??開發(fā)商要修改以賣出的商品房的小區(qū)規(guī)劃必須有哪些條件

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• 148****1019

  中途改變規(guī)劃損害前期業(yè)主權(quán)益
  　　據(jù)市規(guī)劃和國土資源管理局相關(guān)人士介紹，以往由于缺少對房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自分割宗地開發(fā)建設(shè)，并要求登記單位辦理登記的現(xiàn)象屢見不鮮，容易產(chǎn)生糾紛和矛盾。
  　　原來很多項目都是“一次批地，分期開發(fā)”。這一模式讓許多開發(fā)商可以分期、分批售賣樓盤甚至辦理產(chǎn)證，因此出現(xiàn)許多項目中途改變規(guī)劃，甚至**終完成時與開發(fā)商先期承諾的規(guī)劃出入很大的情況。
  　　某小區(qū)在房地產(chǎn)交易網(wǎng)站上公布的規(guī)劃中，小區(qū)二期建筑**高不超過18層，但實際開發(fā)中卻增加了樓層，有些甚至達(dá)到26層。當(dāng)初沖著該樓盤“93萬平方米親水親陽光低密度法式小鎮(zhèn)”這一賣點買房的一期業(yè)主，發(fā)現(xiàn)小區(qū)二期從原先方案中的多層、小高層變成了高層，將直接影響自己的視覺景觀。另一個原本是高檔獨(dú)棟別墅社區(qū)，一期購房的100多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾的綠地、人工湖、公共會所等大部分地區(qū)忽然都變成了建筑用地，后期項目中的獨(dú)棟別墅也都變成了連排房，綠化率和容積率也隨之發(fā)生質(zhì)的變化。
  　　開發(fā)商在建設(shè)過程中，這種減少綠化面積、商業(yè)配套設(shè)施等情況，損害了先期購房者的權(quán)益。 《條例》明確了土地登記的基本單元確定依據(jù)，是建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，無特殊情況，開發(fā)商不得分期、分批對樓盤進(jìn)行登記；樓盤業(yè)主今后也可以對開發(fā)商的這一行為進(jìn)行監(jiān)督。
  　　若要進(jìn)行調(diào)整征得全體業(yè)主同意
  　　“依照該《條例》，如果開發(fā)商在分期開發(fā)時要改變規(guī)劃，首先要向規(guī)劃部門申請，同時必須提交全體權(quán)利人同意的證明?！币?guī)劃部門相關(guān)人士解讀說，在《條例》實施后，如開發(fā)商開發(fā)了一個樓盤后，先預(yù)售兩棟樓，在簽訂合同后，該兩棟樓的業(yè)主就是權(quán)利人。如果開發(fā)商需要調(diào)整后期開發(fā)規(guī)劃，應(yīng)事先告知該兩棟樓業(yè)主，并在得到他們?nèi)w同意后，方可向規(guī)劃部門申請調(diào)整。同樣，如果業(yè)主不同意調(diào)整規(guī)劃，開發(fā)商就無法在規(guī)劃部門進(jìn)行登記，也就無法進(jìn)一步取得大產(chǎn)證。
  　　此外，除了對部分樓盤已經(jīng)銷售的分期開發(fā)項目，因分割將導(dǎo)致權(quán)利范圍變化，必須征得權(quán)利人同意外，《條例》還要求開發(fā)商確保分割后的每個部分都應(yīng)當(dāng)符合土地登記基本單元的要求，并經(jīng)過土地管理部門審批后，方可辦理大產(chǎn)證。該相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“這一規(guī)定的實施，將杜絕一些企業(yè)、部門擅自改變宗地范圍、任意分割房屋，侵犯購房者合法權(quán)益的行為，進(jìn)一步規(guī)范建筑用地的合法使用。 ”

  查看全文↓ 2018-06-23 22:10:46
• 145****3623

  您好，小區(qū)規(guī)劃圖要標(biāo)清楚
  目前，購房者在簽訂預(yù)售合同時，開發(fā)商基本上都會在預(yù)售合同附件中貼一張復(fù)印的小區(qū)規(guī)劃“模糊圖”，不僅綠化、道路不清，甚至連小區(qū)大門都找不著。一旦發(fā)生糾紛，購房者往往會因為拿不出證據(jù)而敗訴。為此，簽合同時，購房者一定要將住房周圍的道路、綠化、健身場、變電房、地面以及地下車庫和相應(yīng)配套等情況，用不同顏色的筆標(biāo)示清楚，做到心中有數(shù)。
  南昌市規(guī)劃局相關(guān)人員告訴記者，“小區(qū)規(guī)劃是不允許擅自變更的，如果開發(fā)商要修改規(guī)劃的話則必須向有關(guān)部門申報審批。至于容積率、建筑密度、綠化率等只允許增加，不可減少。諸如配電間、停車場等細(xì)節(jié)方面的調(diào)整，如果不影響采光、通風(fēng)和安全一般是能通過的。對于在變更規(guī)劃時是否需要經(jīng)得業(yè)主同意，目前我國法律尚沒有這項

  查看全文↓ 2018-06-23 22:10:30
• 152****0697

  小區(qū)的規(guī)劃不可以隨意更改，如果確需更改，必須征得購房人的同意，符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)，并且不得侵犯其他相關(guān)業(yè)主的利益。

  查看全文↓ 2018-06-23 22:10:13

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• 問 開發(fā)商要修改以賣出的商品房的小區(qū)規(guī)劃必須有哪些條件
  答

  開發(fā)商變更房屋設(shè)計的，必須經(jīng)過業(yè)主的同意，而規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更設(shè)計的，也需要舉行聽證，如果沒有履行法定的程序，即便開發(fā)商變更設(shè)計經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)也是違法的

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• 問 商品房交易必須有哪些證？
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  賣方：身份證，房產(chǎn)證，有貸款的需要抵押合同，買方要提供身份證，結(jié)婚證或者未婚證，社?？ǎㄉ顟舨恍枰隧棧┗蛘呤且荒暌陨系募{稅證明，戶口本，銀行流水，首期款首期款證明。

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• 問 開發(fā)商五證具體是指開發(fā)商必須有哪些證件？
  答

  《建筑用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是該建設(shè)工程項目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。《國有土地使用證》是經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是“劃撥土地”；“商品房”用地是“出讓土地”。兩種土地性質(zhì)不一樣?！白≌玫亍钡氖褂闷谙奘?0年，“商業(yè)用地”使用期限是40年、“綜合用地”的使用年限是50年。買房填寫合同時一定要看實際使用年限還有多少年?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

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• 問 契稅必須有開發(fā)商代繳嗎
  答

  買新房，契稅是開發(fā)商代收代交。買二手房，契稅是自己到地稅局交。

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• 問 開發(fā)商交付商品房屋必須符合哪些條件？
  答

  一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。　　 二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。實際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。未取?quot;大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因為購房者也有過錯，也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。