開發(fā)商可以代購房人支付**款嗎 這類購房合同是否有效

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• 132****3862

  樓市波動牽動著不少購買者的心，同樣也牽動著開發(fā)商的心。樓市低迷時為了促銷樓盤，開發(fā)商絞盡腦汁、奇招不斷，甚至出現(xiàn)了開發(fā)商代購房人支付**款的情況，這樣的行為應該認定為有效的房屋買賣行為還是套取貸款的無效行為？遇到此類購房合同法院會如何處理？我們將通過以下一則案例，為大家做詳細分析。 案情 鄧某于2008年12月與A公司簽訂四份《商品房買賣合同》，約定由其向A公司購買商鋪，合同簽訂后A公司向鄧某開具六張收據(jù)確認收到商鋪**款人民幣600萬余元，但實際上購買商鋪的**款系A公司以其自有資金分12次循環(huán)轉付。2009年3月鄧某憑借上述商鋪向建設銀行申請貸款人民幣400萬余元，并由A公司支付保險費、擔保費、管理費等共計人民幣29萬余元。此后建設銀行即向A公司發(fā)放貸款人民幣400萬余元。2009年9月在A公司的配合下，鄧某到房管部門辦理了上述四份商品房買賣合同的電子備案。2010年4月A公司與鄧某簽訂《結算協(xié)議》，確認A公司法定代表人周某與鄧某之間的債權、債務已全部結清，鄧某購買商鋪的款項也已全部付清。2011年A公司以雙方簽訂《商品房買賣合同》目的是為了套取銀行貸款，而非進行真實的房屋交易為由，向法院提起訴訟，要求撤銷其與鄧某所簽訂的四份《商品房買賣合同》。法院經審理后認為該案所涉《商品房買賣合同》合法、有效，依法駁回了A公司的訴訟請求。 案件爭議焦點 本案所涉《商品房買賣合同》是否有效？ 律師分析 首先，鄧某與A公司在購房行為發(fā)生前存在債權、債務關系，當開發(fā)商無力償還債務時用購房款來抵償借款本息，也是常見的債務清償方式之一。除付款方式與通常的做法不同外，A公司并未提供其它證據(jù)證明鄧某系配合其套取銀行貸款。**高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第76條規(guī)定“當事人對自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關證據(jù)的，其主張不予支持。但對方當事人認可的除外。”因此A公司僅憑付款方式，不足以證明雙方所簽訂的《商品房買賣合同》并非真實意思表示。 其次，假定雙方簽署購房合同是為了套取銀行貸款，對合同雙方當事人而言因意思表示不真實，購房合同因不具備生效要件而并未生效。但對合同雙方以外的第三方而言締約雙方不能以意思表示不真實來對抗不知情的第三人，本案所涉購房合同已經辦理備案且辦理銀行貸款，購房合同備案制度的初衷之一就是使雙方之間簽訂的合同具有對外公示公信的效力，以保護交易涉及的第三方。合同雙方不能以其締約意思表示不真實為由對抗行政機關的監(jiān)管及銀行貸款債權的行使。A公司也沒有提供其他證據(jù)來證明本案所涉購房合同存在違反法律禁止性規(guī)定的情形，所以本案所涉四份購房合同依法有效。法諺有云：“任何人不得從自己的錯誤行為中獲益。”A公司主張撤銷《商品房買賣合同》是惡意毀約的不誠信行為，不應得到支持。 維權法律小貼士 在樓市不景氣的情況下，開發(fā)商為渡過難關可謂花樣百出。待樓市回暖又會因利益驅使而以各種理由積極主張購房合同無效。作為購房人既然簽署了購房合同就應該相信合同的效力，不要輕易去懷疑，因為法律規(guī)定認定合同無效是有嚴格法定條件的，《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》中明確了上述合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定，即所違反的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定明確規(guī)定違反該條的合同條款無效的，該合同條款才無效，否則合同條款依然有效，當事人至多僅承擔行政責任。只有滿足上述條件之一的才會導致合同無效，支付購房款是合同的履行方式，但依據(jù)法律規(guī)定并不是考慮合同效力的因素。購房人在遇到此類問題的時候，應積極收集各方證據(jù)，努力證明購房行為的真實性，充分信任合同及備案的效力，積極應戰(zhàn)，切實維護自己的合法權益，堅決不輕易為他人做嫁衣。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:26

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• 問 ??購房合同可以代簽嗎?代簽的購房合同是否有效？
  答

  這種情況可以這么看：1、若是房主及其家屬（事實共有人）認為該房價格等合適，想出售該房的話合同就有效（房主可以說我口頭委托爸爸賣房、代理簽合同收房款等）！2、若房主不想賣的話，可以說共有人不同意，房主的爸爸屬于越權簽訂合同，不生效！作為買方，簽訂合同時沒有注意細節(jié)，交付的是“2W塊錢的訂金”，而不是”定金“，喪失了制約權和懲罰權，因而現(xiàn)在不具有主導性，不占優(yōu)勢！建議：找到房主本人及其家屬，親自面談！

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• 問 購房合同是開發(fā)商打印嗎？
  答

  是網簽合同嗎，如是，由開發(fā)商登陸房管局官網填寫并打印出來的如不是，就到當?shù)胤抗芫仲徺I標準合同文本填寫。合同的份數(shù)和你是否抵押貸款有關，各地要求不一致，大體來講抵押的合同要比一次性付款的合同多2~3份追問：我是貸款買房，開發(fā)商就讓我簽三份合同，合法嗎？我手里是不是也應該有份合同呢，如果備案后他給我的是合同的復印件，有法律效力嗎？ 追答：各地標準不一樣，份數(shù)上面沒有明確、統(tǒng)一的規(guī)定買方手上應有一份合同原件，沒有就找開發(fā)商再簽一份就行

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• 問 開發(fā)商沒有按時交房，購房人可向開發(fā)商索賠嗎？
  答

  開發(fā)商未按照合同約定的時間交房，購房人可以憑合同要求開發(fā)商承擔違約責任。 若遲延交房是因不可抗力造成的，則開發(fā)商免責。

• 問 ??購房合同可以代簽嗎?非本人簽字的購房合同是否有效？
  答

  如果沒有授權，合同無效。1、一次付清房款，拿到房產證，土地證，合同沒關系2、按揭，銀行按揭需本人簽字，字跡不對，銀行發(fā)現(xiàn)后需要補簽，同時合同也需補簽。一般來說，關系不大，除非你要退房，那么你當然占便宜了。

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• 問 如何鑒別購房合同是否有效
  答

  網友提問：如何從購房合同內容來鑒別購房合同的無效？ 專家回復：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。但購房者怎樣通過合同的內容來鑒別自己所簽的合同是否有效？ (1)從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國家法律法規(guī)，則此條款對房屋買賣雙方沒有約束力，必須加以糾正。 (2)從購房合同的標的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項目。也就是說在房屋開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屋屬于越權批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標的的，所簽合同無效。