房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同是否有效 什么是陰陽(yáng)合同

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• 148****9339

  在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方為了降低交易成本，逃避稅費(fèi)，往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同，真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但這份并不提交到稅務(wù)和房管部門(mén)，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同提交登記備案，并以比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)。還有的是一份較低價(jià)格的是雙方的真實(shí)交易價(jià)格，另有一份虛高的價(jià)格，拿到銀行爭(zhēng)取更多貸款。這都屬于俗稱(chēng)的“陰陽(yáng)合同”。 陰陽(yáng)合同的目的往往是為了逃避稅費(fèi)或騙取貸款，從這個(gè)角度講是違法的。實(shí)踐中，因陰陽(yáng)合同引起的糾紛也不少。甚至很多時(shí)候，雙方因?yàn)槁男泻贤械钠渌闆r發(fā)生糾紛，一方反悔，但覺(jué)得自己的理由不充分，轉(zhuǎn)而以陰陽(yáng)合同違法無(wú)效為由向法院起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效或終止合同。那么陰陽(yáng)合同是否合法?如果無(wú)效如何處理?如果合法，以哪份合同為準(zhǔn)? 首先，陰陽(yáng)合同如果是為了逃稅等非法目的，肯定是違法的，相關(guān)條款是無(wú)效的，但是雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為本身并不違法，因此房屋買(mǎi)賣(mài)行為還是可以有效的。 基于這個(gè)認(rèn)識(shí)，如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，沒(méi)有特殊情況和約定的話，以此為由是無(wú)法認(rèn)定合同整體無(wú)效，或因此解除合同的。 其次，存在陰陽(yáng)合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)? 陰陽(yáng)合同有的是以?xún)煞輧?nèi)容基本相同，但價(jià)格不同的合同形式出現(xiàn)的。有的是以一份低價(jià)合同，再加一份或數(shù)份以裝修折價(jià)或其他形式的折價(jià)出現(xiàn)的補(bǔ)充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn)，在實(shí)踐中認(rèn)定雙方的真實(shí)交易內(nèi)容是關(guān)鍵。 哪個(gè)交易條件、交易價(jià)格是雙方的真實(shí)意思表示，在合同文本中應(yīng)該能體現(xiàn)得出來(lái)，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。 再次，對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理? 當(dāng)事人以陰陽(yáng)合同為由到法院起訴，要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，往往是理直氣壯，而在實(shí)踐中法院往往認(rèn)定雙方真實(shí)的交易意思表示有效，當(dāng)事人往往就無(wú)法接受，指責(zé)法院對(duì)違法行為不理不管。 實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)，追回貸款應(yīng)由銀行來(lái)進(jìn)行，這其中如構(gòu)成犯罪，也應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)先行立案?jìng)刹?，再處理?出于各種原因，目前實(shí)踐中對(duì)于房屋交易中的逃稅行為，還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有追究刑事責(zé)任的。) 當(dāng)然，按民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，法院在審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門(mén)處理，或提出相應(yīng)建議給相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。當(dāng)事人自己，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)單位舉報(bào)。但畢竟，從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，還是以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。 **后，簽訂陰陽(yáng)合同存在風(fēng)險(xiǎn)和后患，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)以謹(jǐn)慎對(duì)待。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有效嗎？
  答

  二手房屋買(mǎi)賣(mài)普遍存在使用陰陽(yáng)合同的情形，在發(fā)生糾紛時(shí)，究竟哪份合同為準(zhǔn)常常發(fā)生爭(zhēng)議。就本案來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方都認(rèn)可真實(shí)成交價(jià)格為120萬(wàn)元，周某也明確表示以60萬(wàn)元的價(jià)格簽訂的合同是為了少交應(yīng)由國(guó)家收取的相關(guān)稅收，說(shuō)明第一份合同約定的價(jià)格才是雙方的真實(shí)意思，第一份合同是有效的。由于雙方簽訂的第二份合同價(jià)格并非雙方真實(shí)意思的表示，同時(shí)其目的是為了少交國(guó)家收取的相關(guān)稅費(fèi)，該合同損害了國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。根據(jù)合同法的規(guī)定，第二份合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。因此，黃某與周某仍應(yīng)按照120萬(wàn)元價(jià)格的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》履行，稅費(fèi)在雙方未約定的情況下應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定由雙方各自承擔(dān)各自應(yīng)繳的稅費(fèi)。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同的效力是什么 房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同中介的責(zé)任有哪些
  答

  陰陽(yáng)合同是現(xiàn)售合同登記價(jià)格與真實(shí)交易價(jià)格不一致的合同，陽(yáng)合同是表面上的合同，即國(guó)土局登記的現(xiàn)售合同;陰合同是規(guī)定雙方真實(shí)價(jià)格的文件，包括預(yù)售居間合同和過(guò)戶(hù)價(jià)格確認(rèn)書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議等。 下面，首先從法律精神的角度講一下法律對(duì)陰陽(yáng)合同的限制，接著結(jié)合深圳法院審判實(shí)踐分析一下法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的態(tài)度，**后講一下中介參與陰陽(yáng)合同的責(zé)任。 一、法律對(duì)陰陽(yáng)合同的限制 對(duì)于一筆交易，法律從兩方面來(lái)調(diào)整，一方面從保護(hù)社會(huì)公序良俗的角度來(lái)加以限制，另一方面在不違反社會(huì)公序良俗的情況下鼓勵(lì)交易各方按自己的真實(shí)意思交易。**終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范： 1、為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益，惡意串通損害國(guó)家利益的合同無(wú)效，即全部無(wú)效。 2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無(wú)效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無(wú)效。 法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，**終確定一條，要么認(rèn)定合同全部無(wú)效，要么僅避稅價(jià)格條款無(wú)效其他條款仍有效。下面將結(jié)合深圳法院的審判實(shí)踐分析一些具體情形。 二、法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的態(tài)度 陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。 2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。 3、對(duì)于賣(mài)方不想賣(mài)，主張中介與買(mǎi)方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶(hù)損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。 4、對(duì)于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買(mǎi)，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。 5、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶(hù)時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶(hù)，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。 6、沒(méi)簽過(guò)戶(hù)確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 三、中介參與陰陽(yáng)合同的責(zé)任 首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽(yáng)合同，才會(huì)有責(zé)任問(wèn)題，證據(jù)主要指中介在過(guò)戶(hù)價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。 其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽(yáng)合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，**多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。 **后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與陰陽(yáng)合同的中介進(jìn)行行政處罰。 綜上所述，中介只要沒(méi)留下參與陰陽(yáng)合同的證據(jù)，法院因中介參與陰陽(yáng)合同判決中介承擔(dān)責(zé)任的可能性很小，但不能排除國(guó)土房產(chǎn)局和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的行政處罰。

• 問(wèn) 什么是陰陽(yáng)合同 陰陽(yáng)合同的房產(chǎn)證有效嗎
  答

  本報(bào)4月9日鵬城今版報(bào)道的《二手房交易“陰陽(yáng)合同”引發(fā)連串官司》有了結(jié)果。近日，龍崗區(qū)人民法院作出一審判決，判定龍崗國(guó)土部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證合法有效，駁回原告嚴(yán)邦順的訴訟請(qǐng)求。 2007年4月，嚴(yán)邦順與劉蘇簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，嚴(yán)邦順以15萬(wàn)元的價(jià)格將其在布吉街道麗廷豪苑的一套房屋轉(zhuǎn)讓給劉蘇。而在深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局龍崗分局（下稱(chēng)龍崗分局）簽訂《現(xiàn)售合同》時(shí)，為了避稅，交易金額卻寫(xiě)成了11．9萬(wàn)余元。事后嚴(yán)邦順認(rèn)為，該合同違背了他本人的真實(shí)意愿，應(yīng)為無(wú)效。遂訴至龍崗區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院認(rèn)定《現(xiàn)售合同》無(wú)效。2007年11月25日，龍崗區(qū)人民法院作出了民事裁定，認(rèn)定《現(xiàn)售合同》無(wú)效。同年12月7日，嚴(yán)邦順又向龍崗區(qū)人民法院提起行政訴訟。起訴書(shū)稱(chēng)，龍崗區(qū)人民法院的民事裁定已認(rèn)定《現(xiàn)售合同》是無(wú)效合同。而龍崗分局沒(méi)有盡到認(rèn)真審查職責(zé)，就頒發(fā)了房產(chǎn)證。他曾經(jīng)要求龍崗分局撤銷(xiāo)頒發(fā)給劉蘇的房產(chǎn)證，但龍崗分局拒不履行職權(quán)，屬于行政不作為。因此，他向龍崗區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)龍崗分局頒發(fā)的房產(chǎn)證。 2008年4月9日，龍崗區(qū)人民法院對(duì)此行政案開(kāi)庭審理，并于7月24日作出一審判決。法院認(rèn)為，人民法院審理行政案件，對(duì)具體行政行為是否合法進(jìn)行行政審查。房地產(chǎn)證登記是房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等依法進(jìn)行審查和登記，予以確認(rèn)和證明的一種行政行為，該登記不創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)，僅產(chǎn)生公示、公信效力。只要申請(qǐng)人在規(guī)定的時(shí)間提交的申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)文件材料符合法律法規(guī)規(guī)定，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)依法予以核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或做備注記載?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)等相關(guān)文件。本案中，原告嚴(yán)邦順與第三人（劉蘇）買(mǎi)賣(mài)的意思真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物明確，申請(qǐng)真實(shí)自愿，文件材料齊全，權(quán)屬來(lái)源清楚。據(jù)此，被告龍崗分局作出的轉(zhuǎn)移登記行為有充分的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，程序合法，應(yīng)當(dāng)予以支持。 本案涉及房地產(chǎn)雖然兩個(gè)合同載明的交易價(jià)格不符，減少了應(yīng)繳的國(guó)家稅款，被龍崗區(qū)法院的民事裁定書(shū)認(rèn)定為無(wú)效合同，但不能因此否定被告龍崗分局登記行為的合法性。因?yàn)殡m然申請(qǐng)人雙方買(mǎi)賣(mài)的合意是登記的基礎(chǔ)，但房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不擁有對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)合意效力的審查判斷權(quán)，也無(wú)權(quán)改變申請(qǐng)人雙方基于意思自治原則建立的買(mǎi)賣(mài)民事法律關(guān)系。尤其在申請(qǐng)人雙方蓄意隱瞞事實(shí)真相的情況下，要求房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記時(shí)查明當(dāng)事人的真實(shí)交易價(jià)格也實(shí)屬勉為其難。原告和第三人在辦理涉案房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記時(shí)，為了減少應(yīng)繳稅費(fèi)，將真實(shí)交易價(jià)格由15萬(wàn)元改為119850元，原告本是非法獲利者，后來(lái)卻因房款給付和財(cái)產(chǎn)交付引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)而以登記交易價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格不符為由要求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，本次又以此為由要求撤銷(xiāo)涉案房產(chǎn)證，原告的行為不利于誠(chéng)信市場(chǎng)交易的培育，也不利于行政秩序的穩(wěn)定，法院不予鼓勵(lì)。原告和第三人應(yīng)以實(shí)際成交價(jià)格補(bǔ)交稅款。 綜上，原告要求撤銷(xiāo)原房地產(chǎn)證的理由于法無(wú)據(jù)，法院不予以支持。原告的訴訟請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予以駁回，遂判決：駁回嚴(yán)邦順的訴訟請(qǐng)求。

• 問(wèn) 關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的問(wèn)題
  答

  合同是必須有效的。只要他簽字了,并且當(dāng)時(shí)是自愿的。

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  陰陽(yáng)合同只是為了在過(guò)戶(hù)時(shí)把稅過(guò)低,對(duì)你是有好處的啊,如果賣(mài)方不愿意肯定是賣(mài)方也有稅要交,這種事情只能協(xié)商辦理!%7E

  全部8個(gè)回答>