對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,結轉成本是其**重要的步驟。只有結轉了成本,才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入,取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結轉,因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算?! 〗Y算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入 就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后,確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證: 借:預收賬款 貸:主營業(yè)務收入 結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單?! ∵@個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數(shù)。整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數(shù)?! 〗Y算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對?! 「鱾€類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致?! ?. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來?! ?. 施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本?! ?. 施工單位質保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來?! ?. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回?! ?. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面?! ?*后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
全部3個回答>房地產(chǎn)企業(yè)成本如何結轉
156****4225 | 2018-06-30 14:09:44
已有3個回答
-
145****1808
成本費用的歸集方法8
查看全文↓ 2018-06-30 14:13:52
1、對當期實際發(fā)生的各項支出,按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類、并將其分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。
2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
3、對前期已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品。未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配。其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分,在當期納稅申報時進行扣除;未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算,其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的應按可售面積計算其單位工程成本,據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,準予在當期扣除;未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用,應分別建立明細臺帳,待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。
二、成本費用的分配方法 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中,應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象;共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象,具體可分別選擇以下方法進行
1、占地面積法。
(1)一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
(2)分期開發(fā)的,首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
2.建筑面積法。
(1)一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
(2)分期開發(fā)的,首先按照期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積比例進行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
3.直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
4.預算造價法 按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。 幾項特殊成本費用的分配方法
(1)、土地成本,一般按占地面積法幾項分配。如果確需要結合其他方法進行分配的,應經(jīng)稅務機關同意 土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的。屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調整。
(2)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本法應按建筑面積法進行分配。
(3)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,按直接成本法或按預算造價法進行分配。)
(4)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 總之,房產(chǎn)開發(fā)去會計人員在日常按照去財務會計制度規(guī)定對成本費用進行管理與核算時,應當按照上述規(guī)定歸集和分配成本費用,以提高所得稅核算的準確性,從而降低納稅風險。###土地、前期、稅費、建安、配套、銷售、消防、關系費 -
132****0969
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,結轉成本是其**重要的步驟。只有結轉了成本,才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入,取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結轉,因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算。
查看全文↓ 2018-06-30 14:13:13
結算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后,確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證:
借:預收賬款
貸:主營業(yè)務收入
結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數(shù)。整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數(shù)。
結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本。
3. 施工單位質保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來。
4. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回。
5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面。
**后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
預提時候:
借:開發(fā)成本
貸:應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發(fā)產(chǎn)品。
借:開發(fā)產(chǎn)品
貸:開發(fā)成本
結算第四步:計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價,結轉開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。
這一步**重要的一點是確定結轉產(chǎn)品面積,這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結轉產(chǎn)品面積
根據(jù)第一步算出來的銷售金額,計算出來產(chǎn)品銷售成本
產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積
賬務處理:
借:主營業(yè)務成本
貸:開發(fā)產(chǎn)品
這里面一定要注意,開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務成本是有區(qū)別的,開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象,也就是說,開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨,并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候,兩者才相等。
結算第五步:把主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本結轉到本年利潤。 -
152****7888
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,結轉成本是其**重要的步驟。只有結轉了成本,才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入,取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結轉,因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算。
查看全文↓ 2018-06-30 14:12:10
結算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后,確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證:
借:預收賬款
貸:主營業(yè)務收入
結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數(shù)。整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數(shù)。
結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本。
3. 施工單位質保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來。
4. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回。
5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面。
**后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
相關問題
-
答
-
答
做預算終極方向還是要向房地產(chǎn)成本控制方向發(fā)展,在施工單位做全過程成本控制一年了,施工單位的成本主要是建安成本,其實個人覺得成本控制道理都差不多吧。1.首先要成本控制得知道成本的組成,從施工單位的建安成本來講,有分包成本、機械成本、管理成本、規(guī)費和稅金等等。要把所有可能發(fā)生的費用理清楚。2.在施工單位從一個項目開工,從分包單位的選擇,合同的選擇,到過程中對分包簽證什么,以及項目部的施工方案的編制,材料領用,吊車臺班的選用,施工進度合理安排以及一些臨時設施等全過程中等發(fā)生費用的每一個環(huán)節(jié)都要了解。一句籠統(tǒng)的話就是對整個過程了解。3.跟了一個項目下來,一個深刻的感觸就是個人的基本知識要扎實,圖紙要看得懂,工程量要算得準,定額也要熟悉,以及對施工技術方法,施工工藝要了解,只有基本功扎實了,才能對成本的發(fā)生更加了解。
全部3個回答> -
答
房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值乘以百分之十二的稅率,房產(chǎn)價值房產(chǎn)證上面有,每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進項稅就是本期應繳納的增值稅。推遲確認收入,可以減小本期應納增值稅額,推遲納稅期間。
全部3個回答> -
答
1、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅,稅率5%(以銷售收入計稅); 2、城建稅 稅率7%(以營業(yè)稅計稅,分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%); 3、教育附加 稅率3%(以營業(yè)稅計稅); 4、地方教育附加 稅率1-2%(以營業(yè)稅計稅,是否征收以各省規(guī)定為準); 5、印花稅 稅率0.05%(以銷售收入計稅); 6、土地增值稅 稅率30%-60%(以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅,計稅較為復雜); 7、企業(yè)所得稅 稅率25%(以企業(yè)年度利潤計稅,計算有一定難度);
全部5個回答> -
答
房地產(chǎn)成本管理是指項目的成本管理,成本管理是項目管理的子集,包括用以保證在預算內(nèi)完成項目所需要的過程,由資源計劃編制,成本估算成本控制所等構成。成本基準計劃通過程序批準,必須通過成本變更控制系統(tǒng)間歇式的變更。保證了成本基準計劃的嚴肅性。以此基準計劃對開發(fā)項目在實施中的實際成本和計劃成本進行比較,檢測項目的成本績效和進度績效。流程與制度體系包括目標成本管理體系,動態(tài)成本管理體系,成本后評估體系,分別是事前事中事后反饋與激勵機制方面進行管理。成本控制和數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的基礎之上的,開發(fā)過程的每個成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承,從戰(zhàn)略所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著重大戰(zhàn)略措施,如根據(jù)客戶細分產(chǎn)品標準化,戰(zhàn)略采購等。從管理的層次,成本管理流程是最基礎的管理工作。
買房交流群
產(chǎn)權產(chǎn)證最新問答