房貸利息趨勢(shì)是什么 房貸政策有哪些

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  房貸利息抵扣個(gè)稅的消息近日在市面上流傳,那么這個(gè)讓股民瘋狂、購(gòu)房者興奮的“房貸利息抵扣個(gè)稅”到底是什么呢？對(duì)購(gòu)房者有什么影響？ “房貸利息抵扣個(gè)稅”這個(gè)消息是怎么來的呢？ 據(jù)悉2015年12月2日,中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)賈康向澎湃新聞表示,有關(guān)房貸利息抵個(gè)稅,研究方面確實(shí)有這個(gè)方向,具體的時(shí)間還不能確定。賈康的另一身份是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)。 此后,在12月3日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》中,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院也建議出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策,降低購(gòu)房還款負(fù)擔(dān)。 事實(shí)上,“房貸利息抵稅”并非“新聞”了。 ①今年5月8日,國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。 ②財(cái)政部9月8日晚間也發(fā)布《財(cái)政支持穩(wěn)增長(zhǎng)的政策措施》,財(cái)政部表示將深入推進(jìn)財(cái)稅體制等改革,適時(shí)推進(jìn)營(yíng)改增試點(diǎn),推進(jìn)消費(fèi)稅改革,研究全面實(shí)施資源稅費(fèi)改革方案,研究個(gè)人所得稅改革方案。 什么是房貸利息抵扣個(gè)稅？ 房貸利息抵扣個(gè)稅是指在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí),將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除,對(duì)扣除后的收入部分課以個(gè)人所得稅。 房貸利息抵扣個(gè)稅一旦落實(shí) 帶來什么影響 可能一：提前還款的人將會(huì)減少 對(duì)于絕大多數(shù)貸款在身的人來說,其提前還款無非是想要節(jié)省利息支出。但是如果房貸可以抵扣個(gè)稅,那么相當(dāng)于給利息打了15%-45%的折扣。購(gòu)房者如果不提前還款,而是用這筆錢來炒股、買基金,**不濟(jì)的隨便買個(gè)“某某寶”理財(cái),收益都比貸款利息高,如此一來,選擇提前還款的人便會(huì)越來越少。 可能二：低**的人越來越多 目前銀行普遍規(guī)定首套房貸款不低于3成,但是如果購(gòu)房者手中資金充足,為了減少總的利息,其所付的貸款**都要高于3成。但是如果新政執(zhí)行,則即使購(gòu)房者有能力**4成甚至更多,恐怕也沒有人愿意多付了,更多的人會(huì)選擇盡可能多貸款來提高自有資金的投資回報(bào)率。 可能三：買高檔住宅的人將會(huì)越來越多 既然貸款利息可以抵扣個(gè)稅,則中高收入人群在買房時(shí)將會(huì)盡可能“就高不就低”,盡量將“福利”用到極致。所以可能出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象：原本打算買中檔住宅的人開始向高檔住宅市場(chǎng)邁進(jìn),而原本購(gòu)房預(yù)算在1000萬左右的高收入人群,可能會(huì)將目光鎖定在更高級(jí)的豪宅上。 可能四：刺激購(gòu)房需求從而推高房?jī)r(jià) 看到辦房貸還能抵扣個(gè)稅,將刺激一大批原本購(gòu)房欲望并不迫切的人出手購(gòu)房,短期內(nèi)或使得成交量再度暴漲,于是乎將會(huì)出現(xiàn)令已經(jīng)買房的人感到開心、尚未買房的人感到難過的結(jié)果——房?jī)r(jià)上漲。 房貸利息抵扣個(gè)稅 貸百萬月供或可節(jié)省24% 這個(gè)新政一旦落地,對(duì)樓市以及購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？來算一筆賬：假設(shè)購(gòu)房者A在一線城市購(gòu)買總價(jià)250萬元的普通住宅,**50萬元,剩余200萬商業(yè)貸款貸20年,月均還款額將達(dá)13927.74元,其中5594.40元是利息支出。購(gòu)房者A的稅前月收入是2萬元,按照現(xiàn)在的個(gè)稅政策來算,扣除四金、稅基等應(yīng)納稅2459.02元,但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣,那么其他條件不變的情況下,購(gòu)房者A的應(yīng)納稅額為1097.42元,減少1361.6元,相當(dāng)于節(jié)省了利息支出的24%。 這樣一來就很清楚了,房貸利息抵扣個(gè)稅相當(dāng)于給房奴變相減負(fù),可以為個(gè)人節(jié)省房貸利息。并且,相比于購(gòu)買普通住宅的購(gòu)房者,購(gòu)買高檔住宅且工資水平較高的人群減負(fù)效果更佳明顯。 對(duì)樓市來說,此政策一旦落實(shí)無疑是重磅級(jí)利好,由于住房按揭貸款利息支出“免稅”,相當(dāng)于變相降低了貸款成本。 房貸抵扣個(gè)稅 看看專家怎么說 業(yè)內(nèi)專家表示,房貸利息抵扣個(gè)稅在3個(gè)方面是可以成立的。首先從政策層面來看,國(guó)家在今年對(duì)于個(gè)稅改革的力度還是比較大的,迎合了經(jīng)濟(jì)體制改革下財(cái)稅體制改革的需求。其次,從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度來看,通過抵扣個(gè)稅方法能夠降低購(gòu)房者按揭貸款的成本,這符合目前樓市去庫(kù)存的導(dǎo)向。**后,從刺激消費(fèi)的角度看,購(gòu)房者能夠降低購(gòu)房成本,等于提高了可支配收入,后續(xù)能夠刺激房地產(chǎn)行業(yè)以外的消費(fèi)。 “去庫(kù)存**有效的辦法之一,是用住房個(gè)貸利息沖抵個(gè)人所得稅。”2015年11月20日,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在深圳一高峰論壇上說,“發(fā)達(dá)國(guó)家也基本上都用這樣的方法來鼓勵(lì)消費(fèi)者或者是居民自己解決住房問題。有限額地進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免,把貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換?！? 專家表示,個(gè)人所得稅改革將對(duì)去樓市去庫(kù)存產(chǎn)生較大利好。從國(guó)外實(shí)施經(jīng)驗(yàn)來看,個(gè)人所得稅按家庭綜合計(jì)征**有利于社會(huì)中產(chǎn)階層,這部分人群能從改革中真正“減稅”,收獲更大,會(huì)顯著刺激中端改善住房需求釋放。而對(duì)于低收入人群變化較小、高收入人群敏感度不高。 “房貸利息抵扣個(gè)稅政策推出的概率較大,但不會(huì)那么快?！睂＜艺J(rèn)為,即便明年基本確定方案,真正實(shí)施也會(huì)更滯后一些。 有專家表示,新政實(shí)行的前提是全方位改革目前的稅收體系,并且銀行信貸要和整個(gè)稅務(wù)系統(tǒng)掛鉤,技術(shù)層面上也要進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),再加上各地方政府情況不同,全面落實(shí)存在難度。 有專家稱,如何完善稅前扣除是一個(gè)綜合性的問題,不僅僅只有房貸利息,還有很多其他方面的因素需要解決,這涉及建立一個(gè)新的個(gè)稅機(jī)制,以追求公平、高效、合理。 綜上所述,出臺(tái)房貸利息抵扣個(gè)稅不僅能利好購(gòu)房者減輕房貸負(fù)擔(dān),還能對(duì)去樓市去庫(kù)存產(chǎn)生較大利好,可謂一石兩鳥；但要出臺(tái)要落實(shí)還有問題需要解決,任重而道遠(yuǎn)。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:38:03

相關(guān)問題

• 問 房貸新政策是什么?**新房貸新政策有哪些
  答

  房貸政策將收緊的“傳言”成為市民熱議的話題?！皻馇蛸J”按揭貸款可以在減少每月還款金額的前提下，省下大筆利息，如目前5年以上公積金貸款利率為3.87%，而“氣球貸”僅為3.78%。

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• 問 ??房貸**新政策是什么?房貸**有什么要求?
  答

  第二套房貸現(xiàn)行政策**40%,貸款利率上浮10% 。二手房根據(jù)商業(yè)貸款和公積金貸款兩種情況，**比例分別如下：一、買方商業(yè)貸款購(gòu)房：1、買方選擇商業(yè)貸款購(gòu)買首套住房，**低**比例為房屋評(píng)估價(jià)的30%，**高貸款比例為70%；2、買方選擇商業(yè)貸款購(gòu)買二套以上住房，**低**比例為房屋評(píng)估價(jià)的50%，**高貸款比例為50%；二、買方公積金貸款購(gòu)房：1、買方選擇公積金貸款購(gòu)買首套住房，**低**比例為房屋評(píng)估價(jià)的20%，**高貸款比例為80%；2、買方選擇公積金貸款購(gòu)買二套住房，**低**比例為房屋評(píng)估價(jià)的40%，**高貸款比例為60%；3、買方購(gòu)買三套及以上住宅以及購(gòu)買商業(yè)用房無法使用公積金貸款。建議:1、如果之前那套是用商業(yè)貸款,那么第二套就可以用公積金貸款,這樣公積金貸款還是算做第一套。(公積金貸款首套政策一般可以**20%,貸款金額是公積金賬戶余額的15倍）例如賬戶上有1萬元,就可以貸15萬元,如果一個(gè)人的公積金余額不夠,夫妻雙方也可以共同貸款。但是很多開發(fā)商合作的銀行不愿意辦公積金,你可以自己找銀行做,但是需要開發(fā)商提供五證的復(fù)印件,即直客式貸款。2、找一個(gè)值得信任的親戚(夫妻除外,比如父母,但一定要是沒有貸款記錄的人)為共同產(chǎn)權(quán)人,可以將房屋產(chǎn)權(quán)分為你占99%,父母占1%,父母為主借款人,同意可以享受第一套的優(yōu)惠。貸款年齡:男一般**高貸到70歲,女的65歲。

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• 問 ??房貸的利息怎么算?房貸利息陷阱有哪些？
  答

  現(xiàn)在商貸（基利率5.94%），比如我等額本息貸款20W，20年每期還款額計(jì)算公式每期應(yīng)還款額＝【借款本金×利率×（1＋利率）^還款期數(shù)】/【（1＋利率）^還款期數(shù)－1】對(duì)應(yīng)你的情況每期應(yīng)還款額＝【200000×5.94%/12×（1＋5.94%/12）^240】/【（1＋5.94%/12）^240－1】=1425.49利息總額=月還款額*還款期數(shù)-本金= 1425.49*240-200000=342227.49-200000=142227.49銀行的活利貸，是幫助你節(jié)省利息支出，很多銀行有類似業(yè)務(wù)，名稱各異。主要是用你的活期存款沖抵貸款余額，相當(dāng)于活期存款取得貸款利息支付，同時(shí)保持資金流動(dòng)性。比如你有10萬元活期存款，當(dāng)月利息支出就會(huì)按貸款余額減去10萬計(jì)息。一旦你支取活期存款，則恢復(fù)按貸款余額計(jì)息。但是，銀行往往并沒有這么大方，往往是有一個(gè)比例按上述方法計(jì)算。還按上例，假定規(guī)定為50%比例，則計(jì)息時(shí)按余額減5萬，而另5萬按活期計(jì)息。請(qǐng)與銀行確認(rèn)他們是否有比例要求，比例是多少。

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• 問 央行房貸新政策有哪些？ 央行的“9·30”房貸新政策是什么？
  答

  核心就是：銀行現(xiàn)在只認(rèn)貸，不認(rèn)房，所以只要沒有銀行貸款買幾套房都不受限制

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• 問 長(zhǎng)沙二套房貸政策是什么 長(zhǎng)沙二套房貸政策相關(guān)知識(shí)有哪些
  答

  很多人不知道長(zhǎng)沙二套房貸政策是什么，其實(shí)了解長(zhǎng)沙二套房貸政策對(duì)買房很有實(shí)用意義，搜房網(wǎng)為您搜集整理長(zhǎng)沙二套房貸政策的相關(guān)知識(shí)—— 二套房貸有了新政銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，調(diào)低銀行做二套房貸款時(shí)預(yù)留的資本金比重。記者走訪省城各大銀行了解到，這一政策出臺(tái)后，此前以較高利率獲得二套房貸款的購(gòu)房者，以較低利率獲取貸款的可能性較大，但對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者，則影響不大。 在此前征求意見稿中，首套房貸抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重被定為45%，第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重則為60%。而在此次出臺(tái)的辦法中，則刪除了這一差別對(duì)待的規(guī)定，規(guī)定“個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%”，也就是說，該條文件將首套房和二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“一視同仁”。 所謂風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，具體來說，即指為了一筆貸款而預(yù)留的損失準(zhǔn)備，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重越低，銀行需要為此預(yù)留的資本金就越少。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的降低，將直接帶來銀行需預(yù)留資本金減少。對(duì)此，省城一家國(guó)有銀行個(gè)貸部人士告訴記者，這一政策，意味著銀行可以發(fā)放的貸款額度直接擴(kuò)大，其實(shí)是在鼓勵(lì)銀行做二套房貸，從而間接地鼓勵(lì)二套房消費(fèi)，“由于目前首套房市場(chǎng)仍在被嚴(yán)控，這一政策，則可被視為刺激消費(fèi)的‘曲線救國(guó)’政策?！痹撊耸拷忉尅? 事實(shí)上，按照業(yè)內(nèi)人士的介紹，由于二套房貸較高的利率，多數(shù)銀行本來就愿意做二套房貸款。記者走訪各大銀行了解到，目前在省城市場(chǎng)上，多數(shù)銀行對(duì)于首套房貸都在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，有利率上浮的銀行屈指可數(shù)，而對(duì)于二套房貸的利率，大部分銀行則不約而同地實(shí)施基準(zhǔn)利率至少上浮10%的政策標(biāo)準(zhǔn)。 另外，由于二套房屬于改善型住房需求，“動(dòng)輒就是一二百平方米，涉及的貸款金額相對(duì)較大，銀行的利潤(rùn)空間也相對(duì)較大?！币患夜煞葜沏y行負(fù)責(zé)人告訴記者，較高的貸款余額和相對(duì)較高的利率水平，意味著銀行方面更多的利潤(rùn)。不過，由于首套房的客戶群明顯大于二套房，目前，在省城多數(shù)銀行，首套房貸申請(qǐng)者遠(yuǎn)多于二套房貸申請(qǐng)者。 盡管降低二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，使得銀行方面發(fā)放二套房貸的成本降低，可以為銀行帶來更大流動(dòng)性。但業(yè)內(nèi)人士解釋，由于市場(chǎng)上首套房、二套房的**比例依然沒有變化。另外，即便上述辦法實(shí)行，個(gè)人購(gòu)房者也無法獲得更低的貸款利率。因此，在上述股份制銀行人士看來，新政其實(shí)難以影響到符合要求的普通購(gòu)房者，只不過對(duì)于原來需要按上浮15%或20%獲得二套房貸的購(gòu)房者，現(xiàn)在按照相對(duì)較低的利率獲得貸款的機(jī)會(huì)，可能會(huì)大一些。