產(chǎn)權(quán)暫時(shí)還沒(méi)下來(lái)的房子怎么購(gòu)買(mǎi)？

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• 145****4299

  產(chǎn)權(quán)還沒(méi)下來(lái)，意味著沒(méi)有房產(chǎn)證。沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能交易過(guò)戶(hù)，有抵押的房子也不能交易過(guò)戶(hù)。不能過(guò)戶(hù)到你名下，就不能證明房子是你合法擁有的財(cái)產(chǎn)，就不受法律保護(hù)。同時(shí)由于房產(chǎn)證的日期在兩年之內(nèi)，按照**新的政策，交易時(shí)要交5.6%的營(yíng)業(yè)稅及1%或差額20%的個(gè)人所得稅。這筆費(fèi)用還是很高的，誰(shuí)來(lái)付是個(gè)問(wèn)題。

  查看全文↓ 2018-07-18 11:03:36
• 135****4969

  過(guò)戶(hù)如果沒(méi)有房產(chǎn)證是無(wú)法過(guò)戶(hù)的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)過(guò)戶(hù)，必須提供房產(chǎn)證，否則不會(huì)通過(guò)申請(qǐng)，其過(guò)戶(hù)的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。　　二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買(mǎi)賣(mài)雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見(jiàn)，再根據(jù)手續(xù)辦理過(guò)戶(hù)。具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)步驟：　　
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件?！　?br/>2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。　　
  3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易?！　?br/>4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?！　?br/>5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的?！　?br/>6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證?！　?br/>7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放?！　?br/>8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2018-07-18 11:03:25
• 134****2384

  一、建議不要購(gòu)買(mǎi)無(wú)房產(chǎn)證的二手房。
  二、買(mǎi)無(wú)證二手房將面臨的風(fēng)險(xiǎn)：1）二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)　　賣(mài)房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣(mài)房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　?）房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定　　現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀(guān)條件，不確定性因素較多，難以控制。3）房屋質(zhì)量難以保證　　現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。4）“一房二賣(mài)”不可不防　　無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣(mài)房人“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣(mài)房人極有可能將房屋出售給他人?！　?/span>

  查看全文↓ 2018-07-18 11:03:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房子還沒(méi)下來(lái)怎么結(jié)婚？
  答

  收好你的交款收據(jù)，上面栽明的時(shí)間可以證明是在你們婚姻登記的時(shí)間之前，就能夠說(shuō)明這處房產(chǎn)是你的婚前財(cái)產(chǎn)。這樣不傷感情，又能解決問(wèn)題。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)的房子怎么交易
  答

  房產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)的房子，盡量不建議購(gòu)買(mǎi)，雖然會(huì)比市面上的商品房便宜很多，但因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，所以無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，得不到法律的保障，即便是有金錢(qián)的交易房屋，所有產(chǎn)權(quán)人仍然屬于原先的賣(mài)家。再加上房屋的產(chǎn)權(quán)不明晰，所以購(gòu)房合同無(wú)效，這類(lèi)房屋很容易會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，而且購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)比較大，一旦發(fā)生一房多賣(mài)的情況，很容易會(huì)出現(xiàn)錢(qián)房?jī)煽盏那闆r發(fā)生。另外一方面因?yàn)檫€沒(méi)有房產(chǎn)證，所以在辦理房屋抵押貸款時(shí)銀行不予批準(zhǔn)，此類(lèi)房屋往往需要全款購(gòu)買(mǎi)，再加上無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，一旦房屋出現(xiàn)拆遷或者是其他的情況，無(wú)法得到相應(yīng)的補(bǔ)償。購(gòu)房者盡可能的選擇五證齊全的房屋或者是已經(jīng)具有房屋所有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，保障自己的切實(shí)利益避免可能出現(xiàn)的糾紛。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)房本還沒(méi)下來(lái)的房子有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  沒(méi)房本的房子交易風(fēng)險(xiǎn)都大，不滿(mǎn)五年的二類(lèi)經(jīng)適房稅費(fèi)嚇?biāo)廊肆?，契稅，個(gè)稅，營(yíng)業(yè)稅，還是3%的土地出讓金，如果是90以下的都加起來(lái)是10.6

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• 問(wèn) 要是房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)的房子怎么交易呢？
  答

  國(guó)家規(guī)定沒(méi)有下產(chǎn)權(quán)的房子是不能交易的。如果你是通過(guò)中介買(mǎi)房，中介應(yīng)該明白怎么交易才能保障你的利益？

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)的房子如何買(mǎi)賣(mài)
  答

  直接更名步驟:1、賣(mài)方將銀行的貸款還清;2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù);4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,再到房管局重新備案。

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