房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢如何 房地產(chǎn)市場前景怎么樣

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  各項數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。 分析人士認(rèn)為,雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國范圍來看,化解庫存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“2015年中國不動產(chǎn)金融年會”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動狀態(tài),甚至在驚心動魄地下滑。但她認(rèn)為,房地產(chǎn)對GDP的投資拉動已經(jīng)到頂,政府不會再出臺像2009年那樣的強刺激政策。政府當(dāng)前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對GDP形成負(fù)拉動。 聶梅生稱,“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對GDP的貢獻率達到一定比重之后,GDP增幅就會進入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達40%或50%。投資下滑就形成負(fù)拉動。這是非常緊迫的問題。” 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示,目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達到頂峰,隨后進入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當(dāng)前**重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場慣常規(guī)律,政府出臺刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺政策減輕庫存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示：2014年來,累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策,以三四線城市為主,正是因為庫存壓力過大。 洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房,紛紛出臺各種財政補貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購買住宅和非住宅者,將按其所購房屋實際繳納契稅額度的50%獲得購房補貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個城市也推出了購房補貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從購房補貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺。在當(dāng)前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化。外需低迷使得出口增長乏力,拉動經(jīng)濟的另外兩駕馬車投資和消費將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視,因此住房消費受到政策的全面鼓勵。 張大偉認(rèn)為,政府未來的儲備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費等。 據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟金融展望報告》預(yù)測,2016年GDP增長在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外,央行貨幣工具箱里的流動性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。 今年9月,全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請相關(guān)功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機構(gòu)開通常備借貸便利申請權(quán)限。這為此項誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,隨著央行越來越多貨幣工具的運用,明年貨幣市場將維持寬松基調(diào),市場流動性仍將保持充裕,對房企來說,融資成本將進一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對于購房者的個人房貸而言,放貸速度加快的同時,有希望得到更低的利率支持,這也將推動供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認(rèn)為,從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出,無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫存去化,力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道）

  查看全文↓ 2016-05-23 16:38:03

相關(guān)問題

• 問 深圳目前房地產(chǎn)市場前景如何？
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  短期不看好，中長線樂觀。

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• 問 房地產(chǎn)公司怎么樣？房地產(chǎn)公司前景怎么樣？
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  房地產(chǎn)會有大的震動，不過對于你的工作來說，看你是到公司做什么工作了，如果你是做管理，規(guī)劃等工作的話，我感覺對你的影響不大，如果你去萬科，那就更不用擔(dān)心了，萬科在這次震動中不會有什么損失，反而會成為房地產(chǎn)的巨無霸。

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• 問 現(xiàn)在房地產(chǎn)趨勢怎樣？
  答

  哪么,目前房地產(chǎn)市場此輪調(diào)整的時間有多長?幅度有多大?何時見底?我國房地產(chǎn)市場的未來走向又是如何呢? 1.我國房市已進入調(diào)整期,但不會崩盤。理由如下: 一是房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),政府不允許房價崩盤。2000年以來,我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額,2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%,是事實上的支柱性行業(yè)。并且,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長,對相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強的拉動作用,關(guān)系到整個經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r。同時,從目前的政府財政收入來看,根據(jù)國土資源部公報數(shù)據(jù),2004年-2006年,全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元,2007年1月-11月為9130億元,占全國財政收入的比重接近20%,賣地已經(jīng)成為地方財政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費,兩者合計約占財政收入的27%,若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè),貢獻的收入就更大了。甚且,如果房價崩盤,可能會使房市喪失進一步發(fā)展的基礎(chǔ),并引發(fā)我國的金融危機和社會動蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房價下跌幅度太大、太快。 二是我國房價價格偏離幅度不大,決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段,房價收入比應(yīng)該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史,我們認(rèn)為,我國一線城市的房價收入比將在10-12間達到高位平衡。對于二線城市,由于其在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距,因此,我們認(rèn)為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前,我國一線城市的房價收入比在15左右,除深圳偏離正常價格上限約40%外,北京、上海偏離的幅度并不大,這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長因素,上述一線城市的房價偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房價不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房價在2009年將進入合理區(qū)間,深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi),而目前深圳的房價總體已下跌約30%左右,已進入動態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中,部分城市房價過高,同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測算,2007年四季度,杭州為16,與一線城市差不多;武漢為11,天津為11.5,處于較高的價位;重慶為7.8,處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個地區(qū)的差別較大,難以用同一個標(biāo)準(zhǔn)來衡量,但總體上來看,房價偏離的幅度同樣不大,考慮收入增長情況,房價將在09年進入合理區(qū)域。 三是我國經(jīng)濟的基本面未變壞,支持房價的諸多因素仍然存在。我國今年的經(jīng)濟增長率將達到10%以上,明年也可能保持在較高的水平上,人均收入增長率也不會降低;同時城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。同時,我國的金融機構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會允許房價調(diào)整幅度太大。故這段時間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。四是從我國歷次的房市周期和其它國家的房市周期來看,此輪調(diào)整的時間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看,我國房市的調(diào)整時間大概都在兩年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年為調(diào)整期;1998-2003年的周期中,02-03年為調(diào)整期。此外,從國際上的歷史經(jīng)驗來看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美國的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的短暫調(diào)整,都是兩年左右的周期。 因此,可以判斷房價的總體調(diào)整幅度不會超過30%,調(diào)整時間大約在兩年。 2.我國房市中長期供應(yīng)仍然偏緊,未來的發(fā)展前景趨好. 雖然短期內(nèi),房地產(chǎn)市場因為價格過高導(dǎo)致有效需求不足,從而使供給大于需求,但從中長期來看,供應(yīng)依然偏緊。從需求來看,我國目前城市化率約為45%,正以每年1%左右的速度快速增長,保守估計,每年有約1300萬人口進入城市,按目前人均27平米計算,這部分需求約3.5億平米。我國目前存量住房約160億平米,以平均使用50年計算,每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外,目前城鎮(zhèn)人口已接近6億,改善性住房需求按0.5平米/人/年計算,這部分需求約3億平米,上述幾項總需求接近10億平米,而2007年的竣工量只有5.8億平米,缺口巨大。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來看,近幾年來,全國商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢,2005-2006年,竣工銷售比約0.87,2007年下降至0.76,供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降,土地購置面積也未相應(yīng)增長,近三年來明顯低于銷售面積,這顯示未來幾年供應(yīng)緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看,其情況基本類似,但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91,因此,在價格得到適當(dāng)調(diào)整后,供不應(yīng)求的情況將會繼續(xù)出現(xiàn)。 從決定我國房市的長期因素來看,這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化,而且在未來會進一步發(fā)揮其作用。這些因素包括: 一是人口因素。即隨著人口的增加,對住房的需求就會增加,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國20世紀(jì)80、90年代的嬰兒潮在本世紀(jì)初開始步入工作,他們會釋放出巨大的購買力和需求,從而刺激我國房地產(chǎn)的發(fā)展。而本世紀(jì)初我國的嬰兒出生量還在高位運行,故預(yù)計到2030年間,我國每年新增的參加工作的年輕人口都會較多,從而對住房的需求也會在高位運行。 二是收入因素。即隨之人們的收入的增加,特別是收入跨越某個范圍后,人們對住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個可以從許多關(guān)于一國人均收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間關(guān)系的研究中找到答案。根據(jù)世界銀行研究報告,人均GDP在1500美元時,房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期;當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總量的6%到8%時,就可以確定為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),而當(dāng)占GDP總量的10%到12%時,之后增長便趨于平緩?；谏鲜雠袛?2004年,中國人均GDP已經(jīng)達到1500美元,而中國房地產(chǎn)業(yè)增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷,當(dāng)前我國已進入房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。另外高盛公司的研究報告則顯示,從現(xiàn)在起,人均收入超過3000美元的中國中產(chǎn)階層人口將快速增長,這種狀況會持續(xù)到2035年左右,中產(chǎn)階層人口將達到14億左右,直到2050年。這可能轉(zhuǎn)化為持續(xù)的購買力,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 三是城市化因素。即隨著一國城市化的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也會得到很大的發(fā)展,城市化的過程就是一國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。對城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系,理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學(xué)家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認(rèn)為:發(fā)達國家城市化過程包括兩個拐點,當(dāng)城市化水平達到30%時,第一個拐點出現(xiàn),代表城市化發(fā)展進入勢頭極為迅猛的高速階段;之后,當(dāng)城市化水平超過70%之后,出現(xiàn)第二個拐點,代表經(jīng)濟發(fā)展進入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2005年中國城市化率為42.99%,預(yù)計到2020年會達到60%,在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬,房地產(chǎn)行業(yè)無疑是**直接的受益者。而且,城市化的過程也是收入增加的過程,從而也是我國住房結(jié)構(gòu)升級、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程,這也會促進我國房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。 以上這三個因素綜合分析,可以得出我國的房地產(chǎn)業(yè)目前已進入快速發(fā)展期,并且可以維持較長時期的較快發(fā)展。 3、我國房市其它方面的趨勢: 我國房地產(chǎn)市場其它方面在未來會發(fā)生以下變化: (1)價格會逐漸趨于合理。 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加,我國房市未來的價格會逐漸趨于合理,房價收入比進入一個可維持的空間。 (2)供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化。 一是高檔住宅的比重會有所下降,經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升;二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善,供求的匹配程度會得以提高。 (3)市場秩序會逐漸改善。 在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下,房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范;各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來,其行為也會得到規(guī)范;相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。 (4)市場集中度會得以提高. 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因,一些實力不強的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場,或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購,從而市場集中度會得以提高。 (5)政府行為會得以規(guī)范. 隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強,隨著公民主權(quán)和民主的推進及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。 總之,我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后,會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代。

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• 問 房地產(chǎn)趨勢
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  個人意見，僅供參考。。。。。。 房產(chǎn)目前有回暖的跡象，未來5年內(nèi)會上漲，但是較緩慢。主要原因有以下幾點：1、過于壓制房地產(chǎn)，許多企業(yè)會破產(chǎn)，現(xiàn)在許多企業(yè)都涉足房地產(chǎn)，會大面積導(dǎo)致就業(yè)率下降、失業(yè)率上升，造成社會不穩(wěn)定的局面，這是ZF不愿意看到的；2、地方ZF為提高政績，加快城市發(fā)展速度，GDP的增長，因而不僅是中央與地產(chǎn)的抗衡，也是與地方ZF的抗衡，作為特色社會主義的中國這種局面是不可能打破的，一旦打破又會造成不穩(wěn)定的局面；總結(jié)來說中央**重視的是社會穩(wěn)定，圍繞這個思想其他因素都是次要的，老百姓的利益和企業(yè)的利益是次要的。

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• 問 房地產(chǎn)明年趨勢怎么樣？
  答

  好像正準(zhǔn)備拋北京的囤房今天看到的···

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