買房交易如何交割房款 有哪些案例分析

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• 157****9781

  又到年末歲尾，在“年前觀望需求積壓，年后釋放市場井噴勢必競爭激烈”觀點主導(dǎo)下，不少人已躍躍欲試準備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程較新房繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧?？纯匆韵?個房產(chǎn)交易購房者財產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風(fēng)險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當(dāng)與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務(wù)時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關(guān)索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在二手房交易過程，何時交割房款是**為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:46

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• 問 買房交易如何交割房款 案例如何分析
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  又到年末歲尾，在“年前觀望需求積壓，年后釋放市場井噴勢必競爭激烈”觀點主導(dǎo)下，不少人已躍躍欲試準備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程較新房繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧?？纯匆韵?個房產(chǎn)交易購房者財產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風(fēng)險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當(dāng)與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務(wù)時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關(guān)索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在二手房交易過程，何時交割房款是**為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！

• 問 買房交易該怎樣交割房款 有哪些案例分析
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  又到歲末年初，不少人認為年前觀望需求積壓，年后釋放市場井噴勢必競爭激烈，不少人已躍躍欲試準備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程比較繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧。看看以下2個房產(chǎn)交易購房者財產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風(fēng)險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當(dāng)與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務(wù)時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關(guān)索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在房產(chǎn)交易過程，何時交割房款是**為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！

• 問 買房交易是什么時候交割房款的 有哪些案例分析
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  又到歲末年初，不少人認為年后釋放需求，房產(chǎn)市場井噴勢必競爭激烈，已躍躍欲試準備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程比較繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧?？纯匆韵?個房產(chǎn)交易購房者財產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風(fēng)險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當(dāng)與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務(wù)時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關(guān)索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在房產(chǎn)交易過程中，何時交割房款是**為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！

• 問 交易如何收稅
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  按房屋產(chǎn)權(quán)取得沒有超過五年計算；看看這個你就明白了。1、過戶費用； （1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納，買方承擔(dān) （2）營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。賣方承擔(dān) （3）土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。賣方承擔(dān) （4）所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）賣方承擔(dān) （5）房屋交易手續(xù)費；按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān) （6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80.00元。買方承擔(dān) （7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納買方承擔(dān)

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• 問 購房合同能貸款嗎 有哪些案例分析
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  由于自己是外地人，在中山又沒有滿一年的社?；蚪欢愑涗?，河南小伙因買房心切，草率之中與開發(fā)商簽訂購房合同，卻一直貸款無門。那么用購房合同能貸款嗎？我們一起來回顧一下這個案例。 用購房合同能貸款嗎 外地人在中山貸款購房需要一年的社?；蚪欢愑涗?，河南人邱正剛(化名)不具備這些條件，卻輕易在購房合同上簽下名。合同中約定的余款交納時限60 天很快過去，貸不到款的邱正剛被開發(fā)商告上法庭。邱正剛稱受開發(fā)商“可花錢購買假社保證明”的誘導(dǎo)，但又拿不出證據(jù)。經(jīng)法院調(diào)解，邱正剛**終賠償9000元給開發(fā)商。 庭審現(xiàn)場 ■用購房合同能貸款嗎？開發(fā)商：不能 2011年5月，邱正剛看中了當(dāng)時在售的開發(fā)區(qū)尚高雅庭3棟一處房產(chǎn)。邱正剛說，他在支付定金前就已知會銷售人員他沒有社保，不符合申請住房按揭貸款的條件?！颁N售人員說他們在社保局內(nèi)部有熟人，花3500元就可以辦到社保，我就信了?！? 雙方簽訂購房協(xié)議約定，首期款82663元以現(xiàn)金支付，通過銀行商業(yè)貸款支付余款19萬元，支付時間為2011年8月3日。如果購房者逾期超過60天支付，開發(fā)商有權(quán)解除合同，購房者需承擔(dān)購房款5%的違約金。 后來，邱正剛聽說這種社?！皼]有社保卡，在社保局也查不到”，意識可能是“假社保證明”。那時，邱家已支付了8萬多元**款。 邱正剛說，他把自己的顧慮和開發(fā)商說了以后，希望對方能出具擔(dān)保書，遭開發(fā)商拒絕。**終，邱正剛沒能辦理到銀行貸款，19萬余款遲遲無法支付。去年10月，他被開發(fā)商告上法庭。 ■拿不出 “遭誘騙證據(jù)”，購房者敗訴賠錢 在一審期間，邱正剛強調(diào)自己是遭開發(fā)商誘騙而簽訂購房合同。為此，邱正剛申請證人胡賓出庭作證，胡賓稱他曾到該樓盤的售樓部咨詢銷售人員，沒有中山社保能否辦理銀行按揭，銷售人員告知胡賓可以辦理，但胡賓后來了解到辦理偽造社保購房風(fēng)險很大，屬違法操作，**終放棄在中山購房。 但胡賓與邱正剛是朋友關(guān)系，且邱正剛只能提供部分電話錄音，法院認為邱正剛沒能提供充足的證據(jù)予以佐證。**終，邱正剛的主張沒有被法庭采信。也就是說，邱正剛和開發(fā)商簽訂的購房合同有效。 根據(jù)雙方簽訂的合同約定，若邱正剛逾期付款超過60日，開發(fā)商有權(quán)解除合同，邱正剛需支付給對方購房款的5%作為違約金。但在合同補充協(xié)議中，開發(fā)商還注明了一處霸王條款，稱若購房者逾期付款而解除合同的，開發(fā)商將沒收已繳納款項。這一條款不被法院支持。 邱正剛支付的8萬余元首期款中，有2萬元是定金。那么多，用購房合同能貸款嗎？根據(jù)《合同法》規(guī)定，給付定金的一方違約的無權(quán)要求返還定金。法院**終判決邱正剛支付2萬元定金給開發(fā)商，拿回62663元。 ■不服判決上訴，終和開發(fā)商達成調(diào)解 一審判決后，邱正剛向市中級法院提起上訴。中級法院對該案進行了調(diào)解，**終邱正剛和開發(fā)商達成協(xié)議：扣除邱正剛應(yīng)承擔(dān)的違約金和一審案件受理費共9000元后，開發(fā)商向邱正剛返還購房款73663元。這起耗時近兩年的商品房預(yù)售糾紛才終于落下帷幕。 記者了解到，國家出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)后，樓市出現(xiàn)了不少規(guī)避政策的歪招，除了社保造假外，還有用公司名義買房、通過打官司購買房產(chǎn)甚至采取假離婚的方式。有律師表示，這些辦法看似繞開了限購，但風(fēng)險重重，購房者為了眼前利益鋌而走險或?qū)⒌貌粌斒А? 找中介辦理“假社保證明”，一旦被掛靠企業(yè)與勞動者的社會保險關(guān)系被確認無效，銀行可能拒絕放款導(dǎo)致房屋交易無法進行，如今很多購房合同均規(guī)定“如買方無法獲得銀行貸款，需一次性補足差額”之類的條款，對于“用購房合同能貸款嗎？”這個問題，購房者更是一著不慎，將被開發(fā)商追究違約責(zé)任，甚至追究法律責(zé)任。