??房改房怎樣征收增值稅

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• 147****8855

  一、購買房改房需要交什么稅房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價格將產(chǎn)權(quán)買斷為個人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易。承受方須繳納的稅費有契稅，印花稅。按成交價格的1．5%繳納契稅，按0．05%繳納印花稅，按土地等級×分攤的土地面積×年期更正系數(shù)來繳納土地出讓金。出讓方應(yīng)繳納的稅費有印花稅，綜合稅，房改房上市轉(zhuǎn)讓所得利益等。要按照成交價格的0．05%來繳納印花稅，按差價的5．55%來繳納綜合稅。個人轉(zhuǎn)讓買進超過一年的普通住宅免收綜合稅。出售房改房取得的凈收益按超額累進比例繳納所得收益。其中出售價格小于或等于住房標準價款1．3倍的，免繳所得收益；出售價格大于住房標準價款1．3倍，小于或等于1．6倍的部分，按25%繳納所得收益；出售價格大于住房標準價款1．6倍以上的部分，按50%繳納所得收益。
  二、房改房的稅費如何計算契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納；土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%、?！久~解釋：當年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區(qū)目前的房改房成本價為1560元、平米（部分郊區(qū)縣有所下?。?，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15．60元、建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了；個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產(chǎn)當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據(jù)，另外，在按照“（實際成交價格-原購買價格-合理費用）×20%”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元／平米；需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元／平米）×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。

  查看全文↓ 2018-07-14 01:12:11
• 154****4625

  一、房改房涉及哪些稅費
  個人首次上市出售房改房（包括出售已購公有住房、集資建房、經(jīng)濟適用房），是暫免征收增稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅的。
  但是，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅，即稅率為1.5%；
  個人購買非普通住房，契稅按購房款總額的3%征收。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
  二、買賣二手房稅收政策有哪些
  買賣二手房的各類稅收共有8種。根據(jù)**新的稅收征管政策，個人銷售房屋應(yīng)繳納的稅收包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。
  其中，增值稅、城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅合計稅率為5.55%；對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰；個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。
  1、增值稅的繳納主要分以下兩種情況：
  （1）對于個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得的售房收入金額征收增值稅。
  （2）對于個人購買住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，如是普通住房，免征營業(yè)稅；如非普通住房，銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅。
  2、兩種情況可免征個稅，對個人自用房交易給予稅收優(yōu)惠。即對個人二手住房交易所得征收個人所得稅有一些優(yōu)惠規(guī)定：
  （1）對個人出售住房以后，在一年內(nèi)換購住房的，合乎規(guī)定的可以免個人所得稅；
  （2）對于個人轉(zhuǎn)讓自用滿5年、且是家庭唯一生活用房的所得，可免征個人所得稅。
  3、二手房交易中有以下三種情況不享受上述減免稅優(yōu)惠：
  （1）房屋的買賣人發(fā)生了變化。比如父親賣的房，又用兒子的名義買房，戶主變了；
  （2）不按市場價重新購房。比如原住房賣了以后，賣房人沒買商品房，而是買了未按市場化操作的公有房；
  （3）有兩套以上住房。有兩套以上住房的居民，在換購住房時，只有一套享受減免稅優(yōu)惠政策，轉(zhuǎn)讓其余的住房時仍需繳20%的個稅。

  查看全文↓ 2018-07-14 01:11:52
• 133****7549

  因為房改房的購入價相對比較低，其過戶與商品房過戶區(qū)別于所得稅。
  
  營改增后沒有營業(yè)稅了，都改為繳納增值稅了。
  
  買房者參照下列文件繳納房產(chǎn)契稅：
  
  財稅[2016]23號 《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》
  
  關(guān)于契稅政策
  
  (一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
  
  (二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
  
  家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
  
  
  賣房者參照下列文件繳納增值稅：
  
  財稅〔2016〕36號《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
  
  個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
  
  增值稅=交易總價÷1.05×5%
  
  附加稅=增值稅×12% （附加稅為城建稅、教育附加、地方附加）
  
  個人所得稅=（現(xiàn)交易總價-原購總價-合理成本）×20%

  查看全文↓ 2018-07-14 01:11:27

相關(guān)問題

• 問 什么是增值稅?增值稅如何征收?
  答

  增值稅的征收方式：　　第一步　　核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元?！　〉诙健　p除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告?！　?、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額　　(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額　　(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金　　(4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅?！　?、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：　　(1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明　　(2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認　　(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

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• 問 房產(chǎn)增值稅如何征收?
  答

  營改增試點的全方面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)已納入試點的范圍之內(nèi)，執(zhí)行２０多年的營業(yè)稅正式退出了歷史的舞臺。依據(jù)新的增值稅稅率，房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率基本已經(jīng)確定為１１％。

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• 問 ??房產(chǎn)增值稅如何征收？房產(chǎn)增值稅是怎么繳納的？
  答

  《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》規(guī)定：1，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。2，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。3，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

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• 問 請問，房產(chǎn)增值稅如何征收
  答

  土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。 土地增值稅采用四級超率累進稅率。其中，**低稅率為30％，**高稅率為60％， 增值額與扣除項目金額的比例不超過50％的部分,稅率30%;超過50％～100％的部分稅率40%；超過100％～200％的部分稅率50%；超過200％的部分60% 計稅依據(jù) 土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內(nèi)含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。 收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。 扣除項目及其金額 舊房及建筑物的評估價格 稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。其中： “舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。 出售舊房及建筑物（二手房），首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是： 1．計算評估價格。其公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。 2．匯集扣除項目金額 3．計算增值率 4．依據(jù)增值率確定適用稅率 5．依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。 速算扣除數(shù)：30%檔是0，40%檔是5%，50%檔是15%，60%檔是35% ?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下?！?/p> 全部3個回答>

• 問 ??房改房征收怎樣補償
  答

  1，按照購房價款的價格，其產(chǎn)權(quán)屬于個人，按照合法建筑房屋來進行征收補償；也就是說，補償如下：（1）房屋補償費（房屋重新安置費）用于補償被拆遷房屋的所有者的損失，該房屋由拆毀房屋的結(jié)構(gòu)和折舊構(gòu)成，按平方米單價計算。（2）用于補償被拆遷房屋居民臨時住房或臨時居留不便的營業(yè)額補償費，按臨時居住條件申請，并按房屋拆遷人口按月補助。（3）獎勵補償費用于鼓勵房屋居民主動協(xié)助房屋拆遷或自愿放棄某些權(quán)利，如自愿移居郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。房屋拆遷補償標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)當?shù)貙嶋H情況和國家有關(guān)法律、政策確定。拆遷施工單位必須嚴格執(zhí)行，不得隨意變更。

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