?? 如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

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• 158****9276

  物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn).建立相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)緊急事件,也可以購(gòu)買相應(yīng)的物業(yè)管理范疇的保險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:10:20
• 143****9905

  物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，因?yàn)槠髽I(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。
  
  (一)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)
  
  早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  1、項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn):有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在還沒有確定取得項(xiàng)目接管權(quán)的時(shí)候，就投入了較多的人力、物力和財(cái)力。但因?yàn)榉N種原因，**終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。
  
  (二)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn):前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但**主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括兩個(gè)個(gè)方面。
  
  1、合同期限:《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！鼻捌谖飿I(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過(guò)多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會(huì)帶來(lái)操作上的短期行為，也會(huì)引發(fā)業(yè)主(或物業(yè)使用人)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾和沖突。
  
  (三)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
  
  日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面：一是業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)；二是物業(yè)管理日常運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:10:04
• 155****3934

  分三塊。早期介入風(fēng)險(xiǎn)；前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)；日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。防范：
  1、企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法。
  2、抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)、抓管理落實(shí)。
  3、妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。
  4、重視企業(yè)的宣傳，建立良好的企業(yè)形象。
  5、適當(dāng)引入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。
  6、建立事前科學(xué)預(yù)測(cè)、事中應(yīng)急處理和事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理機(jī)制。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:09:48
• 156****1903

  1、規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
  　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。物業(yè)管理公司在簽訂合同時(shí)應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：在服務(wù)合同中，如果委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限約定不明或承諾過(guò)度，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩；不少物業(yè)管理公司常常過(guò)頭承諾，圖一時(shí)指標(biāo)好看，脫離實(shí)際，盲目提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至超過(guò)企業(yè)能力，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號(hào)下，不注意自身利益的保護(hù)，為了爭(zhēng)一點(diǎn)市場(chǎng)份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個(gè)圈套，隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也增大了。由于過(guò)頭承諾，一旦物業(yè)管理公司不能按承諾進(jìn)行處理，業(yè)主有權(quán)將物業(yè)管理公司告上法庭，物業(yè)管理公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。
  　　本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)管理公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)管理公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)管理公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)；對(duì)于違反消防規(guī)定的業(yè)主，對(duì)其造成的后果應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等，對(duì)違約責(zé)任的約定要具有實(shí)用性和可操作性。
  　　2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之二：服務(wù)過(guò)程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”。
  　　物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時(shí)整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方（包括物業(yè)管理公司內(nèi)部員工）明示，在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同中，在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同以及小區(qū)文明管理?xiàng)l約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)管理公司內(nèi)部各項(xiàng)服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對(duì)不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險(xiǎn)、做哪些事應(yīng)注意什么等等。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個(gè)租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時(shí)請(qǐng)務(wù)必?cái)嚯姅嗨?，鎖好門窗”等防火防盜警示語(yǔ)，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單本停放處僅提供免費(fèi)停車場(chǎng)地，請(qǐng)車主保管好自己的車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請(qǐng)照管好您的孩子，小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。
  　　3、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
  　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理公司采用投保公眾責(zé)任險(xiǎn)中的場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)的物業(yè)管理公司有幾家？開發(fā)商為了獲取**大利潤(rùn)是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購(gòu)買保險(xiǎn)的，那么剩下來(lái)只有物業(yè)管理公司動(dòng)員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購(gòu)買保險(xiǎn)或物業(yè)管理公司代業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險(xiǎn)費(fèi)。為此，物業(yè)管理公司實(shí)施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險(xiǎn)意識(shí)和推廣場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)已成為必要。
  　　監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用，也是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的又一個(gè)有效方法。物業(yè)管理公司要監(jiān)督維修基金及時(shí)到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)管理公司可以花業(yè)的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一有效途徑。
  　　另外，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，以外委的方式包給專業(yè)公司打理，有效轉(zhuǎn)移企業(yè)的安全風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:09:16

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• 問 朋友掛靠我物業(yè)公司資質(zhì)，我如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
  答

  你們既開發(fā)又自己施工？掛靠別的公司要以這個(gè)公司的名稱建賬，是施工企業(yè)賬務(wù)核算，要交建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，所得稅由所掛靠公司統(tǒng)一交。還要建一套以開發(fā)公司名稱的帳，施行房開企業(yè)賬務(wù)核算。

  全部5個(gè)回答>
• 問 如何更好的規(guī)避期房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  入是很正常的，但是合同中必須規(guī)定誤差多少，超過(guò)誤差范圍如何賠付?！痹擃檰柦榻B。包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元、總價(jià)多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延，如果無(wú)意外情況而延期交房，房企應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任。物業(yè)管理?xiàng)l款以及一旦出現(xiàn)糾紛的解決方式，如選擇訴訟還是仲裁?！澳壳暗馁?gòu)房合同大都是住建委發(fā)布的統(tǒng)一范本，基本不會(huì)有大的漏洞或者說(shuō)故意設(shè)置的消費(fèi)陷阱。但在細(xì)節(jié)上，消費(fèi)者仍然需要仔細(xì)審核，在購(gòu)房前明確各自責(zé)任和義務(wù)?！痹擃檰栒f(shuō)。

  全部2個(gè)回答>
• 問 如何規(guī)避購(gòu)房后，斷糧的風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  通過(guò)以下建議，因購(gòu)房引起的風(fēng)險(xiǎn)：　　一、適當(dāng)提高**比例，減輕月供壓力。如果購(gòu)房者的收入波動(dòng)幅度較大，對(duì)未來(lái)的判斷又不夠準(zhǔn)確的話，應(yīng)盡可能支付多的首期款?！　《⑸暾?qǐng)貸款時(shí)要量力而行。申請(qǐng)貸款額度時(shí)一般要從自己的年齡和所從事的職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素中分析自己的預(yù)期收入趨勢(shì)，同時(shí)兼顧未來(lái)大額支出因素后，才可謹(jǐn)慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，并適當(dāng)留有余地。　　三、要選定**適合自己的還款方式。還貸的方式主要有兩種：等額本息還款法和等額本金還款法。如果想要提前還貸的話，可選擇等額本金還款法。如果想要降低還貸的負(fù)擔(dān)，可根據(jù)收入情況，選擇適合的年限并采用等額本息還款法?！　∷摹⑦x擇固定利率，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款利率的風(fēng)險(xiǎn)，主要是因?yàn)槔矢?dòng)引發(fā)的。銀行推出固定利率的本意，是給借款者規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇。如果人們預(yù)期利率調(diào)整會(huì)進(jìn)入上升期，選擇固定貸款利率應(yīng)該是一種明智選擇，它不隨利率上升而上調(diào)。

• 問 如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)得合適房源？
  答

  購(gòu)房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一：不能只關(guān)注房?jī)r(jià)，更要注重有效房?jī)r(jià)。有效房?jī)r(jià)就是你為真正使用的面積所付出的價(jià)格。戶型欠妥的房子，得房率低，雖然購(gòu)房總價(jià)低，但除以真正可使用的面積，每平米的購(gòu)房均價(jià)其實(shí)在增加，再加上后期因戶型問題而引發(fā)的換房需求，無(wú)形中更是增加了購(gòu)房成本。而好的戶型，實(shí)用面積多，性價(jià)比高，其實(shí)是物超所值，相當(dāng)于花兩房的錢買三房，雖然總價(jià)稍貴，但被面積一平均，反而比戶型不佳的房源更劃算。購(gòu)房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)二：周邊環(huán)境差，未來(lái)**潛力低。買房為自住，也應(yīng)兼顧投資效應(yīng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定**就是在不斷減少你的購(gòu)房成本。同時(shí)，好的規(guī)劃決定一個(gè)地段的未來(lái)發(fā)展，買房不應(yīng)只注重眼前，畢竟居住是長(zhǎng)久的事情。以河西新城為例，幾年時(shí)間，河西就由荒蕪之地變身為可比肩新街口的繁華都會(huì)，而在河西奧體剛剛規(guī)劃之初，又有幾人能預(yù)見它今日的輝煌？購(gòu)房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)三：非品牌開發(fā)商，品質(zhì)無(wú)保障。其實(shí)淡市買房，首選品牌。因?yàn)榈兄拢话汩_發(fā)商價(jià)高了賣不出，價(jià)低了要虧本，怎么辦？或許有的開發(fā)商就會(huì)選擇偷工減料、以次充好，來(lái)降低原本必需的成本投入。而對(duì)于品牌開發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是他們的主業(yè)，甚至是惟一的事業(yè)，“品牌”、“誠(chéng)信”是他們長(zhǎng)遠(yuǎn)安身立命的本錢。所以，淡市之下購(gòu)置品牌房企的樓盤，買的更是放心與安心，同時(shí)，盛世時(shí)，品牌房企的價(jià)格都是高高在上，只有淡市下，一般購(gòu)房者才有機(jī)會(huì)借機(jī)抄底，實(shí)在是千載難逢的良機(jī)。

• 問 2016南京樓市有什么風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  2015年南京樓市已然締造了牛市奇跡，全年成交至今達(dá)到10.7萬(wàn)套，房?jī)r(jià)連漲了9個(gè)月，并且有望實(shí)現(xiàn)“10連漲”。那么2016四大高熱板塊風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)幾何呢？ 一、城中板塊 火熱僅是個(gè)別，“滯銷盤”一抓一大把 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：7000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★ 截至12月30日的網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年南京城中板塊共計(jì)成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。數(shù)據(jù)顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是**近5年的**高點(diǎn)。 今年城中板塊共有5家樓盤推房989套。其中純新盤已達(dá)3家。11月初首開的中航科技城項(xiàng)目，入市毛坯價(jià)在33500元-34500元/㎡，精裝修價(jià)位達(dá)到4萬(wàn)/㎡，總價(jià)達(dá)到600萬(wàn)-1000多萬(wàn)，到場(chǎng)購(gòu)房者2300個(gè)人搶280套房、很多購(gòu)房者一次交了多份認(rèn)籌金，**終宣告“日光”，位于解放南路的老盤金基尚書里今年也是3次加推，均價(jià)也是一漲再漲，從上半年的3.8萬(wàn)元/㎡漲到下半年的4.5萬(wàn)元/㎡，依然多次“日光”。 然而，城中板塊今年雖迎來(lái)久違的火熱，冷清的樓盤也有不少，城中板塊目前在售項(xiàng)目中全年滯銷的項(xiàng)目至少有七八家，目前均價(jià)在34000元/㎡的菲呢克斯國(guó)際公寓項(xiàng)目，開盤至今已3年多，5年前該項(xiàng)目曾以44000元/㎡的售價(jià)挑戰(zhàn)全市“天花板”。后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣出60多套，去化僅為三成。相隔不遠(yuǎn)的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。位于龍?bào)绰飞系乃{(lán)天華門國(guó)際今年推出一棟收官樓，結(jié)果70多套房從年初賣到年尾，至今尚未賣光。位于長(zhǎng)江路上的天價(jià)公寓長(zhǎng)江會(huì)項(xiàng)目，均價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/㎡，去年開盤至今成交一直掛零。 新盤的成交狀況也堪稱冰火兩重天，大光路上的純新盤金陵雅頌居今年兩次開盤推出120多套房，兩次開盤銷量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門項(xiàng)目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡，一年下來(lái)樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足三成。 城中板塊的“上市難”的問題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬(wàn)科安品街項(xiàng)目，終于動(dòng)工，并且預(yù)計(jì)明年要開發(fā)“安品園舍”項(xiàng)目上市，而這一項(xiàng)目迄今為止已經(jīng)拖延了十年之久。相距不遠(yuǎn)的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒動(dòng)工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因?yàn)楹勒袌?chǎng)回暖，加上老南京人“主城情結(jié)”的催化，板塊內(nèi)房源的長(zhǎng)期斷供后入市拉動(dòng)，使得不少有改善需求的買房人，重新將目光鎖定在這里。然而城中板塊的弊病也很明顯，規(guī)劃、拆遷都是老大難，而且由于開發(fā)分散，環(huán)境氛圍復(fù)雜，每家樓盤的銷售都是獨(dú)立現(xiàn)象，一家樓盤賣得好，相距不遠(yuǎn)的另一家都未必能賣掉。今年少數(shù)樓盤熱銷，也不能說(shuō)來(lái)年城中豪宅的銷售就高枕無(wú)憂。 二、河西南板塊 競(jìng)爭(zhēng)白熱化埋下“價(jià)格戰(zhàn)”伏筆 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：8000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★ 2015年的**后一周南京樓市18家樓盤齊開，其中河西南就有3盤入市，成為全市亮點(diǎn)，房?jī)r(jià)更是在年末沖破了3萬(wàn)元/㎡區(qū)域天花板，新盤朗詩(shī)熙華府首開推出216套房源，均價(jià)上沖31000元/㎡，次日就上漲至32000元/㎡， 位于河西南的“地王盤”魯能公館推出368套房，入市均價(jià)也達(dá)29000元/㎡，房?jī)r(jià)高漲擋不住買家熱情，兩家樓盤當(dāng)日都宣告售罄。 掃描一年來(lái)河西南的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，令人嘆為觀止，而且價(jià)格越漲也似乎越受到市場(chǎng)追捧，片區(qū)內(nèi)的正榮潤(rùn)峯今年2月首次開盤，開盤均價(jià)為2.6萬(wàn)元/㎡左右，而到今年11月份，項(xiàng)目推出的新房源均價(jià)已經(jīng)上漲至29000元/㎡-31000元/㎡，漲幅達(dá)到4000元/㎡。 上周加推入市的升龍?zhí)靺R，132套房源當(dāng)天售罄，均價(jià)也達(dá)到28800元/㎡，相比今年9月首次開盤20100-22000元/㎡上漲近8000元/㎡，片區(qū)內(nèi)的老盤海峽城，年初均價(jià)還在21000元/㎡左右，如今已經(jīng)漲至25500元/㎡。 如今的河西南板塊，儼然就是當(dāng)年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，**明顯的毛病就是開發(fā)量高度密集，2003—2004年的河西板塊，十多家大牌開發(fā)商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤工地，到2005年同期上市的樓盤已經(jīng)多達(dá)十多家，如今的河西南，一年時(shí)間也聚集了8家樓盤，全都扎堆在14平方公里的區(qū)域內(nèi)貼身蓋樓?！昂游髂系臉潜P開發(fā)實(shí)在太密了。”有業(yè)內(nèi)人士指出，樓盤越是密集的區(qū)域，由于樓盤客群太集中，產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)的可能性十分大。 和高漲的房?jī)r(jià)相比，河西南的“配套難”也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，這里的各家樓盤周邊至今沒有配建超市、菜場(chǎng)等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車一號(hào)線，距離樓盤還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規(guī)劃了兩處公交場(chǎng)站。學(xué)區(qū)方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數(shù)樓盤的**尚未確定，學(xué)區(qū)尚未劃分，名校是否入駐還有待落實(shí)。 南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強(qiáng)度很高，未來(lái)配套會(huì)十分齊全，但與此同時(shí)這里居住密度也大，板塊同質(zhì)化樓盤競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場(chǎng)仍存在挑戰(zhàn)。 三、江北板塊： 利好落地難掩房?jī)r(jià)被透支隱憂 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：5000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 昨天緯三路過(guò)江隧道、緯七路長(zhǎng)江隧道元旦起同步免費(fèi)通行的消息被官方確認(rèn)，江北樓市今年的**大交通利好終于順利落地。“隧道一通，周邊樓盤至少漲2000元?！苯衲晟习肽暝诮币患覙潜P，銷售人員預(yù)計(jì)。而事實(shí)表明，就連售樓員的預(yù)計(jì)都有點(diǎn)“保守”，位于江北中心區(qū)的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)今年4次開盤，房?jī)r(jià)3個(gè)月從15000元/㎡漲到17000元/㎡，17000元/㎡還是8月份的價(jià)格，過(guò)江隧道口的正榮潤(rùn)江城年內(nèi)開盤六七次，6月底還在打出送面積折算房?jī)r(jià)12000元/㎡，年底就已經(jīng)到2萬(wàn)元/㎡。 房?jī)r(jià)一路高歌的江北樓市，是否全然沒有后顧之憂呢？眼下在江北緯七路隧道口處，儼然就出現(xiàn)了一家樓盤“11800元/㎡新區(qū)谷底價(jià)”的廣告牌，這家名叫東方熙龍山院的樓盤至今已經(jīng)賣了3年。同樣在隧道口處的東方萬(wàn)匯城，在“鄰居盤”都漲到1.8萬(wàn)—2萬(wàn)元/㎡的情況下，目前銷售均價(jià)僅為1萬(wàn)元/㎡。 四、麒麟板塊 “地王”落地房?jī)r(jià)切莫急著漲 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：2000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 今年10月份，棲霞建設(shè)拿下麒麟板塊的G46地塊，樓面價(jià)達(dá)到8260元/㎡，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期達(dá)到1.5萬(wàn)元/㎡以上，而整個(gè)麒麟板塊今年的主流均價(jià)也僅在11000—13000元/㎡。 “地王”帶來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期，促使麒麟板塊年底喊漲聲接連不斷。就在本周，麒麟大盤中海國(guó)際社區(qū)推出了項(xiàng)目**后一批精裝房源，均價(jià)在1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元/㎡，開盤當(dāng)晚宣布售空。受此推動(dòng)，一直促銷不斷的麒麟樓盤，目前正準(zhǔn)備收復(fù)失地。 麒麟板塊各家樓盤下半年的推貨量大多都在500套以上，板塊總體的剛需房源供應(yīng)量更是高達(dá)2500套以上，迄今為止除了中海國(guó)際社區(qū)收官以外，其他各家在售樓盤尚有存量，板塊整體的存量也達(dá)到千套左右。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，明年麒麟板塊的各家樓盤還會(huì)不斷推房入市，板塊供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到2000套。 迄今為止，麒麟板塊有軌電車、地鐵8號(hào)線、名校學(xué)區(qū)等利好配套多數(shù)還處在空缺，落地的**早時(shí)間也要等到明年晚些時(shí)候，而科創(chuàng)園雖然今年有一系列產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐，發(fā)展成熟也同樣需要時(shí)間。有專家指出，目前麒麟板塊的價(jià)格雖然處于全市低谷，但今后板塊的主力供應(yīng)還是剛需產(chǎn)品，開發(fā)商依舊需要貼合市場(chǎng)控制總價(jià)門檻。短期內(nèi)麒麟樓盤還是跑量更為重要。