商品房房價有哪些部分構(gòu)成 為什么房價如此高

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• 148****8376

  你知道商品房房價是怎么構(gòu)成的嗎？大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在、不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。 目前，房價大致可分為四大部分組成： 一、地價成本 一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用、土地契稅等。土地費用占房價的比重約為25-50%左右。 二、建筑安裝費 是指在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設備安裝工程費用，通常又稱為房屋建安造價。如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。建安造價一般占房價比重的25-40%。 三、配套設施費 包括前期基礎設施配套費（道路、自來水、污水、電力、電信、綠化、等）和公共配套設施（建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的如**、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設施和菜市場等盈利性的配套設施）建設費兩部分，同時還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。配套設施費在房價構(gòu)成中的比重約為15-20%左右。 四、相關稅費 包括開發(fā)商繳納給政府的營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內(nèi)的國家規(guī)定稅費，以及與由地方政府或主管部門額外征收的包括征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、人防異地建設費、煤氣水電增容費、項目管理費等名目繁多的非正規(guī)收費等。稅費占房價構(gòu)成的比重在10-15%左右。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:37

相關問題

• 問 商品房預售的價格有哪些部分構(gòu)成 如何處理預售商品房價格糾紛
  答

  預售商品房的價格構(gòu)成是怎樣的呢由于中國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。面對預售商品房價格糾紛我們又該如何做？ 預售商品房的價格構(gòu)成 (一)土地使用權(quán)取得費 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。 (二)住宅開發(fā)成本 1、前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。 2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設備購置費等。 3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。 住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施(設備)及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。 5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。 (三)住宅開發(fā)期間費用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益項目進行合理分攤。 1、管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 2、財務費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。 3、銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。 (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規(guī)定辦理。 (六)商品住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。 下列費用不得計入商品住宅成本： (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應分攤的各種費用； (二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關的費用； (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； (四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。 如何處理預售商品房價格糾紛 市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)是高收益與高風險并存，主要體現(xiàn)在商品房的價格漲落上。一旦雙方當事人依法簽訂合同后，就要承擔房價或漲或落的風險，應該由某方當事人承擔的風險損失，不能轉(zhuǎn)嫁給他方。具體說，房價不因市場漲跌波動，而將風險轉(zhuǎn)移給對方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場材料價格上漲情況，致使房屋在建設中開發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價格，將材料價格上漲的風險轉(zhuǎn)嫁給購房人，對此一般不予以支持。

• 問 北京六環(huán)內(nèi)商品房單套均價是多少 為什么房價會如此高
  答

  近日，一份新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年北京六環(huán)以內(nèi)，房地產(chǎn)平均單套成交總價已達464萬元，創(chuàng)造了6年來的**高紀錄。這其中，豪宅成交成為拉升數(shù)值的關鍵。 昨日，中原地產(chǎn)發(fā)布一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年北京六環(huán)以內(nèi)樓市，平均單套成交總價高達464萬元，創(chuàng)造了六年來的**高紀錄。北京樓市趨向于高端化已經(jīng)成為不爭的事實。 北京市場怎么樣？ 房子越蓋越遠 但還是越賣越好 北京樓市郊區(qū)化的態(tài)勢自多年前已開始凸顯，在剛剛過去的2015年進一步被放大。從去年樓市成交的總體情況來看，五環(huán)外項目占比已經(jīng)高達89.8%，六環(huán)外項目占比也達到36.55%。商品房越蓋越遠的同時，成交價格卻進一步保持上漲，數(shù)據(jù)顯示2015年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅簽約均價達到34526元/平方米，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計周期內(nèi)，與2010年的23215元/平方米相比，六年時間內(nèi)，上漲幅度已接近50%。 而在多位業(yè)內(nèi)人士看來，2015年北京土地市場高熱不斷，其中有26宗地塊樓面價已經(jīng)超過3萬元，這些項目在入市后都將成為高端項目。 房子越來越貴？！ 誰在拉升房價 答案竟是豪宅 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年北京六環(huán)內(nèi)純商品房一共成交35112套，這個成交量雖然比起相對低迷的2014年多了6375套，但比起2013年和2012年的成交5萬套以上的紀錄仍然有不小的缺口；與此同時，年度成交金額達到1629.17億元，與峰值水平基本持平，這使得單套總價的數(shù)額已經(jīng)達到464萬元。 值得一提的是，豪宅市場的成交火熱，為拉升北京樓市的整體成交做出了不小貢獻。2015年，北京銷售單價超過10萬元的項目，總的簽約套數(shù)達到261套，其中包括萬柳書院、使館壹號院、西宸原著等多個項目單盤成交已達到數(shù)十套；此外，銷售單價超過5萬元的高端項目簽約總量也達到4273套，刷新紀錄。

• 問 商品房價格是怎樣構(gòu)成 有哪些構(gòu)成因素
  答

  商品房價格是怎樣構(gòu)成的 我國規(guī)定商品房價格的構(gòu)成因素有：土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經(jīng)營費用、小區(qū)內(nèi)的配套費、開發(fā)企業(yè)的財務費用、利潤和稅金等費用。開發(fā)成本費包括：土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費等。期間費用指開發(fā)經(jīng)營者在商品房開發(fā)期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產(chǎn)開發(fā)基礎有關的支出。稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當交納的營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發(fā)期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行政事業(yè)性收費。開發(fā)商將開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上，再通過綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設計等相關指標的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房價格。

• 問 商品房價格構(gòu)成有哪些因素？
  答

  其實構(gòu)成商品房價格的因素很多，主要包括以下幾個方面：1、地段：一個好的位置決定了開發(fā)商拿地的價格，這個價格會傳導到**終商品房銷售價格。2、配套：**具典型的就是“學區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房價格會上漲很多。3、環(huán)境：一個樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房價格的決定因素。4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購房者的決策選擇。5、物業(yè)：一個好的物業(yè)服務企業(yè)也是決定房價的軟實力，這一點在二手房交易中占的比例更大。6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些房屋價格便宜，但不能按揭，目前國家對小產(chǎn)權(quán)房沒有明確的政策引導，短時間也許不會拆除，但從長遠來看，風險大于房價的優(yōu)惠是必然的。7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會比小戶型均價略低。

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• 問 房價是如何構(gòu)成的？房價那么高為什么還要買？
  答

  如果剛需的工資漲幅沒有房價漲幅高（必然），肯定買房越來越困難，直至你絕望然后放棄買房。馬云說以后房子如蔥就是讓大家別買房以免推高房價，他好悄悄布局這個（實現(xiàn)未來20-30年計劃）?，F(xiàn)在人人都能買房意味著人人都實現(xiàn)了財富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、國家的財路嗎？經(jīng)過我粗略測算，從20-30周期來看，如果剛需逐漸都租房的話，銀行、房地產(chǎn)商、租賃財團、綜合巨頭、國家稅收等在房地產(chǎn)方面動的收益率遠比通過銀行直接放貸款給剛需的收益更高。現(xiàn)在剛需每月40%-50%的收入用于還房貸，**后還能落下一套房子；而以后房租越來越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但**后剛需卻一無所有，這樣各利益集團才能**有效的榨取剛需，實現(xiàn)**大化的利潤，這就是租售同權(quán)為啥這么受到鼓吹的原因?。?！比如目前上海市區(qū)房月租高達90-130元/平，三口之家70-90平租房的話月租金～10000元。若用這個錢按揭貸款可貸款130～200萬，**三成的話能買180-200萬的房子，實在買不起大的在市區(qū)買40平左右也行啊，雖說小些總歸屬于自己，或者轉(zhuǎn)租

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