)利進(jìn)行出售和轉(zhuǎn)讓的，除了購(gòu)買受到限制之外，再次出售的時(shí)候也需要補(bǔ)足相應(yīng)的款項(xiàng)，才能夠進(jìn)行出售，即便是取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證往往也要5年以上才能夠轉(zhuǎn)讓。

• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房指的是：低收入住房困難的家庭在買房時(shí)，和政府按出資比例，各持有一部分房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟(jì)允許的情況下，可以購(gòu)回政府擁有的產(chǎn)權(quán)，獲得房屋的全部產(chǎn)權(quán)，可以簡(jiǎn)單理解為房屋產(chǎn)權(quán)歸兩人或多人共有。購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)需要注意：1、辦理房產(chǎn)證比較麻煩，共有產(chǎn)權(quán)房存在權(quán)屬上的問題，可能很久都不能辦理房產(chǎn)證，非常容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。2、公有產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行買賣時(shí)，對(duì)于按份共有、共同共有兩種情況，出售時(shí)也是不同的。3、共有產(chǎn)權(quán)房并不是所有人都能購(gòu)買的，只有低收入住房困難家庭，在和政府簽訂合同后，才能購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房。4、購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房之后，如果想要再進(jìn)行買賣，限制性條件是比較多的，需要由相關(guān)部門審批后才能在市場(chǎng)流通。

• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房?
  答

  所謂的共有產(chǎn)權(quán)房是政府與購(gòu)房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金的房屋，在分配房屋所有產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，會(huì)明確共有雙方的資金數(shù)額，根據(jù)資金數(shù)額的不同所承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)也是不相同的，如果購(gòu)房者退出了購(gòu)房退出時(shí)可以由政府回購(gòu)，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)在轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)調(diào)控方式方面，起到了積極的作用。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房是由當(dāng)?shù)卣尦霾糠滞恋?，以比較低的價(jià)格出售給滿足條件的家庭，所以在簽署合同的時(shí)候是和當(dāng)?shù)卣炗喌模⑶以诤贤?dāng)中約定好了雙方的產(chǎn)權(quán)份額之后雖然可以上市交易，但是個(gè)人需要支付的費(fèi)用還是比較多的，除了政府的那一部分份額之外，還需要繳納土地出讓金，才能夠達(dá)成轉(zhuǎn)讓的條件，而且并不是所有人都能夠購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，一般是供給沒有房子或者是低收入的家庭。