請(qǐng)問開發(fā)商拿地看什么？

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• 138****9736

  在當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾砭滞ㄟ^競(jìng)拍或協(xié)議招標(biāo)的方式獲得（但這些都是形式而已，關(guān)鍵是看和當(dāng)?shù)卣块T關(guān)系，**好和土地管理局局長關(guān)系要好）

  查看全文↓ 2018-07-01 10:33:55
• 137****6154

  中國土地歸國家所有，所以你根本不可能擁有土地所有權(quán)，有的只是土地使用權(quán)，住宅用地是70年，商業(yè)是40年（含商住樓）
  
  地到開發(fā)商手里就開始算，地原則上是要兩年內(nèi)開發(fā)的，但至少要有開發(fā)周期，所以土地使用權(quán)肯定少于70年，大概一般在68-67年
  
  房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，但房地產(chǎn)不可分割以時(shí)間較短的為準(zhǔn)，即70年地到期不虛房產(chǎn)一塊歸國所有，另一方面要是60年房子就沒有了，這份房地產(chǎn)60年就不存在了，當(dāng)然你可以再開發(fā)使用，但給找有資質(zhì)的公司開發(fā)，且不能改變用途
  但物權(quán)法出臺(tái)后約定，住宅類房地產(chǎn)70年到期后自動(dòng)續(xù)期（但還是給補(bǔ)交出讓金），但一般建筑物壽命就在40-60年左右
  
  至于房產(chǎn)證，至少給等房屋竣工一年后才能辦理完畢，使用權(quán)證是共有的一般不單獨(dú)辦理

  查看全文↓ 2018-07-01 10:33:38
• 147****2524

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年后，地王現(xiàn)象頻出，很多人也將批評(píng)的矛頭瞄準(zhǔn)了招拍掛制度，認(rèn)為是招拍掛制度導(dǎo)致了房價(jià)的瘋狂上漲。
  房地產(chǎn)行業(yè)分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)就是一級(jí)市場(chǎng)，這完全控制在政府手中，政府在土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨(dú)家控制。一級(jí)市場(chǎng)是拿地**主要的通道。
  一級(jí)市場(chǎng)土地交易在20世紀(jì)90年代采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，開發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動(dòng)遷費(fèi)等費(fèi)用，就可以把土地轉(zhuǎn)讓到開發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉(zhuǎn)讓也是時(shí)代的產(chǎn)物，那個(gè)年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財(cái)政收入，主動(dòng)向各類開發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開發(fā)商拿地，從而確保地方財(cái)政收入的來源。
  1997年，正逢東南亞金融危機(jī)，上海整個(gè)市場(chǎng)極度低迷。當(dāng)時(shí)上海政府就主動(dòng)向香港的幾大房地產(chǎn)巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當(dāng)優(yōu)惠，其他不說，就在土地開發(fā)期限上，極為寬松，大多數(shù)土地出讓合同上規(guī)定，土地開發(fā)周期長達(dá)八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機(jī)會(huì)，通過土地的長期儲(chǔ)備來博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒有主動(dòng)開發(fā)，還是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式把一塊塊土地轉(zhuǎn)讓給其他內(nèi)資與外資企業(yè)，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。

  查看全文↓ 2018-07-01 10:33:28
• 134****1863

  土地規(guī)劃的原理是如何做到合理利用土地??！
  土地規(guī)劃的步驟：
  1.現(xiàn)在對(duì)土地總體進(jìn)行一次普查（就是調(diào)查土地目前的使用情況）
  2.根據(jù)土地所在地具體情況進(jìn)行具體地圖繪制，匯總目前本地區(qū)的土地使用情況！
  比如就是說：搞清楚目前在那里有多少工廠，什么地方有多少民宅，那么是商業(yè)區(qū)......
  3.對(duì)本地區(qū)的地理位置分析包括（1）.常年的風(fēng)向（就是該地區(qū)一年大部分時(shí)間風(fēng)吹的方向）
  （2）.對(duì)該地區(qū)的河流、公路、山坡進(jìn)行總結(jié)
  （3）.對(duì)該地區(qū)的氣候進(jìn)行總結(jié)包括（年降水量、年氣溫差、植被分布情況）
  （4）對(duì)人口的分布進(jìn)行區(qū)位劃分
  4.針對(duì)上面的分析和匯總，劃出該地區(qū)的土地儲(chǔ)備，年度使用地，工業(yè)用地，民用房用地等.
  5.還有劃出保護(hù)用地區(qū)，包括耕地、自然保護(hù)區(qū)、綠化區(qū)、森林區(qū)等
  6.對(duì)久城區(qū)的改造是整個(gè)土地規(guī)劃的重中之重，包括有對(duì)民房的采光度，風(fēng)向進(jìn)行分析。而采光**佳的是，街道與字母線成30-60度夾角！
  7.有對(duì)商品房的建筑有相關(guān)的劃分！

  查看全文↓ 2018-07-01 10:32:57

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問什么決定開發(fā)商拿地？
  答

  現(xiàn)在房地產(chǎn)公司獲得土地的方法主要有這幾個(gè)：1、招標(biāo)國家出讓某塊土地，通過發(fā)出招標(biāo)公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標(biāo)書競(jìng)標(biāo)，國家綜合評(píng)定房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)價(jià)格、付款方式等多個(gè)因素，從而決定由哪個(gè)單位中標(biāo)。這方式因?yàn)橛腥藶樵u(píng)分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。2、拍賣這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發(fā)商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場(chǎng)誰喊價(jià)高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因?yàn)樽杂筛?jìng)價(jià)，價(jià)格無法控制，現(xiàn)在市場(chǎng)上那么多地王級(jí)別的土地價(jià)格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。3、掛牌這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案交到指定地點(diǎn)，其中**優(yōu)的公司會(huì)公示出來，在掛牌期間內(nèi)，其他公司仍可修改或重新提交自己的報(bào)價(jià)和方案，掛牌期限結(jié)束時(shí)，**后確定的公司為土地獲得者。4、收購上面三個(gè)是國家承認(rèn)的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實(shí)力開發(fā)，或者干脆就是想轉(zhuǎn)手，這樣開發(fā)商就會(huì)通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉(zhuǎn)到自己的手里。這方式在市場(chǎng)上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個(gè)開發(fā)商都比較小心。

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• 問 ?? 開發(fā)商是怎么拿地的?開發(fā)商怎樣拿地快?
  答

  在開發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了任何一個(gè)地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對(duì)各地塊的用途進(jìn)行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說，在開發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的開發(fā)。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地程序分幾步走?
  答

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。一般來說，拿地分為一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)土地開發(fā)，一級(jí)土地開發(fā)，就是在政府進(jìn)行土地整理和儲(chǔ)備過程中就介入，代表政府進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)會(huì)為二級(jí)開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。二級(jí)開發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過招拍掛形式，直接在公開市場(chǎng)競(jìng)價(jià)取得。其實(shí)，也可以有土地資源的其他公司合作開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。行政審批根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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• 問 ??開發(fā)商怎么拿地？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：　　1、 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是**重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、**等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。　　2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售?！　?、 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式?！　☆A(yù)售條件： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》　　第五條規(guī)定： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！　〉诹鶙l 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：　?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗(yàn)收；　?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實(shí)；　?。┕┧?、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地后需要怎么做?
  答

  一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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