小區(qū)車位有產(chǎn)權(quán)嗎

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• 133****8738

  有產(chǎn)權(quán)車位與沒產(chǎn)權(quán)車位的區(qū)別：
  1、有產(chǎn)權(quán)的車位產(chǎn)權(quán)年限一般為70年，無產(chǎn)權(quán)的車位只有使用權(quán)20年。
  2、有產(chǎn)權(quán)車位可以交易，無產(chǎn)權(quán)車位只能出讓使用權(quán)。
  一般來講，沒有產(chǎn)權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，都是政府強制開發(fā)商修的人防工程。平時政府不管，到了有特殊情況或緊急情況，這時政府有權(quán)力無條件強制征用和使用這些人防工程。有很多開發(fā)商把這些人防工程弄成車位來賣。他們聲稱是沒有產(chǎn)權(quán)，但可以雙方簽合同（一般是簽協(xié)議），一樣的可以賣給業(yè)主，同時還可以把辦產(chǎn)權(quán)的幾千塊錢省下來。
  開發(fā)商在協(xié)議中，一般會寫明，這是由開發(fā)商把車位租給業(yè)主十年，一次性收取業(yè)主十年的租賃費用（實際就是他們說的購買車位的房款。），超過十年之后，由該業(yè)主自由使用該車位，不用再交租賃費用了。并且業(yè)主可以一直使用下去。

  查看全文↓ 2018-07-08 20:49:16
• 148****9869

  一般來說，小區(qū)的地下車位是屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)，但是和小區(qū)一樣是有產(chǎn)權(quán)的，時間也是和小區(qū)的產(chǎn)權(quán)時間一致。一般來說，住宅性質(zhì)是70年，商業(yè)性質(zhì)是40年。目前所謂的賣停車位實質(zhì)上是長租，因為車位是屬于小區(qū)共有的財產(chǎn)，從法律的角度上來看是不能買賣的。至于五和業(yè)主簽訂的所謂“車位買賣”合同，應(yīng)該是沒有產(chǎn)權(quán)證的，至于使用權(quán)的期限，要以合同簽訂為準。

  查看全文↓ 2018-07-08 20:49:02
• 138****1823

  　　一、對于屬于人防工程的規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，無論《物權(quán)法》還是《人民防空法》均沒有明確規(guī)定，各地執(zhí)行政策不一，目前，我市執(zhí)行人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬國家的政策，開發(fā)商不得出售、附贈。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，只能在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費用。
  　　二、對于屬于非人防工程的規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，有明確的法律依據(jù)，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得相關(guān)的規(guī)劃許可，按規(guī)劃許可進行開發(fā)建設(shè)后，即可以按程序取得產(chǎn)權(quán)，可以進行出售、附贈或出租。需要強調(diào)的是，《鄭州市物業(yè)管理條例》第49條對規(guī)劃車位、車庫的出售及出租對象進行了明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要”。這就意味著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主和物業(yè)使用人需要，既使其他人提出更高的條件，也不能出售、出租。
  　　三、對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商無權(quán)對其進行出售或出租。

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相關(guān)問題

• 問 小區(qū)車位有產(chǎn)權(quán)嗎？這個跟房產(chǎn)權(quán)的是否一致呢？
  答

  小區(qū)車位歸屬問題，開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭議，《物權(quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，對于利用人民防空工程改建成的車庫這類特殊問題無法直接作出判定。盡管《物權(quán)法》沒有對小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)作出明確界定，但筆者個人認為，無論依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國家所有。首先，從法律規(guī)定來看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國家所有。盡管人防工程是由開發(fā)商投資建設(shè)的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國務(wù)院、中央軍委關(guān)于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設(shè)費”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國家在城市建設(shè)中，出于維護公共利益考慮，對開發(fā)商附加的住宅開發(fā)中必須承擔(dān)的法定強制性、公益性義務(wù)，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  有產(chǎn)權(quán)證的，不過有的沒有。看你說的這個是哪一種，下面是幾種地下車位的形式：對于屬于人防工程的規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，無論《物權(quán)法》還是《人民防空法》均沒有明確規(guī)定，各地執(zhí)行政策不一，目前，我市執(zhí)行人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬國家的政策，開發(fā)商不得出售、附贈。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，只能在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費用。對于屬于非人防工程的規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，有明確的法律依據(jù)，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  有必要買車位的供需矛盾惡化預(yù)期是遠遠大于改善預(yù)期的，甚至可以說對于有車的人而言，車位比住房還剛需。只要您的城市有一輛新車上牌，就產(chǎn)生了一個車位需求，而新車的上牌速度遠遠大于車位的新建速度，即便將來低于車位新建速度，后者也需要很久才能填補現(xiàn)有的缺口。而現(xiàn)在您知道了，一個地下自走式產(chǎn)權(quán)車位的成本基本上相當于一輛A級車，這一點也決定了它不可能那么容易的得到。而且比起無產(chǎn)權(quán)的機械立體車位、人防車位、地面車位、路邊車位等等，地下自走式產(chǎn)權(quán)車位每一個都是真金白銀，不可能一夜之間變出大量出來，況且歸屬明確、轉(zhuǎn)手方便，真的是城市中珍貴的稀缺資源。至于跟您說買車位不如租車位的人，我只想說，十年前他也是這么說租房的，現(xiàn)在……他哭了。放心地去買車位吧

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• 問 ?? 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  1、《物權(quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬：“只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹斓某杀局?，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護?！?、《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下或者地上分別設(shè)立”的規(guī)定，終于確立了建設(shè)用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。3、地下車位不可出售的條件：開發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車庫，要看車庫是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：(1) 開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);(2) 開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；(3)根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，將建車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車庫。如果沒有上述情況，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，有權(quán)出售該地下車庫，這時，作為購買地下室汽車位的小區(qū)住戶可以要求開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車庫銷售許可證或物價局出具的車庫未列入建安成本的證明。備注：民用建筑地下車位在政府的建筑區(qū)域規(guī)劃中明確規(guī)定為全部或部分人防面積的，該地下車位的權(quán)屬單位為政府或市（區(qū)）人防辦，但開發(fā)商在和平時期享有管理和使用的權(quán)利，由政府或人防辦開具的使用證書證明其享有的權(quán)利。若規(guī)劃中不屬人防面積規(guī)定的地下車位，且

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• 問 ??小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  小區(qū)車位歸屬問題，開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭議，《物權(quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，對于利用人民防空工程改建成的車庫這類特殊問題無法直接作出判定。盡管《物權(quán)法》沒有對小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)作出明確界定，但筆者個人認為，無論依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國家所有。首先，從法律規(guī)定來看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國家所有。盡管人防工程是由開發(fā)商投資建設(shè)的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國務(wù)院、中央軍委關(guān)于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設(shè)費”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國家在城市建設(shè)中，出于維護公共利益考慮，對開發(fā)商附加的住宅開發(fā)中必須承擔(dān)的法定強制性、公益性義務(wù)，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸國家所有。其次，從法理分析的角度來看，依據(jù)民法的基本原理，所有權(quán)的取得包括生產(chǎn)、孳息、轉(zhuǎn)讓、繼承、遺贈、遺失物取得、所有人不明的埋藏物和隱藏物取得、添附及國有化和征收等方式。根據(jù)《物權(quán)法》的一般理論，通過生產(chǎn)的方式創(chuàng)造出新的所有權(quán)，生產(chǎn)者當然原始取得所有權(quán)，但人防工程屬于與國防安全、群眾生命安全等公共利益高度密切相關(guān)的財產(chǎn)，其在遵循民事基本原則和精神的同時，也應(yīng)遵循“公共利益優(yōu)先”、“國家利益保護”等公法優(yōu)先原則，對人防工程其產(chǎn)權(quán)歸屬的判定，不應(yīng)僅從一般追逐短期經(jīng)濟利益的純私法視角進行考量。如果確定了人防工程的所有權(quán)由國家予以保留，則人防工程在戰(zhàn)時危險時期就能夠由國家直接以所有人的地位進行管理使用，而無需通過任何征收或征用的繁瑣途徑，無疑將是**有利于保障國防安全這一目的的。盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場經(jīng)濟法治中“誰投資、誰受益”的損益相抵私法精神。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！币虼?，經(jīng)人防機關(guān)批準，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車庫進行經(jīng)營管理并取得收益。收益實際歸屬方面，人防工程開始由開發(fā)商投資建設(shè)，相應(yīng)的經(jīng)營管理及收益應(yīng)歸開發(fā)商享有，但小區(qū)商品房售完后，管理及收益權(quán)是否還屬開發(fā)商需要具體分析，關(guān)鍵是看修建人防工程地下室的投資是否已攤?cè)氤鲑u的房價之中而隨房屋轉(zhuǎn)移。如果地下人防車庫作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設(shè)費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資者也就隨之變成了購買房屋的業(yè)主，則地下人防車庫的收益權(quán)依法轉(zhuǎn)由作為實際投資人的小區(qū)全體業(yè)主享有。反之，如果房屋銷售價格沒有將人防工程開發(fā)成本納入，則地下人防車庫的收益權(quán)仍歸開發(fā)商所有。商品住宅價格構(gòu)成方面，根據(jù)《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，商品住宅價格的構(gòu)成包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“凡國家確定的一、二類人防重點城市均應(yīng)按國家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。”因此，筆者認為，除非開發(fā)商在商品房銷售合同中，明確載明人防地下工程建設(shè)成本沒有納入住宅銷售價格，一般情況下，地下人防車庫作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設(shè)費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中。司法實踐中大量存在的業(yè)主委員會依法收回地下人防車庫的成功判例也證明了以上觀點。綜上分析，地下人防車庫的收益權(quán)在房屋銷售給業(yè)主后，應(yīng)依法轉(zhuǎn)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。不管從人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬還是從管理收益歸屬來看，開發(fā)商均無權(quán)出售人防地下車庫。

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