轉讓的公房承租權有效嗎

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• 158****8884

  　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產，即合法遺產。而公有住房不屬于公民私有財產，其中涉及公有住房承租居住的權利，公民只有居住權，沒有該住房的處分權，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。
  　　根據建設部（現已改為住建部）《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。
  如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)?！　∪绻坎疬w，按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權繼承。

  查看全文↓ 2018-07-08 00:45:02
• 157****9311

  承租權轉讓就是在租賃期限內，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂"房屋承租權轉讓合同"，**后由承租人和受讓人簽訂"租賃主體變更合同"，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構辦理登記備案手續(xù)。參考法條：《合同法》第八十八條。
  華律網律師解答：沒有承租權必須是居住在那一年以上這人，并戶口在那。
  相關法律知識：公房使用權不可繼承可辦理承租權變更公有住房的承租人對該房屋只享有使用權，而不具有所有權。所以在其死亡后，原有的房屋租賃關系已消滅，其繼承人不能以繼承的方式成為房屋租賃合同中的承租人。但作為承租人的家庭成員有優(yōu)先承租該公房的權利。

  查看全文↓ 2018-07-08 00:44:50
• 139****4315

  要弄清楚這個問題，可以從以下三個層面來理解： 首先，得正確理解什么是“公有住房使用權”。所謂“公有住房使用權”是指通過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低于市場價租賃并使用的權利。之所以有這樣的福利分房，其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼，也體現了承租人勞動的價值。因此，“公有住房使用權“針對的對象一般是具有針對性的，大部分為在單位工作一定年限的職工，并不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。 其次，在過去的法律實務中，由于“公有住房使用權“被認定為一種房屋租賃關系，即公房的所有權人是國家或單位，而承租人只能享有房屋的使用權，不享有處分、收益的權利，所以，承租人轉租或是轉讓使用權的行為都將直接侵害了所有權人的利益，應被禁止。為此，1994年建設部出臺了《城市公有房屋管理規(guī)定》，其中26條對于承租人擅自轉租、轉借、調換、買賣公有住房使用權的行為進行了禁止。你的同事估計也是依據這條法律認為你們之間簽訂的公有住房轉讓協(xié)議是無效的。 但是，這份1994年出臺的建設部的規(guī)定已于2001 年被廢止了。2002 年底，北京市國土資源和房屋管理局出臺了新的《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》（以下簡稱“通知”）。 這份通知中明確了北京公有住房使用權是可以有償轉讓的，并對公有住房使用權轉讓的對象、范圍、程序做了具體而明確的規(guī)定。 所以，您完全不用擔心，你與你同事于2001年簽訂的公有住房使用權轉讓協(xié)議是有效的，并且在他的主動配合下，您與單位又簽訂了新的《公有住房承租合同》，整個程序都是合法有效的。他無權利再繼續(xù)承租該公房。如果他執(zhí)意要起訴您的話，您也無須害怕，只要在法庭上出示原來的轉讓協(xié)議和新的承租合同這兩份關鍵證據即可。 **后，對于“公有住房使用權”交易還有一些的問題值得注意：第一，根據2002年國土資源部和房屋管理局下達的《通知》要求，進行公房使用權交易的一方必須是公有住房的合法承租人，并經過房屋所有權人的同意。因此，在進行公房所有權交易前必須先確認所有權屬，并征得出租人的同意后再進行。第二，由于“公有住房使用權”的特殊性，并不是所有的人都能享有“公有住房使用權”。因此，為避免轉讓協(xié)議的無效及今后的糾紛，購買人應確定自己是否具有購買的資格。例如，單位承租公房使用權的轉讓一般要求購買人也為本單位職工。第三，通過公房使用權互換、有償轉讓或是交換住房產權的方式取得公房使用權的新承租人，是可以將公房使用權再次上市交易的。這意味著公房使用權是允許流轉的。但這里的流轉并不包括轉租的情況，轉租是指不變更承租合同的情況下，將房屋交予他人居住。而“公房使用權”的轉讓則是要求轉讓協(xié)議達成后，受讓人代替原承租人，與出租人建立新的租賃合同。第四，合同雙方必須親自到場簽訂合同并辦理新的租賃變更手續(xù)，相關法律文件應避免代簽，并提前或當場結清所有的相關費用。
  

  查看全文↓ 2018-07-08 00:44:36
• 157****6885

  公房使用權可以有限制的轉讓。
  
  公房是指公有住房，是相對于全部權屬于個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家、單位，國家和單位通過適當收取租金或者無償的方式提供給職工或者居民使用。
  
  根據《物權法》、《合同法》的規(guī)定，公房使用權可以轉讓，但不得損害產權人的利益。因為使用權人與產權人屬于合同關系，使用權人轉讓使用權，應當征得所有權人同意。
  法律依據和參考資料：
  
  
  
  《物權法》
  
  第三十九條　所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
  《合同法》
  
  第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2018-07-08 00:44:30

相關問題

• 問 公房可以轉讓承租權嗎
  答

  　　按照國家現行法律法規(guī)，公有住房的承租權在沒經產權所有人允許的情況下，不能擅自轉讓。很多人在經濟條件不允許買房時，簽租了公租房，后來有了經濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：　　一、因為承租人不具有房屋的產權，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金。　　二、如果征得產權所有人或單位的許可，并且授權承租方負責任轉租，承租方可以按公租房轉讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗轉、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證?！　?.2.查驗后填寫《公有住房承租權轉讓合同》、《公有住房承租權轉讓登記備案申請書》,內勤填寫《公有住房承租權轉讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉讓書面證明》,并由轉讓人持產權單位同意轉讓的書面證明到房屋產權單位核準?！　?.3.產權單位核準后遞窗口?！　?.4. 市場科外勤人員到實地調查,根據市場行情對轉讓的房屋進行價格評估,并簽署意見,同時計算轉讓費用?！　?.5.部門負責人審核。　　2.6.主管領導審批?！　?.7.產權單位改證,互換中心登記備案。工作時限:　　2.8.證件齊全,內勤受理(當即辦理)。　　2.9.外勤實地調查(半個工作日)。　　2.10. 部門負責人審核,主管領導審批(當日簽字)。工作時限兩個工作日。 公有住房承租權轉讓的收費標準:　　2.11.轉讓人轉讓房屋承租權后,一年內直接另購新房的,收取公有住房承租權轉讓金5%的補償(由產權單位收取)。　　2.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權轉讓金10%的補償(由產權單位收取)。 下列公有住房承租權不得轉讓:　　2.13.被轉讓人無本市常住戶口;　　2.14.已登報列為動遷改造區(qū)域的公有住房;　　2.15.已改變用途的公有住房;　　2.16.拖欠產權單位房租或其他與公有住房有關的費用;　　2.17.損壞、拆改并未修復房屋設施的公有住房;　　2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權房屋應注意的問題: 2.19.確定產權單位是否同意;　　2.20.要弄清所購公有住房的建筑面積、使用面積是否準確,查驗房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內的設備;　　2.21.在購買公有住房承租權時要對所購買的房屋內使用的費用進行查驗,包括:水費、電費、煤氣費、暖氣費、物業(yè)費、房租、電話費及有線電視等各種費用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權轉讓后是否考慮參加房改房應側重了解房屋建造年代,房屋類區(qū);　　2.23.了解購買公有住房的房屋價格。多走多看,掌握房屋價格也可到有評估資格的機構進行評估,通過市場比較判斷房屋實際價值;　　2.24.要規(guī)范辦理公有住房承租權轉讓的過戶手續(xù),不要輕意相信別人,要靠正規(guī)的中介機構委托代辦或到**指定的部門辦理有償轉讓手續(xù);　　2.25.購買公有住房承租權房屋的百姓在看房、買房時,必須找資質齊全的中介機構及聲譽和信譽具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內四區(qū)(含高新園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、旅順口區(qū))公有住房承租權房屋,應到大連市房屋互換管理中心辦理正規(guī)過戶手續(xù)?！　?.26.公有住房承租權有償轉讓的當事人雙方,在辦理轉讓手續(xù)時,應如實申報公有住房承租權轉讓成交價格,公有住房所有權單位如認為申報價格低于市場價格,可委托本市有資質的房地產估價機構,評估公有住房承租權轉讓的市場價格(評估費用委托人自理)。評估價格高于申報價格,轉讓當事人應按評估價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償;評估價格低于申報價格,轉讓當事人應按申報價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償?！　?.27. 公有住房承租權轉讓當事人,如對房地產估價機構評估的轉讓價格有異議,可向該估價機構申請復估,或委托本市其他有資質的房地產估價機構另行評估該公有住房承租權轉讓的市場價格(委托估價費用由委托人自理)。如兩個估價機構的評估價格有明顯差距,公有住房所有權單位或公有住房承租權轉讓當事人,可向大連市房地產估價協(xié)會組織業(yè)內專家,按大連市房地產估價師協(xié)會裁定的評估價格,向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償?！　?.28.公有住房所有權單位,不得因轉讓人對其委托評估的市場價格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權轉讓過戶手續(xù),或推銷已同意的公有住房承租權轉讓書面證明當然就沒有資格對房屋做任何的交易包括買賣、轉讓或轉租，如果發(fā)生轉租行為，產權人可以問責當事人，承擔相應的法律責任，包括賠償。

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• 問 公房承租權怎么轉讓
  答

  公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應當給予變更。承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住的人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人： (1) 原承租人的配偶; (2) 原承租的子女(按他處住房情況，居住時間長短); (3) 原承租人的父母; (4) 其他人(按他處住房情況，居住時間長短)。 承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照上款規(guī)定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人

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• 問 公房可以轉讓承租權嗎
  答

  不可以，只有使用權無產權。

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• 問 公房有承租權嗎
  答

  **近接到一個當事人咨詢；公房承租權能不能繼承的問題現就這個問題做簡要分析：公房承租人死亡共同居住人續(xù)租首先明確一點，公房承租與私房承租的法律規(guī)定是不同的。根據建設部《城市公有房屋管理規(guī)定》及北京市相關規(guī)定，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有兩個或兩個以上共同居住人符合該前提條件的，共同居住人之間應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商不成的，由公房產權人根據共同居住人的住房狀況書面確定承租人?！　∷匀绻砍凶馊怂劳觯课萦袃蓚€或兩個以上符合條件的共同居住人，承租權是不能直接轉給某一人的。房屋由誰承租，需要由共同居住人協(xié)商確定，然后向公房產權人提出書面申請并辦理更名手續(xù)，他人包括家中的其他親屬因不是共同居住人無權干涉。如果某人瞞著其他共同居住人去辦理了承租人更名手續(xù)，那是違法的和無效的。出現爭議后，權益受到侵害的共同居住人可以到房管部門要求撤銷更名，或到法院起訴要求確認承租人?！　」砍凶鈾嗖荒芾^承　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時遺留的個人合法財產，公有住房不屬于公民個人所有的財產，其中涉及的公有住房承租居住的權利，不同于普通的財產權利，公民僅有居住該房屋的權利但沒有處分權。根據《城市房屋拆遷管理條例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，他人無權利繼承。拆遷款非遺產　受益人有條件本律師提示：父母承租著的公房在拆遷時全家人都能分得財產，為此出現家庭紛爭的也不少，這實際上是大家的一種誤解。如前所述，能夠得到公房拆遷款的只能是承租人和在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房的共同居住人?！　」康某凶鈾嗖荒芾^承，同樣因為公房拆遷所得的款項也不能算做遺產。但是案件都有它的特殊性，還需具體分析。在房屋有承租人和共同居住人的情況下，如果拆遷款在承租人去世前就發(fā)放下來，其中一半就應屬于承租人，其可自由支配，買房或去租房。承租人去世后，這一半拆遷款作為其個人合法財產，子女們有權利繼承；如果拆遷款在承租人去世后發(fā)放下來，那么全部拆遷款就應當歸屬其他共同居住人，而并不是承租人的遺產，別人無權利繼承。

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• 問 公房承租權怎么轉讓？需要簽轉讓協(xié)議嗎？有請大家來說說？
  答

  按照國家現行法律法規(guī)，公有住房的承租權在沒經產權所有人允許的情況下，不能擅自轉讓。很多人在經濟條件不允許買房時，簽租了公租房，后來有了經濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：　　一、因為承租人不具有房屋的產權，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金。　　二、如果征得產權所有人或單位的許可，并且授權承租方負責任轉租，承租方可以按公租房轉讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗轉、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證。　　2.2.查驗后填寫《公有住房承租權轉讓合同》、《公有住房承租權轉讓登記備案申請書》,內勤填寫《公有住房承租權轉讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉讓書面證明》,并由轉讓人持產權單位同意轉讓的書面證明到房屋產權單位核準。

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