二手房評(píng)估需要收費(fèi)嗎 二手房評(píng)估注意事項(xiàng)有哪些

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• 132****9343

  很多購房者在申請(qǐng)二手房商業(yè)貸款時(shí),往往被要求繳納一筆動(dòng)輒數(shù)千元的評(píng)估費(fèi)。這筆錢該由購房者承擔(dān)嗎？ 何為二手房評(píng)估？ 二手房評(píng)估價(jià)是指采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法,通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格,以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理,換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等,計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。 二手房評(píng)估怎么收費(fèi)？ 二手房評(píng)估分為“免費(fèi)評(píng)估”和“付費(fèi)評(píng)估”兩種方式。 免費(fèi)評(píng)估：目前除了具有專業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估公司以外還有一種新型的網(wǎng)絡(luò)二手房評(píng)估也已趨于成熟。國(guó)內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或者擁有房產(chǎn)頻道的綜合性網(wǎng)站均開始為消費(fèi)者提供免費(fèi)二手房估價(jià)這一服務(wù),其中以搜房評(píng)估網(wǎng)**為引人注目。 付費(fèi)評(píng)估：房產(chǎn)評(píng)估是二手房交易過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在,買房貸款、賣房過戶、找中介、進(jìn)銀行,他們都會(huì)告訴你房子需要評(píng)估。比如購房者需要辦理抵押貸款,銀行要根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告,才能向購房者發(fā)放貸款。辦理按揭貸款的評(píng)估,需要具有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一且“走過場(chǎng)” 所謂“房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)”是指銀行在審核貸款時(shí),對(duì)購房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,以控制貸款風(fēng)險(xiǎn),一般由第三方機(jī)構(gòu)來執(zhí)行。 多數(shù)銀行將房產(chǎn)評(píng)估作為貸款的前置條件,并要求貸款申請(qǐng)人承擔(dān)評(píng)估費(fèi),由評(píng)估公司收取,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1‰－5‰不等。 根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng),實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象狀況,還要現(xiàn)場(chǎng)拍照記錄。但很多購房者反映,所謂評(píng)估只是花錢買報(bào)告的“走過場(chǎng)”。 錢到底進(jìn)了誰的口袋？ 今年1月,發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估在內(nèi)的7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格,要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī),不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù),或截留定價(jià)權(quán)。 調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管銀行聲明收費(fèi)是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行,但多數(shù)銀行均有指定的合作評(píng)估機(jī)構(gòu),消費(fèi)者可以在三至五家合作機(jī)構(gòu)中“隨機(jī)”選取。銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu),顯然剝奪了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利。 有銀行業(yè)內(nèi)人士透露,部分銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在利益返點(diǎn),返點(diǎn)的比例甚至可達(dá)到一半,銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。 即使部分銀行已經(jīng)不要求購房者承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用,但房產(chǎn)中介與評(píng)估機(jī)構(gòu)依舊利用信息不對(duì)稱向購房者“下手”。 該不該由消費(fèi)者承擔(dān)？ 2006年,《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》下發(fā),規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托,但商業(yè)銀行與借款人另有約定的,從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)”。 法律界人士認(rèn)為,評(píng)估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段,依據(jù)誰委托誰付費(fèi)原則,商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評(píng)估費(fèi)用,但部分銀行及中介要求購房者承擔(dān),有濫用強(qiáng)勢(shì)地位追求不當(dāng)利益之嫌?！般y行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶買單,暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管缺失?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士說。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:38:01

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• 問 ??怎樣評(píng)估二手房?二手房評(píng)估怎么收費(fèi)?
  答

  二手房評(píng)估費(fèi)二手房評(píng)估分為“免費(fèi)評(píng)估”和“付費(fèi)評(píng)估”兩種方式。免費(fèi)評(píng)估：現(xiàn)在除了具有專業(yè)天資的房產(chǎn)評(píng)估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡(luò)二手房評(píng)估也已趨于老練。國(guó)內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開端為消費(fèi)者供給免費(fèi)二手房評(píng)估這一效勞，其間以搜房評(píng)估網(wǎng)**為有目共睹。付費(fèi)評(píng)估：房產(chǎn)評(píng)估是二手房買賣過程中一個(gè)首要的環(huán)節(jié)。如今，買房借款、賣房過戶、找中介、進(jìn)銀行，他們都會(huì)通知你房子需求評(píng)估。比方購房者需求處理典當(dāng)借款，銀行要依據(jù)評(píng)估組織的評(píng)估陳述，才干向購房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評(píng)估，需求具有專業(yè)天資的評(píng)估組織進(jìn)行。那么，二手房評(píng)估費(fèi)如何收?。恳罁?jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采納累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房子總價(jià)100萬元以下（含100萬元）的，收取評(píng)估總價(jià)的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評(píng)估總價(jià)的0．12％；2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評(píng)估總價(jià)的0．06％；5000萬元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0．012％。

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• 問 ??二手房必須評(píng)估嗎?二手房評(píng)估要注意什么?
  答

  　是的，買二手房必須做評(píng)估。一般二手房交易程序如下，在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的，因此二手房買賣必須先進(jìn)行評(píng)估。　　1買方咨詢　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。　　2簽合同　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同?！　?辦理過戶　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易?！　?立契　　房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”?！　?繳納稅費(fèi)　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的?！　?辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。　　7銀行貸款　　對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。　　8打余款完成交易　　買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 二手房必須評(píng)估嗎?二手房評(píng)估要注意什么?
  答

  是的，買二手房必須做評(píng)估。一般二手房交易程序如下，在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的，因此二手房買賣必須先進(jìn)行評(píng)估?！　?買方咨詢　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件?！　?簽合同　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同?！　?辦理過戶　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。　　4立契　　房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”?！　?繳納稅費(fèi)　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的?！　?辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證?！　?銀行貸款　　對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放?！　?打余款完成交易　　買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 二手房必須評(píng)估嗎?二手房評(píng)估要注意什么?
  答

  一、什么情形下需要做二手房評(píng)估？1、確定交易價(jià)格交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值不了解，而影響交易的正常進(jìn)行。2、繳納房產(chǎn)稅費(fèi)交易后申報(bào)成交價(jià)時(shí)，如主管部門認(rèn)為其低于市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)委托具有專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。3、房產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。4、申請(qǐng)銀行貸款申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

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• 問 怎樣評(píng)估二手房?評(píng)估二手房的方法有哪些?
  答

  不論是賣房者還是購房者，可能都會(huì)遇見需要做房屋評(píng)估的情形，但他們對(duì)具體評(píng)估依據(jù)卻有沒有多大了解，只能聽中介的評(píng)估結(jié)果。今天，小編想告訴你該怎么進(jìn)行二手房評(píng)估，另外二手房評(píng)估有哪些好處。評(píng)估方法目前市場(chǎng)上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3．所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。價(jià)格因素1、地段及交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響首先是地段。在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區(qū)**屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房?jī)r(jià)則不言而喻。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，**重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房?jī)r(jià)就高不可攀，評(píng)估此類房產(chǎn)時(shí)還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周圍衛(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對(duì)房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。2、相同地段二手房與商品房?jī)r(jià)格的對(duì)比處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房?jī)r(jià)比商品房低，一般房?jī)r(jià)差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內(nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。3、居住環(huán)境及物業(yè)管理居住環(huán)境是無數(shù)購房者購房前重點(diǎn)考慮的問題，它也是評(píng)判房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，因此良好的環(huán)境價(jià)值也直接反映到了房?jī)r(jià)上。同樣，對(duì)二手房?jī)r(jià)的評(píng)估也會(huì)因?yàn)榫幼…h(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動(dòng)，對(duì)于二手房屋而言，小區(qū)內(nèi)有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房?jī)r(jià)自然會(huì)略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場(chǎng)、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設(shè)施，其所在房屋的價(jià)格就會(huì)大打折扣。對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估有什么好處?(一)現(xiàn)房交易。這幾年，業(yè)主和開發(fā)商鬧矛盾的不少，當(dāng)初描繪的“住房藍(lán)圖”，在交房的瞬間變?yōu)榕萦?。要么地面裂了，要么暖氣沒通上，要么陽臺(tái)沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個(gè)清清楚楚，明明白白。(二)地段較好。二手房由于建筑時(shí)間關(guān)系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利，投資居住兩相宜。(三)配套設(shè)施完善。一些新房“在那遙遠(yuǎn)的地方”，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫(yī)院、**、廣場(chǎng)等一應(yīng)俱全，生活起來，相當(dāng)便利。(四)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過戶，能做到心中有數(shù)。而買新房有時(shí)就沒這么幸運(yùn)，買的時(shí)候信誓旦旦，住進(jìn)去了，遲遲見不到證的蹤影。(五)選擇面更廣。想買二手房，劃個(gè)硬杠杠，基本上都能根據(jù)自己的需求找到房子。(六)價(jià)格多元化。二手房根據(jù)房屋性質(zhì)、地段劃分、房齡等不同，價(jià)格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會(huì)瘋狂到要超過新房?jī)r(jià)格的地步。而二手房的價(jià)格多元化也可實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房者的置業(yè)需求。(七)入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進(jìn)行裝修，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都得忍受鄰居們裝修時(shí)的敲打聲，而且大家陸續(xù)搬家入住，施工人員進(jìn)進(jìn)出出，甚是“熱鬧”。買二手房，鄰居們?nèi)胱r(shí)間不同，不會(huì)在同一時(shí)間進(jìn)行裝修，免了一定的干擾。(八)居住成本低。在新小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)等加起來成本不低。如新房離單位較遠(yuǎn)，來回交通費(fèi)也不是個(gè)小數(shù)目。而二手房可以省不少錢，碰上好一點(diǎn)的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費(fèi)用。

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