房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同的效力是什么 房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同中介的責(zé)任有哪些

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• 142****1045

  陰陽(yáng)合同是現(xiàn)售合同登記價(jià)格與真實(shí)交易價(jià)格不一致的合同，陽(yáng)合同是表面上的合同，即國(guó)土局登記的現(xiàn)售合同;陰合同是規(guī)定雙方真實(shí)價(jià)格的文件，包括預(yù)售居間合同和過(guò)戶價(jià)格確認(rèn)書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議等。 下面，首先從法律精神的角度講一下法律對(duì)陰陽(yáng)合同的限制，接著結(jié)合深圳法院審判實(shí)踐分析一下法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的態(tài)度，**后講一下中介參與陰陽(yáng)合同的責(zé)任。 一、法律對(duì)陰陽(yáng)合同的限制 對(duì)于一筆交易，法律從兩方面來(lái)調(diào)整，一方面從保護(hù)社會(huì)公序良俗的角度來(lái)加以限制，另一方面在不違反社會(huì)公序良俗的情況下鼓勵(lì)交易各方按自己的真實(shí)意思交易。**終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范： 1、為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益，惡意串通損害國(guó)家利益的合同無(wú)效，即全部無(wú)效。 2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無(wú)效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無(wú)效。 法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，**終確定一條，要么認(rèn)定合同全部無(wú)效，要么僅避稅價(jià)格條款無(wú)效其他條款仍有效。下面將結(jié)合深圳法院的審判實(shí)踐分析一些具體情形。 二、法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的態(tài)度 陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。 2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。 3、對(duì)于賣(mài)方不想賣(mài)，主張中介與買(mǎi)方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。 4、對(duì)于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買(mǎi)，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。 5、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。 6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 三、中介參與陰陽(yáng)合同的責(zé)任 首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽(yáng)合同，才會(huì)有責(zé)任問(wèn)題，證據(jù)主要指中介在過(guò)戶價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。 其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽(yáng)合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，**多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。 **后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與陰陽(yáng)合同的中介進(jìn)行行政處罰。 綜上所述，中介只要沒(méi)留下參與陰陽(yáng)合同的證據(jù)，法院因中介參與陰陽(yáng)合同判決中介承擔(dān)責(zé)任的可能性很小，但不能排除國(guó)土房產(chǎn)局和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的行政處罰。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同是否有效 什么是陰陽(yáng)合同
  答

  在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方為了降低交易成本，逃避稅費(fèi)，往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同，真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但這份并不提交到稅務(wù)和房管部門(mén)，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同提交登記備案，并以比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)。還有的是一份較低價(jià)格的是雙方的真實(shí)交易價(jià)格，另有一份虛高的價(jià)格，拿到銀行爭(zhēng)取更多貸款。這都屬于俗稱(chēng)的“陰陽(yáng)合同”。 陰陽(yáng)合同的目的往往是為了逃避稅費(fèi)或騙取貸款，從這個(gè)角度講是違法的。實(shí)踐中，因陰陽(yáng)合同引起的糾紛也不少。甚至很多時(shí)候，雙方因?yàn)槁男泻贤械钠渌闆r發(fā)生糾紛，一方反悔，但覺(jué)得自己的理由不充分，轉(zhuǎn)而以陰陽(yáng)合同違法無(wú)效為由向法院起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效或終止合同。那么陰陽(yáng)合同是否合法?如果無(wú)效如何處理?如果合法，以哪份合同為準(zhǔn)? 首先，陰陽(yáng)合同如果是為了逃稅等非法目的，肯定是違法的，相關(guān)條款是無(wú)效的，但是雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為本身并不違法，因此房屋買(mǎi)賣(mài)行為還是可以有效的。 基于這個(gè)認(rèn)識(shí)，如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，沒(méi)有特殊情況和約定的話，以此為由是無(wú)法認(rèn)定合同整體無(wú)效，或因此解除合同的。 其次，存在陰陽(yáng)合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)? 陰陽(yáng)合同有的是以兩份內(nèi)容基本相同，但價(jià)格不同的合同形式出現(xiàn)的。有的是以一份低價(jià)合同，再加一份或數(shù)份以裝修折價(jià)或其他形式的折價(jià)出現(xiàn)的補(bǔ)充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn)，在實(shí)踐中認(rèn)定雙方的真實(shí)交易內(nèi)容是關(guān)鍵。 哪個(gè)交易條件、交易價(jià)格是雙方的真實(shí)意思表示，在合同文本中應(yīng)該能體現(xiàn)得出來(lái)，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。 再次，對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理? 當(dāng)事人以陰陽(yáng)合同為由到法院起訴，要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，往往是理直氣壯，而在實(shí)踐中法院往往認(rèn)定雙方真實(shí)的交易意思表示有效，當(dāng)事人往往就無(wú)法接受，指責(zé)法院對(duì)違法行為不理不管。 實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)，追回貸款應(yīng)由銀行來(lái)進(jìn)行，這其中如構(gòu)成犯罪，也應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)先行立案?jìng)刹?，再處理?出于各種原因，目前實(shí)踐中對(duì)于房屋交易中的逃稅行為，還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有追究刑事責(zé)任的。) 當(dāng)然，按民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，法院在審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門(mén)處理，或提出相應(yīng)建議給相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。當(dāng)事人自己，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)單位舉報(bào)。但畢竟，從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，還是以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。 **后，簽訂陰陽(yáng)合同存在風(fēng)險(xiǎn)和后患，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)以謹(jǐn)慎對(duì)待。

• 問(wèn) 關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的問(wèn)題
  答

  合同是必須有效的。只要他簽字了,并且當(dāng)時(shí)是自愿的。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有效嗎？
  答

  二手房屋買(mǎi)賣(mài)普遍存在使用陰陽(yáng)合同的情形，在發(fā)生糾紛時(shí)，究竟哪份合同為準(zhǔn)常常發(fā)生爭(zhēng)議。就本案來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方都認(rèn)可真實(shí)成交價(jià)格為120萬(wàn)元，周某也明確表示以60萬(wàn)元的價(jià)格簽訂的合同是為了少交應(yīng)由國(guó)家收取的相關(guān)稅收，說(shuō)明第一份合同約定的價(jià)格才是雙方的真實(shí)意思，第一份合同是有效的。由于雙方簽訂的第二份合同價(jià)格并非雙方真實(shí)意思的表示，同時(shí)其目的是為了少交國(guó)家收取的相關(guān)稅費(fèi)，該合同損害了國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。根據(jù)合同法的規(guī)定，第二份合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。因此，黃某與周某仍應(yīng)按照120萬(wàn)元價(jià)格的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》履行，稅費(fèi)在雙方未約定的情況下應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定由雙方各自承擔(dān)各自應(yīng)繳的稅費(fèi)。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的法律后果是什么 房屋買(mǎi)賣(mài)合同有什么注意事項(xiàng)
  答

  導(dǎo)讀：進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，個(gè)別購(gòu)房者知情或者不知情的情況下與賣(mài)家采用陰陽(yáng)合同的方式簽約，從而造成自身利益的損失，那么，什么是陰陽(yáng)合同?房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的法律后果有哪些?本文以相關(guān)的案例為大家展示房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的法律后果。 一、什么是陰陽(yáng)合同? 所謂“陰陽(yáng)合同”，是指二手房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂一虛一實(shí)兩份合同，以達(dá)到逃避稅費(fèi)，或騙取貸款等目的。但是，陰陽(yáng)合同時(shí)隱藏著嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的”，在此情形下，陰合同因?yàn)槠溥`法性，因此往往會(huì)被確認(rèn)為無(wú)效，想逃避稅款可能會(huì)導(dǎo)致官司纏身，或者承擔(dān)違約金責(zé)任。 二、關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同法律后果的真實(shí)案例： 案例一： 北京市民張先生通過(guò)房屋中介看好了一套面積為100平方米的住房，經(jīng)協(xié)商，成交價(jià)為150萬(wàn)元，交易產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由張先生承擔(dān)。張先生認(rèn)為稅費(fèi)太高，但中介公司工作人員給他支招稱(chēng)，可以簽訂\陰陽(yáng)合同\將總房款降低，稅費(fèi)就低了，并表示大家都是這樣做的。張先生和房主均表示同意。 此后，張先生和房主與房屋中介公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也就是所謂的\陰合同\，約定：房屋交易價(jià)格為150萬(wàn)元。同日，房主與張先生又簽訂了《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，也就是\陽(yáng)合同\。在這份\陽(yáng)合同\里，這套房屋的交易價(jià)格降低為90萬(wàn)元。無(wú)形之中，上萬(wàn)元的契稅、印花稅等稅費(fèi)省去了。但不久之后，房子價(jià)格猛漲，原房主反悔，以\簽訂陰陽(yáng)合同逃避稅費(fèi)\為由，向法院起訴，認(rèn)為合同理應(yīng)無(wú)效。**后法院判定，按\陰合同\執(zhí)行。對(duì)于張先生來(lái)講，雖然房子還是可以繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，但是卻徒增了官司纏身的煩惱。 案例二 原告李某想將自己的別墅賣(mài)掉，找到中介后，中介聯(lián)系了買(mǎi)家王某，王某和李某簽訂合同，約定別墅價(jià)格650萬(wàn)，這個(gè)合同為陰合同。但是買(mǎi)家王某為了避稅，就將別墅作價(jià)150萬(wàn)元，為陽(yáng)合同。約定：如果賣(mài)方的原因不能辦理過(guò)戶，賣(mài)方需要按別墅價(jià)格的30%向買(mǎi)方承擔(dān)違約金責(zé)任;如果因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶，買(mǎi)方需要按別墅價(jià)格的30%向賣(mài)方承擔(dān)違約金責(zé)任。在合同履行過(guò)程中，由于買(mǎi)方的身份資料愿意不能辦理過(guò)戶，致使合同不能履行。因此李某要求王某按650萬(wàn)的30%承擔(dān)違約金責(zé)任，但王某則想按150萬(wàn)的30%承擔(dān)違約金責(zé)任。本案中，由于陽(yáng)合同侵害了國(guó)家稅收而無(wú)效，因此王某需要按650萬(wàn)的30%承擔(dān)違約金責(zé)任，也就是王某需要李某支付195萬(wàn)的違約金。 三、房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的效力問(wèn)題 按照我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避?chē)?guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同。第56條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。司法實(shí)踐中，如簽訂的“陰陽(yáng)合同”僅僅是虛假價(jià)格，則該價(jià)格條款無(wú)效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。 四、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn) 以逃避稅費(fèi)的目的簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款?！锻刀惏讣姓幜P標(biāo)準(zhǔn)》第五條第三款規(guī)定，賬外經(jīng)營(yíng)或者利用虛假合同、協(xié)議隱瞞應(yīng)稅收入、項(xiàng)目的處以偷稅數(shù)額1倍以上3倍以下的罰款。在**新修正的《刑法》中，第二百零一條規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金;數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

• 問(wèn) 簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  陰陽(yáng)合同只是為了在過(guò)戶時(shí)把稅過(guò)低,對(duì)你是有好處的啊,如果賣(mài)方不愿意肯定是賣(mài)方也有稅要交,這種事情只能協(xié)商辦理!%7E

  全部8個(gè)回答>