什么是陰陽(yáng)合同 陰陽(yáng)合同的房產(chǎn)證有效嗎

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  本報(bào)4月9日鵬城今版報(bào)道的《二手房交易“陰陽(yáng)合同”引發(fā)連串官司》有了結(jié)果。近日，龍崗區(qū)人民法院作出一審判決，判定龍崗國(guó)土部門頒發(fā)的房產(chǎn)證合法有效，駁回原告嚴(yán)邦順的訴訟請(qǐng)求。 2007年4月，嚴(yán)邦順與劉蘇簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，嚴(yán)邦順以15萬(wàn)元的價(jià)格將其在布吉街道麗廷豪苑的一套房屋轉(zhuǎn)讓給劉蘇。而在深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局龍崗分局（下稱龍崗分局）簽訂《現(xiàn)售合同》時(shí)，為了避稅，交易金額卻寫成了11．9萬(wàn)余元。事后嚴(yán)邦順認(rèn)為，該合同違背了他本人的真實(shí)意愿，應(yīng)為無(wú)效。遂訴至龍崗區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院認(rèn)定《現(xiàn)售合同》無(wú)效。2007年11月25日，龍崗區(qū)人民法院作出了民事裁定，認(rèn)定《現(xiàn)售合同》無(wú)效。同年12月7日，嚴(yán)邦順又向龍崗區(qū)人民法院提起行政訴訟。起訴書稱，龍崗區(qū)人民法院的民事裁定已認(rèn)定《現(xiàn)售合同》是無(wú)效合同。而龍崗分局沒(méi)有盡到認(rèn)真審查職責(zé)，就頒發(fā)了房產(chǎn)證。他曾經(jīng)要求龍崗分局撤銷頒發(fā)給劉蘇的房產(chǎn)證，但龍崗分局拒不履行職權(quán)，屬于行政不作為。因此，他向龍崗區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷龍崗分局頒發(fā)的房產(chǎn)證。 2008年4月9日，龍崗區(qū)人民法院對(duì)此行政案開庭審理，并于7月24日作出一審判決。法院認(rèn)為，人民法院審理行政案件，對(duì)具體行政行為是否合法進(jìn)行行政審查。房地產(chǎn)證登記是房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等依法進(jìn)行審查和登記，予以確認(rèn)和證明的一種行政行為，該登記不創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)，僅產(chǎn)生公示、公信效力。只要申請(qǐng)人在規(guī)定的時(shí)間提交的申請(qǐng)書和有關(guān)文件材料符合法律法規(guī)規(guī)定，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)依法予以核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書或做備注記載。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)利證書、買賣合同書等相關(guān)文件。本案中，原告嚴(yán)邦順與第三人（劉蘇）買賣的意思真實(shí)，買賣標(biāo)的物明確，申請(qǐng)真實(shí)自愿，文件材料齊全，權(quán)屬來(lái)源清楚。據(jù)此，被告龍崗分局作出的轉(zhuǎn)移登記行為有充分的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，程序合法，應(yīng)當(dāng)予以支持。 本案涉及房地產(chǎn)雖然兩個(gè)合同載明的交易價(jià)格不符，減少了應(yīng)繳的國(guó)家稅款，被龍崗區(qū)法院的民事裁定書認(rèn)定為無(wú)效合同，但不能因此否定被告龍崗分局登記行為的合法性。因?yàn)殡m然申請(qǐng)人雙方買賣的合意是登記的基礎(chǔ)，但房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不擁有對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)合意效力的審查判斷權(quán)，也無(wú)權(quán)改變申請(qǐng)人雙方基于意思自治原則建立的買賣民事法律關(guān)系。尤其在申請(qǐng)人雙方蓄意隱瞞事實(shí)真相的情況下，要求房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記時(shí)查明當(dāng)事人的真實(shí)交易價(jià)格也實(shí)屬勉為其難。原告和第三人在辦理涉案房產(chǎn)的過(guò)戶登記時(shí)，為了減少應(yīng)繳稅費(fèi)，將真實(shí)交易價(jià)格由15萬(wàn)元改為119850元，原告本是非法獲利者，后來(lái)卻因房款給付和財(cái)產(chǎn)交付引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)而以登記交易價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格不符為由要求撤銷買賣合同，本次又以此為由要求撤銷涉案房產(chǎn)證，原告的行為不利于誠(chéng)信市場(chǎng)交易的培育，也不利于行政秩序的穩(wěn)定，法院不予鼓勵(lì)。原告和第三人應(yīng)以實(shí)際成交價(jià)格補(bǔ)交稅款。 綜上，原告要求撤銷原房地產(chǎn)證的理由于法無(wú)據(jù)，法院不予以支持。原告的訴訟請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予以駁回，遂判決：駁回嚴(yán)邦順的訴訟請(qǐng)求。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買賣中陰陽(yáng)合同是否有效 什么是陰陽(yáng)合同
  答

  在二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方為了降低交易成本，逃避稅費(fèi)，往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同，真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但這份并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同提交登記備案，并以比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)。還有的是一份較低價(jià)格的是雙方的真實(shí)交易價(jià)格，另有一份虛高的價(jià)格，拿到銀行爭(zhēng)取更多貸款。這都屬于俗稱的“陰陽(yáng)合同”。 陰陽(yáng)合同的目的往往是為了逃避稅費(fèi)或騙取貸款，從這個(gè)角度講是違法的。實(shí)踐中，因陰陽(yáng)合同引起的糾紛也不少。甚至很多時(shí)候，雙方因?yàn)槁男泻贤械钠渌闆r發(fā)生糾紛，一方反悔，但覺(jué)得自己的理由不充分，轉(zhuǎn)而以陰陽(yáng)合同違法無(wú)效為由向法院起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效或終止合同。那么陰陽(yáng)合同是否合法?如果無(wú)效如何處理?如果合法，以哪份合同為準(zhǔn)? 首先，陰陽(yáng)合同如果是為了逃稅等非法目的，肯定是違法的，相關(guān)條款是無(wú)效的，但是雙方的房屋買賣行為本身并不違法，因此房屋買賣行為還是可以有效的。 基于這個(gè)認(rèn)識(shí)，如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，沒(méi)有特殊情況和約定的話，以此為由是無(wú)法認(rèn)定合同整體無(wú)效，或因此解除合同的。 其次，存在陰陽(yáng)合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)? 陰陽(yáng)合同有的是以兩份內(nèi)容基本相同，但價(jià)格不同的合同形式出現(xiàn)的。有的是以一份低價(jià)合同，再加一份或數(shù)份以裝修折價(jià)或其他形式的折價(jià)出現(xiàn)的補(bǔ)充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn)，在實(shí)踐中認(rèn)定雙方的真實(shí)交易內(nèi)容是關(guān)鍵。 哪個(gè)交易條件、交易價(jià)格是雙方的真實(shí)意思表示，在合同文本中應(yīng)該能體現(xiàn)得出來(lái)，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。 再次，對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理? 當(dāng)事人以陰陽(yáng)合同為由到法院起訴，要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，往往是理直氣壯，而在實(shí)踐中法院往往認(rèn)定雙方真實(shí)的交易意思表示有效，當(dāng)事人往往就無(wú)法接受，指責(zé)法院對(duì)違法行為不理不管。 實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)，追回貸款應(yīng)由銀行來(lái)進(jìn)行，這其中如構(gòu)成犯罪，也應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)先行立案?jìng)刹?，再處理?出于各種原因，目前實(shí)踐中對(duì)于房屋交易中的逃稅行為，還沒(méi)聽說(shuō)有追究刑事責(zé)任的。) 當(dāng)然，按民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，法院在審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門處理，或提出相應(yīng)建議給相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。當(dāng)事人自己，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)單位舉報(bào)。但畢竟，從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買賣糾紛，還是以認(rèn)定買賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。 **后，簽訂陰陽(yáng)合同存在風(fēng)險(xiǎn)和后患，買賣雙方應(yīng)以謹(jǐn)慎對(duì)待。

• 問(wèn) 陰陽(yáng)合同的法律效力如何，簽訂陰陽(yáng)合同有效嗎？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法的》規(guī)定，建立在自愿，平等的基礎(chǔ)上簽定的，只要是協(xié)議，簽字后生效，無(wú)關(guān)乎是什么陰陽(yáng)合合。

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• 問(wèn) 什么是陰陽(yáng)合同 簽訂陰陽(yáng)合同會(huì)有什么后果
  答

  售房過(guò)程中，開發(fā)商為增加貸款比例，有時(shí)會(huì)蠱惑購(gòu)房者簽訂兩份合同。簽陰陽(yáng)合同，購(gòu)房者可能會(huì)被追究法律責(zé)任。 何謂陰陽(yáng)合同 售房過(guò)程中，開發(fā)商為增加貸款比例，有時(shí)會(huì)蠱惑購(gòu)房者簽訂兩份合同，一套合同用于向房管、稅務(wù)部門備案，另一套合同則用于執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)，商家給房管所備案合同上所標(biāo)金額會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易金額，這便是房屋交易中常見的‘陰陽(yáng)合同’。 置業(yè)提醒 如果購(gòu)房者為了省點(diǎn)錢，與開發(fā)商簽訂了“陰陽(yáng)合同”，就會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，這樣的“陰陽(yáng)合同”不僅會(huì)影響銀行放貸比例，增加二次轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋的稅費(fèi)，并且還涉嫌偷稅漏稅，嚴(yán)重者甚至?xí)蛔肪糠韶?zé)任。 隨著電商平臺(tái)的盛行，團(tuán)購(gòu)買房也受到很多市民的追捧，對(duì)此，業(yè)內(nèi)資深人士表示，這樣的形式并不違法，不過(guò)由于收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)的往往不是開發(fā)商而是第三方公司或團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站，故消費(fèi)者在簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議時(shí)需注意審查團(tuán)購(gòu)費(fèi)是否可退，以免滋生更多的法律糾紛。

• 問(wèn) 什么是二手房陰陽(yáng)合同 二手房陰陽(yáng)合同有效嗎
  答

  購(gòu)房避稅：二手房陰陽(yáng)合同無(wú)效 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2008 年 3 月，張某通過(guò)北京某知名房產(chǎn)中介公司（下稱中介公司）購(gòu)買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽(yáng)區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價(jià)約 10000 元人民 / 平方米，總價(jià) 1100000 元人民。簽訂合同時(shí)，中介公司聲稱：可以做一個(gè)“避稅合同”，讓張某少繳稅；房主李某不愿意，要求合同單價(jià)與總價(jià)如實(shí)填寫，經(jīng)過(guò)中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強(qiáng)簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間合同》?！斗课葙I賣合同》約定：房屋單價(jià)與總價(jià)按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定計(jì)算?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中約定：房屋單價(jià) 5000 元 / 平方米，綜合補(bǔ)償金 575000 元，總價(jià) 1100000 元人民幣，** 40 萬(wàn)元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付；余款在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付。 2008 年 5 月，北京市房?jī)r(jià)開始下跌，張某開始猶豫不決； 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無(wú)效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣；同時(shí)，張某要求中介公司返還中介費(fèi) 40000 元人民幣。李某覺(jué)得非?！霸┣?---- 難道自己賣房還賣出了毛??？中介公司更是理直氣壯：你張某自己違約，我們不會(huì)退還任何費(fèi)用。 2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請(qǐng)求法院判令合同無(wú)效并要求李某返還定金支付利息；要求中介公司返還中介費(fèi)，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院合并審理，作出判決：（ 1 ）張某與李某之間的房屋買賣合同無(wú)效；（ 2 ）李某返還張某定金 2 萬(wàn)元；（ 3 ）中介公司返還中介費(fèi) 40000 元；（ 4 ）駁回張某其他訴訟請(qǐng)求。 二、律師評(píng)論 1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽(yáng)合同無(wú)效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過(guò)分解房屋總價(jià)的方式達(dá)到買受人或出賣人少繳稅費(fèi)的目的。當(dāng)事人對(duì)此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個(gè)“慣例”。此行為嚴(yán)重侵害了國(guó)家利益，屬于無(wú)效合同（合同法第 52 條第 2 項(xiàng)）。 2 、“避稅”合同、陰陽(yáng)合同無(wú)效之后果。合同被認(rèn)定為無(wú)效后，恢復(fù)原狀是基本的后果：返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償（合同法第 58 條）。合同無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，與依約定行使解除權(quán)的情形相似：合同一方因?yàn)閷?duì)方違約而行使解除權(quán)后，對(duì)方并不因此免除違約責(zé)任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過(guò)錯(cuò)，因而，法院并沒(méi)有支持張某的賠償請(qǐng)求。 3 、“避稅”合同、陰陽(yáng)合同無(wú)效，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。作為居間合同的當(dāng)事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任（合同法第 425 條第 2 款）。因此，本案中，中介公司退還中介費(fèi)是沒(méi)有疑問(wèn)的。但是，中介公司如何承擔(dān)損害賠償責(zé)任，在多大程度上承擔(dān)責(zé)任，這兩個(gè)問(wèn)題，法律并沒(méi)有明確規(guī)定。 4 、合同無(wú)效，房?jī)r(jià)漲跌的損失由誰(shuí)承擔(dān)。雙方簽訂合同至合同被認(rèn)定為無(wú)效期間，房?jī)r(jià)可能發(fā)生變化：房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋；房?jī)r(jià)下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責(zé)任承擔(dān)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視情況而定：作為守約方，可以要求對(duì)方承擔(dān)責(zé)任；但是，雙方都有惡意的時(shí)候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。 三、法律依據(jù) 1 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 52 條第 2 項(xiàng)：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的； 2 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 58 條：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究） 作者簡(jiǎn)介：張志勝律師，中共黨員，法學(xué)碩士，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京知名學(xué)者型律師，曾接受中央人民廣播電臺(tái)、中國(guó)青年報(bào)等媒體專訪； 2005 年，被司法部選調(diào)參加司法考試 ( 律師執(zhí)業(yè)資格考試 ) 閱卷，主閱論述題第三題。 2006 年參加美國(guó)華盛頓大學(xué)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來(lái) , 一直專注于經(jīng)濟(jì)糾紛與刑事辯護(hù)的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。 聯(lián)系電話： 010-67675113 ， ， ；張律師主頁(yè)： http://www.yyylaw.com ；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。  

• 問(wèn) ??陰陽(yáng)合同是什么意思?房產(chǎn)陰陽(yáng)合同能簽訂嗎?
  答

  　一、什么是陰陽(yáng)合同？　　二手房交易過(guò)程中，買賣雙方為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同。真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)?！　《㈥庩?yáng)合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，訴到法院是否應(yīng)認(rèn)定無(wú)效？　　陰陽(yáng)合同的目的是為了逃避稅費(fèi)，從這個(gè)角度講是違法的。實(shí)踐中因陰陽(yáng)合同引起的糾紛也不少。很多時(shí)候，雙方因?yàn)槁男泻贤邪l(fā)生其他糾紛，一方想反悔，但覺(jué)得自己的理由不充分時(shí)，很可能以陰陽(yáng)合同違法無(wú)效為由向法院起訴。　　提醒：　　陰陽(yáng)合同違法卻未必?zé)o效！因?yàn)殡p方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價(jià)格也不違法，違法的只是雙方在買賣過(guò)程中達(dá)成的避稅條款。如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，在沒(méi)有特殊情況和特別約定的話，法院一般不會(huì)認(rèn)定合同整體無(wú)效或因此解除合同的。　　三、陰陽(yáng)合同應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)？　　以哪份的效力為準(zhǔn)，這要看哪份合同更能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示?！　⊥ǔＳ袃煞菹鄾_突的合同，一般判斷是較后形成的合同為準(zhǔn)，但是在陰陽(yáng)合同的條件下，并不能這樣簡(jiǎn)單判斷。很多真實(shí)價(jià)格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽(yáng)合同是簽署在后，故并不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為經(jīng)過(guò)官方備案的合同為準(zhǔn)。網(wǎng)簽備案只是過(guò)戶的行政管理要求?！　∫虼?，在訴訟中，首先看雙方發(fā)生爭(zhēng)議后對(duì)哪份合同有效的主張，如果雙方對(duì)此主張 一致自然沒(méi)有爭(zhēng)議。如果雙方對(duì)以哪份合同為準(zhǔn)有爭(zhēng)議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。比如通過(guò)合同條款判斷，并結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)?！　∷?、對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理？　　一般法院原則上只處理民事法律關(guān)系，追繳稅款由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)。但是，不排除某些法院會(huì)針對(duì)一些案件發(fā)司法建議書給房管和稅務(wù)部門?！　∪绻腥藢⒍址筷庩?yáng)合同的事情舉報(bào)給稅務(wù)部門，或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書，那么這個(gè)避稅的違法行為，就面臨被處理。后果有多種可能：較低限度也要由買賣雙方按實(shí)際交易價(jià)格補(bǔ)繳稅款，誰(shuí)也占不了便宜；如果情節(jié)嚴(yán)重，可處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事責(zé)任。

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