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一房多賣中爭議商品房所有權歸屬問題的處理原則是：(一)已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權要求應予支持(二)數(shù)個買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)的，支持已經(jīng)辦理商品房買賣合同備案登記的買受人的房屋所有權要求(三)既未辦理產(chǎn)權登記，又未辦理合同備案的，已先行合法占有爭議房屋的買受人的房屋權屬要求應得到支持(四)均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和合同備案，又未合法占有爭議房屋的，先行支付房屋價款的買受人的房屋所有權要求應予支持(五)如果上訴情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人的房屋所有權要求應該得到支持只有確定了商品房所有權之后，才能知道該商品房是歸誰所有的。對于購房者來講，就應當盡快的辦理房產(chǎn)證，這樣才能在法律上面**大先對的保護自身合法利益。當然，具體辦理房產(chǎn)證的可以委托開發(fā)商進行，也是可以自行辦理的。你想要知道的，我已經(jīng)滿足了你，作為老司機的我已經(jīng)盡力而為了，接下來就要看你自己了，把它轉(zhuǎn)化為自己的知識儲備，在學習的路上永不停歇，活到老學到老?。?！
全部3個回答>一房多賣有哪些處罰
137****9487 | 2018-07-04 15:46:29
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137****7885
對于一房二賣的糾紛，法律實踐中會分別因不同情況予以不同的處理：
查看全文↓ 2018-07-04 15:49:21
一、出賣人簽訂兩個《房地產(chǎn)買賣合同》后，對后買受人履行了合同義務，并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的法律后果。
在這種情況下，兩個買賣合同都為有效的合同。但因成立在后的《房地產(chǎn)買賣合同》已履行完畢，該后買受人已實際取得房屋所有權。此時兩個買受人享有的請求權是不同的：后買受人的《房地產(chǎn)買賣合同》之債權已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權人，故其享有對該房屋所有權產(chǎn)生的物權請求權，如出賣人拒不交戶或已將房屋交付給前買受人的，取得產(chǎn)權證的后買受人可以違約或侵權為由訴訟出賣人或前買受人。
在上述情況下，前買受人享有的是基于《房地產(chǎn)買賣合同》而產(chǎn)生的債權請求權及違約賠償權。對買賣合同的標的物(房產(chǎn))無直接支配及排他的效力。該房屋的所有權如果已過戶給后買受人，即使前買受人占有該房屋(上家已交房給前買受人)，因其對該房屋占有失去法律上支持和基礎，構成無權占有。因該房屋已轉(zhuǎn)讓給后買受人，出賣人對前買受人構成違約，應承擔損害賠償責任。那么出賣人應賠償前買受人的違約金如果過低，前買受人是否可以要求出賣人承擔可期待利益。一般情況下，后一個《房地產(chǎn)買賣合同》價格應高于前一個《房地產(chǎn)買賣合同》的價格，那么對于該房地產(chǎn)**部份，前買受人可以向出賣人主張。
二、出賣人將房屋賣給前買受人并辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)后，又與后買受人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。
此時，由于房屋產(chǎn)權已經(jīng)過戶，出賣給人已不在是房屋的所有權人。出賣人系出售他人的房屋，屬于無權處分，除非所有權人追認或出賣人又重新取得所有權，否則后簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》應屬于無效合同，出賣人返還取得后買受人支付的房款并因過錯賠償給后買受人造成的損失。如果出賣人以騙取買受人的錢財為目的，在沒有產(chǎn)權的情況下簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，構成合同詐騙罪，將被判處三年以下有期徒刑，情節(jié)嚴重的**高可判無期徒刑。買受人在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》前，到房地產(chǎn)交易中調(diào)取房地產(chǎn)資料登記冊，就可以避免此糾紛的發(fā)生。 -
146****4264
按照合同規(guī)定，賠償違約金和其損失，至少。
查看全文↓ 2018-07-04 15:47:49 -
136****2477
就賣房人而言“一房二賣”未必獲利更多，除返還雙倍定金外，還可能要賠償買房人的房屋差價損失。
查看全文↓ 2018-07-04 15:47:26
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為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權法設定了預告登記制度。預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進行抵押。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。不過，預告登記的有效期限并非無限長，物權法同時規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進行預告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
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在市場經(jīng)濟的社會中，產(chǎn)品、信息處于廣泛的流通狀態(tài)，人們不僅關注著周圍的社會關系，而且更加關注自身的經(jīng)濟利益、經(jīng)濟地位，他們較過去更多地體現(xiàn)為“經(jīng)濟人”，他們更多的關心自己所需要的，追求并實現(xiàn)著自己的預期利益。為維護交易的安全和穩(wěn)定，雙方往往采用訂立合同的方式將交易內(nèi)容落實到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強制性規(guī)定，法律都會保護當事人雙方的利益。在商品房買賣過程中，作為出賣人的開發(fā)商為了追求利益的**大化，有時會憑借自身的經(jīng)濟優(yōu)勢、信息優(yōu)勢等，將一套商品房出售給多個買受人，由此引發(fā)了許多的法律糾紛，而對于確認糾紛系爭的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關鍵，但由于我國當前商品房開發(fā)、銷售的實際運行快于我國不動產(chǎn)法律的制定、修改、頒行的進程，法律及相關司法解釋往往是原則性的、高度概括的規(guī)定，對開發(fā)商將一套房屋“一女多嫁”的行為效力的認定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利于保護處于弱勢地位的房屋買受人，也不利于法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權留有很大余地，造成不同的法官對同一《商品房買賣合同》的效力認定產(chǎn)生分歧，不利于維護法律的統(tǒng)一性、權威性。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及當前房地產(chǎn)市場的行業(yè)規(guī)例，一個適格的商品房出賣人應當是擁有合法、有效的“五證俱全”的開發(fā)商。否則，其出售商品房的行為必然無效。但當一個開發(fā)商符合出售主體條件后，為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益**大化而“一房多賣”時，對若干個《商品房買賣合同》的權利如何確定呢？如何保護若干買受人的利益呢？筆者將實踐與法律理論、規(guī)定相結合，作出一些探索性分析和建議。 一、辦理過戶登記前、后的商品房“一房多賣” 我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。就不動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)讓而言，我國對有關不動產(chǎn)的法律作出了進一步明確的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條和第60條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定，我國實行土地使用權和房屋所育權登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時應當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理變更登記。據(jù)以上規(guī)定，我國實際上實行的是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記為所有權變動的物權立法模式。在商品房交易過程中，商品房所有權的轉(zhuǎn)移是以過戶登記為準。應當指出的是，這里的過戶登記是指房地產(chǎn)管理部門為商品房買受人辦理完畢過戶登記，發(fā)放《房契》或《房屋所有權證》的行為，而不是指開發(fā)商將《商品房買賣合同》拿到房地產(chǎn)管理部門辦理完預售登記的行為。在實踐中，不少人都將上述兩種登記混為一談，以為辦理完畢預售登記后，商品房買受人就已成為了所有權人，實則不然，后者僅是商品房買賣雙方依法向國家繳納印花稅行為的一部分。而造成這一誤解的原因，作者認為，主要是由于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度的滯后和不完善。 從法學理論上講，我國關于物權變動的主要立法模式采用了以瑞士為代表的債權形式主義，此模式的特點是，它承認債權合同與物權合同為兩類不同的合同，買賣合同僅是設定債權的合同，是債權行為，但不能引起物權的變動；而后合同當事人實施的標的物的交付、登記行為，才產(chǎn)生標的物所有權轉(zhuǎn)移的效力，是物權行為。換言之，生效的債權合同結合動產(chǎn)的交付或不動產(chǎn)的登記的手續(xù)的辦理，方能引起物權變動的法律效果。因此，當開發(fā)商與買受人訂立《商品房買賣合同》后，房屋所有權并未讓予買受人，開發(fā)商應按照合同約定，將房屋過戶到買受人名下，所有權即歸買受人享有。開發(fā)商若再將上述房屋與后買受人另行訂立合同予以售出，顯然是對前買受人的侵權，該合同無效，除非開發(fā)商取得了前買受人的追認。而實踐中大多數(shù)出現(xiàn)的情況是，開發(fā)商通過訂立《商品房買賣合同》將一套房屋售給了買受人后，未辦理過戶登記手
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按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失。合同一經(jīng)簽訂，關于房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。
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1、從民事責任角度分析（1）對于有效合同的當事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（2）對于可撤銷合同的當事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（3）對于無效合同的當事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。2、從行政責任角度分析根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。3、從刑事責任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達到數(shù)額較大情節(jié)時才構成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。
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