什么叫小產(chǎn)權(quán)房?

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• 138****2335

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  　　從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。
  　　小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
  　　對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
  　　第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
  　　第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  　　第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  　　第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  　　從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。
  　　從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
  　　從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
  　　從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
  　　從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，服務(wù)管理水平不是很高。
  　　小產(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是集體所有，購買者只有使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，不能做貸款，不享受國家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇！如果考慮買小產(chǎn)權(quán)房子的話請慎重考慮！

  查看全文↓ 2018-06-21 15:12:33
• 134****9567

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  　　小產(chǎn)權(quán)房也是70年的產(chǎn)權(quán)，為什么叫小產(chǎn)權(quán)房 就是說他只有一本產(chǎn)權(quán)證，賣給你的房子只是一個合同，沒有產(chǎn)權(quán)證，所以叫小產(chǎn)權(quán)房，但是他的使用年限，只要是住宅就還是70年的。

  查看全文↓ 2018-06-21 15:12:27
• 153****9003

  小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
  
  2013年12月，北京市國土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知，堅決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

  查看全文↓ 2018-06-21 15:12:18

相關(guān)問題

• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，屬于宅基地房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，而不是由國家房管部門頒發(fā)，不會在國土房管局當(dāng)中備案。小產(chǎn)權(quán)房也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。村民對宅基地只有使用權(quán)，將房屋賣給城市居民的行為不受到法律的認可與保護，因此，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或出售給非本集體成員的第三人，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況，具體如下:①發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，合同認定有效。②取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，可以認定合同有效。③未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，合同尚未實際履行或購房者尚未實際居住使用的，該合同應(yīng)作無效處理。

• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在鄉(xiāng)村集體土地上建造的房子，未交納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部分頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒布。小產(chǎn)權(quán)房和商品房有什么不同①小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價格要比一般的商品房低許多。②由于小產(chǎn)權(quán)房不能取得國家直接頒布的產(chǎn)權(quán)證，所以以為購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，依據(jù)國家法令，只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，便是合法建筑，我國法令允許在村莊團體土地上進行住所的建造。③現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法令相沖突而已，依據(jù)我國法令，村集體土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建造，鄉(xiāng)村宅基地屬集體，鄉(xiāng)民對宅基地也僅僅具有使用權(quán)，如果將房子賣給城鎮(zhèn)居民是不得法令的認可的。

• 問 什么叫“小產(chǎn)權(quán)房”？
  答

  針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的?！　　?、按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)

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• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房
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  小產(chǎn)權(quán)房其實就是只建造在農(nóng)村集體土地上的房子，這種房子在建造的時候并沒有繳納土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證也并不是由國家的房管局來頒發(fā)的，大多都是由鄉(xiāng)政府或者是村里面頒發(fā)的證件，所以才會有小產(chǎn)權(quán)房這樣子的稱呼。也正是因為如此，所以也有人把小產(chǎn)權(quán)房稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，其實這只是民間的一種叫法而已，并不是法律上的概念。由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有相關(guān)部門所頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，所以國家的房管局自然也不會給交易合同進行備案的，這樣一來小產(chǎn)權(quán)房的買賣其實是不會受到國家法律保護的。這是因為這個原因，所以不建議是購買小產(chǎn)權(quán)房，即便買了小產(chǎn)權(quán)房，自己的利益也是無法得到保證的，而且這種房子只能夠全款購買，不能辦理貸款。