購房合同能貸款嗎 有哪些案例分析

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• 134****3910

  由于自己是外地人，在中山又沒有滿一年的社?；蚪欢愑涗?，河南小伙因買房心切，草率之中與開發(fā)商簽訂購房合同，卻一直貸款無門。那么用購房合同能貸款嗎？我們一起來回顧一下這個(gè)案例。 用購房合同能貸款嗎 外地人在中山貸款購房需要一年的社?；蚪欢愑涗?，河南人邱正剛(化名)不具備這些條件，卻輕易在購房合同上簽下名。合同中約定的余款交納時(shí)限60 天很快過去，貸不到款的邱正剛被開發(fā)商告上法庭。邱正剛稱受開發(fā)商“可花錢購買假社保證明”的誘導(dǎo)，但又拿不出證據(jù)。經(jīng)法院調(diào)解，邱正剛**終賠償9000元給開發(fā)商。 庭審現(xiàn)場(chǎng) ■用購房合同能貸款嗎？開發(fā)商：不能 2011年5月，邱正剛看中了當(dāng)時(shí)在售的開發(fā)區(qū)尚高雅庭3棟一處房產(chǎn)。邱正剛說，他在支付定金前就已知會(huì)銷售人員他沒有社保，不符合申請(qǐng)住房按揭貸款的條件。“銷售人員說他們?cè)谏绫＞謨?nèi)部有熟人，花3500元就可以辦到社保，我就信了?！? 雙方簽訂購房協(xié)議約定，首期款82663元以現(xiàn)金支付，通過銀行商業(yè)貸款支付余款19萬元，支付時(shí)間為2011年8月3日。如果購房者逾期超過60天支付，開發(fā)商有權(quán)解除合同，購房者需承擔(dān)購房款5%的違約金。 后來，邱正剛聽說這種社?！皼]有社保卡，在社保局也查不到”，意識(shí)可能是“假社保證明”。那時(shí)，邱家已支付了8萬多元**款。 邱正剛說，他把自己的顧慮和開發(fā)商說了以后，希望對(duì)方能出具擔(dān)保書，遭開發(fā)商拒絕。**終，邱正剛沒能辦理到銀行貸款，19萬余款遲遲無法支付。去年10月，他被開發(fā)商告上法庭。 ■拿不出 “遭誘騙證據(jù)”，購房者敗訴賠錢 在一審期間，邱正剛強(qiáng)調(diào)自己是遭開發(fā)商誘騙而簽訂購房合同。為此，邱正剛申請(qǐng)證人胡賓出庭作證，胡賓稱他曾到該樓盤的售樓部咨詢銷售人員，沒有中山社保能否辦理銀行按揭，銷售人員告知胡賓可以辦理，但胡賓后來了解到辦理偽造社保購房風(fēng)險(xiǎn)很大，屬違法操作，**終放棄在中山購房。 但胡賓與邱正剛是朋友關(guān)系，且邱正剛只能提供部分電話錄音，法院認(rèn)為邱正剛沒能提供充足的證據(jù)予以佐證。**終，邱正剛的主張沒有被法庭采信。也就是說，邱正剛和開發(fā)商簽訂的購房合同有效。 根據(jù)雙方簽訂的合同約定，若邱正剛逾期付款超過60日，開發(fā)商有權(quán)解除合同，邱正剛需支付給對(duì)方購房款的5%作為違約金。但在合同補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商還注明了一處霸王條款，稱若購房者逾期付款而解除合同的，開發(fā)商將沒收已繳納款項(xiàng)。這一條款不被法院支持。 邱正剛支付的8萬余元首期款中，有2萬元是定金。那么多，用購房合同能貸款嗎？根據(jù)《合同法》規(guī)定，給付定金的一方違約的無權(quán)要求返還定金。法院**終判決邱正剛支付2萬元定金給開發(fā)商，拿回62663元。 ■不服判決上訴，終和開發(fā)商達(dá)成調(diào)解 一審判決后，邱正剛向市中級(jí)法院提起上訴。中級(jí)法院對(duì)該案進(jìn)行了調(diào)解，**終邱正剛和開發(fā)商達(dá)成協(xié)議：扣除邱正剛應(yīng)承擔(dān)的違約金和一審案件受理費(fèi)共9000元后，開發(fā)商向邱正剛返還購房款73663元。這起耗時(shí)近兩年的商品房預(yù)售糾紛才終于落下帷幕。 記者了解到，國家出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)后，樓市出現(xiàn)了不少規(guī)避政策的歪招，除了社保造假外，還有用公司名義買房、通過打官司購買房產(chǎn)甚至采取假離婚的方式。有律師表示，這些辦法看似繞開了限購，但風(fēng)險(xiǎn)重重，購房者為了眼前利益鋌而走險(xiǎn)或?qū)⒌貌粌斒А? 找中介辦理“假社保證明”，一旦被掛靠企業(yè)與勞動(dòng)者的社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系被確認(rèn)無效，銀行可能拒絕放款導(dǎo)致房屋交易無法進(jìn)行，如今很多購房合同均規(guī)定“如買方無法獲得銀行貸款，需一次性補(bǔ)足差額”之類的條款，對(duì)于“用購房合同能貸款嗎？”這個(gè)問題，購房者更是一著不慎，將被開發(fā)商追究違約責(zé)任，甚至追究法律責(zé)任。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:02

相關(guān)問題

• 問 購房定金訂金意向金是什么 有哪些案例分析
  答

  買房不易，除了買完房子要背上沉重的房貸外，簽合同時(shí)還可能因?yàn)槎ń?，訂金分不清楚而被銷售人員給繞進(jìn)去。今天購房指南就通過案例來講一下購房定金那些事兒。 案例： 故事主人公：薛子曼 年齡：32周歲 學(xué)歷：本科 持有房產(chǎn)：哈爾濱2居室 心得體會(huì)： 購房交易貓兒膩多，房奴日子不好過 在進(jìn)行房屋買賣的時(shí)候，開發(fā)商或者中介會(huì)要求購房者支付“訂金”或者“意向金”，但是開發(fā)商將“意向金”變成“定金”的花樣層出不窮，購房者們也是防不勝防，這不，哈爾濱的薛女士就遇到了“意向金”被變成“定金”的貓兒膩事件。 今年初的時(shí)候，薛女士與丈夫打算告別蝸居了3年的出租屋，買一套屬于自己的房子。經(jīng)過多次看房，夫妻二人相中了一處樓盤的商品房，大兩居，朝南，當(dāng)時(shí)看施工圖的時(shí)候，客廳帶有大陽臺(tái)，還有角窗，采光很好，二人很是滿意，，薛女士當(dāng)即就交了2萬元“意向金”，并簽訂了購房合同，售樓處的工作人員表示意向金是可以退還的。 經(jīng)過幾年打拼，夫妻倆本以為可以順利買到屬于自己的房子，可是就在驗(yàn)房的時(shí)候，售樓處承諾的角窗不見了，薛女士要求開發(fā)商退還2萬元“意向金”，誰知工作人員說已經(jīng)交了的“定金”退不了?！爱?dāng)初明明說的是‘意向金’，怎么就變成定金了呢？”薛女士跟售樓處理論了起來，開發(fā)商辯稱：商品房買賣合同里沒有角窗這一條款，并且售樓處工作人員的口頭承諾不具有法律效力，不故屬于違約。 無奈，薛女士向當(dāng)?shù)毓ど叹滞对V，工商局出面調(diào)解，薛女士表示：“售樓處承諾房間有角窗，但是現(xiàn)在新房里說好的角窗沒有了，開放商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。并且當(dāng)時(shí)我把售樓處說的話都錄了下來，算是售樓處口頭承諾的證據(jù)。”不過開發(fā)商堅(jiān)持自己沒有違約，雙方調(diào)解陷入僵局。經(jīng)過4次調(diào)解，雙方終于達(dá)成一致：薛女士夫妻可獲得5000元購物卡，并免交1年物業(yè)費(fèi)。 事后薛女士表示，自己對(duì)意向金跟定金的概念不是很清楚，當(dāng)時(shí)急于買房，就沒太在意這個(gè)問題，這次吃一塹長一智，現(xiàn)在見到要買房的親戚逢人必說自己的經(jīng)歷，“沒辦法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要買套自己的房子，誰遇到這種事都會(huì)心煩，但是防不勝防啊。”薛女士感慨道。 后記： 想必不少人都像薛女士一樣，對(duì)文中的定金、意向金不了解，其實(shí)除了這兩個(gè)還有一個(gè)就是訂金。 定金、訂金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。 我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同的標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金做了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。 訂金 訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。 意向金 意向金，他不是定金也非訂金，嚴(yán)格的說他不是一個(gè)法律概念，意向金的支付只是買方購買房屋的意愿表示。在意向金沒有轉(zhuǎn)為定金之前，購買人隨時(shí)可以拿回意向金。 綜上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外兩個(gè)“金”都只是沒有法律規(guī)范的概念。就上面薛女士的經(jīng)歷來說，售樓處采取意向金的銷售方式，目的是以意向金可退還為借口來掌握客戶，甚至以定金名義進(jìn)行強(qiáng)制交易。其實(shí)不僅是新房，二手房交易中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為國內(nèi)的行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約或中介方"一房二介"，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或法律規(guī)定的賠償責(zé)任。這對(duì)于購房者來說是不利的。 看到這里，小融覺得購房者們真是不容易啊，背著房貸成為房奴不說，買房的時(shí)候還要應(yīng)對(duì)各種貓兒膩。用范大廚的話來說就是：防不勝防啊！ 購房指南建議購房者在簽訂購房合同、交納定金前，要詳細(xì)了解購買房屋的有關(guān)信息，確定購買后，認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，再簽訂合同。需要注意的是，售樓員的口頭承諾沒有法律效應(yīng)，為了防止銷售商反悔，消費(fèi)者一定要將這些承諾落實(shí)在購房合同中，同時(shí)要明確自己交的到底是“定金”還是“意向金”，這樣才能充分保障自己的權(quán)益。

• 問 房產(chǎn)糾紛有哪些解決途徑，相關(guān)案例分析能提供哪些參考？
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  房產(chǎn)糾紛？不是有仲裁局和法院嘛，不懂問律師唄！

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• 問 買房交易如何交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到年末歲尾，在“年前觀望需求積壓，年后釋放市場(chǎng)井噴勢(shì)必競(jìng)爭激烈”觀點(diǎn)主導(dǎo)下，不少人已躍躍欲試準(zhǔn)備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程較新房繁雜，很多購房者不注意房款交割時(shí)間便可能吃大虧?？纯匆韵?個(gè)房產(chǎn)交易購房者財(cái)產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時(shí)，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時(shí)，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項(xiàng)數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價(jià)50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會(huì)快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個(gè)月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時(shí)，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會(huì)給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時(shí)候就直接與賣方進(jìn)行交接。當(dāng)與賣方談好價(jià)格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會(huì)減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實(shí)行，因?yàn)橘I方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。同時(shí)公證部門會(huì)收取一定的公證費(fèi)用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個(gè)人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們?cè)谵k理二手房買賣的業(yè)務(wù)時(shí),普遍采用銀行為個(gè)人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項(xiàng)下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時(shí)，銀行對(duì)有關(guān)索賠文件進(jìn)行形式審查，確認(rèn)符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在二手房交易過程，何時(shí)交割房款是**為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹(jǐn)防陷阱！

• 問 買房交易該怎樣交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到歲末年初，不少人認(rèn)為年前觀望需求積壓，年后釋放市場(chǎng)井噴勢(shì)必競(jìng)爭激烈，不少人已躍躍欲試準(zhǔn)備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程比較繁雜，很多購房者不注意房款交割時(shí)間便可能吃大虧。看看以下2個(gè)房產(chǎn)交易購房者財(cái)產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時(shí)，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時(shí)，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項(xiàng)數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價(jià)50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會(huì)快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個(gè)月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時(shí)，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會(huì)給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時(shí)候就直接與賣方進(jìn)行交接。當(dāng)與賣方談好價(jià)格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會(huì)減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實(shí)行，因?yàn)橘I方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。同時(shí)公證部門會(huì)收取一定的公證費(fèi)用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個(gè)人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們?cè)谵k理二手房買賣的業(yè)務(wù)時(shí),普遍采用銀行為個(gè)人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項(xiàng)下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時(shí)，銀行對(duì)有關(guān)索賠文件進(jìn)行形式審查，確認(rèn)符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在房產(chǎn)交易過程，何時(shí)交割房款是**為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹(jǐn)防陷阱！

• 問 ??按揭購房合同能貸款嗎? 購房合同能申請(qǐng)哪些貸款?
  答

  購房合同可以在銀行貸款，具體要求如下：辦理購房貸款所需條件1、年齡在18-60歲的自然人。2、具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力。3、借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過70歲。4、有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件。5、有所購住房全部價(jià)款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的**款。6、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。

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