買房有什么貓膩 購房者有哪些注意事項(xiàng)

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• 132****1942

  買房不易，除了買完房子要背上沉重的房貸外，簽合同時(shí)還可能因?yàn)槎ń穑喗鸱植磺宄讳N售人員給繞進(jìn)去。今天購房指南就通過案例來講一下購房定金那些事兒。 案例： 故事主人公：薛子曼 年齡：32周歲 學(xué)歷：本科 持有房產(chǎn)：哈爾濱2居室 心得體會(huì)： 購房交易貓兒膩多，房奴日子不好過 在進(jìn)行房屋買賣的時(shí)候，開發(fā)商或者中介會(huì)要求購房者支付“訂金”或者“意向金”，但是開發(fā)商將“意向金”變成“定金”的花樣層出不窮，購房者們也是防不勝防，這不，哈爾濱的薛女士就遇到了“意向金”被變成“定金”的貓兒膩事件。 今年初的時(shí)候，薛女士與丈夫打算告別蝸居了3年的出租屋，買一套屬于自己的房子。經(jīng)過多次看房，夫妻二人相中了一處樓盤的商品房，大兩居，朝南，當(dāng)時(shí)看施工圖的時(shí)候，客廳帶有大陽臺(tái)，還有角窗，采光很好，二人很是滿意，，薛女士當(dāng)即就交了2萬元“意向金”，并簽訂了購房合同，售樓處的工作人員表示意向金是可以退還的。 經(jīng)過幾年打拼，夫妻倆本以為可以順利買到屬于自己的房子，可是就在驗(yàn)房的時(shí)候，售樓處承諾的角窗不見了，薛女士要求開發(fā)商退還2萬元“意向金”，誰知工作人員說已經(jīng)交了的“定金”退不了?！爱?dāng)初明明說的是‘意向金’，怎么就變成定金了呢？”薛女士跟售樓處理論了起來，開發(fā)商辯稱：商品房買賣合同里沒有角窗這一條款，并且售樓處工作人員的口頭承諾不具有法律效力，不故屬于違約。 無奈，薛女士向當(dāng)?shù)毓ど叹滞对V，工商局出面調(diào)解，薛女士表示：“售樓處承諾房間有角窗，但是現(xiàn)在新房里說好的角窗沒有了，開放商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。并且當(dāng)時(shí)我把售樓處說的話都錄了下來，算是售樓處口頭承諾的證據(jù)?！辈贿^開發(fā)商堅(jiān)持自己沒有違約，雙方調(diào)解陷入僵局。經(jīng)過4次調(diào)解，雙方終于達(dá)成一致：薛女士夫妻可獲得5000元購物卡，并免交1年物業(yè)費(fèi)。 事后薛女士表示，自己對(duì)意向金跟定金的概念不是很清楚，當(dāng)時(shí)急于買房，就沒太在意這個(gè)問題，這次吃一塹長一智，現(xiàn)在見到要買房的親戚逢人必說自己的經(jīng)歷，“沒辦法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要買套自己的房子，誰遇到這種事都會(huì)心煩，但是防不勝防啊?！毖ε扛锌?。 后記： 想必不少人都像薛女士一樣，對(duì)文中的定金、意向金不了解，其實(shí)除了這兩個(gè)還有一個(gè)就是訂金。 定金、訂金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。 我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同的標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金做了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。 訂金 訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。 意向金 意向金，他不是定金也非訂金，嚴(yán)格的說他不是一個(gè)法律概念，意向金的支付只是買方購買房屋的意愿表示。在意向金沒有轉(zhuǎn)為定金之前，購買人隨時(shí)可以拿回意向金。 綜上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外兩個(gè)“金”都只是沒有法律規(guī)范的概念。就上面薛女士的經(jīng)歷來說，售樓處采取意向金的銷售方式，目的是以意向金可退還為借口來掌握客戶，甚至以定金名義進(jìn)行強(qiáng)制交易。其實(shí)不僅是新房，二手房交易中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為國內(nèi)的行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約或中介方"一房二介"，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或法律規(guī)定的賠償責(zé)任。這對(duì)于購房者來說是不利的。 看到這里，小融覺得購房者們真是不容易啊，背著房貸成為房奴不說，買房的時(shí)候還要應(yīng)對(duì)各種貓兒膩。用范大廚的話來說就是：防不勝防??！ 購房指南建議購房者在簽訂購房合同、交納定金前，要詳細(xì)了解購買房屋的有關(guān)信息，確定購買后，認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，再簽訂合同。需要注意的是，售樓員的口頭承諾沒有法律效應(yīng)，為了防止銷售商反悔，消費(fèi)者一定要將這些承諾落實(shí)在購房合同中，同時(shí)要明確自己交的到底是“定金”還是“意向金”，這樣才能充分保障自己的權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:47

相關(guān)問題

• 問 買房排號(hào)貓膩有哪些 購房者如何注意這些問題
  答

  在北京似乎什么都要靠搶，房子也不例外，“繳納誠意金”和動(dòng)輒上千人的壯觀“排號(hào)”場面，似乎也已經(jīng)司空見慣。今天就來聊一聊這個(gè)買房排號(hào)里面的貓膩。 究竟什么是買房排號(hào)？ 買房排號(hào)，這是開發(fā)商的一種營銷策略,給買房者造成一種錯(cuò)覺,他們的房子很好賣。也就是說,買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼,有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。 在排號(hào)這種認(rèn)購方法出現(xiàn)之前，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購一般采用先來先選的原始方法。對(duì)于消費(fèi)者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長。 排號(hào)**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買上房。北京**近還出現(xiàn)過提前三天排隊(duì)購房的現(xiàn)象，雇用民工排號(hào)也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號(hào)的認(rèn)購方式。排隊(duì)“搶”房會(huì)給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。 目前的排號(hào)形式有哪些？ 目前排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購手續(xù)，等待開盤這幾個(gè)步驟。 因?yàn)檎J(rèn)購階段開發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購號(hào)，所以也就通常被說為“排號(hào)”。開發(fā)商往往會(huì)推出名目繁多的認(rèn)購卡，例如“優(yōu)活卡”。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項(xiàng)目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。 更為常見的認(rèn)購方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營銷方法用競爭機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。 兩個(gè)月前，一個(gè)朋友看中了一個(gè)樓盤的普通住宅，交了1萬元排號(hào)費(fèi)，打算購買一套4樓房子。售樓人員當(dāng)時(shí)告知半個(gè)月后就開盤，等了一個(gè)半月后，那個(gè)項(xiàng)目才宣布開盤，朋友滿懷希望趕去時(shí)，卻被告知房價(jià)每平方米已經(jīng)上漲了200元，即使6樓的房子也已經(jīng)賣空，只剩下一個(gè)公攤很大的躍層。 售樓處告訴他如果不滿意可以退還排號(hào)費(fèi)，朋友無奈拿回1萬元后憤憤離開。讓朋友始終不解的是，怎么開盤時(shí)房價(jià)一下子就比排號(hào)時(shí)高出那么多？排號(hào)時(shí)售樓處還表示排在前面的可以優(yōu)先選房呢，朋友排號(hào)是10多位，很靠前了，可**后只剩下一個(gè)躍層，開發(fā)商不是太不講誠信了么？后來據(jù)知情人士透露，在排號(hào)與開盤之間，里面有著太多的貓膩。 貓膩一　以排號(hào)為名拉高房價(jià) 一業(yè)內(nèi)人說，其實(shí)這種情況其實(shí)許多樓盤都存在。排號(hào)時(shí)間長了，如果市場反映熱烈，排號(hào)的人越越來越多，開發(fā)商就可以乘機(jī)拉高房價(jià)。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開發(fā)商提高房價(jià)，購房者也會(huì)因?yàn)閾?dān)心房價(jià)會(huì)上漲而接受。為調(diào)起購房者胃口，有些開發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長開盤時(shí)間，這大多是為提高房價(jià)做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二　以排號(hào)為名變相集資 從售樓處了解到，他們總共開發(fā)有300多套房子，但號(hào)已經(jīng)排到400多了，排號(hào)費(fèi)5000元。問那些交了排號(hào)費(fèi)但沒有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說，他們交了錢也不一定買，排號(hào)費(fèi)退還不就得了。 很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購房者，他們的排號(hào)費(fèi)不僅白交，更被開發(fā)商變相集資了。有的開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號(hào)為名收取所謂的排號(hào)費(fèi)，即使取得了也仍然延長排號(hào)時(shí)間，結(jié)果又失去誠信不與購房者兌現(xiàn)排號(hào)承諾，不是集資又是什么？ 為這特意請教了法律人士，她說法律上并沒有買房排號(hào)的相關(guān)規(guī)定。但有一點(diǎn)十分明確，就是排號(hào)并非預(yù)售，這只是開發(fā)商要求購樓者做出的單方購買承諾。而在開盤之前開發(fā)商隨意提高房價(jià)或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號(hào)費(fèi)返還購房者。 排號(hào)顯然利在開發(fā)商，因?yàn)閺呐盘?hào)到開盤他們有一個(gè)很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開發(fā)商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號(hào)合同以確保自己利益不致于受損。

• 問 教育配套對(duì)購房者來說很重要嗎 買房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  房子算是人生中買的一個(gè)大“商品”，有時(shí)買的其實(shí)不只是房子，還有身份、圈子、變相的股票和基金……今夏又添新說——買房等于買一種血緣關(guān)系的寄托，買孩子受教育的水準(zhǔn)和學(xué)習(xí)環(huán)境，買“童鞋”們不輸在人生起跑線上的加速器。 不只有中國家長瘋狂的買房傍名校，英國中產(chǎn)階級(jí)家長熱衷于到好學(xué)區(qū)買房，在加拿大擇?，F(xiàn)象**嚴(yán)重的則屬多倫多、溫哥華等城市，好的公立**周邊的住宅價(jià)格要貴上一倍甚至幾倍，名校眾多的安娜堡市，全市有48所**、32所**和18所**，大多數(shù)綜合評(píng)比都位居全美前10名，吸引了相當(dāng)多中產(chǎn)階級(jí)以上的家庭趨之若鶩。 品牌開發(fā)商若想在市場競爭中脫穎而出，不僅要在地段選擇、建筑風(fēng)格、園區(qū)建設(shè)、生活配套、戶型設(shè)計(jì)等方面精益求精，還要調(diào)動(dòng)一切可以調(diào)動(dòng)的資源，把持續(xù)服務(wù)的能力當(dāng)成企業(yè)的核心競爭力之一。教育資源的軟實(shí)力較量也需要有高度、氣度和保持前進(jìn)的速度。  1 好房子不是靠廣告吹出來的 三大標(biāo)準(zhǔn)：舒適度便利性安全性 什么樣的房子才算得上好房子？對(duì)于這個(gè)問題，或許每個(gè)置業(yè)者在買房之前都曾有過這樣的疑問。 有人認(rèn)為好房子就是大房子，我們可以從市面上鋪天蓋地的豪宅宣傳中得已窺見一二；有人認(rèn)為好房子就該有良好的生態(tài)壞境，低密住宅、前后庭院、綠色建筑……從來都是樓市上的“流行詞”；有人認(rèn)為好房子就該在好地段，便利的交通，成熟的配套，這樣的房子能大大提高居住者的生活效率。不一而足，不論買房人有著怎樣的價(jià)值取向，一所房子的**終用途還是用來居住的，對(duì)于居住者而言，居住品質(zhì)決定了一所房子的好壞，而不是靠開發(fā)商漫天廣告宣傳吹出來的。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，好房子的標(biāo)準(zhǔn)不外乎有三。首先，居住的舒適度。舒適度是一所房子居住環(huán)境給居住者帶來的安逸、閑適、輕松、愜意的舒適體驗(yàn)感。從廣義上講，居住環(huán)境可以輻射至居住者所在的整個(gè)社區(qū)環(huán)境，而從狹義上看，居住舒適度與房子的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)；其次，居住的便利性。便利性是周邊生活配套滿足居住者的一種生活需要，具體可體現(xiàn)在商業(yè)配套、教育配套、交通設(shè)施等方面。中國人**關(guān)注的兩大民生問題：居住和教育。當(dāng)好教育即好房子成為現(xiàn)實(shí)的那天，居住和教育才真正地融為一體。**后，居住的安全性。安全性是周邊環(huán)境、小區(qū)物業(yè)為居住者提供生命與財(cái)產(chǎn)的安全保障。 2 教育配套不只解決上學(xué)那么簡單 教育配套對(duì)社區(qū)商業(yè)有帶動(dòng)作用 業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，關(guān)于教育配套的意義可以體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是直接意義，即解決孩子的上學(xué)問題；二是間接意義，這主要體現(xiàn)在教育配套對(duì)整體社區(qū)商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用；此外還有一個(gè)意義，就是教育配套對(duì)社區(qū)未來長遠(yuǎn)的影響，比如社區(qū)人文影響方面。因此，從這些層面上看，教育配套的意義遠(yuǎn)不只解決孩子上學(xué)問題那么簡單，教育配套不僅僅是給要上學(xué)的孩子或是父母，同時(shí)也是給周邊商家和投資人士的。 目前，隨著城市不斷向外延拓展，房地產(chǎn)的熱點(diǎn)引入名校、城市綜合體等形態(tài)，已經(jīng)成為開發(fā)商解決問題的制勝法寶。教育資源的匯集，也成了區(qū)域房地產(chǎn)吸引市場的有力標(biāo)簽。有業(yè)內(nèi)人士表示，通過名校與名盤的深度合作，不僅為區(qū)域做好了相應(yīng)的配套，更帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域教育資源的優(yōu)化和整合，全面提升整個(gè)區(qū)域的文化內(nèi)涵和區(qū)域價(jià)值。 3 買房傍名校不只是中國家長的瘋狂 國外更夸張學(xué)區(qū)房價(jià)格甚至貴幾倍 古有孟母三遷，擇鄰而居，如今更有為了子女上學(xué)，而不惜一切代價(jià)“傍名校買好房”的可憐天下父母心，“名盤+名?！敝饾u成為房地產(chǎn)市場的一股潮流。 據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站的一份問卷調(diào)查顯示，超過73.1%的網(wǎng)友認(rèn)為，為了孩子上學(xué)，還是會(huì)選擇購買名校旁的教育地產(chǎn)。而在購房時(shí)機(jī)上，超過5成的網(wǎng)友表示，購買教育地產(chǎn)不用考慮國家調(diào)控政策的影響，不用考慮時(shí)機(jī)問題。有的網(wǎng)友甚至認(rèn)為，在學(xué)區(qū)房這類“剛性需求”面前，調(diào)控政策和房價(jià)都是次要的，需求才是第一位的。 在中國的家長看來，“購買學(xué)區(qū)房可以給孩子更好的教育成才環(huán)境，另一方面購買學(xué)區(qū)房也是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。只要重點(diǎn)**、名牌**不搬走、繼續(xù)存在，就近入學(xué)的政策不調(diào)整，學(xué)區(qū)房的**空間就會(huì)十分巨大，孩子**畢業(yè)之后，完全可以把**多倍的房子再賣出去。” 在教育地產(chǎn)的問題上，不只是中國家長們在瘋狂。為了能讓自己的孩子上好**，英國中產(chǎn)階級(jí)家長熱衷于到好學(xué)區(qū)買房，這樣做的結(jié)果，就是使得地區(qū)房價(jià)暴漲，而且那里的**很快被富人的孩子報(bào)滿，而貧困家庭的子女，則只能去偏遠(yuǎn)的比較差的**就讀；在加拿大，好**周圍的住宅奇貨可居，擇?，F(xiàn)象**嚴(yán)重的多倫多、溫哥華等城市，好的公立**周邊住宅，比一般**周邊的同類住宅貴一倍甚至幾倍，是司空見慣的事；在美國，密歇根大學(xué)所在的安娜堡市，曾被《福布斯》評(píng)為“買房價(jià)格超過實(shí)際物值”的城市之一，因?yàn)槿杏?8所**、32所**和18所**，加上私立**，大多數(shù)綜合評(píng)比都位居全美前10名，吸引了相當(dāng)多的中產(chǎn)階級(jí)以上的家庭趨之若鶩。

• 問 購房者應(yīng)該如何看樣板間 有哪些注意事項(xiàng)
  答

  樣板間是購房者買房時(shí)**重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橥ㄟ^看樣板間購房者可以很直觀的對(duì)房屋的戶型、空間等方面有一個(gè)**直觀的視覺感受，在下邊給出幾點(diǎn)看樣板間的建議，供大家參考。 一：看樣板間前準(zhǔn)備工作 看樣板間前應(yīng)該了解以下事項(xiàng)： 1． 所要參觀的樣板間設(shè)計(jì)師是哪位？面積多大，裝修工程造價(jià)多少？套餐之外做了哪些東西?大概什么風(fēng)格，業(yè)主年齡及職業(yè)等。盡量詳細(xì)了解。 2． 和工長打好招呼，盡量留人，把公司衛(wèi)生搞一下，讓工人適度配合。 了解施工進(jìn)程，是否要帶鞋套。 3． 一定要提早和客戶約定時(shí)間，在哪里見面，大概幾個(gè)人，告知工長到現(xiàn)場時(shí)間，不允許遲到。 二：不同的施工進(jìn)度，傳達(dá)給客戶的東西不一樣，現(xiàn)分以下幾個(gè)步驟介紹。 1． 水電改造期間 作為設(shè)計(jì)師，必須凸顯出自己的專業(yè)水平，水電改造尤為重要。 A水電改造的基本規(guī)范，帶客戶看工地現(xiàn)場水電改造是如何按照國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的。 B．講解我們公司水電所用的材料，以及其優(yōu)勢。 C．介紹公司輔料的一些細(xì)節(jié)，比如彎管，三通，頂上固定方式，冷熱水管距離之類的。 D．給客戶介紹一些非專業(yè)的水電路中可能出現(xiàn)的貓膩，以及該如何有效地避免及控制。 E．從客戶角度考慮，給客戶專業(yè)的建議，如何改造更合理，使用更方便。 F．水電改造前期現(xiàn)場水平放線，監(jiān)理，設(shè)計(jì)師，項(xiàng)目經(jīng)理在現(xiàn)場給客戶估量，以便客戶做到心中有數(shù)。 2．施工中期 A．磚的鋪貼工藝，墻面基層處理正確方式及公司的施工流程。 B．重點(diǎn)介紹套餐內(nèi)主材，鋪貼出來的實(shí)景以及可以通過設(shè)計(jì)拼花做出來的效果，給客戶通過語言描寫。 C．可以在現(xiàn)場給客戶作成本核算，用我們套餐的材料加上清工輔料給客戶以明顯對(duì)比。 D．之前的水電改造到位，給客戶作一些講解。我們有專門的門廠，櫥柜廠及相應(yīng)的品牌設(shè)計(jì)師。突出公司分工的細(xì)化及產(chǎn)品的專業(yè)化，服務(wù)的細(xì)致化。 E．針對(duì)現(xiàn)場已經(jīng)表現(xiàn)出來的色彩及風(fēng)格作相應(yīng)解說，可以提及客戶本身的要求，然后延續(xù)性的講解給客戶針對(duì)此套房子還可以怎樣做，能達(dá)到一個(gè)什么樣的效果。 F．小細(xì)節(jié)是否處理到位，挑出幾點(diǎn)亮點(diǎn)且游擊隊(duì)不容易達(dá)到忽略的問題講給客戶。 3．施工尾期 A．進(jìn)門前一定提醒客戶到現(xiàn)場不能隨意摸，碰，尤其是墻面，給客戶一種尊重和專業(yè)感。 B．先讓客戶聞，現(xiàn)場的味道，體現(xiàn)環(huán)保。引申我們的套餐標(biāo)配產(chǎn)品。 C．整體設(shè)計(jì)效果體現(xiàn)出來，可以講給客戶整體工程造價(jià)，哪些是套餐標(biāo)配的材料，哪些是后期增加的，給出專業(yè)性的建議，能合理控制成本的具體體現(xiàn)。 D．可以在現(xiàn)場給客戶作成本核算，用我們套餐的材料加上清工輔料給客戶以明顯對(duì)比。 E．可以現(xiàn)場發(fā)揮，拿出一些亮點(diǎn)的東西，給客戶傳達(dá)一些色彩包括后期配飾的設(shè)計(jì)元素，體現(xiàn)自己的專業(yè)性。 F．對(duì)客戶提出來的問題，要技巧性的回答，不要一味介紹優(yōu)勢的方面，劣勢的方面也可以拿出來說，但是有對(duì)比性的說。

• 問 樣板間貓膩有哪些 新手購房什么注意事項(xiàng)
  答

  很多購房者在買房時(shí)關(guān)注樣板間，那么樣板間貓膩有哪些？既然是樣板間作為開發(fā)商的營銷方式之一，肯定有很多不為人知的貓膩，看著愿景就買稀里糊涂買了，什么小戶型大容量真的靠譜嗎？樣板間貓膩購房者真的知道嗎？ 樣板間貓膩一：悄悄放大樣板間 每每去看七八十平米的小套三樣板間時(shí)，都覺得大小剛好，設(shè)計(jì)十分合理。殊不知很多開發(fā)商往往會(huì)將75平米的樣板間做到90平米，使房間看起來顯得更寬敞，完全能夠滿足使用需求。此外，很多小戶型都是將飄窗或者陽臺(tái)打通的，也是為了使房間看起來更加寬敞合理。這一點(diǎn)是購房者非常容易忽視的！ 拆招：這時(shí)候消費(fèi)者們可得小心了，商家們**擅長的就是在樣板間里動(dòng)手腳，90平米的往往樣板間會(huì)在100平米以上。小編建議去看房的時(shí)候**好帶個(gè)皮尺，當(dāng)然，有的人不好意思這么做，那么學(xué)會(huì)步測和目測也是有必要的。 樣板間貓膩二：定制家具“偷工減料” 很多人都知道樣板間內(nèi)的床是定制的，有的床長才一米五，大家注意，是長。此外，衣柜、沙發(fā)以及其他家具的尺寸也都是有問題的，不少樓盤樣板房的衣柜厚度只有 30多厘米，而正常衣柜厚度一般不能少于45厘米。因?yàn)槎际侨粘Ｋ璧募揖撸源蠹腋P(guān)注使用功能，反而容易忽視尺寸上是不是動(dòng)過手腳。**后等真的搬進(jìn)去，就會(huì)覺著怎么放都不對(duì)。此外，對(duì)于有的異形房，開發(fā)商為了美感，會(huì)讓裝修公司在房屋里打造一個(gè)填補(bǔ)異形的書柜，給購房者一種錯(cuò)覺，房屋方正又實(shí)用。 拆招：所以說，皮尺、目測和步測都是不可缺少的，除了確認(rèn)精裝房內(nèi)擺設(shè)家具大小，還需根據(jù)房屋大小進(jìn)行設(shè)計(jì)，再買家具。小戶型精裝房訂制尺寸會(huì)更好。 樣板間貓膩三：“開放式”空間 幾乎所有的樣板間都是沒有門的，廚房也都以“開放式”為主且多在室內(nèi)安裝鏡子。所有的這一切都是為了人為營造出較大的室內(nèi)空間效果。但我們都知道自家的房間是不可能不設(shè)門的，開放式廚房實(shí)用性也很差。 拆招：看房時(shí)，看房時(shí)要設(shè)想一下，如果不用鏡子如果按上門，整體效果會(huì)如何。 樣板間貓膩四：燈光效果掩蓋采光問題 無論白天或是晚上，至少超過九成的樣板間都燈火通明，用燈光配合家具的色調(diào)，在給購房者溫馨和悅體驗(yàn)感的同時(shí)，也可以掩飾戶型、朝向、樓層空間上的設(shè)計(jì)不 足。例如一些實(shí)為暗房的衛(wèi)生間、次臥，以及一些有西曬的房間，通常被燈光、窗簾創(chuàng)造的氛圍所替代，而沒有經(jīng)驗(yàn)的購房者完全看不出來。 拆招：購房者可以嘗試關(guān)掉樣板間的燈光，同時(shí)拉開窗簾，看在正常的采光條件下屋內(nèi)的照明情況。尤其是廚房和衛(wèi)生間這些通常是暗角集中地。此外，有時(shí)下午參觀樣板間，關(guān)燈后拉開窗簾看看是否有西曬，嚴(yán)重的西曬會(huì)降低居住的舒適度。 樣板間貓膩五：奢華配件提高檔次 我們平時(shí)只看樣板間好不好看，戶型大小是否合理。從來沒有想過人家的樣板間在裝修上花了多少錢，一般情況下一個(gè)樣板間裝修的費(fèi)用動(dòng)輒幾十萬元、上百萬元，不僅按照**美的視覺效果設(shè)計(jì)，更是對(duì)裝修用料一擲千金。試問咱一般老百姓能在裝修上花多少錢？4.8萬整裝的廣告滿大街都是對(duì)吧！ 拆招：對(duì)于精裝房來說，當(dāng)前并無精細(xì)法條約束精裝修，也令精裝房成為樓市的模糊地帶，購房者更應(yīng)格外留意，在看樣板間過程中，如銷售員承諾裝修標(biāo)準(zhǔn)的話，購房者不妨留下文字、照片資料，來比對(duì)收樓后的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。購房合同中，不妨咨詢專業(yè)人士，對(duì)于“名牌”這樣的模糊字眼進(jìn)行確認(rèn)，否則彈性太大無章可循，購房者后期維權(quán)反倒容易處于不利境地。 樣板間貓膩六：管線"消失"，不放家電讓人誤以為空間很大 一般情況下，樣板間不會(huì)設(shè)置水、煤氣、暖氣等管道線路。而空調(diào)之類的家電都是擺設(shè)，用不著穿墻破洞，但在裝修時(shí)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)那些管子往往無情地縱橫在你眼前。 拆招：樣板間并不是所有東西都裝好了，有很多是經(jīng)過相機(jī)磨皮的，所以購房者在看房時(shí)要考慮現(xiàn)實(shí)生活中你還會(huì)需要哪些裝置會(huì)占用空間。 樣板間貓膩七：一切實(shí)物為準(zhǔn) 這一條是專門針對(duì)精裝房的，樣板間內(nèi)一般都會(huì)有一句“一切以實(shí)物為準(zhǔn)”，這就需要小伙伴們注意了。意思就是：交房時(shí)的防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具以及整體櫥柜的樣式或品牌等都有可能與樣板間不符。 拆招：遇到這樣的問題，消費(fèi)者除了收房前要事先調(diào)整自己的心態(tài)外，就是多留一個(gè)心眼，注意一下合同細(xì)節(jié)，**好是能從合同中摳字眼，與商家做個(gè)約定，以免日后問題出現(xiàn)，讓開發(fā)商借此開脫。

• 問 買房者必看的20條購房經(jīng)驗(yàn)有哪些 注意事項(xiàng)有什么
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  對(duì)于買房來說，不管是新房還是二手房，都要經(jīng)過深思熟慮才能下手。這里說說買房要注意的事項(xiàng)，特別是想買二手房的朋友們。以下20條買房經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)你會(huì)有一些幫助。 一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度?? 1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；?? 2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；?? 3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。?? 二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣?? 1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；?? 2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；?? 3、一般來說，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。?? 三、查看是否有私搭私建部分?? 1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓?? 2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；?? 3、陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題?? 四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積?? 1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；?? 2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；?? 3、**保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。?? 五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)?? 1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；?? 2、管線是否太多或者走線不合理；?? 3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題?? 六、考核房屋的市政配套?? 1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；?? 2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；?? 3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；?? 4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；?? 5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；?? 6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；?? 7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；?? 8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠?? 七、了解裝修的狀況?? 1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；?? 2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修 八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平?? 1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶? 2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局?? 3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；?? 4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。?? 九、了解以后居住的費(fèi)用?? 1、水、電、煤、暖的價(jià)格；?? 2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；?? 3、車位的費(fèi)用。?? 十、追溯舊房的歷史?? 1、哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；?? 2、哪些人住過，什么背景，是何種用途；?? 3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；?? 4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。?? 十一、了解鄰居的組合?? 1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；?? 2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；?? 3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。?? 十二、算計(jì)一下房價(jià)?? 1、自己通過對(duì)市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；?? 2、委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；?? 3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的**低保值價(jià)?? 十三、二手房按揭的條件?? 1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；?? 2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；?? 3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；?? 4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；?? 5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。?? 十四、請律師?? 1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；?? 2、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。?? 十五、找代理行?? 1、代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；?? 2、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？?? 十六、考察代理公司是否可靠?? 1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；?? 2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。?? 十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化?? 1、要注意報(bào)紙的新消息；?? 2、向律師及中介代理公司咨詢；?? 3、**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解**新的信息。?? 十八、產(chǎn)權(quán)是否完整?? 1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛；?? 2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。 十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接?? 1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題；?? 2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。?? 二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶?? 1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；?? 2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。??