國(guó)家住房銀行是什么 國(guó)家住房銀行的作用是什么

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  11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)上強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，“去（房地產(chǎn)）庫(kù)存”進(jìn)入政策視野。11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券發(fā)行被提上日程。分析人士對(duì)此解讀為公積金制度可能面臨深度改革，2015年4月被熱炒的國(guó)家住房銀行概念再度被媒體拋出，進(jìn)入公眾視野，成為網(wǎng)絡(luò)紅詞。中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵先生近日在英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)上發(fā)布的一篇文章（《中國(guó)樓市前景：分化依然，復(fù)蘇不易》）中，提出了“去（房地產(chǎn)）庫(kù)存”的建議--將公積金體系改成住房銀行。這是一項(xiàng)很好的政策建議，優(yōu)點(diǎn)很多，但缺點(diǎn)和困難也同樣明顯。 國(guó)家住房銀行，是一種政策性的住宅金融機(jī)構(gòu)，作用是為符合要求的購(gòu)房者提供住房貸款（通常是低息貸款，如公積金貸款）。它并不是突如其來(lái)的概念，2013年11月十八大三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》就明確提出要“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，而今年4月，住建部官員撰文稱中國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行的條件已基本成熟，當(dāng)時(shí)也引發(fā)過(guò)一片熱議。 為了避免與現(xiàn)行公積金體系形成功能的重復(fù)和沖突，將公積金體系改造成為帶有政策性的非盈利國(guó)家住房銀行，是較為現(xiàn)實(shí)的一種方案，而改制后的國(guó)家住房政策銀行，將具有以下優(yōu)點(diǎn)。 統(tǒng)籌調(diào)配提高資金使用效率 目前，中國(guó)住房公積金歸各地方管理，缺乏統(tǒng)一調(diào)配機(jī)制，跨省使用困難。這導(dǎo)致貸款需求旺盛的城市缺乏資金而不得不經(jīng)常凍結(jié)公積金貸款，而貸款需求不足的城市資金卻趴在賬上睡覺(jué)，從而形成了公積金資金運(yùn)用效率低下，資金供給與貸款需求錯(cuò)配的局面。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國(guó)住房公積金有3.7萬(wàn)億元人民幣在沉睡。 如果建立全國(guó)層面的國(guó)家住房政策銀行，可以統(tǒng)一調(diào)配全國(guó)住房公積金，仿效商業(yè)銀行統(tǒng)一管理住房公積金余額頭寸，實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債管理?？梢栽O(shè)立內(nèi)部資金價(jià)格（類似商業(yè)銀行的FTP機(jī)制），便于資金的跨區(qū)調(diào)配和補(bǔ)償，解決資金供給和需求的錯(cuò)配問(wèn)題，提高住房公積金的使用效率。 此外，住房銀行具備金融職能，辦理貸款無(wú)需再通過(guò)傳統(tǒng)商業(yè)銀行，有利于提高服務(wù)效率和質(zhì)量，降低管理成本。 額度放大激發(fā)購(gòu)房需求 現(xiàn)行的個(gè)人公積金貸款額度早已無(wú)法與近年來(lái)迅猛上漲的房?jī)r(jià)相匹配，而商業(yè)貸款因?yàn)槔矢?、放款難的原因，這無(wú)疑遏制了普通民眾的購(gòu)房需求和熱情。根據(jù)劉淵文章中公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)每年的住宅銷售金額中，公積金提取和貸款僅占10%，而現(xiàn)金占比高達(dá)60%。從另一個(gè)角度來(lái)看這一比例，這表示購(gòu)房者多是中高收入群體，而依賴金融杠桿的中低收入者占比不高。 國(guó)家住房政策銀行因?yàn)槭欠怯糟y行，可以效仿日本住宅金融公庫(kù)對(duì)購(gòu)買大型住宅和高收入者與中低收入家庭實(shí)行區(qū)別對(duì)待的政策，后者不僅可以享受更優(yōu)惠的貸款利率，貸款額度也可以大幅擴(kuò)大，以激發(fā)符合條件的中低收入群體的需求和積極性。 逆周期，去庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) 當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化走勢(shì)，根據(jù)劉淵的數(shù)據(jù)，一線城市庫(kù)存消化周期大約是10個(gè)月，三、四線城市的庫(kù)存去化數(shù)據(jù)則在30個(gè)月以上，遠(yuǎn)超6-18個(gè)月的合理區(qū)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，導(dǎo)致了過(guò)去一年的房地產(chǎn)“救市”政策，只能不斷推高少數(shù)發(fā)達(dá)城市本已“泡沫化”的價(jià)格，而對(duì)三、四線城市樓市去庫(kù)存的作用極為有限。 國(guó)家住房政策銀行可以效仿日本住宅金融公庫(kù)制度，成為逆周期的調(diào)節(jié)工具。在經(jīng)濟(jì)上行、房地產(chǎn)發(fā)展火熱時(shí)期，減少政策性住房貸款的發(fā)放（體現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)），而同期的商業(yè)住房貸款大量增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)下行、樓市不景氣的時(shí)期，商業(yè)住房貸款增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)，政策性住房貸款可以加大投放，起到逆周期調(diào)節(jié)作用。 面對(duì)中國(guó)樓市呈現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化問(wèn)題，國(guó)家住房政策銀行可以實(shí)行差異化政策，減少對(duì)樓市火爆的一線城市的資金配置，將更多市場(chǎng)份額讓給商業(yè)住房貸款；增加對(duì)三四線城市的政策性住房貸款供給，從供給側(cè)刺激需求，消化庫(kù)存，穩(wěn)定三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于住房銀行的資金來(lái)源往往伴隨著各種補(bǔ)貼，這實(shí)際也是一種收入再分配的方式，利于縮小貧富差距。 從優(yōu)點(diǎn)上分析，住房公積金體系轉(zhuǎn)國(guó)家住房政策銀行非常突出（甚至有些理想化），背景上也有決策層的政策支持，那么遲遲未能落地的原因就要看到硬幣的另一面，其面臨的困難也同樣明顯。 融資難 現(xiàn)行的公積金繳存總額在7.4萬(wàn)億左右（2014年底數(shù)據(jù)），難以滿足國(guó)家住房政策銀行大顯身手的需要，住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光此前表示，到2020年，資金規(guī)模要達(dá)到20萬(wàn)億元，方可基本滿足首套和改善型自住住房的低息貸款需求。有分析認(rèn)為，可以通過(guò)發(fā)行公積金住房貸款支持證券和政策性金融債的方式來(lái)募集，可實(shí)際情況是住房公積金貸款利率較低，目前5年以下為2.75%，5年以上僅3.25%，這種期限和收益的政策性金融債券目前沒(méi)有任何市場(chǎng)吸引力（與當(dāng)前的國(guó)開(kāi)債做對(duì)比，5年3.2%左右，10年3.4%左右）。在這種情況下，財(cái)政給予貼息，發(fā)行住房專項(xiàng)政策性金融債就成為了資金的主要來(lái)源渠道，在財(cái)政收入增速不斷下滑的當(dāng)下，這必將給財(cái)政帶來(lái)更重的負(fù)擔(dān)。 或許，在發(fā)行財(cái)政貼息的住房專項(xiàng)政策性金融債之外，還可以學(xué)習(xí)德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)“先存后貸，低息互助，封閉運(yùn)行”的模式，吸引居民將存款存入住房?jī)?chǔ)蓄銀行，滿足一定年限（8年）后，即可獲得100%合同金額的低息貸款購(gòu)買符合條件的住房。 轉(zhuǎn)型難，管理難 如果將住房公積金體系改組成國(guó)家住房政策銀行，就意味著公積金管理中心將由事業(yè)單位改制成政策性金融機(jī)構(gòu)，原有工作人員面臨著安排難題。如果按照部分專家建議，住房銀行起用公積金管理中心的原班人馬，中央設(shè)立總行，地方組建分行、支行，可以說(shuō)這種轉(zhuǎn)型失敗的可能性很大。住房公積金中心與政策性銀行，在專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)模式和范圍、工作強(qiáng)度、工作方式等方面都有太多不同之處，原公積金中心的員工，特別是年紀(jì)較大、專業(yè)基礎(chǔ)較薄弱的員工，將難以適應(yīng)新崗位的工作，這不是通過(guò)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)就能解決的問(wèn)題。 現(xiàn)有住房公積金體系目前歸屬地方管理，牽涉利益關(guān)系復(fù)雜，一旦成立中央垂直管理的住房政策性銀行，勢(shì)必對(duì)地方既得利益形成沖擊。比如現(xiàn)有公積金都是存在特定商業(yè)銀行的，一旦國(guó)家住房政策銀行成立，這些資金勢(shì)必要轉(zhuǎn)入其各分行名下，從而對(duì)原存入銀行形成沖擊。 住房風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)家化 如何避免國(guó)家住房政策銀行走上美國(guó)“兩房”的老路，從而產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這是政府、金融界乃至房地產(chǎn)界都擔(dān)心的一點(diǎn)。實(shí)際上，國(guó)家住房政策性銀行與房地美和房利美在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上有本質(zhì)不同，前者屬于國(guó)有屬性、不以盈利為目的的政策性銀行，而后者屬于受到美國(guó)政府扶持的公共控股的盈利公司，從這個(gè)角度來(lái)看，前者至少?zèng)]有為盈利而犯險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)。 然而，政府和市場(chǎng)的擔(dān)心仍是不無(wú)道理的，住房政策性銀行所從事的業(yè)務(wù)，與引發(fā)2008年全球金融危機(jī)的美國(guó)次級(jí)住房貸款有一定的相似之處，面對(duì)的都是中低收入群體，都具有“居者有其屋”的理想主義色彩，某種程度來(lái)說(shuō)，是將住房風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家化了。在政策意圖和具體風(fēng)險(xiǎn)管理上權(quán)衡至關(guān)重要，一味強(qiáng)調(diào)政策意圖的實(shí)施，而放松對(duì)政策性住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控，可能引發(fā)局部乃至系統(tǒng)性的金融和房地產(chǎn)危機(jī)。 此外，政策性住房信貸應(yīng)明確與住房商業(yè)貸款的區(qū)別，國(guó)家住房銀行也應(yīng)明確自身的業(yè)務(wù)發(fā)展定位，以逆周期、去庫(kù)存為主，而不是盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲。這非常容易給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的預(yù)期，即房?jī)r(jià)具有剛性，只會(huì)漲不會(huì)跌，即使下跌，國(guó)家也會(huì)托市。從而容易形成道德風(fēng)險(xiǎn)，再度造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成風(fēng)，繼續(xù)吹大其價(jià)格泡沫，不斷積累系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 綜上，將公積金體系改造成國(guó)家住房政策銀行符合十八大三中全會(huì)的政策導(dǎo)向，有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，理論優(yōu)點(diǎn)非常突出，政治層面正確，經(jīng)濟(jì)層面穩(wěn)定，社會(huì)層面惠民生。然而其面臨的困難與風(fēng)險(xiǎn)亦很明顯，要克服融資難、轉(zhuǎn)型難和管理難的問(wèn)題，堅(jiān)守政策性和非營(yíng)利性的本質(zhì)，權(quán)衡好政策目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)系，明確業(yè)務(wù)定位和界限，這些無(wú)不考驗(yàn)決策層改革的決心和智慧。（文/蔡浩，本文僅代表作者本人觀點(diǎn)，不代表本站立場(chǎng)）

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:35

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• 問(wèn) ??國(guó)家住房保障銀行政策有哪些？
  答

  為加強(qiáng)全盟廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等興安盟保障性住房建設(shè)管理,提高保障性住房的建設(shè)水平,統(tǒng)一保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),近日,興安盟保障性安居工程技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和盟建設(shè)局制定下發(fā)了《興安盟保障性住房建設(shè)若干規(guī)定》?！兑?guī)定》中對(duì)保障性住房建設(shè)的規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、使用功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)配套設(shè)施、工程質(zhì)量等提出了要求。 規(guī)劃布局:保障性住房規(guī)劃選址應(yīng)優(yōu)先考慮交通便利,均衡布置,不宜過(guò)度集中,并與就業(yè)機(jī)會(huì)就近匹配。優(yōu)先選用周邊配套比較成熟,公共交通較便捷的已開(kāi)發(fā)地區(qū),或其鄰近區(qū)域,并與舊城改造、城中村改造有機(jī)結(jié)合。保障性住房建設(shè)要注重與相鄰街區(qū)及城市的資源

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• 問(wèn) 國(guó)家住房保障政策？誰(shuí)比較了解的，求介紹，求解答，謝謝！
  答

  社會(huì)保障性住房是指政府投資新建或收購(gòu)的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)和特定用途的住房。它是我國(guó)在新形勢(shì)下對(duì)多年以來(lái)各類政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等）建設(shè)、分配、管理工作進(jìn)行總結(jié)研究的基礎(chǔ)上提出的一個(gè)全新概念。作為解決居民住房尤其是中低收入家庭住房問(wèn)題的一種有效政策供給，社會(huì)保障性住房在發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家已形成了比較完善的多層次供應(yīng)體系和靈活高效的運(yùn)作機(jī)制，對(duì)西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用。在我國(guó)，社會(huì)保障性住房正處于探索的初級(jí)發(fā)展階段。因此，需要在立足本土的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的模式來(lái)建構(gòu)具有中國(guó)特色的社會(huì)保障性住房供應(yīng)和管理體系。

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• 問(wèn) 國(guó)家住房限購(gòu)令有哪些？ 國(guó)家為什么要限購(gòu)令？
  答

  限購(gòu)就是因?yàn)橥顿Y買房的人太多了，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，剛需的人買不到、買不起房子。國(guó)家限購(gòu)主要是讓更多剛需的人群買到房子。不限購(gòu)就是所有人都可以買，只要有錢(qián)就可以買房，一般都是一些公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)性質(zhì)的房子，產(chǎn)權(quán)只有40年。不過(guò)**近有個(gè)樓盤(pán)，叫雅居樂(lè)·依云小鎮(zhèn)，賣70年產(chǎn)權(quán)的住宅，也不限購(gòu)，有需要可以自行了解一下。

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• 問(wèn) 國(guó)家住宅的使用年限到期后怎么辦？
  答

  商品房使用年限到期后，國(guó)家不會(huì)收回.《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！币虼松唐纷≌恋厥褂媚晗奁跐M之后續(xù)期的問(wèn)題不用擔(dān)心。但是，目前尚無(wú)關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒(méi)有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無(wú)明確的規(guī)定。

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• 問(wèn) 國(guó)家住房公積金貸款利率是多少
  答

  目前公積金貸款5年期以上年利率是3.25% ，5年期（含）以下年利率是2.75% 。部分城市的招行有開(kāi)展公積金貸款，請(qǐng)您致電招行客服選擇3個(gè)人客戶服務(wù)-3-8進(jìn)入人工服務(wù)提供貸款用途及城市嘗試了解所需資料

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