簽訂購房合同需要注意些什么問題 如何買到好房子

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• 156****5866

  買房對廣大市民來說是件大事兒所簽訂的房屋買賣合同是消費者的購買依據(jù)，也是雙方權(quán)利義務(wù)的劃分和未來的法律憑證。簽合同需要注意一些什么，對于新手購房者尤其重要。 補充協(xié)議需平等協(xié)商 市民在購房與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，經(jīng)常被開發(fā)商要求簽訂一個補充文本，有的條款明顯是對開發(fā)商有利，可又不許更改，讓購房者左右為難。 開發(fā)商起草的商品房買賣合同補充文本是商品房買賣合同的一部分，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：買賣雙方簽訂的合同或補充協(xié)議應(yīng)當是建立在雙方地位平等、意思表示真實自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成的內(nèi)容。因此，開發(fā)商起草的買賣合同補充文本不能修改是沒有法律依據(jù)的。 購房者認為開發(fā)商提供的商品房買賣合同和補充協(xié)議不合理可與開發(fā)商協(xié)商要求改正。如購房者與開發(fā)商無法協(xié)商一致，購房者有權(quán)拒絕簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議。 特別提醒：在簽訂商品房買賣合同之前應(yīng)當要求開發(fā)商將準備簽訂的商品房買賣合同和要簽訂的補充協(xié)議全部事先提供給購房者，購房者要對即將簽訂的商品房買賣合同和補充協(xié)議進行閱讀和全面了解。 買賣合同內(nèi)容要全 一些市民在購房時與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，也交了部分房款，這一紙協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑不解。 現(xiàn)實中存在大量購房者與開發(fā)商只簽訂了商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，主要看這些認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，且開發(fā)商是否已經(jīng)按照約定收受購房款，如果具備上述條件，該協(xié)議應(yīng)當認定為《商品房買賣合同》。 一般商品房買賣合同通常應(yīng)當具備以下合同內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所;商品房基本狀況;商品房的銷售方式;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期;裝飾、設(shè)備標準承諾;供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;面積差異的處理方式;辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;解決爭議的方法;違約責任;雙方約定他事項。 五種情況可單方解除合同 《商品房買賣合同》簽訂后，也可能出現(xiàn)這樣或那樣的問題，比如房屋面積增加、辦房證超時限等，是否可單獨解除合同? 具有以下情形之一，導(dǎo)致《商品房買賣合同》的目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的，購房者可以請求解除合同。 1、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人;3、開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外;4、交付的房屋的面積與合同約定的面積誤差比絕對值大于3%;5、辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:25

相關(guān)問題

• 問 簽訂購房合同需要注意些什么問題
  答

  《商品房購銷合同》作為商品房交易雙方法律關(guān)系確立的主要依據(jù)，在購房過程中的重要性自不必說。為了更好地保護消費者的合法權(quán)益，進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，在簽訂購房合同時注意以下問題： 一、注意認購書的圈套 為了避免認購書成為圈套或者日后的負擔，需要認真審查認購書的內(nèi)容對正式合同主要內(nèi)容的明示約定或者交叉約定，并弄清楚訂金締約過失責任和違約責任，注意定金擔保責任條款的具體含義，從而對有關(guān)認購書的條款重新約定并再次進行修正。同時，建議約定如下條款：1. 若因?qū)Ρ菊J購書約定之外的事項協(xié)商不成而無法簽訂購房合同的，雙方互不承擔違約責任;2. 如果房產(chǎn)商提出的合同事項與廣告宣傳不符的，屬于售房者違約，并承擔違約責任。 二、注意合同約定面積與實際面積的差異 在以建筑面積作為銷售面積的合同中，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)建筑面積不變，而公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積卻減小的情形，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日實施)第20條的規(guī)定對此欺詐銷售的情況沒有禁止性規(guī)定。因而，建議消費者弄清楚有關(guān)建筑面積的含義，爭取選擇以套內(nèi)建筑面積計價的方法進行買賣交易，并以此據(jù)實結(jié)算。 三、按揭買房者需謹慎 對于需要按揭貸款的消費者，建議在認購書或者購房合同中明確：1. 房產(chǎn)商已經(jīng)審查了購房者的有關(guān)情況，并認為完全符合按揭貸款條件;2. 按揭貸款手續(xù)由房產(chǎn)商代為辦理;3. 如果因客觀原因?qū)е虏荒苻k理按揭貸款手續(xù)，購房者有權(quán)退房，且不承擔違約責任以及任何損失。 四、彌補逾期交房造成的損失 逾期交房的違約情況比較普遍，但往往銷售方不承擔什么責任，而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損失只能由購房者獨自承擔，原因是在房屋銷售合同中約定了免責條款。在此，本律師建議，購房者在簽訂銷售合同時，一方面要明確約定交房的具體時間，制約銷售者的免責條款，給銷售者以履約壓力，保證及時有效地履行合同，加大銷售者逾期交房的違約責任。同時，對逾期交房時間過長的情況，約定購房者的單方退房權(quán)利。這種保證是必要的，也是可行的。 五、把好接受房屋時的“交接”關(guān) 法律手續(xù)方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，商品房需經(jīng)驗收合格(住宅小區(qū)要經(jīng)綜合驗收合格)后方可交付使用，其重要標志是取得《工程竣工驗收備案表》。同時，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，銷售者應(yīng)當同時交付《商品房質(zhì)量保證書》(由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制)和《商品房使用說明書》(即“兩書” “一表”)。建議購房者在合同中明確約定：1. 不交付“兩書”，購房者有權(quán)拒絕接房;2. 不出示“一表”，視為未交接。 拿到房屋鑰匙的同時，須認真檢查房屋現(xiàn)實狀況和合同約定是否一致，是否有質(zhì)量問題等，檢查合格后，方可填寫《確認書》。 六、重視產(chǎn)權(quán)登記 房屋所有權(quán)證作為房產(chǎn)所有權(quán)的合法有效證明，對于房產(chǎn)占有、使用、收益、處分權(quán)起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)購房者自身情況，從婚姻法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定出發(fā)，在房屋買賣合同中明確約定產(chǎn)權(quán)人的共有人，在辦理產(chǎn)權(quán)證過程中買賣雙方的法定責任和約定權(quán)利義務(wù)。有必要的話，購房者應(yīng)當力爭過期不能辦理房屋所有權(quán)證時退房的權(quán)利。 七、約定物業(yè)管理 對沒有配套物業(yè)管理的房屋買賣，由于沒有相應(yīng)業(yè)主大會，物業(yè)公司暫由銷售者委托或托管，因而房屋買賣合同中應(yīng)當明確約定物業(yè)管理為前期管理。對有物業(yè)管理的大型樓盤和高檔小區(qū)，應(yīng)該注意《物業(yè)管理公約》的約定內(nèi)容，無異議后簽字認可。 八、其他補充事項。 1、對于室內(nèi)外環(huán)境進行適當關(guān)注，并對相鄰建筑、不良設(shè)施、噪聲污染等內(nèi)容加以約定; 2 、明確交付時的入住條件，如供水、供電、通煤氣、排水等; 3、交付后的質(zhì)量保修責任，應(yīng)當保留長時間不能修復(fù)及經(jīng)兩次修理后仍不能正常使用時退房的權(quán)利; 4、另外，如果需要，建議對免費車位、公共設(shè)施(如幼兒園等)、露臺使用面積等問題進行明確。 **后，千萬注意，簽好合同后，請您自己保存一份復(fù)印件，記住讓對方蓋章，并注明：復(fù)印件與保存于房產(chǎn)商處的原件一致。 

• 問 沈陽簽訂購房合同時需要注意些什么問題
  答

  沈陽簽購房合同需注意什么？關(guān)于合同中的約定內(nèi)容看清楚...1.明確買賣雙方2.確認房屋地址 3.確認房屋面積（有無附屬面積） 4.確認總房款 沈陽簽購房合同需注意什么？首先檢查開發(fā)商的五證兩書原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》。 沈陽簽購房合同需注意什么？第一；就是賣房人手續(xù)必須齊全，結(jié)婚證，身份證，戶口本，必須都能出示第二要找一個放心的中介服務(wù)公司，信譽可靠的。

• 問 簽訂購房合同需要注意些什么問題 如何保障自己的利益
  答

  **近幾年，涉房屋買賣合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā)、復(fù)雜、多元化的態(tài)勢，究其原因是這類規(guī)避措施所夾雜的利益誘惑，是這類糾紛產(chǎn)生的重要根源。小編特意總結(jié)了新房合同相關(guān)的一些陷阱，來提醒大家注意。 陷阱1：手續(xù)不全 以小利引誘購置 一些開發(fā)商在未拿到預(yù)售許可證的環(huán)境下，就舉行所謂的內(nèi)部認購。由于內(nèi)部認購的價格相對較低，對買房人來說，十分具有誘惑力。通常買房人自以為得到了好處，開發(fā)商也借此時機籌到了資金。然而，這種方式是不正當?shù)摹Ｒ坏┏隽祟}目，買房人的投資就充滿了危險。 因此，購房者在確定簽合同之前，應(yīng)該在售樓部仔細檢查開發(fā)商的證件是否齊全。一個合法規(guī)矩的開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。 陷阱2：補充合同上 開發(fā)商暗地動手腳 目前的購房合同，基本上都是采用房管部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本。即使如此，購房者也切莫掉以輕心，一定要注意查看合同及補充件上雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。 有些開發(fā)商在合同文本及補充文件上，事先已填寫好內(nèi)容，這里面大多存在著條款約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。比如說，開發(fā)商違約應(yīng)付的利息是總價款的月萬分之三，而購房者違約要付的利息卻變成了日萬分之三。因此，一旦發(fā)生此類情況，買房人一定要堅持自己的意見，以免日后的麻煩。 陷阱3：合同空白條款藏玄機 開發(fā)商交給客戶的《商品房買賣合同》上，往往會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后寫入內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處，可能還空著。這時，購房者往往以為該約定的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。 陷阱4：簽合同前 必須先交定金 有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交一定數(shù)額的定金或“誠意金”，只給購房者一個收條。一旦發(fā)生糾紛，往往使得購房者在追究開發(fā)商責任方面，舉證困難。 因此，購房者一定要注意房屋買賣的付款方式是否規(guī)范，在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。 陷阱5：交房日期故意模糊不清 開發(fā)商因資金不足或工期拖延而延期交房是經(jīng)常有的事，為避免承擔違約責任，往往在預(yù)售合同上大做文章，比如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。 對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的違約責任。

• 問 買房者簽訂購房合同補充協(xié)議需要注意些什么問題
  答

  購房者買房簽訂合同時，不妨多留意合同的補充協(xié)議，那么簽訂購房合同補充協(xié)議的注意事項有哪些？由于法律的普及，越來越多的人觀念發(fā)生變化，下面相關(guān)內(nèi)容希望對大家有所幫助！ 簽訂購房合同補充協(xié)議的注意事項： 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還**款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 第四、要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無當初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發(fā)商以"進口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 第六、要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。  

• 問 在簽訂購房合同補充條款時，需要注意什么問題？
  答

  即使我們要求開發(fā)商更改不合理條款，但開發(fā)商就是不改，想買房就必須要簽這不平等條約?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，購房者仍然脫離不了弱勢群體的地位！

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