買了商住房會后悔嗎

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• 154****6122

  1、商住房優(yōu)點：
  (1)不限購。商住兩用房較大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!
  (2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
  (3)可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
  (4)靈動性強。因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。
  2、商住房缺點：
  (1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
  (2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
  (3)商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等
  (4)商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
  (5)商住兩用房稅費高，出手成本高?！吧套捎谩表椖磕壳斑€無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
  (6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

  查看全文↓ 2018-07-03 16:57:37
• 147****7391

  商住房為40年產(chǎn)權(quán)的公寓， 買這種產(chǎn)權(quán)的房子，你需要了解其優(yōu)缺點：
  
  商住房的優(yōu)點：
  
  1、可以注冊公司。 40年產(chǎn)權(quán)屬于商住，可以居住也可以注冊公司。
  
  2、面積小總價低。 公寓面積一般都小，相對而言總價格低。
  
  3、未知比較好。 商住地塊一般交通位置都比較好一些。
  
  商住房的缺點：
  
  1、產(chǎn)權(quán)年限較短。 住宅一般是70年產(chǎn)權(quán)，公寓40年產(chǎn)權(quán)。
  
  2、使用成本高。 公寓的水電費是翻倍的，商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，且不通煤氣。
  
  3、持有成本高。 公寓物業(yè)費較貴一般起碼3.5塊錢每平米每月以上
  
  4、通透性較差，擁擠。 公寓建筑結(jié)構(gòu)一般是塔樓，4梯二十幾戶，且南北方向 上是不通風(fēng)的。
  
  5、不能作為學(xué)區(qū)，不能落戶。

  查看全文↓ 2018-07-03 16:57:19
• 131****1414

  40年土地使用權(quán)的商業(yè)辦公性質(zhì)房產(chǎn)被稱為商辦物業(yè)，商住房。
  
  1、不利用降低城市容積率，可逃避限購，與大方向政策背道而馳。
  
  成都市5年房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展中提到要在未來不斷降低城市容積率，那么通過2017年的土拍可以看到，大部分中心城區(qū)容積率基本上都是2.0。通過發(fā)展天府新區(qū)，將人口外溢，降低中心城市容積率。同時通過住宅限夠等政策嚴格控制中心城區(qū)人口涌入，那么商住物業(yè)是可以逃避限購政策的，在成都市住房限購的條件下，很多外地人的剛需購房需求被擠壓至商辦物業(yè)，這樣的市場是不利用大政策實行的，所以在未來商住房的交易，無論是一手二手交易必定會受到嚴重打壓。
  
  2、土地使用性質(zhì)的硬傷。
  
  40年商業(yè)用地。
  
  3、不能落戶。
  
  商住房土地性質(zhì)本身是商業(yè)用地，不能夠落戶，沒有戶籍難以享受大城市發(fā)展紅利。同時在二手市場交易中，缺乏這類優(yōu)勢。
  
  4、沒有學(xué)區(qū)概念。
  
  商住房是不具備學(xué)區(qū)屬性的，保值及**潛力低下。
  
  5、租金回報率低。
  
  商住**潛力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回報大概在4%-8%，看起來挺高是吧？錯誤，商住房款+裝修費用+利息成本+裝修時間成本+住宅投資資金成本+住宅投資機會成本這4%-8%的回報率實際是嚴重虧損的。
  
  6、二手交易稅費高。
  
  不享受任何的稅費優(yōu)惠政策，二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。稅費太高，直接影響二手交易，所以造成商住房脫手難。
  
  7、二手交易未來一定會受限。
  
  2017年初開始，北上深一線城市陸續(xù)重拳整治商住類公寓項目。1月份開始上海突然暫停上百個商住項目的網(wǎng)簽，然后集中整治了閔行區(qū)的27個在售在建商住項目，拆除插層、隔墻、水電煤管道，恢復(fù)辦公商業(yè)用途。4月21日，上海發(fā)布《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》。5月17日，又發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，整治商住的工作在上海全面展開。整治內(nèi)容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業(yè)主未入住的項目，全部要按照商業(yè)辦公用房功能進行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續(xù)。已入住的項目，整改責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)，今后轉(zhuǎn)手會受到相應(yīng)限制，而且支持購房者退房。一線城市已經(jīng)開始從一手房買賣及建設(shè)上開始打壓商住市場，未來二手房市場一定逃不掉。
  
  8、水電商用，不通燃氣。
  
  水電費商用會讓商住樓持有成本大大增加。
  
  9、居住舒適度低下。
  
  2017年4月21日成都市規(guī)劃局、房管局、國土局、市建委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》，規(guī)定在4月21日后取得的建筑工程規(guī)劃許可證的項目是不可以隨意改變戶型及房屋結(jié)構(gòu)，比如商住房**喜歡的增加墻體及隔層，開發(fā)商是不可以這樣做了，那么商住的居住屬性將大大折扣。
  
  商住樓的通風(fēng)采光等住宅所具備的舒適度屬性是完全沒有的。
  
  出入人員極其混雜。
  
  10、庫存極大。
  
  2016年到2017年是全國住宅銷售面積**大的一年，因為有去庫存大政策為背景，而商住房在此段時間的待售面積不僅僅沒有下降，反而增加了，商住市場本身處于一個供大于求的狀態(tài)，新的商住都在等待市場的消化，二手商住只能爛在手里。
  
  王工付費文章《住房資產(chǎn)倍增投資計算模型》將在小密圈發(fā)布。

  查看全文↓ 2018-07-03 16:57:05

相關(guān)問題

• 問 買了商住房會后悔嗎？有什么缺點？
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。 商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。 商住兩用房缺點總結(jié)商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。 商住兩用房40年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？深圳的國際商業(yè)大廈就是國內(nèi)第一個續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項目由于歷史遺留問題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。為此，政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期(國家規(guī)定的**長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。北京商住兩用房真值得購買嗎？看了以上商住兩用房有點缺點分析，相信每個心心里都有自己的權(quán)衡

  全部4個回答>
• 問 ??買了商住房會后悔嗎？商住房產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？？
  答

  一、商住用房，是指樓盤以商業(yè)立項，但以住宅名義對外銷售的房屋。因限購政策和價格，大量一線城市的剛需人群選擇了購買商業(yè)性用房來自住。二、但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)。我國2007年出臺的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定。三、如果續(xù)期問題“有法可依”，根據(jù)我國1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”四、即便國家批準(zhǔn)了續(xù)期，對于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費用的標(biāo)準(zhǔn)如何，各方也存有爭議。根據(jù)現(xiàn)有法律來看，很可能會由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動續(xù)期，而且有可能不用繳費。

  全部4個回答>
• 問 買了商住房會后悔嗎？商住房有哪些缺陷呢?
  答

  因為北京限購傳聞，商住房的熱度直線上升，但商住房本身存在不小的缺陷，剛需購買商住房需非常謹慎。商住房本質(zhì)上就屬于灰色產(chǎn)品，其土地屬于非住宅用地，房產(chǎn)證也注明書商業(yè)和辦公類產(chǎn)權(quán)。這種特點就注定了商住房存在不小的風(fēng)險和弊端。我們梳理了以下，商住房至少存在以下11個問題：1、 商住房的配套要比普通住宅差，開發(fā)商為了促進銷售，一般都會為普通住宅引進**、幼兒園等配套，但商住項目一般不會有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因為自從溫州鹿城土地使用年限問題被曝光后，幾乎所有的購房者對土地使用年限都倍加關(guān)注。3、 商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，**必須50%，利率非但沒有優(yōu)惠，還得在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。4、 一手商住房不享受稅費減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會強制征收增值稅，交易成本更高。5、 部分商住房能爭取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費和供暖費等支出仍然會按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6、 買商住房不要指望落戶了。7、 商住房沒有燃氣，電費又很貴，進一步增加了居住成本。8、 選擇商住房居住的購房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗都不好。9、 商住房基本沒有業(yè)主委員會，一旦出現(xiàn)問題，只能自行維權(quán)，勢單力薄啊！所以，對于開發(fā)商吹噓商住房“不限購不限貸、精裝修拎包入住”時，要多一分考量，不要被忽悠了。

  全部4個回答>
• 問 恒茂未來都會值得購買嗎？買了會后悔嗎
  答

  恒茂未來都會其實是一個很適合、很值得購買的樓盤項目，周邊配套齊全，居住舒服，房價也不高，對于剛需及想在灣里買房置業(yè)的朋友來說，是一個很好的選擇，毛坯洋房現(xiàn)在7600元一個平米，性價比非常高。

  全部2個回答>
• 問 買商品房會后悔嗎
  答

  有些人想等工資漲了再買房，但如果等幾年后，雖然工資是多了，可房價也更高了，結(jié)果是，買同樣的房子，壓力反而更大，豈不是更虧？

  全部5個回答>