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1、路線價格土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對于同一塊，土地的價值具有相對穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。很明顯，可以先設置或選擇標準房屋，并根據實際情況采用適用的評估方法評估標準房屋市場價格，然后修改標準房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被征用。對于住宅房屋，修正系數主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。2、基準地價對于某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準地價，并調整一般因素，區(qū)域因素和個別因素，**后獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。3、剩余當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值后，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用于房屋或土地的個人估價。4、收益不同地區(qū)，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。5、假設開發(fā)對于未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發(fā)后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。6、市場比較提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引并通過準確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。該方法具有很強的實際意義和準確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易于查找時使用，估值結果更準確。7、成本（1）成本產品算法，即計算獲得土地或實現(xiàn)土地開發(fā)的成本，不包括異常因素的價值，并在累計正常成本費用后取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用于評估在正常程序下獲得的土地。（2）重置成本法，是衡量現(xiàn)有房屋現(xiàn)行市場標準下房屋重建成本的一種方法，然后考慮基金的利益并計算一定的開發(fā)（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定建筑新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。
全部3個回答>怎樣評估士地與房屋用途不一致?
146****9009 | 2018-05-28 10:00:09
已有4個回答
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132****6224
在房地產抵押估價活動中，經常會遇到估價對象改變原規(guī)劃用途而改為其他用途。出現(xiàn)這種情況基本上是因城市建設如道路拓寬等原因，臨街建筑物拆除后而自然導致非商業(yè)用房因臨街而改變其原規(guī)劃用途。
查看全文↓ 2018-05-28 10:04:10
產權人改變用途可分為兩類：一是經城市規(guī)劃部門審批后經城市建設、國土資源等管理部門通過一系列法律程序而改變其用途；
二是未經審批機關審批擅自改變用途。在估價時，第一種情況則不能按實際用途進行估價而應按原批準用途估價。這是因為《中華人民共和國規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)已明確未經批準擅自改變用途其行為是違法的，不受法律保護。
另外根據目前在舊城改選拆遷估價中的相關規(guī)定，亦對改變規(guī)劃用途這一現(xiàn)象做出了以下規(guī)定：一是拆遷當事人雙方協(xié)商原則；
二是依據產權證件記載原則；三是產權證件無記載、拆遷當事人雙方協(xié)商不一致由城市規(guī)劃部門確定原則。其實在這種情況下，基本上都是按照城市規(guī)劃部門確定原則也即維持原規(guī)劃批準用途。若以實際用途估價抵押權人受償后遇到城市房屋拆遷其合法債務難以得到保護。 -
153****2451
房產證和土地使用證上的用途只是說明過去的狀態(tài)，評估時應根據評估時點房屋的實際使用狀態(tài)確定用途，在確定評估值時以現(xiàn)時用途下的房屋市價（重置價）扣除與現(xiàn)時用途不相符合的相關因素（即調整因素，需主觀判斷影響程度），加上未來可能增值的潛力因素，確定房屋評估值。
查看全文↓ 2018-05-28 10:03:38 -
145****7404
由于房地產用途是決定房地產價格的核心因素之一。房地產用途不同，房地產權利人從房地產中獲得的未來收益的預期不同，房地產價格就不同。在評估過程中，由于房地產用途的不一致，造成房地產價格定義中設定房地產用途的困難。因此，能否正確設定房地產用途，將直接關系到房地產價格的準確揭示和顯現(xiàn)。
查看全文↓ 2018-05-28 10:02:47
本文旨在通過分析目前上海市資產評估機構中對房地產用途不一致時的實務處理方式，并提出解決的建議。
一、房地產用途不一致的表現(xiàn)和導致的原因淺析
結合筆者對上海部分評估機構房地產評估案例的調查和歸納，目前在評估中遇到的房地產用途不一致的情況主要有以下幾種：
1. 土地登記用途與房屋登記用途不一致。
由于我國原先房地產權利登記管理的有關法規(guī)和規(guī)定是采用對土地使用權和房屋建筑物分別登記的方式，國土部門頒發(fā)《土地使用證》，房管部門頒發(fā)《房屋所有權證》。兩種登記所依據的分類系統(tǒng)不一樣，導致對同一宗房地產，記載土地使用權用途的《土地使用權證》和記載房屋建筑物用途的《房屋所有權證》用途可能不 一致。而且房地產權利人在實際申領房地產權證的操作過程中，存在土地使用權和與其相對應的房屋建筑物登記在不同時點的情況，因而也導致了土地用途與房屋用途的差異性。
例如：土地登記用途為工業(yè)，而房屋建筑物的登記用途為辦公；或者土地登記用途為住宅，而房屋建筑物登記用途為商業(yè)等。
2. 權證登記用途與實際用途或規(guī)劃用途不一致。
權證登記用途是指土地、房屋的合法用途。但隨著改革開放和城市化發(fā)展，具體宗地的區(qū)位隨著城市范圍的拓展及城市生產力規(guī)劃布局的調整而發(fā)生了變化。由此引發(fā)了土地潛在價值和權證登記用途下在用價值的矛盾，特別是當土地潛在價值大于土地原用途價值時，土地的使用人將有更強的欲望去改變原土地用途而實現(xiàn)土地 的潛在價值。由于房地產登記部門的工作滯后或房地產權利人的法制觀念淡薄等原因，房地產的權證登記用途與實際用途不一致的現(xiàn)象時有出現(xiàn)。
如在房地產使用過程中進行過改建，用途發(fā)生變化，而權證未及時變更。如：市區(qū)內原先工業(yè)用途的廠房改建為辦公、商業(yè)、賓館酒店等用途房屋，或市區(qū)內工業(yè)或住宅用途的房屋建筑物底層臨街部位破墻開店導致實際用途變?yōu)樯虡I(yè)等。
上述情況還表現(xiàn)為房地產的實際用途合法，但并不一定符合城市建設的發(fā)展規(guī)劃；或者房地產的實際用途不合法，但它并不一定不符合城市的發(fā)展規(guī)劃。
3. 權證登記用途的不全面性。
原國家土地管理局批準的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地使用權證書上土地用途一欄填寫宗地的主要用途。在房地產評估中，經常碰到土地使用證上登記的是一個用途，而到現(xiàn)場勘察時會發(fā)現(xiàn)還有其它的用途。如：土地用途為工業(yè)，其上面附著的主要房屋用途也為工業(yè)，但部分房屋用途為辦公或住宅。
4. 房地產權證登記時的差錯導致的用途不一致
這種情況比較罕見，但在實務中也有發(fā)生。如：筆者曾經碰到的一個案例，土地和房屋的實際用途均為辦公，而且房地產在實際使用過程中也未發(fā)生過用途變更，但房地產權證上登記的土地和房屋用途均為工業(yè)，經與有關發(fā)證部門核實，確定為發(fā)證時登記差錯。
二、房地產用途不一致時評估處理的幾種現(xiàn)狀方法和依據
1. 按照權證登記用途評估
持此種觀點的評估人員依據為《房地產估價規(guī)范》，即房地產用途以合法前提為準，不論其目前的實際用途如何，應按照房地產權證(包括土地使用權證和房屋所 有權證)所登記的用途進行評估。其優(yōu)點在于遵守《房地產登記條例》和《房地產估價規(guī)范》等法律法規(guī)的規(guī)定，符合房地產使用的合法性原則，但缺點是部分程度上漠視了房地產使用的**高**佳使用原則，同時當房屋建筑物和土地產證登記用途不一致時，依然無法解決矛盾。
2. 按實際用途進行評估
持此種觀點的評估人員認為房地產實際用途反映了其存在的合理性，其潛在的依據為房地產的使用者總會按照房地產的**高**佳原則去使用房地產。其優(yōu)點是反映了房地產使用的**高**佳使用原則，缺點是忽視了房地產使用的合法性。
3. 結合權證登記用途和實際用途進行評估
持此種觀點的評估人員認為應該結合房地產登記用途和房地產的實際用途，綜合考慮加以判斷。
如 認為房地產權證用途與規(guī)劃用途不一致時，應按權證用途評估；房地產實際用途與權證用途不一致時，應按實際用途評估，但需在評估報告中附相關證明材料加以說明。其優(yōu)點是綜合反映了房地產使用的合法性原則和**高**佳使用價值，從保護國有資產不流失的角度出發(fā)，維護了國有資產的權益。但缺點是有時會無所適從或依 據不充分，即既不符合房地產使用的合法性原則，也不符合**高**佳使用價值。
三、關于房地產用途不一致時評估處理方式的探討
房地產的市場價格是房地產評估的基礎，一般房地產評估所說的價格就是指的房地產的市場價格，也就是人們常說的房地產客觀合理的價格。雖然實際操作中評估的不一定是房地產的市場價格，而是房地產在某些假定條件制約下的正常價格，但市場價格畢竟是一切評估目的、評估基礎、限制條件下的房地產價格的基準。如何 針對房地產用途的不確定性，科學合理地設定在市場價格基礎上地價定義中的土地用途呢？根據筆者對相關房地產法律法規(guī)和房地產評估理論的理解，有如下幾點建議：
1. 土地用途與房屋用途不一致時。
有人說，房隨地走；也有人說，地隨房轉；其實，房地是一體，誰也離不開誰。有地不蓋房， 土地得不到利用，土地的價值也不存在；蓋房不在地上，成了空中樓閣，實際也是不存在的。但根據國外不動產估價的流行看法：土地具有價值，而改良物則是貢獻價值；土地可優(yōu)先取得來源于不動產的全部收益，也可優(yōu)先取得來源于改良物的所有報酬。(此觀點來源于美國估價學會編著的《不動產估價(第11版)》)因 此，當土地用途與房屋用途不一致時，設定土地用途應以土地用途為依據。
2. 權證登記用途與實際用途不一致時。
主要看兩者其中之一哪個與規(guī)劃用途相一致，如果實際用途從城市規(guī)劃資料上已經可以看到并且已經有明確的規(guī)劃指標時，可以設定土地用途以實際用途(規(guī)劃用途)為依據。
如土地權證用途為工業(yè)，但根據查詢所得的城市規(guī)劃資料看，地塊所在區(qū)域面臨拆遷，今后的土地用途為商品住宅，規(guī)劃條件明確，則可以按照規(guī)劃用途進行評估。
3. 權證登記用途與實際用途一致時。
當土地權證登記用途 (實際用途)與規(guī)劃用途一致時，設定土地用途應以土地權證登記用途(實際用途)為依據。
當土地權證登記用途(實際用途)與規(guī)劃用途不一致時，如果待估土地已納入城市建設拆遷改造計劃范圍，為了體現(xiàn)城市規(guī)劃造就土地價值，土地價值引導土地利用的城市建設運作模式，設定土地用途應以土地的規(guī)劃用途為依據；
如果待估土地未劃入城市建設拆遷改造計劃范圍，設定土地用途宜在現(xiàn)狀利用條件下以權證登記用途(實際用途)為依據。
4. 權證登記用途不全面時。
當待估宗地除了具有權證登記的主要用途外，還有一種或多種次要用途時，設定土地用途時就要依土地主要用途與次要用途之間的內在聯(lián)系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附屬用途，是為主要用途服務的，兩者之間具有緊密的內在聯(lián)系，這時設定土地用途應以主要用途為依據；如果次要用途與主要用途之間沒有必然 的內在聯(lián)系，有沒有次要用途都不影響主要用途功能的發(fā)揮，這時設定土地用途應以主要用途與次要用途組成的混合用途為依據。
5. 土地用途很特殊難以歸類時。
國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定，在房地產評估中，土地用途主要可分為以下幾類：(1)居住用地；(2)工業(yè)用地；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地； (4)綜合用地；(5)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育或者其它用地。但在房地產和評估中土地用途的分類與土地登記中土地用途的分類不是一一對應的關系。由于土地登記中土地用途的分類比土地估價中土地用途的分類要細，所以由土地登記中土地用途的分類過渡到土地估價中土地用途的分類，有一個歸類的問題(特別是 運用基準地價系數修正法時)。當土地登記用途很特殊或土地登記中土地用途的分類不規(guī)范、不具體時，有時確實很難將它歸類到土地估價中土地用途的哪一類，這時設定土地用途時，就要看該宗土地周圍的土地利用類型，建議以該宗土地周圍的主要土地用途進行歸類為依據。
6. 權證登記用途錯誤時
這種情況下，一般要通過調查核實，加以確定。如果確系發(fā)證部門登記差錯，則應及時提醒發(fā)證部門加以修正。并按照修正后的正確用途進行評估考慮。
四、關于房地產用途不確定時的評估實務處理意見歸納
結合在實務中的經驗，以下為筆者歸納的幾種情況下的評估處理建議：
五、建議和意見
上述討論的僅是在評估人員可以調整的范圍內所涉及的一些建議和思路，如果確實涉及需要變更規(guī)劃用途和權證登記用途，這時所涉及的是一個實際用途合法性與規(guī)劃用途科學性的矛盾?，F(xiàn)實中很多房地產由于取得權證的時間較早，而城市規(guī)劃用途則隨著城市發(fā)展的需要作出相應調整，這時就會出現(xiàn)房地產實際用途合法性與 規(guī)劃用途科學性的矛盾。
誠然，在一個健全的法制社會中，合法性是判斷事物適時與否的首要標準，如果不合法也就失去了它立足的基礎。但 是，現(xiàn)階段我國仍處于經濟體制改革的轉型期，離成熟的社會主義市場經濟體制還有一段距離，由于法律的滯后性，在這種情況下，如果單純強調權證登記用途，不一定符合社會經濟發(fā)展的一般規(guī)律。因此，希望有關部門加快相關法律法規(guī)的制定和修改，同時加快房地產用途登記的及時更新，切實做到房地產的實際用途與權證 登記用途相一致。 -
151****8145
那就考慮它的實際用途。比如設計用途是住宅而實際用途是商業(yè)，就考慮它作為商業(yè)時的價值，但是價值要比商業(yè)房低比住宅高。房地產估價時有個**高**佳利用原則，這就是根據這個原則評估的。
查看全文↓ 2018-05-28 10:01:00
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