?? 物業(yè)管理如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新管理

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  物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新的幾點(diǎn)思考
  
  物業(yè)管理是接受業(yè)主及使用人委托，依照物業(yè)管理委托合同，對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地、環(huán)境的維護(hù)管理，同時(shí)，對(duì)集合在這一物業(yè)上的業(yè)主提供綜合性服務(wù)的行業(yè)。對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地環(huán)境的維護(hù)管理是企業(yè)的常規(guī)服務(wù)，也是保障性服務(wù)。而對(duì)所有業(yè)主、用戶(hù)提供綜合性服務(wù)，即創(chuàng)新服務(wù)，則是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的方向，也是在行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)中各企業(yè)水平高低的重要體現(xiàn)。
  
  一、通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新，滿足業(yè)主多元化需求
  
  服務(wù)創(chuàng)新不意味著新推出的服務(wù)項(xiàng)目必須是空前絕后，聞所未聞。只要在該小區(qū)從未出現(xiàn)過(guò)的服務(wù)項(xiàng)目，或者說(shuō)，雖然不是新的項(xiàng)目，但是重新定義賦予新的服務(wù)內(nèi)容，仍然可以認(rèn)為是服務(wù)創(chuàng)新。 僅以住宅類(lèi)物業(yè)為例，服務(wù)項(xiàng)目就不勝枚舉。
  
  例如，洗衣、裁剪、娛樂(lè)、健身、餐飲、零售等等，雖然服務(wù)項(xiàng)目可以羅列很多，但是，我們應(yīng)該清楚地看到，不是所有的項(xiàng)目在任何一個(gè)小區(qū)都是可行的，也不是所有的項(xiàng)目在任何小區(qū)都是受歡迎的。因?yàn)楦鱾€(gè)小區(qū)的情況不同，住的人不同，商機(jī)也不同。另外，隨著社會(huì)的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主和使用人的需求也在發(fā)生著變化，因此服務(wù)項(xiàng)目也應(yīng)該隨之變化。
  
  同時(shí)，對(duì)原有的服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、總結(jié)分析，重新進(jìn)行評(píng)定，沒(méi)有市場(chǎng)或者住戶(hù)不滿意的服務(wù)項(xiàng)目要采取改進(jìn)、放棄等措施。因此，服務(wù)項(xiàng)目的確定要通過(guò)一個(gè)科學(xué)的步驟慎重考慮、嚴(yán)格分析，而**為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是“市場(chǎng)挖掘”。
  
  “市場(chǎng)挖掘”，就是獲知住戶(hù)需求，從而開(kāi)拓服務(wù)市場(chǎng)，增加服務(wù)項(xiàng)目。因?yàn)樽?hù)的需求不是表現(xiàn)在表面上，甚至住戶(hù)自身沒(méi)有直接的表述，物業(yè)管理公司的工作人員需要一定的方法挖掘他們的需求信息。
  
  1 、對(duì)服務(wù)對(duì)象進(jìn)行分析：我們所從事的行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，強(qiáng)調(diào)“以人為本”。物業(yè)管理一度被單純認(rèn)為是對(duì)房屋及其設(shè)施、設(shè)備的管理，即不動(dòng)產(chǎn)管理和維護(hù)，更多強(qiáng)調(diào)房屋完好率、設(shè)備狀況、大中修、房屋接管驗(yàn)收、配套情況等等。但是，將物業(yè)管理工作所面對(duì)的方方面面、多層次的服務(wù)對(duì)象看成是一種管理主體以外的附屬物則是一個(gè)嚴(yán)重的誤區(qū)。
  
  某小區(qū)的物業(yè)管理公司為了開(kāi)拓服務(wù)市場(chǎng)，近期不斷推出新的服務(wù)項(xiàng)目，但是業(yè)主似乎不買(mǎi)賬，頻頻因?yàn)樾碌姆?wù)項(xiàng)目與物業(yè)管理公司發(fā)生沖突。究其原因，在于這家物業(yè)管理公司未能抓住根本，物業(yè)管理工作雖冠以管理之名，卻是不打折扣的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，而不是物。
  
  每個(gè)小區(qū)的住戶(hù)都不一樣，要分析他們的特點(diǎn)、分析這些特定人群的各個(gè)特征，比如，年齡層次、國(guó)籍、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、生活習(xí)慣、家庭結(jié)構(gòu)、民族、性別、消費(fèi)心理或消費(fèi)觀念等，研究這些特征對(duì)分析他們的需求有很大幫助。如果物業(yè)管理公司只從自身感覺(jué)出發(fā)，不去研究業(yè)主、客戶(hù)的真實(shí)需求，迫使業(yè)主被動(dòng)接受服務(wù)，只會(huì)引來(lái)業(yè)主的不滿與抱怨。
  
  2 、對(duì)資料、信息進(jìn)行分析：從文獻(xiàn)資料上分析得到信息。例如，某物業(yè)管理公司在互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主論壇上看到，有業(yè)主抱怨去郵局取包裹要倒兩趟車(chē)，費(fèi)時(shí)又費(fèi)勁。此時(shí)的物業(yè)管理公司就應(yīng)該考慮與郵局協(xié)商，在小區(qū)設(shè)置郵政代辦點(diǎn)，開(kāi)展郵政信報(bào)服務(wù)。
  
  再如住在某城北的小區(qū)業(yè)主們紛紛抱怨，該小區(qū)挨著一個(gè)垃圾周轉(zhuǎn)站，每天臭哄哄的，甚至有的業(yè)主抱怨說(shuō)，“每天開(kāi)門(mén)就聞到大糞味”?？吹綐I(yè)主對(duì)環(huán)境的抱怨，物業(yè)管理公司就應(yīng)該想到業(yè)主們對(duì)改善環(huán)境的迫切需求。物業(yè)管理公司除了要代表業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、環(huán)保部門(mén)共同協(xié)商解決外，還可以預(yù)料到銷(xiāo)售空氣清新劑、花草等有助改善空氣質(zhì)量的產(chǎn)品將會(huì)在小區(qū)受到歡迎。
  
  除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還可以通過(guò)直接觀察、電話調(diào)查、走訪調(diào)查、業(yè)主座談等方法，與客戶(hù)交流，征求住戶(hù)的不滿、建議，分析其內(nèi)在要求，制訂出合理的新政策。
  
  二、推行服務(wù)細(xì)分化，解決業(yè)主差異化需求
  
  目前，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)頻繁出現(xiàn)矛盾，主要原因是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)沒(méi)有完全按照市場(chǎng)的規(guī)則行事，有的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)并不認(rèn)可。在同一個(gè)住宅區(qū)域內(nèi)有幾百乃至上千的住戶(hù)，這些個(gè)體對(duì)物業(yè)管理需求的差異是非常大的。如果讓一個(gè)住宅小區(qū)的所有業(yè)主都接受同一種服務(wù)模式、同一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是非常難的。這就要求物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)的內(nèi)容上進(jìn)行細(xì)化，并根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求情況提供相應(yīng)的服務(wù)，從而解決需求的差異。
  
  1 、針對(duì)老舊小區(qū)，服務(wù)細(xì)分化必須是根據(jù)業(yè)主的需求來(lái)劃分的，細(xì)分后的結(jié)果應(yīng)該是更容易操作的。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如對(duì)某物業(yè)管理公司所管轄的某某項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)細(xì)分，則首先針對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的問(wèn)卷調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)決定提供什么樣的服務(wù)。
  
  分為兩個(gè)方面：一方面是基礎(chǔ)服務(wù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如針對(duì)園區(qū)業(yè)主設(shè)定若干服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均對(duì)應(yīng)一個(gè)服務(wù)價(jià)格。但一些基礎(chǔ)服務(wù)：包括保潔、保安、公共區(qū)域的維修養(yǎng)護(hù)等，這些均是一個(gè)物業(yè)小區(qū)必不可少的服務(wù)內(nèi)容。因此，在基礎(chǔ)服務(wù)這一塊應(yīng)服務(wù)于小區(qū)的業(yè)主。但業(yè)主可選擇適合自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇相應(yīng)的服務(wù)價(jià)格進(jìn)行一些特約服務(wù)；另一方面是基礎(chǔ)服務(wù)以外的所有服務(wù)項(xiàng)目，我們可以根據(jù)企業(yè)的服務(wù)能力設(shè)定幾十甚至上百項(xiàng)的服務(wù)內(nèi)容，并把這些服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格公布出來(lái)，再針對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，**后根據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)決定提供哪些服務(wù)，為哪些人提供服務(wù)，以及提供什么標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，并收取怎樣的服務(wù)費(fèi)用等等，從而確定簽什么樣的合同。
  
  如此一來(lái)，就會(huì)使每一個(gè)業(yè)主**大限度地實(shí)現(xiàn)自身需求，并使個(gè)體的需求與整個(gè)小區(qū)的需求實(shí)現(xiàn)有機(jī)的結(jié)合，由于是業(yè)主自己選擇的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格，因此，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)就會(huì)**大程度地滿足業(yè)主的實(shí)際需求，也可以**大限度地避免在物業(yè)收費(fèi)上的糾紛。
  
  2 、對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理而言，服務(wù)細(xì)分化的標(biāo)準(zhǔn)是按照物業(yè)的規(guī)模、價(jià)位、園區(qū)的配套、銷(xiāo)售的對(duì)象等等方面來(lái)劃分的。比如一個(gè)高檔小區(qū)，就可以把保潔、保安、公共區(qū)域的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、甚至可以把為業(yè)主會(huì)所所提供的服務(wù)、一些經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目等都列入**基本的服務(wù)中來(lái)。
  
  物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)并不是只有高檔的住宅小區(qū)，普通的小區(qū)也需要物業(yè)管理。所以，物業(yè)管理是每一個(gè)小區(qū)都需要的，只是物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇合適的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者用其他的方式來(lái)解決小區(qū)**基本的問(wèn)題。
  
  由此可見(jiàn)，文中所提出的基本服務(wù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，要看物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中切不可一刀切，尤其對(duì)于普通小區(qū)，設(shè)定幾項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為**基本的服務(wù)范疇都是很正常的，且收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)相對(duì)調(diào)整。對(duì)于高檔項(xiàng)目，可以提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，但絕大多數(shù)的服務(wù)可與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行商議，在收費(fèi)上采取靈活的方式，保證后期工作的順利進(jìn)行，

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  　1、建立系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃體系，優(yōu)化人力資源配置
  　　人力資源規(guī)劃是人力資源開(kāi)發(fā)與管理中科技含量**高、技術(shù)手段**集中的環(huán)節(jié)之一，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求越來(lái)越大，也就對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力資源開(kāi)發(fā)與管理提出了更高、更新的要求。這也勢(shì)必要求企業(yè)要建立更具前瞻性、能適應(yīng)環(huán)境變遷、社會(huì)發(fā)展的人力資源規(guī)劃體系。物業(yè)管理是一個(gè)典型的以人力資源及智力輸出為特征的服務(wù)性行業(yè)，其人才結(jié)構(gòu)特征決定了這個(gè)行業(yè)具有很大的流動(dòng)性，尤其是基層一線人員的流動(dòng)。如秩序維護(hù)員、保潔員、技術(shù)員等的變動(dòng)在一般企業(yè)是很常見(jiàn)的，盡管是基層的員工，但由于他們是與業(yè)主（客戶(hù)）**直接接觸提供服務(wù)的人員，關(guān)系著企業(yè)的正常運(yùn)作，因此，對(duì)每一個(gè)層次的人力資源規(guī)劃都不容忽視。
  　　2、 建立科學(xué)、完善的招聘管理系統(tǒng)
  　　物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)流動(dòng)性較強(qiáng)的行業(yè)，行業(yè)的人才結(jié)構(gòu)特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招聘時(shí)必須根據(jù)崗位的不同，需要的不同采取合適的招聘渠道和手段。要建立公開(kāi)招聘、公平競(jìng)爭(zhēng)的用人機(jī)制,完善任職資格標(biāo)準(zhǔn)體系,實(shí)現(xiàn)人力資源的使用市場(chǎng)化、社會(huì)化,建立符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的人才流動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化人力資源配置體系。
  　　3、 提高行業(yè)整體素質(zhì)，改革人才培養(yǎng)方式
  　　鑒于我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)整體偏低的現(xiàn)狀，行業(yè)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)各類(lèi)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，應(yīng)當(dāng)以戰(zhàn)略眼光多渠道、多形式地培養(yǎng)物業(yè)管理人才，使之適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的需要，為物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的人力資源。提高行業(yè)整個(gè)人員素質(zhì)要采取有效的途徑，做好兩個(gè)結(jié)合，即企業(yè)培訓(xùn)與行業(yè)培訓(xùn)相結(jié)合，學(xué)歷教育與非學(xué)歷教育（成人教育）相結(jié)合。在培訓(xùn)內(nèi)容上，傳統(tǒng)的“大而全”的人才培訓(xùn)方式，已無(wú)法適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要。為此，可探索舉辦主題明確、針對(duì)性強(qiáng)的管理人員專(zhuān)題培訓(xùn)，如專(zhuān)門(mén)的人力資源培訓(xùn)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)等，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)者作為授課老師，使培訓(xùn)效果更為顯著。
  　　從企業(yè)而言，目前不少企業(yè)對(duì)于員工的培訓(xùn)十分重視，普遍采取分階層培訓(xùn)，有些還設(shè)立獨(dú)立的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)整體的培訓(xùn)指導(dǎo)和監(jiān)督，并將培訓(xùn)工作列入績(jī)效考核內(nèi)容。從培訓(xùn)方式來(lái)分，一般有入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)等，從培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)分，一般有思想道德和職業(yè)道德培訓(xùn)、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)、技能提高培訓(xùn)等。不少企業(yè)的培訓(xùn)模式頗有特色，如萬(wàn)科物業(yè)的“工廠化制造人才”，華僑城物業(yè)的“創(chuàng)想訓(xùn)練營(yíng)”、“主任俱樂(lè)部”等，都是對(duì)人才內(nèi)部培訓(xùn)方式的創(chuàng)新。
  　　4、創(chuàng)建合適的企業(yè)文化，制定合理、公平的激勵(lì)機(jī)制
  　　從企業(yè)管理的發(fā)展來(lái)看，目前我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入柔性管理階段，在這一階段，企業(yè)必須拋棄傳統(tǒng)文化中對(duì)人性的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，正確理解人力資源的作用與地位，建立“以人為本”的企業(yè)文化。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，也只有“以人為本”的企業(yè)文化才能適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的需要。物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)，更要建立適合企業(yè)特點(diǎn)的企業(yè)文化和激勵(lì)機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制不單單是物質(zhì)刺激，還包含企業(yè)對(duì)員工的精神向心力，員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度等，做到待遇留人、感情留人、事業(yè)留人、前景留人。合理的激勵(lì)機(jī)制是人力資源充分開(kāi)發(fā)利用的根本保證。
  　　5、加大人才保護(hù)力度，促進(jìn)人才合理有序流動(dòng)
  　　對(duì)于在實(shí)踐中涌現(xiàn)的優(yōu)秀人才，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)逐步探索建立有效的保護(hù)機(jī)制，如進(jìn)一步落實(shí)每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域管理處主任或項(xiàng)目經(jīng)理必須具備物業(yè)管理師資格，建立行業(yè)優(yōu)秀人才信息庫(kù)實(shí)現(xiàn)人力資源共享等。既為優(yōu)秀管理人才提供政策保護(hù)，加強(qiáng)職業(yè)吸引力，增加人才數(shù)量，又使得人才可以根據(jù)個(gè)人職業(yè)規(guī)劃在行業(yè)內(nèi)合理有序流動(dòng)，**大程度實(shí)現(xiàn)自己的個(gè)人價(jià)值，從而建立對(duì)人才的動(dòng)態(tài)保護(hù)機(jī)制。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:57:23
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  一、經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的前期戰(zhàn)略預(yù)備
  如何經(jīng)營(yíng)好一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，主要有以下幾個(gè)方面：
  1. 樹(shù)立正確的經(jīng)營(yíng)理念。即以人為本，以服務(wù)為中心；講質(zhì)量、講誠(chéng)信、創(chuàng)品牌；實(shí)現(xiàn)兼顧社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益并全面發(fā)展。
  2. 確定“雙贏”的經(jīng)營(yíng)方針。即以實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值保值和為居民提供高質(zhì)量的生活環(huán)境和條件為目標(biāo)，去經(jīng)營(yíng)好小區(qū)，并獲取利潤(rùn)。而決不能搞短期行為，只看眼前利益而損害消費(fèi)者的利益，這無(wú)異于殺雞取卵。
  3. 要做好集約化經(jīng)營(yíng)這篇文章。集約化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的重要特點(diǎn)。這篇文章做得好壞，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，直接影響物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。因此積極研究和探索物業(yè)管理企業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)之路是當(dāng)務(wù)之急。
  4. 要搞好品牌經(jīng)營(yíng)。要千方百計(jì)地創(chuàng)企業(yè)管理品牌、服務(wù)品牌、環(huán)境品牌、文化品牌，擴(kuò)大企業(yè)的影響力。
  二、市場(chǎng)及需求前提下的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)規(guī)劃
  物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)把握經(jīng)營(yíng)的方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及**貼近業(yè)主和客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)，才能取得好的效果。大致來(lái)講，應(yīng)該在下述幾個(gè)大的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃。
  1. 對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)
  搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個(gè)問(wèn)題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，同時(shí)要有效地降低成本。但另一方面要注重的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，還應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)要點(diǎn)：
  實(shí)施品牌戰(zhàn)略，有計(jì)劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來(lái)的巨大的市場(chǎng)效應(yīng)和市場(chǎng)信譽(yù)。
  注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng)的作用。引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國(guó)很多居民受長(zhǎng)期免費(fèi)住房的影響，對(duì)住房消費(fèi)熟悉不足。通過(guò)積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見(jiàn)到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對(duì)其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對(duì)其房產(chǎn)價(jià)值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識(shí)，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭(zhēng)議。
  積極開(kāi)拓市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，此舉對(duì)提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，壯大公司實(shí)力以及顯著降低成本都有重要意義。
  2. 以物業(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。
  這種經(jīng)營(yíng)是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也會(huì)得到很好的回報(bào)。概括起來(lái)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種：　　
  針對(duì)業(yè)主和客戶(hù)而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車(chē)美容服務(wù)等。　　
  針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。如專(zhuān)業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維修服務(wù)。
  房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如為業(yè)主代理房屋出租。
  3. 專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
  與上述經(jīng)營(yíng)行為不同。專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主要開(kāi)展。具有代表性的此類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：
  開(kāi)辦幼兒園、**；
  經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；
  會(huì)所及康體娛樂(lè)設(shè)施；
  裝飾裝修；
  電梯維保；
  環(huán)境景觀工程；
  搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。
  4. 與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)。
  通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實(shí)施對(duì)物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報(bào)，這種經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類(lèi)上有很大的機(jī)會(huì)，比如：
  通過(guò)對(duì)電梯進(jìn)行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動(dòng)，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營(yíng)業(yè)額提高，從而帶動(dòng)鋪面租金的上漲； [FS:PAGE]
  通過(guò)興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫(xiě)字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫(xiě)字樓的出租率；
  通過(guò)改善商業(yè)、工業(yè)區(qū)的行車(chē)、停車(chē)條件和貨物裝運(yùn)條件，方便商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境。
  5. 小區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式。
  上面從幾個(gè)方面簡(jiǎn)述了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，要害在于認(rèn)真分析客戶(hù)需求，把握商機(jī)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。如在小區(qū)：
  成立具有法人地位的社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司。公司的投資主體可以多元化，發(fā)展方向及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特色應(yīng)該是依托于社區(qū)，立足于社區(qū)，服務(wù)于社區(qū)。
  成立社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基金會(huì)?；饡?huì)實(shí)行董事會(huì)形式的市場(chǎng)化，企業(yè)化運(yùn)作模式，基金資金的來(lái)源有多種渠道，如社區(qū)成員自愿入股、社會(huì)渠道入股、政府入股。另外可以考慮，從現(xiàn)有的社區(qū)專(zhuān)用維修基金和社區(qū)房屋維修基金中提出一定比例的資金入股。
  目前，以社區(qū)為經(jīng)濟(jì)消費(fèi)者主體的商業(yè)領(lǐng)域十分廣泛，已包括：社會(huì)教育業(yè)；社區(qū)文化娛樂(lè)業(yè)；社區(qū)家政業(yè)；社區(qū)商務(wù)服務(wù)；社區(qū)老人服務(wù)；社區(qū)健康服務(wù)業(yè)；社區(qū)中介業(yè)；社區(qū)商業(yè)；社區(qū)餐飲業(yè)；社區(qū)汽車(chē)服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:57:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 物業(yè)管理如何創(chuàng)新
  答

  1、管理創(chuàng)新。2、技術(shù)創(chuàng)新。3、節(jié)能創(chuàng)新。4、服務(wù)創(chuàng)新。5、工具創(chuàng)新。6、設(shè)備創(chuàng)新。7、軟件創(chuàng)新。附加：收費(fèi)創(chuàng)新，呵呵！

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• 問(wèn) ?? 小區(qū)物業(yè)管理如何實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展
  答

  隨著去年國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，以及一系列配套辦法的出臺(tái)，使我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時(shí)期，特別是《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》、《企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái)，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序更加公平、規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、壯大?應(yīng)該是企業(yè)管理層認(rèn)真研究的課題。今天，我僅從以下幾個(gè)方面闡述自己的看法，與同行探討：一、強(qiáng)化法律意識(shí)，規(guī)范企業(yè)行為，學(xué)法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營(yíng)中求生存。1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時(shí)化解的話，就會(huì)導(dǎo)致下面這樣一個(gè)惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意——少數(shù)業(yè)主不交費(fèi)——物業(yè)公司收不抵支或達(dá)不到預(yù)期效益——服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降——更多的業(yè)主更大的不滿意——物業(yè)公司失盤(pán)。造成這種局面有兩個(gè)方面的原因：一方面，是物業(yè)公司的問(wèn)題?？赡苁俏飿I(yè)公司服務(wù)不到位或出現(xiàn)管理失誤;也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時(shí)、不到位造成的;這說(shuō)明物業(yè)公司沒(méi)有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強(qiáng)化自身的法律意識(shí)，要組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》等有關(guān)法律知識(shí)，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，是業(yè)主的問(wèn)題?？赡苁怯捎跇I(yè)主不了解有關(guān)法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關(guān)系，不知道交了費(fèi)究竟應(yīng)該享受什么樣的服務(wù)。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進(jìn)行《條例》等法律、法規(guī)知識(shí)的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導(dǎo)業(yè)主在依法享受權(quán)利的同時(shí)依法履行義務(wù)。2、要和有關(guān)政府部門(mén)建立良好的關(guān)系。按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該申報(bào)的申報(bào)，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導(dǎo)工作;積極參加協(xié)會(huì)的工作，加強(qiáng)與同行的交流，隨時(shí)掌握有關(guān)的法律政策、市場(chǎng)信息，在遇到問(wèn)題時(shí)能及時(shí)獲得政府、協(xié)會(huì)、同行的支持和幫助，以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，本著公平、公道的原則，積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系。這有利于日后的管理服務(wù)及保修期遺留問(wèn)題的處理?？傊髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)要正確理解合法經(jīng)營(yíng)，不要簡(jiǎn)單地認(rèn)為合法僅僅是約束自己的;其實(shí)，只有懂法才能**大限度地利用法律武器來(lái)保護(hù)自己的利益，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。二、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，大力推進(jìn)精品戰(zhàn)略。1、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不應(yīng)該只是掛在嘴上做秀的，而要實(shí)實(shí)在在的貫徹落實(shí)到工作流程中的每個(gè)細(xì)節(jié)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行服務(wù)過(guò)程控制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要主抓服務(wù)質(zhì)量，要常抓不懈，要有“管一個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)一個(gè)精品”的決心。2、物業(yè)管理服務(wù)作為一種產(chǎn)品，是以隨時(shí)生產(chǎn)、隨時(shí)提供的形式存在的。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的評(píng)價(jià)具有很大的即時(shí)性、隨機(jī)性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學(xué)的方法來(lái)考評(píng)你的服務(wù)質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來(lái)評(píng)價(jià)你的服務(wù)質(zhì)量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務(wù)的人——我們的員工必須要有很強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。加強(qiáng)員工服務(wù)規(guī)范、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)是非常重要的。為此，我們公司嘗試開(kāi)展了“業(yè)主滿意員工”的評(píng)選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請(qǐng)業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶(hù)服務(wù)人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當(dāng)季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過(guò)這個(gè)活動(dòng)，達(dá)到了兩個(gè)目的，一方面讓公司的員工認(rèn)識(shí)到企業(yè)的管理目標(biāo)就是以業(yè)主滿意為目標(biāo)，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了一個(gè)樣，領(lǐng)導(dǎo)不在一個(gè)樣，讓服務(wù)意識(shí)深入人心，體現(xiàn)在行動(dòng)上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個(gè)企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴(lài)的。3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期上門(mén)回訪，征詢(xún)業(yè)主的意見(jiàn)和建議，通報(bào)近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡(luò)了感情;二是征詢(xún)了意見(jiàn)，有利于我們改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量;還有，物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過(guò)是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無(wú)聞地進(jìn)行。那么，適當(dāng)?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。4、大膽進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，提高服務(wù)檔次。要研究不同群體不同的服務(wù)需求，可以采用問(wèn)卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務(wù)項(xiàng)目，還要敢想敢做，服務(wù)是無(wú)止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就**了，你就走在前面了。三、樹(shù)立正確的人才觀，對(duì)外廣納賢才，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺(tái)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要什么樣的人才哪?1、人們一般認(rèn)為，人才就是高學(xué)歷、高職稱(chēng)的人，毋庸置疑是對(duì)的，但這也是不全面的，我認(rèn)為，能夠盡職盡責(zé)地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關(guān)心他、留住他。如果他是個(gè)保潔員，就把他樹(shù)立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。一個(gè)企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個(gè)崗位上都不容忽視。你別小看一個(gè)保潔員、一個(gè)保安員，他如果做的好，他就會(huì)讓一處潔凈、會(huì)保一方安全;如果他做的不好，也許就會(huì)因?yàn)樗氖韬?，惹?lái)一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來(lái)?yè)p失。所以說(shuō)，水能載舟，亦能覆舟。2、要重視員工的素質(zhì)培養(yǎng)，研究員工的特點(diǎn)，幫助那些有潛質(zhì)的員工設(shè)計(jì)成長(zhǎng)發(fā)展計(jì)劃，有的放矢的進(jìn)行培訓(xùn)，給他們提供鍛煉的機(jī)會(huì)。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起培養(yǎng)人才的任務(wù)，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化已廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高;物業(yè)管理的領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步延伸為設(shè)施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會(huì)管理的復(fù)合型人才是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的巨大財(cái)富。四、樹(shù)立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念，拓寬經(jīng)營(yíng)思路，把握市場(chǎng)脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標(biāo)，提高企業(yè)實(shí)戰(zhàn)水平。西部大開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。據(jù)**新統(tǒng)計(jì)，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬(wàn)平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬(wàn)平方米。 本回答由提問(wèn)者推薦

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)管理需要共同協(xié)商來(lái)實(shí)現(xiàn)
  答

  物業(yè)管理要了解相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)、行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)情況。應(yīng)當(dāng)做的工作如果只服務(wù)內(nèi)容一般包括物業(yè)的維修、維護(hù)；環(huán)境維護(hù)，秩序維護(hù)和客戶(hù)服務(wù)。怎么管理要依據(jù)物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)狀況和業(yè)主需求來(lái)制定具體的管理服務(wù)方案。管理方法有很多，關(guān)鍵是對(duì)具體的項(xiàng)目要有針對(duì)性，不可泛泛而論。如有具體需要可聯(lián)系。

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 物業(yè)管理如何
  答

  各個(gè)行業(yè)都有它的發(fā)展前途和上升的空間，要看你了解不了解這個(gè)行業(yè)了。電子我是不了解，我說(shuō)說(shuō)物業(yè)吧。物業(yè)工作往大了說(shuō)可以是全國(guó)總公司的總經(jīng)理了，手下有幾十個(gè)項(xiàng)目。往小了說(shuō)，1個(gè)安管的班長(zhǎng)，手下有十幾個(gè)隊(duì)員。所以物業(yè)是個(gè)很大的行業(yè)，發(fā)展空間是很大的。而且現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這么快，還愁沒(méi)有平臺(tái)給你發(fā)揮嗎！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??物業(yè)管理如何
  答

  如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作：（一） 物業(yè)管理服務(wù)要做到“五知”： 1、 知人——知道服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)。一個(gè)管理區(qū)域居住著千百之眾的人群，這是一個(gè)比較繁雜的群體，有男女老幼，有當(dāng)官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質(zhì)高的，也素質(zhì)低的。 因此我們對(duì)服務(wù)對(duì)對(duì)象盡量做到熟知，很有利于有針對(duì)性的做好服務(wù)。 2、 知心——要了解為主服務(wù)的心里需求，一般來(lái)講，業(yè)主有以下十個(gè)方面的需求： （1） 業(yè)主需要受到尊重——“業(yè)主是我們的衣食父母”；（2） 業(yè)主需要誠(chéng)信——“誠(chéng)信是打開(kāi)業(yè)主心靈之門(mén)的金鑰匙” （3） 業(yè)主需要受到關(guān)注——“業(yè)主的冷暖我先知”； （4） 業(yè)主需要及時(shí)溝通——真城面對(duì)、坦誠(chéng)直言； （5） 業(yè)主需要小區(qū)安全——安全才是美夢(mèng)的港灣； （6） 業(yè)主需要優(yōu)美環(huán)境——好環(huán)境才有好心情； （7） 業(yè)主需要服務(wù)的方便快捷——瑣事帶來(lái)的是煩惱； （8） 業(yè)主需要看到員工的微笑——員工生機(jī)勃勃，滿面春風(fēng)； （9） 業(yè)主需要家的感覺(jué)——?jiǎng)偎朴H人一家人； （10） 業(yè)主需要超值享受——“這點(diǎn)費(fèi)用交得很值” 3、 知愛(ài)——要用愛(ài)的偉大力量去愛(ài)業(yè)主。愛(ài)博大精深，愛(ài)像陽(yáng)光雨露，滋潤(rùn)萬(wàn)物，愛(ài)像山間流水令人心曠神怡。我們只有對(duì)業(yè)主愛(ài)得深厚，我們的服務(wù)追求才會(huì)無(wú)怨無(wú)悔， 我們要有博愛(ài)的胸懷， 才容得下業(yè)主的一切。 4、 知事——知道物業(yè)管理服務(wù)工作具體事務(wù)，只有知道要做什么事，才能爭(zhēng)取服務(wù)主動(dòng)性，物業(yè)管理服務(wù)**怕心中無(wú)數(shù)，心中無(wú)數(shù)就會(huì)被動(dòng)挨打。 5、 知為——知道每件服務(wù)工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規(guī)范。物管企業(yè)要長(zhǎng)期提倡向雷鋒同志學(xué)習(xí)，人人爭(zhēng)做好人好事。 （二） 做好物業(yè)服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量的五個(gè)方面： 1、 追求物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量——做到精益求精，細(xì)致入微，持續(xù)改進(jìn)，無(wú)可挑剔： 2、 樹(shù)立物業(yè)管理服務(wù)形象——語(yǔ)言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力： 3、 提高物業(yè)管理服務(wù)能力——力求職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化，員工做到一門(mén)精多門(mén)通： 4、 講究物業(yè)管理服務(wù)特色——根據(jù)業(yè)主的需要，不斷推出具有特色的個(gè)性化服務(wù)； 5、 注重物業(yè)管理的服務(wù)效果——業(yè)主的滿意率+驚喜+社會(huì)口碑； （三） 做好物業(yè)管理服務(wù)四點(diǎn)要求： 1、 堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)目的的一致性。 2、 物業(yè)管理服務(wù)要有透明度。 3、 要保持物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的持久性、擴(kuò)展性。 4、 加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范性。

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