關于劃撥土地使用權(quán)及其價格評估幾個問題的思考

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• 141****7875

  A,B,C 答案解析：
  [解析] 成本逼近法的基本公式
  V=Ea+Ed+T+Rt+R2+R3=VE+R3+......
  式中：V————土地價格；
  Ea————土地取得費；
  Ed————土地開發(fā)費；
  T————稅費；
  Rt————利息；
  R2————利潤；
  R3————土地增值；
  VE————土地成本價格。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 15:08:31
• 143****0838

  　新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時**常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格。基準地價法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型?；鶞实貎r的表達方式可以有級別基準地價、分區(qū)基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。
  　　對于劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
  　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價格。

  查看全文↓ 2018-07-13 15:08:17
• 151****9610

  　劃撥土地使用權(quán)價格評估的兩種思路
  
  　　倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設定為出讓，評估正常的出讓土地使用權(quán)價格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。.考試大.該法可*作性強，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒有從權(quán)益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環(huán)推定”而遇到無法*作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》強化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。按此公式，求取應補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)價格”。
  
  　　正算法：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過對相關參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。.考試大.正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數(shù)的經(jīng)驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應用領域?qū)⒅鸩綌U大。

  查看全文↓ 2018-07-13 15:07:57

相關問題

• 問 ??劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格如何理解？
  答

  《關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）提出：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”?！蛾P于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）規(guī)定： “明確企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益”?！皠潛芡恋卦O定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標的?！薄皠潛芡恋亟?jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益?！薄耙罁?jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)?！薄皠潛芡恋匦枰D(zhuǎn)為有償使用土地的，應按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格怎么理解？
  答

  《關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）提出：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”。《關于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）規(guī)定： “明確企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益”。“劃撥土地設定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標的?！薄皠潛芡恋亟?jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益?！薄耙罁?jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)?！薄皠潛芡恋匦枰D(zhuǎn)為有償使用土地的，應按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。”2002年實施的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中提出“劃撥土地價格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。綜上所述，“劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格”其構(gòu)成應包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤等。收回劃撥土地使用權(quán)，應當給予補償。確定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格，可以委托具備土地估價資格的機構(gòu)評估，然后經(jīng)集體決策后綜合確定劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，有相應的權(quán)益價格。其價格內(nèi)涵包括土地取得成本、開發(fā)成本、利息、利潤和產(chǎn)生的土地增值。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)如何收回
  答

  １、所謂劃撥的國有土地使用權(quán)其實是指土地使用者經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者時繳納了補償安置等費用之后取得的沒有使用期限所限制的國有土地的使用權(quán)。２、無償取得了劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因為遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權(quán)。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)價格問題？請問有哪位網(wǎng)友曉得，謝謝！
  答

  相關法律規(guī)定：1、非經(jīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，劃撥土地使用權(quán)不得出租；2、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。3、對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款?？梢?，出租劃撥地，一要經(jīng)批準，二租金要上交，或者要提前補繳出讓金。雖然租金價格可以參照按照周邊土地的價格，但收成什么樣，似乎區(qū)別也不大。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)如何核算
  答

  根據(jù)地區(qū)、地理位置才能做出實際的判斷,在用市場比較法估算劃撥用地的價值時,可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格,通過對扣減出讓金,得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是:劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格-土地使用權(quán)出讓金,或者:劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。

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