商品房預售新優(yōu)惠是什么 商品房預售資金使用門檻將降多少

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• 144****4099

  預售資金監(jiān)管放寬會不會導致商品房“爛尾”風險提高？對此，市住建委相關(guān)負責人表示，放寬并不意味“不管”，相反將會對相關(guān)項目進行更為嚴格的檢查。 北京對商品房預售資金的使用門檻有望降低。昨天，市住建委發(fā)布《關(guān)于加強本市商品房預售資金使用管理的通知（征求意見稿）》，今后，商品房預售項目網(wǎng)上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，開發(fā)企業(yè)將可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。此外，開發(fā)企業(yè)如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。 預售資金監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。目前，北京商品房預售資金由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。 此前《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（京建法[2013]11號）規(guī)定，項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。另外，樓層超過7層可增加項目用款支取節(jié)點。 對比昨天發(fā)布的征求意見稿，明顯意味著本市商品房預售資金適用門檻有所降低，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。 對此，市住建委相關(guān)負責人表示，新政通過簡化支取手續(xù)和拓寬履約擔保渠道，從而在保證預售資金用于工程建設(shè)的前提下，提高預售資金的使用效率。而對購房人關(guān)心的新政實施以后商品房建設(shè)資金安全問題，新規(guī)明確，若發(fā)現(xiàn)預售項目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，切實防范資金風險。 新規(guī)定還強調(diào)，預售項目的預售資金監(jiān)管方案、監(jiān)管協(xié)議及其變更情況等，應(yīng)在售樓場所公示。同時，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也將通過門戶網(wǎng)站公示監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。 權(quán)威解讀 商品房預售過半資金監(jiān)管啟動 按照商品房的建設(shè)節(jié)點監(jiān)管預售資金，一直是北京市采取的方式，在《關(guān)于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》（征求意見稿）中，節(jié)點監(jiān)管依然被延續(xù)：即商品房預售項目網(wǎng)上簽約面積不足預售許可證面積的二分之一時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。也就是說，商品房資金監(jiān)管將從賣掉一半房屋開始。 而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商的預售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點：地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外，項目擬預售樓棟中**高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達1/2”為節(jié)點、擬預售樓棟中**高樓棟為10層以上建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達2/3”為節(jié)點提取預售金。 現(xiàn)金保函可沖抵等額預售資金 除了監(jiān)管起始點變化外，征求意見稿另外一項變化，便是明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。 據(jù)了解，保函一般分為融資類和非融資類。融資類保函一般是用于向銀行貸款用，非融資類保函一般是用于投標、履約、質(zhì)保等用途。給開發(fā)商開具的具體保函類型也需要看具體用途。保函一般是用于向受益人保證付款的證明，比如招標人擔心中標單位不履行中標義務(wù)，就會要求 投標人繳納保證金或保函，一旦中標人違約，招標人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。 對此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，“并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函。這條規(guī)定對一些集團性、品牌開發(fā)商更有用，實力強、信用好的企業(yè)，越容易開出金額大的現(xiàn)金保函。一般企業(yè)，即便是能開出保函，額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金?！? 商品房“爛尾”風險會不會提高 預售資金監(jiān)管放寬后，未來商品房“爛尾”風險會不會高了？市住建委相關(guān)負責人表示，這不意味“不管”，相反，將會對相關(guān)項目進行更為嚴格的檢查。 “一旦發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情況，將暫停房企專用賬戶的資金支取，并予以處理。”此次監(jiān)管放寬，主要是從簡政放權(quán)、促進資金有效率運轉(zhuǎn)和確保工程建設(shè)在任何情況下均能完工等多方面考慮的?！氨本┦蓄A售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，目前北京一般的普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本。預售完成一半時，一般工期已經(jīng)開展很大一部分，此時進行監(jiān)管，剩余房源的預售資金完全可以實現(xiàn)**終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金斷裂，項目也能實現(xiàn)如期完工?！?      

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:45

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• 問 預售商品房是什么，商品房預售合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  商品房預售合同還應(yīng)當附有預購商品房項目及樓層平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

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• 問 預售商品房再轉(zhuǎn)讓的流程，如何將預售商品房再轉(zhuǎn)讓？
  答

  預售商品房再轉(zhuǎn)讓需要開發(fā)商同意也就是開發(fā)商幫你去做更名當然啦，還是需要更名費的

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• 問 商品房預售預售是什么意思？
  答

  商品房預售應(yīng)當符合以下條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

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• 問 商品房預售合同是什么，商品房預售合同有哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

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• 問 什么是商品房預售，商品房預售需要注意什么？
  答

  一手房必須是又預售許可證的,二手房不需要?？纯茨愫灥檬鞘裁春贤?。

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