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房子是我們安家立命的場所，由于房子不同于普通消費(fèi)品，且涉及金額大，在買房過程中也是**容易產(chǎn)生一些這樣又或是那樣的糾紛。不少人初次買房，對(duì)于買房過程中的一些注意事情和相關(guān)的法律知識(shí)并不了解，從而給自己帶來一些不必要的買房糾紛。本期整理了買房過程中需要注意的10個(gè)法律知識(shí)，大家一定要仔細(xì)閱讀，防止買房被騙。 1、樓盤廣告宣傳內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 廣告和宣傳資料是開發(fā)商為了吸引客戶去買房而做的一種宣傳。如果廣告上的內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些內(nèi)容沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)法律責(zé)任。但是如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 2、房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ ①房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告，且主管上有過錯(cuò)。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，且這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為，這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。 ②購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)性的和非財(cái)產(chǎn)性的。 ③損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。 3、《認(rèn)購書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。 4、什么是建筑面積？ 建筑面積也叫建筑展開面積，是建筑物各層水平投影面積之和。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 5、什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。 6、套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 7、什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公攤面積是指每套商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。包括：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等建筑面積；作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚以及作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。 8、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 ②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 ③公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。 9、哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅? ①倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 ②售房單位自營、自用的房屋。 ③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 10、定金和訂金的區(qū)別 訂金能退，但定金不能退，在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別： ①交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。 ②交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 ③《擔(dān)保法》規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 ④定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 以上就是關(guān)于買房過程中需要注意的10個(gè)法律知識(shí)。買房被騙、被忽悠交了定金、買房后房子爛尾開發(fā)商跑路等問題屢見不鮮。買房涉及到的資金大、知識(shí)面廣，在買房時(shí)，一定要仔細(xì)了解相關(guān)注意事項(xiàng)和法律知識(shí)。
買房有哪些注意事項(xiàng) 商業(yè)貸款需要知道哪些相關(guān)問題
146****4682 | 2016-06-07 11:26:36
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151****4032
買房貸款，其實(shí)沒什么復(fù)雜的。要是你以前沒有不良信用記錄，一般辦理房貸是沒有什么問題的。如果是首套房子，按照目前的政策，商貸****低可以三成，二套房**四成。小編為你整理了商業(yè)貸款的申請條件、資料、辦理流程、貸款利率及提前還款等知識(shí)，了解這些知識(shí)，買房貸款輕輕松松可以搞定。 一、申請條件 1、具有合法有效的身份證明。 2、 必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟(jì)收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明。 3、 具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。 4、與賣方簽訂有效的購房合同或購房協(xié)議。 5、 支付了規(guī)定比例的**款(一般是不低于所購房屋總價(jià)的30%)或在貸款銀行存入了不低于**款的存款。 6、貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。 7、 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 二、提供材料 (1)個(gè)人貸款申請表； (2)借款人(房產(chǎn)共有人)的身份證、戶口本，屬于夫妻共有的需提供結(jié)婚證；(3)商品房買賣合同； (4)**款證明； (5)借款人還款能力證明材料(如收入證明、工資單、個(gè)人稅單、其他資產(chǎn)情況等)； (6)抵押證明文件； (7)銀行要求的其他村料。 三、貸款流程 【新房】 1、開發(fā)商向貸款銀行提出按揭貸款合作意向； 2、貸款銀行對(duì)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議； 3、購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需**房款； 4、自**款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發(fā)商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》(備案登記)、購房**款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料； 5、貸款銀行對(duì)購房人的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合基本條件 的購房人(包括購房人配偶)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等;隨后購房人在貸款銀行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報(bào)上級(jí)行進(jìn)行審批； 6、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對(duì)超過該期限的，營銷部及時(shí)與銀行對(duì)接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時(shí)與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)； 7、問題客戶的處理； 8、貸款銀行批準(zhǔn)購房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票； 9、借款人以后只要每月指定日期前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清； 10、貸款歸還后，貸款銀行注銷抵押物，并退還給貸款人。 【二手房】 二手房商業(yè)貸款流程與新房有些不同，二手房牽涉到房產(chǎn)評(píng)估以及過戶等手續(xù)，具體流程如下： 1、購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同； 2、符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料； 3、買賣雙方到貸款銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估； 4、律師事務(wù)所對(duì)借款人的資信證明材料和評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見書》； 5、貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請人是否同意貸款； 6、買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)； 7、購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同； 8、買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)； 9、借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金； 10、貸款人按月還款； 11、借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。 四、利率與額度 【貸款利率】 商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率是由央行統(tǒng)一規(guī)定的，各大銀行可根據(jù)實(shí)際情況在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整(例如上浮或下浮)。央行同時(shí)規(guī)定，自2015年5月11日起，金融機(jī)構(gòu)利率上浮的上限為基準(zhǔn)利率的1.5倍。 自2015年6月28日起，**新金融機(jī)構(gòu)貸款年基準(zhǔn)利率為： 一年以內(nèi)(含一年)4.85% 一至五年(含五年) 5.25% 五年以上 5.4% 【貸款額度】 按現(xiàn)在銀行的規(guī)定，單筆貸款無**高限額，但銀行根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測算確定**高貸款額度?？少J額度=家庭月收入減去生活費(fèi)用等開支后的還款能力/相應(yīng)貸款年限的每萬元月還款額。 如果是首套房貸款，貸款額度不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80%;而如果是二套房貸款，則貸款額度不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的70%。根據(jù)不同銀行不同套數(shù)貸款額度有所浮動(dòng)，具體以所貸款銀行的要求為準(zhǔn)。 【貸款期限】 貸款期限**長為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過65歲，女不超過60歲。 五、貸款還款 【還款方式】 (1)等額本金按揭貸款：在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。借款人在貸款初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，隨后由于利息會(huì)隨著本金的減少而遞減，每月還款額將越來越少。這種方式比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。 (2)等額本息按揭貸款：在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入和支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。這種方式在商業(yè)房貸市場較為普遍。 【逾期還款】 1、若借款期限到期，按中國人民銀行逾期罰息規(guī)定辦理，將對(duì)逾期貸款部分按天計(jì)收逾期罰息(現(xiàn)行逾期息=月還款額×0.021%×逾期天數(shù)) 2、通常借款人發(fā)生拖欠時(shí)，銀行將會(huì)寄發(fā)催款通知書并采取電話聯(lián)系的方式提醒借款人按時(shí)足額還款;如果借款人連續(xù)三個(gè)月未還款，銀行將會(huì)寄發(fā)律師函督促借款人履約，或采取銀行工作人員上門了解情況方式，通過互相溝通，協(xié)商解決問題;對(duì)于借款人超過六個(gè)月未還款，且缺乏主動(dòng)還款意愿的情況，銀行將根據(jù)借款合同約定，向所在地人民法院起訴，要求處分抵押物。 3、借款人如果由拖欠的不良紀(jì)錄將會(huì)影響到其個(gè)人信用，為日后申請銀行貸款、辦理有關(guān)材料或證明帶來麻煩。
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個(gè)人 借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息； 借款合同的變更或終止 借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。 借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。 農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款 指借款人購買農(nóng)行指定的經(jīng)濟(jì)適用住房并以其所購買的房屋作抵押擔(dān)保，向農(nóng)行提出貸款申請用于支付部分購樓款，并按月還本付息的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。貸款額可達(dá)房款的70%，期限**長可達(dá)20年，利率一年一定。
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在開發(fā)商侵權(quán)與購房者維權(quán)的無休止的博弈中，很少有購房者能堅(jiān)持到底，往往在投訴無門、百般遇阻之后不了了之。為了避免踏上買房后漫漫無期的維權(quán)之路，**好的辦法就是在買房前盡可能地排除這些風(fēng)險(xiǎn)。以下，小編為您盤點(diǎn)了買房時(shí)需要理清的10個(gè)問題。 1、開發(fā)商有沒有資質(zhì)？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工商部門申請?jiān)O(shè)立并取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)建設(shè)部門備案審查后取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，此外還應(yīng)在稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》中登記有開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)（《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中明確規(guī)定了各級(jí)資質(zhì)的開發(fā)范圍），公眾可向建設(shè)部門申請查看。 2、樓盤項(xiàng)目是否合法？ 正規(guī)出售的樓盤，必須依法取得“五證”——《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。 想知道一個(gè)樓盤是否滿足合法出售的條件，**簡單的辦法就是登陸房管局的網(wǎng)站進(jìn)行“預(yù)售證許可查詢”。 3、購房者的知情權(quán)包括哪些？ 樓盤銷售中心應(yīng)公開展示“五證”、售房說明書、設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)及房屋的銷售價(jià)格。 預(yù)售樓盤設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房的是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 4、簽訂購房合同（協(xié)議）時(shí)應(yīng)注意的問題？ 在訂立買賣合同之前，開發(fā)商應(yīng)向購房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。不符合商品房的銷售條件的，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 購房合同應(yīng)當(dāng)載明房屋建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 具體內(nèi)容包括： （1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （2）房屋基本狀況； （3）房屋的銷售方式； （4）房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （5）交付使用條件及日期； （6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （9）面積差異的處理方式； （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （11）解決爭議的方法； （12）違約責(zé)任。 注意： 雖然購房協(xié)議、認(rèn)購協(xié)議不等同于購房合同，只是正式合同簽訂前的預(yù)約，但根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果購房協(xié)議、認(rèn)購協(xié)議對(duì)以上12項(xiàng)內(nèi)容有明確約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的房屋買賣合同。 5、遭遇延期交房時(shí)該如何維權(quán)？ 按照購房合同約定的房屋交付使用日期及其違約責(zé)任來執(zhí)行。 6、收房時(shí)應(yīng)注意的問題？ 交付使用時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按銷售、預(yù)售合同規(guī)定的條件向購買人交付商品房，違反合同規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 同時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書（列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容）和住宅使用說明書。 7、蓋好的房子跟合同約定面積不一致怎么辦？ 已預(yù)售的房屋在施工中確需變更設(shè)計(jì)的，標(biāo)準(zhǔn)不得低于預(yù)售合同中約定。因結(jié)構(gòu)變更或增加成本需變更房地產(chǎn)價(jià)格的，應(yīng)與預(yù)購人協(xié)商一致。開發(fā)商應(yīng)在變更確立起10日內(nèi)書面通知購房者，未接到變更通知或接到通知后不同意變更的，購房者有權(quán)退房。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購房者有權(quán)退房。購房者不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，3%以內(nèi)的誤差面積，由買房人掏錢補(bǔ)齊，超過3%的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，誤差小于3%的，開發(fā)商退錢，誤差超過3%的，超出部分要雙倍退錢。 8、房屋公攤和采光問題的說明 對(duì)于公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規(guī)出臺(tái)，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。普通住宅的一般公攤比例：多層8%—15%；小高層10%—20%；高層15%—30%。 根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日2小時(shí)，冬至日1小時(shí)；在原設(shè)計(jì)建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低；舊區(qū)改造的項(xiàng)目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。 9、開發(fā)商亂收費(fèi)該向那個(gè)部門投訴？ 根據(jù)商品房銷售“一價(jià)清”制度規(guī)定，配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視工程、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)戶門、信報(bào)箱以及面向所有業(yè)主的配套設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，一律計(jì)入開發(fā)建設(shè)成本之中，除購房合同成交價(jià)款之外，不得收取其他費(fèi)用。購房者若遭遇開發(fā)商亂收費(fèi)，可向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門進(jìn)行投訴。 10、房產(chǎn)證該如何讓辦理？ 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，向房管部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房者辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)商原因，未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 具體流程如下： 1、領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》，需要開發(fā)商簽字蓋章。 2、到開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請領(lǐng)取測繪。 3、繳納公共維修基金、契稅。 4、提交申請材料：(1)申請表;(2)購房合同;(3)簽訂預(yù)售合同買賣雙方書;(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖;(5)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù);(6)契稅完稅證明;(7)身份證；(9)按揭買房提供銀行還貸證明。
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對(duì)于參加工作者，都會(huì)有一項(xiàng)公積金，在購房的時(shí)候可以充當(dāng)一部分資金使用，同時(shí)還享有很多福利。那么使用公積金買房需要注意那幾點(diǎn)，并且使用流程是怎樣的呢？ 公積金買房需要注意事項(xiàng)： 首先，在申請公積金貸款前，一定要正確評(píng)估自己的購房借貸能力，做好萬全的準(zhǔn)備。公積金貸款與商業(yè)貸款存在一定的差異，一定要事先了解清楚申請公積金貸款的要求，選擇好個(gè)人住房貸款種類，**為重要的是，要充分評(píng)估自己的還貸能力，按照約定足額還款，要是留下什么不良信用記錄就不好了。 然后要準(zhǔn)備好貸款材料，不管是商品房還是二手房，或是單位集資建房，都要弄明白具體所需哪些材料，并按照要求準(zhǔn)備好，申請者們不妨列一張清單，把該準(zhǔn)備的一項(xiàng)一項(xiàng)準(zhǔn)備好，免得臨陣亂了手腳。 另外，公積金貸款額不能超出上限，提取總額也不能超過房產(chǎn)總額，并且，公積金賬戶余額是不可以用于購房**的。如果公積金貸款額度不足以支付房款的話，也不用急著放棄公積金貸款，在用公積金貸款后，剩余房款還可使用商業(yè)貸款。 公積金貸款買房流程： （一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。 （二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。 （三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù) 特別提醒：購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為5000元，而每月公積金貸款還款額為500元，商業(yè)貸款還款額為2000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計(jì)2500元），余額2500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。 “沖還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對(duì)客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金5000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。 如果客戶購買個(gè)人住房時(shí)申請的是商業(yè)性貸款，如：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息。
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六要一、申請貸款額度要量力而行：在申請個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測;二、辦按揭要選擇好貸款銀行：對(duì)借款人來說，如果您購買的是現(xiàn)房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務(wù)品種越多越細(xì)，您將獲得更靈活多樣的個(gè)人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合。站在市民的角度考慮，無疑市民擁有越多的選擇權(quán)越好;三、要選擇**合適自己的還款方式：目前基本上有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的個(gè)人;四、向銀行提供資料要真實(shí)：申請個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來說，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。因?yàn)槿绻愕氖杖霙]有達(dá)到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還款初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)你提供虛假證明，就會(huì)使銀行對(duì)你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請;五、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)。借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與您的聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，您就可在年初時(shí)收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的是，當(dāng)您搬遷新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時(shí)告知貸款銀行;六、每月要按時(shí)還款避免罰息。對(duì)借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬不要因?yàn)樽约旱囊粫r(shí)疏忽，而造成資金損失，同時(shí)在銀行留下不良信用記錄。馨窩網(wǎng)為您解答六不要一、申請貸款前不要?jiǎng)佑霉e金：如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款；二、在借款**初一年內(nèi)不要提前還款：按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額；三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐?？上蜚y行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會(huì)受理您的延長借款期限申請；四、貸款后出租住房不要忘告知義務(wù)：當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書面告知承租人；五、貸款還清后不要忘記撤銷抵押：當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押；六、不要遺失借款合同和借據(jù)：申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限**長可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。
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