??買了商住房會(huì)后悔嗎？商住房產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？？

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• 154****7085

  一、商住用房，是指樓盤以商業(yè)立項(xiàng)，但以住宅名義對(duì)外銷售的房屋。因限購(gòu)政策和價(jià)格，大量一線城市的剛需人群選擇了購(gòu)買商業(yè)性用房來(lái)自住。
  二、但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)。我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。
  三、如果續(xù)期問(wèn)題“有法可依”，根據(jù)我國(guó)1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?br/>四、即便國(guó)家批準(zhǔn)了續(xù)期，對(duì)于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如何，各方也存有爭(zhēng)議。根據(jù)現(xiàn)有法律來(lái)看，很可能會(huì)由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動(dòng)續(xù)期，而且有可能不用繳費(fèi)。

  查看全文↓ 2019-08-02 15:22:55
• 155****4738

  土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
  土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
  土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。
  商住房（公寓）與純住宅的區(qū)別：
  
  商住房(公寓)50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國(guó)家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因?yàn)楣⑦@種形式的房子目前還沒(méi)有到期的。 純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用，到期后自動(dòng)續(xù)期。
  商住房（公寓）不能落戶口，純住宅可以落戶
  商住房（公寓）說(shuō)白了以前是用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地塊，但是現(xiàn)在商品房這么緊俏，所以很多開(kāi)發(fā)商把以前商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)?。但是不排除有的開(kāi)發(fā)商動(dòng)用關(guān)系，**后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃?xì)?。但是水一般就是商業(yè)用水，改不了，目前民用水是3.9元一噸，商業(yè)用水7塊多一噸
  商住房（公寓）居住密度大，一般從7-20多戶都出現(xiàn)過(guò)，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過(guò)高，坐電梯等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復(fù)雜，所以環(huán)境很難保障。
  純住宅一般一層2-4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。（還遷房，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房除外）
  商住房（公寓）幾乎沒(méi)有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。
  純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽(yáng)戶型居多。所以純住宅要比商住房（公寓）單價(jià)貴，當(dāng)然LOFT除外。

  查看全文↓ 2019-08-02 15:22:47
• 138****5658

  40年產(chǎn)權(quán)的商住房，四十年后可以續(xù)費(fèi)。
  1、根據(jù)我國(guó)1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?br/>2、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)。我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。
  3、根據(jù)現(xiàn)有法律來(lái)看，很可能會(huì)由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動(dòng)續(xù)期，而且有可能不用繳費(fèi)。

  查看全文↓ 2019-08-02 15:22:45
• 138****8073

  商住房40年產(chǎn)權(quán)到期可以主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)期。
  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)。我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。
  由于“商住房”本身并非住宅性質(zhì)，商業(yè)供地或工業(yè)用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期也有可能被駁回。如果沒(méi)有主動(dòng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期被駁回，不僅土地產(chǎn)權(quán)要被收回，連房子也可能會(huì)被無(wú)償收回。
  關(guān)于商住房的使用一直存在爭(zhēng)議，有些城市限購(gòu)管控比較嚴(yán)，有些地方為了刺激創(chuàng)業(yè)，所以條件寬松一些。對(duì)于個(gè)人非辦公人士來(lái)說(shuō)，購(gòu)買商住房不是很有利。全款買房、水電物業(yè)雜費(fèi)高、不能入戶影響上學(xué)、公攤面積大、賣出時(shí)交易稅費(fèi)高，商住房也成了人們口中討論的5大難以轉(zhuǎn)讓住房之一。

  查看全文↓ 2019-08-02 15:22:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買了商住房會(huì)后悔嗎
  答

  1、商住房?jī)?yōu)點(diǎn)：(1)不限購(gòu)。商住兩用房較大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無(wú)論是北京限購(gòu)還是通州**嚴(yán)限購(gòu)令，都沒(méi)有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!(2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。(3)可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。(4)靈動(dòng)性強(qiáng)。因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。2、商住房缺點(diǎn)：(1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無(wú)法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。(2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。(3)商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等(4)商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。(5)商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高。“商住兩用”項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。(6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

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• 問(wèn) 買了商住房會(huì)后悔嗎？商住房有哪些缺陷呢?
  答

  因?yàn)楸本┫拶?gòu)傳聞，商住房的熱度直線上升，但商住房本身存在不小的缺陷，剛需購(gòu)買商住房需非常謹(jǐn)慎。商住房本質(zhì)上就屬于灰色產(chǎn)品，其土地屬于非住宅用地，房產(chǎn)證也注明書(shū)商業(yè)和辦公類產(chǎn)權(quán)。這種特點(diǎn)就注定了商住房存在不小的風(fēng)險(xiǎn)和弊端。我們梳理了以下，商住房至少存在以下11個(gè)問(wèn)題：1、 商住房的配套要比普通住宅差，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售，一般都會(huì)為普通住宅引進(jìn)**、幼兒園等配套，但商住項(xiàng)目一般不會(huì)有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項(xiàng)目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因?yàn)樽詮臏刂萋钩峭恋厥褂媚晗迒?wèn)題被曝光后，幾乎所有的購(gòu)房者對(duì)土地使用年限都倍加關(guān)注。3、 商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，**必須50%，利率非但沒(méi)有優(yōu)惠，還得在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。4、 一手商住房不享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會(huì)強(qiáng)制征收增值稅，交易成本更高。5、 部分商住房能爭(zhēng)取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等支出仍然會(huì)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6、 買商住房不要指望落戶了。7、 商住房沒(méi)有燃?xì)?，電費(fèi)又很貴，進(jìn)一步增加了居住成本。8、 選擇商住房居住的購(gòu)房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗(yàn)都不好。9、 商住房基本沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，只能自行維權(quán)，勢(shì)單力薄?。∷?，對(duì)于開(kāi)發(fā)商吹噓商住房“不限購(gòu)不限貸、精裝修拎包入住”時(shí)，要多一分考量，不要被忽悠了。

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• 問(wèn) 買了商住房會(huì)后悔嗎？有什么缺點(diǎn)？
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項(xiàng)目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫(xiě)字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢(shì)。 商住兩用房有哪些優(yōu)勢(shì)？商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)一：不限購(gòu)商住兩用房**大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無(wú)論是北京限購(gòu)還是通州**嚴(yán)限購(gòu)令，都沒(méi)有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)四：靈動(dòng)性強(qiáng)因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。 商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無(wú)法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點(diǎn)四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。商住兩用房缺點(diǎn)五：商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高“商住兩用”項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點(diǎn)六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。 商住兩用房40年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？深圳的國(guó)際商業(yè)大廈就是國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項(xiàng)目由于歷史遺留問(wèn)題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。為此，政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期，在剩余年期(國(guó)家規(guī)定的**長(zhǎng)使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國(guó)際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。北京商住兩用房真值得購(gòu)買嗎？看了以上商住兩用房有點(diǎn)缺點(diǎn)分析，相信每個(gè)心心里都有自己的權(quán)衡

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• 問(wèn) 商住房有房產(chǎn)證嗎？商住房產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？
  答

  在正常情況下，房屋年限有40年、50年和70年三種分類，70年的主要是指普通住宅，50年的指工業(yè)用地，40年的主要是指商業(yè)用地。房屋產(chǎn)權(quán)其實(shí)不僅僅包括房屋的產(chǎn)權(quán)，還有房屋所在土地的使用權(quán)。購(gòu)房者對(duì)房屋的使用權(quán)是永久性的，而這所謂的40年的產(chǎn)權(quán)限制主要指的是土地使用權(quán)。我國(guó)土地屬于國(guó)家，房主只是租用人。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。在房屋40年產(chǎn)權(quán)到期后，一般有以下兩種情況：①延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。這種情況的話可以由房屋業(yè)主聯(lián)名來(lái)向當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源局提出申請(qǐng)，補(bǔ)交土地出讓金，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。②如果是根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家需要收回土地和地上建筑物的。那么業(yè)主也可以得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條【建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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• 問(wèn) 商業(yè)產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦? 商住房產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦
  答

  商鋪產(chǎn)權(quán)到期是指商鋪的土地使用年限到了，到期后一般有兩種情況，一是土地回收，二是繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權(quán)。一般商業(yè)地產(chǎn)商鋪的產(chǎn)權(quán)有40、50或70年不等，一般商鋪產(chǎn)權(quán)以40年為主，40年后再交契稅等一些稅收，那么商鋪可以繼續(xù)持有。如果是土地回收的話，那么國(guó)家會(huì)補(bǔ)償你的商鋪建筑，不過(guò)40年產(chǎn)權(quán)的商鋪還沒(méi)有具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償多少，按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，都未可知。總的來(lái)說(shuō)，土地的所有權(quán)是國(guó)家的，我們只有使用權(quán)，到期的使用權(quán)只是土地租用的時(shí)間到了，不是房產(chǎn)，房產(chǎn)始終是自己的。

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