二手房交易有哪些注意事項 如何避免陷入陷阱

已有1個回答

• 131****2682

  二手房由于價格較低、配套成熟，受到很多剛需購房者喜愛，但二手房的交易過程有許多要注意的地方。真實案例中，一位女士買了一套二手房，在她從賣家手里拿到房產(chǎn)證后，對方卻一直推脫不辦理過戶手續(xù)。原來，賣方補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證，還將房產(chǎn)辦理了抵押借款。了解到實情后，買方認(rèn)為，房管局未盡到嚴(yán)格審查義務(wù)，一怒之下將房管局告上法庭。 2013年5月，甲方（購房房）從乙方（售房方）手上購買了一套二手房屋，雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，甲方如約支付了全部購房款。由于該房產(chǎn)已抵押給銀行，乙方未及時涂銷抵押，因此當(dāng)時雙方未辦理過戶手續(xù)，甲方只是搬進(jìn)去居住。甲方要求乙方及時辦理，出于保險起見，她將乙方的購房合同、房產(chǎn)證等相關(guān)原件拿來自己保管。 事后，甲方繼續(xù)要求乙方辦理過戶手續(xù)，但乙方一直以各種理由推脫。2014年7月，甲方感覺不對勁的經(jīng)過查詢才得知，乙方在她不知情的情況下，以欺詐手段將原房產(chǎn)證掛失，重新辦理了新的房產(chǎn)證，并以新的房產(chǎn)證向銀行做了抵押借款。 此消息猶如晴天霹靂，甲方將增城市國土房管局告上了法庭，要求撤銷房管局補(bǔ)發(fā)的新房產(chǎn)證。她認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)法定期限公示無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。但房管局在給賣方辦理補(bǔ)發(fā)新的房產(chǎn)證手續(xù)時，未盡到嚴(yán)格審查義務(wù)，屬于違法的具體行政行為。 面對控訴，增城市國土房管局認(rèn)為，新房產(chǎn)證是根據(jù)阿鐘的申請并依照房地產(chǎn)權(quán)登記的法律法規(guī)的規(guī)定，由之前遺失的房產(chǎn)證補(bǔ)辦而來，是未改變登記內(nèi)容的遺失補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書行為。雖然甲方認(rèn)為她在2013年5月與乙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，但她也同時承認(rèn)與乙方并未辦理過戶手續(xù)，即她從未取得涉案房產(chǎn)的物權(quán)。 房管局還認(rèn)為，新證補(bǔ)發(fā)行為認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確鑿。2013年8月，乙方向房管局申請掛失涉案房屋的房產(chǎn)證，同年9月，在當(dāng)?shù)貓蠹埧橇诉z失聲明。1個月后，乙方向房管局申請補(bǔ)辦涉案房屋的房產(chǎn)證。2014年2月，房管局補(bǔ)發(fā)了新證。 法院：裁定駁回起訴 法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案新的房產(chǎn)證的頒發(fā)是舊證的補(bǔ)發(fā)登記產(chǎn)生的行為，而不屬于新的登記行為。依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。為此，房管局向原房主發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)證屬于補(bǔ)發(fā)行為，甲方對此提起訴訟，法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。 經(jīng)辦法官提醒廣大市民，在購房之前，應(yīng)先行了解房屋權(quán)屬狀況，也可以要求賣家打印相應(yīng)的證明。簽訂買房合同后，應(yīng)盡快辦理過戶登記。如果遇到案例中的情況，買家可提起民事訴訟，要求賣家辦理過戶，否則要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:28

相關(guān)問題

• 問 買房簽合同有哪些注意事項 如何避免陷入陷阱
  答

  購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 簽訂購房合同是需要十分謹(jǐn)慎的，看有沒有明確雙方的義務(wù)和責(zé)任。那么應(yīng)該如何規(guī)避各種問題呢，我們**好和開發(fā)商簽一個補(bǔ)充協(xié)議，把容易出現(xiàn)爭議的方面白紙黑字寫上去。不要只是單純的口頭約定，不然到了出問題的時候吃虧的都是自己！ 第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，在買房之后，售樓書里面承諾的一些設(shè)備啊配套啊并不存在，如果我們在補(bǔ)充協(xié)議里面有這些內(nèi)容，那么日后的維權(quán)就有據(jù)可依了。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購房合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。一般來說，在正常辦理收房手續(xù)以后，就可以辦兩證了。也有開發(fā)商方面存在問題導(dǎo)致業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象，這個時候要怎么解決或者賠償，可以約定一下。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。這是針對精裝修的房子來說的。要明確精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的寫使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括品牌的系列、型號、顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購房者收房以后，可能會立即裝修，還有買家具家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 二手房交易陷阱有哪些? 二手房交易注意事項有哪些？八大陷阱需警惕
  答

  二手房買賣交易糾紛時常出現(xiàn)，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？購買二手房注意事項有很多，下面小編就為大家總結(jié)了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心這些圈套。陷阱一房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實產(chǎn)權(quán)的真實性。陷阱二出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。陷阱四購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。陷阱七為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里。

  全部5個回答>
• 問 二手房如何購買?必看！二手房交易常見陷阱和注意事項
  答

  二手房交易過程中，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)就是“五證”，到底是哪五個證？如果“五證”不全會怎么樣？相信購房者對“五證”多少有點認(rèn)識，但就是不能夠記全，實際上二手房買賣中買方一般只會看《國有土地使用證》，其他的多少會忽略一二，但為了保證二手房房源真實有效，小編建議您還是查全“五證”，只有“五證”齊全才能說明賣方是真的擁有所交易房屋的產(chǎn)權(quán)，才不至于上當(dāng)受騙。下面小編將對五證進(jìn)行詳細(xì)的介紹，并附以圖片，購房者可要看清了?！秶型恋厥褂米C》重要指數(shù)：五顆星它是證明土地使用者(單位/個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)，由市國土資源局核發(fā)。是房屋的重要物權(quán)，如果不按合同辦理《土地使用證》，那么交易房屋可能是開發(fā)商違約修建的，今后有任何問題，在法律方面不會給買方提供幫助?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》重要指數(shù)：三顆星指建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，因為是市規(guī)劃委員會核發(fā)的，所以是建設(shè)單位用地的法律憑證。如果二手房沒有這個證，那么該房屋是不可能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件的，這樣的二手房房源不靠譜?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》

  全部4個回答>
• 問 二手房交易注意事項有哪些?
  答

  房子是不是真是存在，是否有抵押，是否可以正常銷售

  全部2個回答>
• 問 二手房交易注意事項有哪些？
  答

  二手房交易注意事項：二手房雖然價格較優(yōu)惠，但是在交易過程中容易產(chǎn)生各種糾紛，所以在進(jìn)行二手房交易的過程中需要注意各方面。特別是在簽訂合同和手續(xù)辦理的時候。1、比較價格：二級市場真正的價格應(yīng)該怎樣，您可以通過公開信息如報紙信息、網(wǎng)上信息、中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息等，進(jìn)行分析比較，也可以向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)了解市場行情。2、預(yù)約看房：通過中介代理公司您在看房前應(yīng)與代理公司簽訂《委托代理協(xié)議》和《看房單》。在看房時間安排方面要注意：**好提前一天預(yù)約看房;業(yè)主一般不可能24小時在家等候，**好下班后或休息時間看房。直接與售房者聯(lián)系看房許多買房者都是通過親戚、朋友介紹或通過其它公開渠道獲得信息并直接和賣房人聯(lián)系，在預(yù)約看房前，盡量多了解對方房產(chǎn)情況，如地段、價格、面積、樓層、產(chǎn)權(quán)是否清楚等，做到心中有數(shù)。3、簽訂合同：您在看過房后，表示滿意，希望與賣房人簽訂合同時，應(yīng)該準(zhǔn)備身份證和購房定金。在簽訂合同時，您需要慎重注意以下幾點問題：房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，賣房者是否具有《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，是否具有全部產(chǎn)權(quán)，物業(yè)是否是他本人所有。雙方交易稅費(fèi)如何負(fù)擔(dān);屋內(nèi)設(shè)備如何安排，物業(yè)騰空交接時間如何商定;違約責(zé)任及如何爭議解決;房款如何支付。若通過中介代理公司簽署合同時應(yīng)特別注意：檢驗中介代理公司的《資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，非法中介不受國家保護(hù);在二手房交易中，中介公司是無權(quán)代表賣房者簽署售房協(xié)議的，您必須與賣房者本人簽署協(xié)議，方為有效;若中介公司以售房者代理人的身份與您簽署協(xié)議，您也有權(quán)知道售房者的具體情況，特別是成交價格是否經(jīng)過售房者認(rèn)可等，以免被中介公司賺取了差價。4、手續(xù)辦理：二手房的手續(xù)辦理大致可分為以下六步：①、準(zhǔn)備：賣方應(yīng)準(zhǔn)備身份證、戶口簿、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、交易課稅評估報告以及買方的身份證明;如賣方有共有人，必須出具房屋共有人同意出售證明，共有人必須簽字蓋章。②、填寫權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請表和《房屋買賣合同》，向房屋所在地交易所提出申請，交易所審查賣方房屋檔案權(quán)屬是否清晰和買方身份證明。③、審核通過后，交易所發(fā)放交易轉(zhuǎn)移過戶收件單。④、憑繳費(fèi)單，買賣雙方繳納國家稅費(fèi)(契稅、交易手續(xù)費(fèi)、土地收益金、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi))。⑤、持交費(fèi)票據(jù)、買方身份證、過戶收件單領(lǐng)取新的《房屋所有權(quán)證》。⑥、買方持新《房屋所有權(quán)證》和雙方簽署的《買賣合同》、原《國有土地使用權(quán)證》以及契稅和土地收益金原始憑證到所在區(qū)土地分局辦理土地使用權(quán)登記，換發(fā)新的《國有土地使用權(quán)證》。5、物業(yè)交驗：您應(yīng)在合同規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行驗房，驗房的內(nèi)容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致;物業(yè)里的家具等是否已搬空;物業(yè)鑰匙是否已交付;有關(guān)物業(yè)費(fèi)用換出方是否已結(jié)清。驗房后，您要注意結(jié)清相關(guān)的結(jié)算費(fèi)用。

  全部3個回答>