物業(yè)管理公司如何合理避稅 ??

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• 156****7676

  稅付統(tǒng)籌不是一個(gè)簡(jiǎn)單的科目，要根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)范圍及當(dāng)?shù)氐亩愂照邅?lái)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)合理的統(tǒng)籌，才能讓企業(yè)合理稅付

  查看全文↓ 2018-07-13 21:58:29
• 147****2854

  首先要了解的一點(diǎn)是規(guī)避稅收不是偷稅漏稅，必須要合理且合法，目前來(lái)說(shuō)**合法的方法就是利用國(guó)家的一些政策法規(guī)來(lái)節(jié)稅，比如利用國(guó)家在新疆的政策，在新疆注冊(cè)一個(gè)公司享受國(guó)家的五免五減政策，可以節(jié)省不少稅呢！

  查看全文↓ 2018-07-13 21:57:46
• 131****4468

  對(duì)照我國(guó)社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門的劃分標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理當(dāng)屬第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)。2007年修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，旗幟鮮明地將物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖然只是變動(dòng)了兩個(gè)字，但意義卻全然不同，后者明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能定位為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。
  
  營(yíng)業(yè)稅，屬流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)稅種?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。所謂應(yīng)稅勞務(wù)是指，建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)。營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅額等于營(yíng)業(yè)額乘以稅率。
  
  《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》還規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但是，下列情形除外：(一)納稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額;(二)納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、旅游景點(diǎn)門票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額;(三)納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額;(四)外匯、有價(jià)證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額;(五)國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他情形。
  
  從上述規(guī)定中可以看到，在排除納稅人分包業(yè)務(wù)的扣除項(xiàng)目中物業(yè)服務(wù)沒(méi)有被明確地列入其中。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為納稅人，其營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以服務(wù)性營(yíng)業(yè)收入額(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入)為征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納一定量的營(yíng)業(yè)稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的物業(yè)管理費(fèi)(包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)空房產(chǎn)的管理費(fèi))、服務(wù)費(fèi)(包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi))、維修費(fèi)(包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi))、租賃費(fèi)(包括居民租住公有住宅的租金收入)等為其服務(wù)性營(yíng)業(yè)收入，應(yīng)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。
  
  包干制與酬金制的稅負(fù)比較
  
  《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
  
  包干制下，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(含管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)等)，全部都被視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入而全額作為計(jì)稅依據(jù)，且不適用分包業(yè)務(wù)的扣除項(xiàng)。酬金制下，作為預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，被視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)替業(yè)主代管的資金不作計(jì)稅依據(jù)，只有約定付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金才作為計(jì)稅依據(jù)。
  
  其實(shí)，無(wú)論是包干制還是酬金制，用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用占全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)的90%，真正付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)只占10%左右。由此可見，包干制下90%的所謂物業(yè)服務(wù)費(fèi)其實(shí)都是業(yè)主的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，然而冤枉地被視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入而全額納稅。只有在酬金制下，90%的所謂物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為物業(yè)服務(wù)合同約定的支出時(shí)方可避免這種情況發(fā)生，且既不增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，又可為業(yè)主節(jié)約相當(dāng)大一筆資金免繳不必要的稅金。
  
  如，一個(gè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)100萬(wàn)元的物業(yè)項(xiàng)目，法定營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。在包干制下，整個(gè)100萬(wàn)元都被視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入而全額作為計(jì)稅依據(jù)，故會(huì)計(jì)年度內(nèi)需繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元(100萬(wàn)元5%)。若該項(xiàng)目在酬金制下，約定預(yù)收的100萬(wàn)元物業(yè)服務(wù)資金的10%作為付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，90%用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，則只需繳納營(yíng)業(yè)稅0.5萬(wàn)元(10萬(wàn)元5%)。同樣都在合法范圍內(nèi)，包干制比酬金制多繳營(yíng)業(yè)稅4.5萬(wàn)元(5萬(wàn)元～0.5萬(wàn)元)，反之就是酬金制比包干制避免多繳營(yíng)業(yè)稅而為業(yè)主節(jié)約資金4.5萬(wàn)元。
  
  所以，在約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式時(shí)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須認(rèn)真斟酌慎重選擇。筆者認(rèn)為，在物業(yè)管理活動(dòng)的合理避稅中，酬金制明顯優(yōu)于包干制，能夠選擇酬金制的應(yīng)盡量選擇酬金制，多為業(yè)主考慮，減少不必要的負(fù)擔(dān)。
  
  自主作業(yè)與業(yè)務(wù)分包的稅負(fù)比較
  
  我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理誕生初期，由于房屋建造的技術(shù)含量不是很高，其具體業(yè)務(wù)基本是門衛(wèi)管理、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔等普通的一般性事務(wù)，這些業(yè)務(wù)也都可以由各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主作業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
  
  隨著社會(huì)的進(jìn)步和科技的發(fā)展，房屋建造的技術(shù)含量越來(lái)越高，智能建筑越來(lái)越多，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲添置各種專業(yè)設(shè)備和培養(yǎng)高技能專業(yè)人才，以求做到萬(wàn)事不求人已經(jīng)力不從心;即使能夠做到，也是既增加企業(yè)成本又浪費(fèi)資源，不符合經(jīng)濟(jì)性要求。
  
  社會(huì)化大生產(chǎn)使各專業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)化，各類專業(yè)企業(yè)如雨后春筍，與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的保安、保潔、綠化、電梯、空調(diào)、消防維保等社會(huì)化市場(chǎng)化的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)也得以蓬勃發(fā)展。這使原來(lái)大而全、小而全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，能將自己的弱勢(shì)業(yè)務(wù)外包給專業(yè)企業(yè)，騰出資金和精力潛心做專做強(qiáng)。
  
  《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這一規(guī)定，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把專項(xiàng)服務(wù)分包出去，但必須承擔(dān)物業(yè)管理質(zhì)量的**終責(zé)任。
  
  業(yè)務(wù)分包，亦即外包或轉(zhuǎn)包，是將一些由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)以外加工方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的服務(wù)(產(chǎn)品)提供商，充分利用外部資源以降低成本提高效率。通過(guò)業(yè)務(wù)分包實(shí)施專業(yè)化管理，可在一定程度上降低成本和提高服務(wù)質(zhì)量。
  
  一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在包干制下，業(yè)主包干給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)需全額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加(包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包，那么轉(zhuǎn)包費(fèi)在轉(zhuǎn)包企業(yè)也同樣需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。所以，轉(zhuǎn)包額就出現(xiàn)了重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加的現(xiàn)象。由此推論，轉(zhuǎn)包額所經(jīng)歷的轉(zhuǎn)包次數(shù)越多，**終轉(zhuǎn)包額所重復(fù)繳稅的次數(shù)也越多。
  
  如，同樣一個(gè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)100萬(wàn)元的物業(yè)項(xiàng)目，包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)將秩序維護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)等再以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)包給專業(yè)化公司來(lái)實(shí)施，則這60萬(wàn)元在專業(yè)化公司同樣需繳納3萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，故這60萬(wàn)元被2次計(jì)稅重復(fù)繳了3萬(wàn)元。而酬金制下，直接從用于物業(yè)服務(wù)合同約定支出的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中發(fā)包給專業(yè)化公司實(shí)施，物業(yè)公司不需繳納營(yíng)業(yè)稅，即使專業(yè)化公司納稅也尚屬第一次計(jì)稅，有效避免了重復(fù)納稅的發(fā)生。
  
  業(yè)務(wù)是否分包，不僅取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)能力和資源條件，還取決于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)和專業(yè)企業(yè)的成熟規(guī)范程度。業(yè)務(wù)分包，雖有降低企業(yè)成本、提高服務(wù)質(zhì)量、補(bǔ)充人才不足、管理相對(duì)簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。
  
  觀點(diǎn)與建議
  
  筆者愚見，在約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)酬方式上，能夠選擇酬金制的應(yīng)盡量不選擇包干制，這也是物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)暢行的計(jì)酬方式;對(duì)于物業(yè)服務(wù)中的具體業(yè)務(wù)，只要企業(yè)自己有能力實(shí)施的一般也不宜選擇業(yè)務(wù)分包，盡可能地避免多層分包而導(dǎo)致的重復(fù)納稅。
  
  總之，羊毛出在羊身上，是世人皆知的道理。那么，我們所要做的就是，在既不損害國(guó)家利益的大前提下，又要實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理避稅，更要考慮如何為廣大業(yè)主避免不必要的納稅負(fù)擔(dān)。
  
  原載于《現(xiàn)代物業(yè)新業(yè)主》2015年第10期/總第339期
  
  (作者為國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師、荊門市物業(yè)管理專家?guī)焓着蓡T)原標(biāo)題：懂這個(gè)，業(yè)主都會(huì)感謝你! 分分鐘教你合理避稅不花冤枉錢

  查看全文↓ 2018-07-13 21:57:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊(cè)資金**低50萬(wàn)。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務(wù)”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動(dòng)職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦理，這個(gè)證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)?？?，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

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• 問(wèn) ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當(dāng)業(yè)主成立了業(yè)委會(huì)后進(jìn)入合法的程序。通過(guò)物業(yè)管理合同對(duì)目前在管理的物業(yè)公司進(jìn)入審核，提出物業(yè)管理中各項(xiàng)的整改方案，如果物業(yè)服務(wù)到位，你（們）沒(méi)有理由辭退該公司，只能服務(wù)期到達(dá)后才能變更物業(yè)公司。如果通過(guò)整改還達(dá)不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個(gè)別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行的…。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??如何注冊(cè)物業(yè)管理公司
  答

  根據(jù)相關(guān)資料總結(jié)如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實(shí)施的“三證合一”政策，您注冊(cè)一個(gè)佛山公司需要經(jīng)過(guò)的下面幾個(gè)流程： （1）企業(yè)名稱核準(zhǔn)。因?yàn)樾麻_業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個(gè)好名稱不容易，但是名稱一旦核準(zhǔn)，可以保留半年有效期，所以可以在注冊(cè)公司前期就落實(shí)此項(xiàng)工作。 （2）確定公司注冊(cè)地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無(wú)法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準(zhǔn)備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢?cè)敿?xì)的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務(wù)報(bào)到。 可能您目前關(guān)心的注冊(cè)一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊(cè)公司只需要10-15個(gè)工作日，立華星財(cái)務(wù)專業(yè)代辦，**快只需要3-5個(gè)工作日！ 外面代理注冊(cè)公司的價(jià)格參差不齊，有的還有隱形消費(fèi)，要慎重選擇！關(guān)于注冊(cè)資本資金，2014年3月1日，實(shí)行注冊(cè)資本認(rèn)繳登記制，放寬注冊(cè)資本登記條件;注冊(cè)公司不占用資金，不需驗(yàn)資費(fèi)用。 另外，看您的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過(guò)程可以委托專業(yè)的「立華星財(cái)務(wù)」工商代辦，更加省時(shí)，省力，省錢。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 總物業(yè)管理公司如何
  答

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。　　1。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)一般為有限責(zé)任公司。注冊(cè)資金按物業(yè)公司的等級(jí)計(jì)算，開始的時(shí)候?yàn)椤皶憾ㄈ?jí)”（目前已經(jīng)取消了臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評(píng)級(jí)，不然資質(zhì)作廢。從“三級(jí)”開始。三級(jí)的物業(yè)管理注冊(cè)資金為50萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過(guò)公司的人都知道，注冊(cè)一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來(lái)。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜?cè)的公司，花幾千元他們會(huì)幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒(méi)有50萬(wàn)的現(xiàn)金，他們注冊(cè)公司可以幫你代塹，注冊(cè)后他們會(huì)抽走資金。在廣東注冊(cè)一個(gè)50萬(wàn)的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊(cè)代理公司會(huì)幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會(huì)一并幫你搞定的?！　∵@時(shí)值得提醒的就是：如果你是讓注冊(cè)代理公司搞定50萬(wàn)的注冊(cè)資金的話，其實(shí)這錢是不存在的，因?yàn)樽?cè)代理公司不可能“白”送你的，他們?cè)谀愎ど痰怯洺晒螅瑫?huì)將資金抽走的。所以在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因?yàn)檫@50萬(wàn)是根本不存在的，在財(cái)務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問(wèn)題時(shí)，如有債務(wù)方面的糾分時(shí)，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為50萬(wàn)元，即**大可能要承擔(dān)50萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)?！　⒖嘉飿I(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)條件，如下：　?。ㄈ?jí)資質(zhì)）：　　1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；　　5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　〉诹鶙l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　?。ㄈ?yàn)資證明；　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；　　（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同?！　〉谄邨l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照**低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。　　第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書正、副本；　　（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　　（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。　　即你領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，需要先到國(guó)土房管局物業(yè)科辦理“臨時(shí)資質(zhì)”申報(bào)，他們會(huì)給你一年的時(shí)間。一年內(nèi)你要辦理“臨時(shí)資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級(jí)資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒(méi)有達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報(bào)的條件時(shí)，你有兩條路可以選擇：　　1）無(wú)資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時(shí)資質(zhì)”。　　2）給專業(yè)公司代辦，有實(shí)力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的代理公司一般辦不了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)樾枰臀飿I(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊(cè)執(zhí)照的代理公司跟你說(shuō)辦得了，要“小心被騙”。由于國(guó)家的相關(guān)部門很“那個(gè)”的，所以，有錢就能解決問(wèn)題，在廣東，三級(jí)資質(zhì)代辦需要4-5萬(wàn)元出證?！　⒖嘉飿I(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營(yíng)方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當(dāng)中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會(huì)專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)?！　?、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會(huì)有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達(dá)10多個(gè)部門，小型的物業(yè)公司幾個(gè)部門就組成了。這點(diǎn)沒(méi)有定論，需要樓主你自己認(rèn)真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項(xiàng)目收入開支成本分計(jì)算，僅從項(xiàng)目攤分一定的合適比例”，這點(diǎn)是原則！請(qǐng)樓主你一定要注意了，因?yàn)檫@是兩個(gè)完全不同的“賬目”?！　∷?、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項(xiàng)目的人員配套又是兩套分離的成本計(jì)算原則。**“陽(yáng)光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動(dòng)成本支出，這三大支出都有一個(gè)**合適的“陽(yáng)光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計(jì)劃，又要不違反“陽(yáng)光比例”，在實(shí)操時(shí)，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對(duì)內(nèi)對(duì)外”相比較。所以不是簡(jiǎn)單安上“幾個(gè)部門”，請(qǐng)上幾個(gè)總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：　　一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)；二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)基本是在政府物價(jià)部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)接受的價(jià)位，收費(fèi)遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的管理費(fèi)用確定后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本成了一個(gè)固定值，不可能隨意變動(dòng)或者增加。第二種的公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場(chǎng)，如果忽視或者沒(méi)有能力作到，則企業(yè)就根本沒(méi)有發(fā)展的前途和空間。　　再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我們?cè)诤怂銧I(yíng)業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；　　二是核算開展物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用；　　三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用；　　四是核算所得稅?！　囊陨系氖罩Х治龅闹形覀儾浑y看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成為：　　利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入–營(yíng)業(yè)成本–管理費(fèi)用–營(yíng)業(yè)稅金–財(cái)務(wù)費(fèi)用　　在實(shí)際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：　　人工費(fèi)：40％（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10％；工程維護(hù)：15%；園林：5％；社區(qū)活動(dòng)：5％；管理成本：17％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個(gè)微利行業(yè)，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能稍稍出點(diǎn)問(wèn)題，如果物業(yè)管理費(fèi)不能正常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無(wú)從談起。所以，從整個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，如果能按照服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我們說(shuō)80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過(guò)的?！　⒖嘉飿I(yè)管理文摘

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• 問(wèn) 如何成立物業(yè)管理公司?
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  您好，我是**網(wǎng)編輯邱巧玲。注冊(cè)分公司和注冊(cè)公司程序一樣的。一、名稱核定：1、開辦公司的全體股東或股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的分公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書；2、公司的法人資格證明：經(jīng)工商行政管理局加蓋的公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)照》復(fù)印件（用工商局的營(yíng)業(yè)執(zhí)照專用復(fù)印紙復(fù)?。?；3分公司負(fù)責(zé)人照片兩張、非當(dāng)?shù)貞艏男钑鹤∽C、計(jì)生證，有些地方還需要?jiǎng)?wù)工證；4、聯(lián)系電話；5公司委托代理人的證明（授權(quán)委托書）以及被委托人的工作證或身份證復(fù)印件；6、主要經(jīng)營(yíng)范圍；謝謝！

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