沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公房買賣合同有效嗎？

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• 133****3068

  １．房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。無(wú)產(chǎn)權(quán)證的售后公房買賣合同，就合同的效力而言是有效合同。但房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記并獲得產(chǎn)權(quán)證后才是合法財(cái)產(chǎn)，受法律保護(hù)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證即沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或還沒(méi)有獲得合法的產(chǎn)權(quán)，這樣交易存在風(fēng)險(xiǎn)。
  
  ２．售后公房根據(jù)不同的房改后自1994年起把公房（也就是使用權(quán)房）出售給職工（買下產(chǎn)權(quán)），后來(lái)已售公房可以上市出售，于是這些上市的已售公房被稱為售后公房（分成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房）時(shí)期和價(jià)格，分成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房。房地產(chǎn)證是擁有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有權(quán)，出賣沒(méi)有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。
  
  并不是的無(wú)產(chǎn)權(quán)證的售后公房的買賣合同都是無(wú)效的，只有符合一定的條件的那些合同才是有效的，所以在簽訂合同的時(shí)候需要我們多個(gè)心眼。上述文章講的就是關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)證的售后公房可以出售嗎和無(wú)產(chǎn)權(quán)證的售后公房的買賣合同有效嗎的內(nèi)容，希望能給有需要的人提供幫助。

  查看全文↓ 2018-06-06 18:58:02
• 137****1500

  1、房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。無(wú)產(chǎn)權(quán)證的售后公房買賣合同，就合同的效力而言是有效合同。
  
  2、但房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記并獲得產(chǎn)權(quán)證后才是合法財(cái)產(chǎn)，受法律保護(hù)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證即沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或還沒(méi)有獲得合法的產(chǎn)權(quán)，這樣交易存在風(fēng)險(xiǎn)。
  
  3、售后公房根據(jù)不同的房改后自1994年起把公房（也就是使用權(quán)房）出售給職工（買下產(chǎn)權(quán)），后來(lái)已售公房可以上市出售，于是這些上市的已售公房被稱為售后公房（分成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房）時(shí)期和價(jià)格，分成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房。房地產(chǎn)證是擁有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有權(quán)，出賣沒(méi)有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。

  查看全文↓ 2018-06-06 18:57:51
• 151****1369

  　　無(wú)產(chǎn)權(quán)證的售后公房買賣合同，就合同的效力而言是有效合同。但房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記并獲得產(chǎn)權(quán)證后才是合法財(cái)產(chǎn)，受法律保護(hù)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證即沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或還沒(méi)有獲得合法的產(chǎn)權(quán)，這樣的交易存在風(fēng)險(xiǎn)?！　∪绻枰I這樣的房產(chǎn)，須注意以下幾點(diǎn)：　　
  一、買方要明確業(yè)主身份和房產(chǎn)的產(chǎn)源，判斷是否可以交易并預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)；更要惕防假業(yè)主騙錢的！這個(gè)是在合同之前就要留心的?！　?br/>二、須明確雙方的違約責(zé)任；具體條款要約定明確，如果是格式化合同，盡量全方位協(xié)商好事項(xiàng)，并訂立補(bǔ)充協(xié)議上完善合同。　　
  三、明確**支付方式，是銀行資金監(jiān)管，還是先直接繳付與業(yè)主。若繳付業(yè)主，轉(zhuǎn)賬小票；銀行流水，以及業(yè)主寫的收條要保留好。　　
  四、明確產(chǎn)權(quán)證下來(lái)的時(shí)間；不一定是一個(gè)具體時(shí)間，但至少要知道一個(gè)時(shí)間范圍。不能說(shuō)當(dāng)時(shí)在口頭上知道了，但是到時(shí)候房本下不來(lái)或者出現(xiàn)別的問(wèn)題買方可能啞巴吃黃連了。　　
  五、明細(xì)一下房本下來(lái)后業(yè)主能在幾天內(nèi)配合買方去辦過(guò)戶手續(xù)。這一點(diǎn)需要注意的是；如果房本下來(lái)的時(shí)候因?yàn)橐恍┛陀^原因業(yè)主拖延時(shí)間不過(guò)戶，協(xié)議上沒(méi)有標(biāo)注那么買方一樣處于被動(dòng)地位（這一條你可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定）。

  查看全文↓ 2018-06-06 18:57:40
• 154****0146

  無(wú)效，不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-06-06 18:57:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有效嗎？
  答

  　一、根據(jù)合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效　　城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定不屬于合同法第五十二條所謂的強(qiáng)制性規(guī)定范圍?！　∈紫?，從民事法律規(guī)范的角度分析，調(diào)整私法行為的強(qiáng)制性規(guī)定包括效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，管理性規(guī)范被賦予公法責(zé)任，而效力性規(guī)范才是認(rèn)定私法行為效力的根據(jù)。合同行為是典型的私法行為，強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)合同效力的影響，在于其是否屬于調(diào)整私法行為的強(qiáng)制性規(guī)定，是否為了規(guī)范私法行為的效力，進(jìn)而是否為了規(guī)范合同行為的效力。只有違反效力性規(guī)范的合同才是無(wú)效合同；違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理即公法上的法律后果，并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同的效力?！　〕鞘蟹康禺a(chǎn)管理法是一部行政管理性的法律，它主要規(guī)范的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，其立法目的是國(guó)家為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和監(jiān)督，以減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。該法第三十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定是法律對(duì)房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，是管理性的，但其效力范圍僅及于房屋出賣人而不及于合同的相對(duì)方即買受人，因此該項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，不應(yīng)作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)?！　∑浯危J(rèn)定合同效力的直接依據(jù)是合同法，而不是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，某合同如果因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效，不是因?yàn)楹贤`反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而是因?yàn)楹贤ǖ谖迨l第（五）項(xiàng)規(guī)定了合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效。法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定只約束合同行為本身，即合同行為應(yīng)當(dāng)如何做，或不應(yīng)當(dāng)如何做，而不是違反將對(duì)合同效力有何影響?！　≌J(rèn)定違反強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)合同效力的影響，需另外有明確的關(guān)于合同違反強(qiáng)制性規(guī)定效力后果的法律規(guī)定，如果沒(méi)有單獨(dú)作出合同違反強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效的規(guī)定，則合同違反強(qiáng)制性規(guī)定并不當(dāng)然無(wú)效?！　o(wú)效合同是相對(duì)有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益而不具備法律效力的合同。無(wú)效合同具有違法性特征，因此對(duì)此類合同應(yīng)實(shí)行國(guó)家干預(yù)，其本身具有不得履行性。通常認(rèn)為，無(wú)效合同是絕對(duì)無(wú)效、當(dāng)然無(wú)效和自始無(wú)效的?！　∥覈?guó)《合同法》第５２條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；　?。ǘ阂獯?，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；　　（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！　≡摋l第５項(xiàng)明確地規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效的合同，具體判斷時(shí)應(yīng)考慮：　?。ǎ保?yīng)以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為判斷合同效力的依據(jù)。對(duì)這一問(wèn)題**高人民法院頒布的司法解釋作出了具體規(guī)定。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第４條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”　?。ǎ玻┲挥羞`反了法律、行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定才能導(dǎo)致合同無(wú)效。法律規(guī)范有強(qiáng)制性規(guī)定和任意性規(guī)定的區(qū)分。所謂任意性規(guī)范，是指當(dāng)事人可以通過(guò)約定排除其適用的規(guī)范；強(qiáng)制性規(guī)范是指命令當(dāng)事人應(yīng)為或不得為一定行為的規(guī)范。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同依法應(yīng)被確認(rèn)為無(wú)效，而不屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)為有效合同。法律之所以作出如此規(guī)定，主要是考慮鼓勵(lì)當(dāng)事人的交易活動(dòng)，防止行政權(quán)力對(duì)民事活動(dòng)的不正當(dāng)干預(yù)。結(jié)合本案的具體情況，認(rèn)定該合同為無(wú)效合同是符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定的?！　?duì)于未取得房屋所有權(quán)證書的房屋買賣，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》作出了明確規(guī)定，該法第３７條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政法規(guī)是無(wú)疑的，其第３７條的規(guī)定屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)定也是確定的?！　『贤恍鏌o(wú)效后，還涉及當(dāng)事人責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題?！逗贤ā返冢担笚l規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！薄　∮纱丝梢?jiàn)，合同被宣告無(wú)效后的法律后果主要包括：　?。ǎ保┓颠€財(cái)產(chǎn)。合同被確認(rèn)無(wú)效以后，合同當(dāng)事人因無(wú)效合同之履行獲得另一方的財(cái)產(chǎn)就失去了法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將此財(cái)產(chǎn)返還給對(duì)方當(dāng)事人，對(duì)方當(dāng)事人也有權(quán)要求其返還。返還財(cái)產(chǎn)就是要消除無(wú)效合同所造成的影響，使財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，包括單方返還和雙方返還?！　。ǎ玻┱蹆r(jià)補(bǔ)償。因無(wú)效合同取得對(duì)方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人，在不能返還或沒(méi)有必要返還財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)，以金錢對(duì)對(duì)方當(dāng)事人予以補(bǔ)償?！　。ǎ常┵r償損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因一方或雙方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效，并因此造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一般在學(xué)理上認(rèn)為這種賠償責(zé)任應(yīng)屬于一種締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任。無(wú)效合同導(dǎo)致的損失與有效合同導(dǎo)致的違約損失不同：在違約損失中，可得利益的損失屬于損失的范圍，而無(wú)效合同本來(lái)就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期利益，因而不應(yīng)賠償預(yù)期利益的損失?！　o(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定，沒(méi)有存在合同無(wú)效的情形，是雙方真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同是可以有效的。

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• 問(wèn) 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有沒(méi)有效？
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無(wú)效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無(wú)效合同了。**后，只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。比如說(shuō)：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三者利益；等等。 合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無(wú)效屬于、當(dāng)然、自始無(wú)效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無(wú)效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎買賣雙方對(duì)該房屋為小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情，簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。二、什么是小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。三、房屋產(chǎn)權(quán)區(qū)分國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1、是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。2、是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是近年來(lái)隨著農(nóng)村房屋買賣而產(chǎn)生的一個(gè)與擁有完整產(chǎn)權(quán)商品房相對(duì)的名詞?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房憑借其獨(dú)有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸占據(jù)了某些特定的市場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，諸如北京、深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房所占商品房的比重高達(dá)30%至40%，數(shù)量之多一定程度有緩解了我國(guó)居民的住房問(wèn)題，但它的合法性及其所引發(fā)的一系列的法律問(wèn)題也接踵而至?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房買賣合同的認(rèn)定：　　小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題是民事審判實(shí)務(wù)中**為疑難的問(wèn)題之一，由于立法不明確、理論研究不足等原因，各地法院的判決結(jié)果很難形成統(tǒng)一?！　≡谡J(rèn)定合同效力上要嚴(yán)格適用法律規(guī)定，不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為有效或者無(wú)效，從《合同法》規(guī)定的無(wú)權(quán)處分、禁止或限制流通物和《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)等角度考量，認(rèn)定農(nóng)民私有合法房屋買賣合同無(wú)效尚缺乏充分理由?！　∪绻贤宦砂礋o(wú)效處理的話，目前數(shù)量巨多的農(nóng)村房屋買賣包括城市中的“農(nóng)村房屋”買賣糾紛將暴增，全部無(wú)效的認(rèn)定規(guī)則將有可能在事實(shí)上變成“糾紛啟動(dòng)器”，糾紛經(jīng)過(guò)審判可能會(huì)出現(xiàn)案結(jié)事起的情形，原本穩(wěn)定的社會(huì)秩序?qū)⒈黄茐?，受到“垢病”的將是法院的判決。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。購(gòu)房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購(gòu)房者購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補(bǔ)償。雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，但是這種“登記”是沒(méi)有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不能產(chǎn)生保護(hù)購(gòu)房人的效力。所以，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購(gòu)房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。所以，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格便宜，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問(wèn)題，要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有意向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者需要自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。

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