一線樓市房價會上漲嗎 二手房銷量超過新房了嗎

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  2015年11月份全國二手房價呈平穩(wěn)回升態(tài)勢?？硕鸢l(fā)布的中國城市住房價格指數(shù)顯示，2015年11月份，全國二手房住宅價格指數(shù)為1092.7點，較10月上升1.6點。這是受監(jiān)測城市房價指數(shù)連續(xù)兩月環(huán)比、同比雙漲。其中，北上廣深四大一線城市領(lǐng)漲全國。 克而瑞方面分析認為，目前全國房地產(chǎn)市場整體供大于求。全面二孩、戶籍制度改革等短期內(nèi)對樓市推動作用不明顯，房價大幅上行的可能性不大。但隨著土地市場火熱和庫存量減少，一線城市二手房市場依然看漲。 從年內(nèi)的趨勢來看，2015年11月份全國二手房交易價格指數(shù)漲幅平穩(wěn)回升。今年5月，環(huán)比指數(shù)反彈止跌，并保持小幅上漲態(tài)勢，8月漲幅回落，持續(xù)收窄直至11月漲幅回升。與此同時，同比指數(shù)從今年3月負增長來，跌幅逐漸收窄，10月止跌，11月上漲0.44%。 克而瑞分析師丁祖昱表示，從中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議內(nèi)容和高層表態(tài)分析，業(yè)內(nèi)對未來房地產(chǎn)政策保持樂觀。但鑒于目前全國房地產(chǎn)市場整體供大于求，全面二孩、戶籍制度改革等短期內(nèi)對樓市推動不明顯。 值得注意的是，臨近年末，全國房價漲跌幅依然保持不均衡的狀態(tài)：一線城市和部分二線城市房價一直小幅上揚；多數(shù)三、四線城市住宅去化問題較大、全面回暖可能性不高。據(jù)克而瑞監(jiān)測，11月房地產(chǎn)市場整體成交高位回落，重點城市市場供應(yīng)止跌回升，一線城市熱度依舊。60城房價指數(shù)顯示，北上廣深四大一線城市房價指數(shù)同比環(huán)比皆領(lǐng)漲全國。四個一線城市中，上海、北京和廣州環(huán)比分別上漲1.63%、1.55%和1.43%，居環(huán)比漲幅前三位，深圳環(huán)比上漲0.69%。從同比數(shù)據(jù)來看，深圳、上海、北京和廣州漲幅居全國前四位，分別為24.42%、7.66%、6.34%和4.69%。 “鑒于土地市場火爆、供不應(yīng)求明顯、市場進入存量房時代，一線城市房價上漲動力十足，未來房價將繼續(xù)處于上行區(qū)間”?？硕鸱矫孢M一步分析指出，首先，從土地市場來看，一線和部分熱門二線城市地王記錄頻頻被刷新，土地成交樓板價屢創(chuàng)新高，看漲已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。其次，一線城市近期成交持續(xù)高位運行，供不應(yīng)求態(tài)勢初顯，未來房價將繼續(xù)上行。再次，北上廣將率先進入存量房時代，二手房銷量超過新房。因此，綜合各類因素，未來二手房價格上漲是大概率事件。

  查看全文↓ 2016-06-21 10:35:43

相關(guān)問題

• 問 一線城市房價還會上漲嗎 樓市形勢如何
  答

  全面放開二孩政策、中央深改會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務(wù)院常務(wù)會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，一系列政策暖風引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場人士普遍認為，2016年一二線城市房價將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴重。我們一起來看看這些專家的觀點吧。 國泰君安首席宏觀分析師 任澤平：未來10年一線城市房價將再漲一倍 目前，中國正處在一個增速換擋的時點，高增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國增速換擋的典型形式，來自于房地產(chǎn)長周期拐點的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當人繼續(xù)往大城市遷移的時候，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對中國的房地產(chǎn)做過一個預(yù)測，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地產(chǎn)投資零增長。 高盛房地產(chǎn)投資研究部主管 王逸：戶籍改革有助中國樓市復(fù)蘇，明年房價還會漲 曾在2014年經(jīng)歷房價**大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現(xiàn)了**強勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢。鄂爾多斯(8.52,0.020,0.24%)這類“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題導(dǎo)致的，預(yù)計在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有著重要影響。 房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點，但這是基于債務(wù)零增長的假設(shè)而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務(wù)狀況再度面臨風險。到 2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會支持房價持續(xù)復(fù)蘇。 中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家 巴曙松：明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔心 從宏觀來看，經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)太大的波動，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什么好擔心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經(jīng)濟的拖累作用會明顯改善。預(yù)測明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。 某機構(gòu)研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進：房價上漲難以動搖，2016年持續(xù)上漲 從市場預(yù)期看，目前對于一二線城市房價繼續(xù)上漲的認識基本是一致的，而對于三四線城市則有分化的看法。實際情況是，三四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個相對不漲不跌的態(tài)勢，**大的原因不是因為庫存而導(dǎo)致的，**主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)。對于2016年的房價判斷是，持續(xù)上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。 獨立經(jīng)濟學(xué)家 陳寶存：三年內(nèi)北京四環(huán)房價漲至20萬 北京房價三年內(nèi)，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。 當然也有極少數(shù)聲音認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多。 同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉：“救市”頻發(fā)對2016年樓市是重大利空 當前樓市已經(jīng)進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對2016年樓市是重大利空。 “地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。 離岸資產(chǎn)配置專家 劉磊：回暖只是針對開發(fā)商而言 今年一線城市房價的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對發(fā)展商而言，對于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，顯得有些片面了。

• 問 各地二手房行情如何 新房價格會上漲嗎
  答

  3月1日晚間，國務(wù)院公布房地產(chǎn)新“國五條細則”，其中以稅收手段加強房地產(chǎn)調(diào)控的意圖十分明顯。細則規(guī)定：對出售自有住房應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。消息一出隨即引起市場強烈關(guān)注，各地二手房搶過戶。 記者注意到，按差額20%計征所得稅的做法并非“新規(guī)”。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%～2%，交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源，按照總價為基準計算相對劃算。而“國五條細則”的出臺，無疑大大提高了二手房的交易成本，各地二手房搶過戶。 據(jù)悉，在上述通知發(fā)布的當天，北京部分購房者連夜簽約以避免多交稅款。那么新政實施后對樓市究竟影響幾何？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，二手房交易成本增加，或?qū)е聵I(yè)主不愿出售使得交易量下降；另一方面，賣家將稅費轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，打壓購房者熱情。此外，由于二手房和一手房的聯(lián)動作用，稅收政策調(diào)整也將促使部分二手房的預(yù)期購買者將目光轉(zhuǎn)向新房，從而影響新房價格。 釋疑 “二手房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅”非新規(guī) 記者粗略計算，以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房為例，按新政價值差額的20%計算，需繳個稅30萬元。若這項政策在各地嚴格執(zhí)行，將會明顯增加交易成本，二手房市場交易熱度會受到明顯抑制，短期內(nèi)或?qū)е鲁山涣肯禄? 事實上，對于二手房轉(zhuǎn)讓所得征收個稅，我國《個人所得稅法》早有規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得（出售價與房屋原值的差額），應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。 由于部分房屋并不能核實房屋原值，例如此前所得的福利分房，無法準確計算出差額，因此無法按照20%來征收。對待這類房屋，國家政策為統(tǒng)一按照出售總價的1%征收。 在實際操作中，由于中介往往能幫助售房者壓低真實價格進行網(wǎng)簽，因此，按照1%的總價征收的稅額，往往遠低于按照差額的20%征收，因此，很多能夠核實原值的房屋，也被當成不能核實原值的房屋，從而按照低于真實交易價格的總價的1%征收，以此達到避稅的目的。 由于一線城市樓市供求持續(xù)緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費等稅費基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。業(yè)內(nèi)人士認為，如果熱點城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進一步提高購房者購買二手房的成本。 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，新國五條細則如果嚴格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。等細則出臺以后，各地二手房搶過戶，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。 市場 二手房加緊過戶爭搭政策“末班車” 據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，樓市新政出臺后，門店周末平均新增房源委托量增長近四成。 “我掛牌的房子是不是要按20%的差額繳稅了？”記者日前在三環(huán)新城附近的二手房中介機構(gòu)看到，前來咨詢、看房的購房者絡(luò)繹不絕，其中有近90%的咨詢都是關(guān)于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的話題。房屋中介小劉對記者表示，上個周末，他的電話一直響個不停，主要是客戶、業(yè)主或者周邊小區(qū)居民咨詢新政事宜。 據(jù)北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月2日，二手住宅網(wǎng)簽量達到1059套。新政后，二手房簽數(shù)量創(chuàng)新高。 今年以來，北京二手房成交依然火熱，1月份成交量達到19561套，創(chuàng)兩年的新高，1月和2月日均簽約量也達到500-700套。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京今年至今出現(xiàn)二手住宅網(wǎng)簽量過千套共有三次，除3月2日外，分別是1月31日1230套和2月28日1036套，均為月末**后一天。 偉業(yè)我愛我家集團市場分析師孔丹認為，月底網(wǎng)簽機構(gòu)一般會加快積壓案件的處理，所以月底的網(wǎng)簽一般會比較多。孔丹同時表示，3月2日網(wǎng)簽過千套，主要是受“新政”影響，大量市民扎堆兒網(wǎng)簽，因為納稅網(wǎng)簽?zāi)康木褪羌涌爝^戶進程，爭相搭乘“新政”執(zhí)行前的“末班車”。 除北京之外，上海、南京等地的二手房交易者同樣急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易。而在江蘇無錫，房產(chǎn)交易中心更是人頭攢動，交易爆滿，平時一天**多排360個號，4日下午已發(fā)570個號。 解讀 房價上漲較快城市或現(xiàn)反轉(zhuǎn) 本次個稅政策調(diào)整，讓不少二手房購房者緊急“搶跑”。而新房市場，本打算近期購房的剛需型客戶可能將會再次轉(zhuǎn)入觀望，等待政策的進一步明朗后，延時買房。 據(jù)悉，北京、上海等一線城市二手房成交量已經(jīng)超過或與新房成交量持平，如果新的個稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少，有可能進一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應(yīng)求。 不少人士擔憂，20%的個稅或促使買家轉(zhuǎn)向新房市場，從而導(dǎo)致新房房價上漲。 針對國五條及其實施細則，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，政策出臺背景正好處于房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時期，更多的是平衡在這個關(guān)鍵時期政府與市場面臨的轉(zhuǎn)型問題?？傮w看，國五條還是為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作而出臺的，并不是打壓房地產(chǎn)市場。 鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在“加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府的更多的管控空間。整體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強。且對于二手房市場的調(diào)控力度更大。新一輪調(diào)控將促使購房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉(zhuǎn)可能會表現(xiàn)的更為明顯。 偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉預(yù)測，隨著各城市細則的陸續(xù)執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷一段時間的滯漲期。專家表示，房貸政策提高了購房融資成本，有利于抑制投機型需求。

• 問 一線城市房價在下調(diào)，二、三線城市在上漲，請問國家實施房價調(diào)控光顧著一線城市嗎?
  答

  一線城市代表著房地產(chǎn)的發(fā)展方向，擒賊先擒王的道理。一線調(diào)控成功的話，二三線在三年之后基本就重復(fù)一線的趨勢了，因為慢半拍。至于國家的調(diào)控，還是別抱有希望了，我們總是報怨不要把泡沫吹大房價不要漲；其實我倒寧愿房價過快上漲，反正是買不起，讓它瘋狂漲就是了。**好一年漲200%。兩年就把泡沫徹底吹破了，然后當頭一棒直跌谷底，讓人們再也不敢抄房！

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• 問 如何分析房價走向 一線樓市房價會漲嗎
  答

  27日6部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》，意味著除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內(nèi)購房套數(shù)已不受限制，這對于一二線城市，特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。據(jù)了解，今年土地供應(yīng)量大幅減少，一線城土地均價漲幅高達23.6%，同時一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長，央行在此間有再次降準降息，公積金貸款利率降低。這些跡象表明，后期一線城市高端樓市或?qū)俣壬郎亍? 信號一：“限外令”松綁對樓市影響有限但直接利好高端市場 昨天，記者從商務(wù)部網(wǎng)站獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》。通知稱，經(jīng)國務(wù)院同意，決定對《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》中有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機構(gòu)、個人購房的部分政策進行調(diào)整。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內(nèi)松綁。 業(yè)內(nèi)人士稱，目前海外投資者對中國大陸的房地產(chǎn)市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得較多的關(guān)注度。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，雖然“限外令”的放松會打開部分外資置業(yè)能量，但目前并不會對國內(nèi)樓市產(chǎn)生過大影響。盡管上半年全國樓市整體升溫，但并沒有走出整體低迷的境況，此時投資很難獲取高額的回報，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當有限。 顯然中國樓市對外資的吸引力已不如當年，此次松綁不會對房價有明顯拉升作用。但這對于一二線城市，購房者的信心，特別是中高端物業(yè)，或會有一定利好好影響。 信號二：土地供應(yīng)減少一線地價上漲23.6% 房企上演搶地廝殺 據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部**新數(shù)據(jù)顯示，十大典型城市合計土地出讓金為3953億元，而在2014年同期，這一數(shù)值高達5802.6億元，同比跌幅高達32%。土地出讓金下跌并非地價下跌，而是因為土地供應(yīng)量大幅減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向媒體表示，供應(yīng)量降低是**主要原因。從十大城市的供應(yīng)情況看，2015年年內(nèi)，土地供應(yīng)只有2680宗，而土地供應(yīng)價格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。 房企因為面臨土地供應(yīng)減少的原因，拿地態(tài)勢也相當積極，前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。而平均樓板價為3694元/平方米，同比上升19%。拿到手土地的面積變少，同時拿地價格出現(xiàn)上浮，增加了房企開發(fā)項目的成本，房企為了保住開發(fā)成本及利潤空間，房價上漲也是自然。 信號三：投資購房者信心向好 一線城市豪宅成交井噴 中國經(jīng)濟網(wǎng)記者近日曾報道，上半年伴隨樓市整體回暖，北上廣深一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長。其中上?？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，銷售額同比增長150%，為一線城市**高。目前，一線城市“地王”還在不斷刷新入市， 據(jù)統(tǒng)計，上半年上?？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市**高。北京和深圳高總價樓盤金額同比增幅也分別達到64%和86%，而廣州總價600萬以上樓盤成交1328套，較去年同期增加175套，銷售金額同比增長4%。從成交額占比情況來看，北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達到32%和27%;深圳和廣州較去年上半年高總價樓盤金額占比分別為16%和17%。改善性需求的廣泛入市為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展增添了新動力。 信號四：央行再降息降準 房貸史上**低 央行近日宣布，自2015年8月26日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，創(chuàng)造了史上**低的房貸利率。尤其是公積金貸款利率，經(jīng)過年內(nèi)的三次降息已降至3.5%。除了利率達到史上**低外，無論是商貸還是公積金貸款，整體貸款環(huán)境也都進入了較寬松的階段。 此輪央行降息降準后，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市，如庫存去化周期在15個月以下的城市，接下來幾個月或會出現(xiàn)漲價現(xiàn)象。 因此，此番基準利率降低對于一些想要買房的個人和家庭來講，房貸壓力變小了。有意向的購房者、投資者或?qū)盐铡翱沾捌凇狈e極出手，趁短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的時段，并利用降準降息等政策給樓市帶來的短期利好效應(yīng)入市。

• 問 一線城市房價在下調(diào)二線三線城市在上漲請問國家實施房價調(diào)控光顧著一線城市嗎?
  答

  二三線的房價還會**的,目前的房價多低啊,就算打壓,也只能是不長。沒準**會出什么政策。

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