請問房產(chǎn)五證不齊有什么風險？

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• 154****1020

  1、房產(chǎn)證要很長時間才辦下來或者根本辦不下來。
  開發(fā)商如果缺少《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，就沒有在土地上建房子的資格，就算建了房子也是違規(guī);而且開發(fā)商沒有出售商品房的資格。
  購房者買了這樣的房子也沒法到房管局備案，拿不到房產(chǎn)證。所以，從法律角度上講，即使你付了房錢，房子也依然不是你的!
  2、房屋的質(zhì)量沒有保障。
  “樓渣渣”、“樓脆脆”、“樓歪歪”的事件這幾年也沒少發(fā)生?！拔遄C”不全，就說明開發(fā)商在沒有任何監(jiān)督的情況下蓋房子，這樣的房子質(zhì)量能有保障嗎?業(yè)主住進去能安心嗎?
  3、開發(fā)商騙取定金。
  沒有“五證”，不法開發(fā)商就與騙子沒有任何區(qū)別。他們在土地還沒批下來的時候，就開始建售樓處、建沙盤、打廣告，用各種手段吸引購房者，等購房者交完定金后，他們便會毫不猶豫的選擇跑路。
  4、難以借到房屋貸款。
  一些銀行在發(fā)放商業(yè)貸款時，對開發(fā)商的資質(zhì)也是有要求的。有些黑心開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，收了購房者的錢后，就不再管貸款是否能到位。
  5、混淆商用房和住宅用房。
  “五證”決定了房子的性質(zhì)!住宅和商用的產(chǎn)權(quán)年限是不同的?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  (1)居住用地70年;
  (2)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。
  如果開發(fā)商把在商業(yè)用地上建的房子當做住宅賣給你，就等于你購買的住宅用地的使用年限縮短了30年!
  除了“五證” “兩書”也很重要
  買房時除了檢查開發(fā)商是否具有“五證”之外，還要在房屋交付時，向開發(fā)商索要“兩書”：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
  這“兩書”是開發(fā)商向購房者提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件，也是非常重要的。
  還有一個“表”也要重視
  這個“表”就是《竣工驗收備案表》。
  《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。
  如果開發(fā)商不能出具此表，你可以拒絕收房，而且可以要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任

  查看全文↓ 2018-07-20 10:40:22
• 143****2001

  一、房屋屬性不明確
  如果開發(fā)商沒有五證，購房者很難了解到真實的房屋性質(zhì)。如果開發(fā)商有意將房屋性質(zhì)混淆，購房者極容易陷入不利境地。例如：開發(fā)商使用商業(yè)用地建房，購房者將面臨土地使用年限短、商用水電費高昂、不通燃氣、較高的契稅等情況。
  二、不法開發(fā)商騙取定金
  有些不法開發(fā)商為了套取購房者錢財，有時候甚至土地都沒買好，在沒有預售資質(zhì)的情況下，就設(shè)置售樓部進行樓盤銷售，利用精致的沙盤以及廣告來吸引購房者，有些不明真相的購房者為了提前選擇好房源好戶型，沒有深入考察開發(fā)商及樓盤的實際情況，就會先交定金。
  但不法開發(fā)商騙取定金后就會卷款逃跑，購房者將面臨錢房兩失。
  三、房屋質(zhì)量缺乏保障
  開發(fā)商沒有五證，很大程度意味著開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質(zhì)，也沒有出售商品房的資格。這樣的房子質(zhì)量很難有保障。
  
  四、簽訂的合同可能無效
  如果開發(fā)商所銷售的房屋五證不齊全，不僅辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預售合同都屬于無效的。因為商品房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。如果遇到不法開發(fā)商，可能會產(chǎn)生“一房多賣”的情況，從而引發(fā)購房糾紛。
  五、按揭貸款有困難
  商品房預售時，房子通常還在建設(shè)中，若開發(fā)商尚未取得房屋大產(chǎn)證，買房人則不能及時辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶，而銀行的住房按揭貸款是用交易房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做抵押。
  預售商品房在產(chǎn)權(quán)還屬于開發(fā)商時就能貸款，一般情況下是因為銀行確認房子有了預售許可證，同時要求開發(fā)商提供階段性的擔保責任，才給買房人辦理按揭貸款。如果開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，購房者貸款失敗，將會給自己帶來直接損失。
  六、無法順利取得房產(chǎn)證
  如果開發(fā)商沒有五證，就無法取得房屋大產(chǎn)證，買房人也就不能及時辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶。而房屋屬于不動產(chǎn)，實行實名登記制度，沒有房產(chǎn)證的房屋在法律上不屬于有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，不受物權(quán)法的保護。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，消費者必定蒙受損失。

  查看全文↓ 2018-07-20 10:39:55
• 143****0236

  1、銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預售合同都無效。商品房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能再房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。如果開發(fā)商又將房屋賣給其他人的話，就會產(chǎn)生糾紛。
  2、沒有五證，就看不到房屋的性質(zhì)。開發(fā)商有意混淆房屋性質(zhì)，許多LOFT、SOHO等形態(tài)的房子都是商業(yè)用地，不僅使用年限短，商用水電費用高，需支付的契稅也較高。
  3、開發(fā)商沒有五證，也就意味著開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質(zhì)，更沒有出售商品房的資格，這樣的房子很難有保障。
  4、房屋屬于不動產(chǎn)，實行實名登記制度，沒有房產(chǎn)證的房屋在法律上不屬于有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，不受物權(quán)法的保護。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，消費者必定蒙受損失。
  5、商品房預售時，房子通常還在建設(shè)中，開發(fā)商尚未取得房屋大產(chǎn)證，買房人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶，而銀行的住房按揭貸款是用交易房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做抵押。

  查看全文↓ 2018-07-20 10:39:33
• 137****8128

  購無證房風險：
  (一)土地性質(zhì)不合法的風險
  在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
  (二)土地使用權(quán)不合法的風險
  在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用權(quán)證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
  (三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風險
  有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者**應(yīng)小心，一般不要購買。
  (四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險
  這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

  查看全文↓ 2018-07-20 10:39:09
• 131****1669

  對于購房者來說，五證不齊存在的風險有：
  1、證拿不到
  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商沒有《國有土地使用證》，就不具備建房資格，就算建了房子也是違規(guī);而沒有《商品房預售許可證》開發(fā)商就不符合售房要求。購房者買了這樣的房子無法在房管局備案，因此房產(chǎn)證根本辦不下來或要很長時間才辦下來。如果拿不到房產(chǎn)證，從法律角度上講，即使購房者付了房款，房子也依然不是購房者的。
  2、房屋質(zhì)量沒有保障
  開發(fā)企業(yè)沒有五證，也就是說開發(fā)商根本就沒有建造商品房的資質(zhì)，如果開發(fā)商“五證”不全，也就說明開發(fā)商可能在沒有任何監(jiān)督的情況下蓋房子，這樣的房子很可能質(zhì)量上沒有保障。
  3、商用住宅要分清
  一般商住用地產(chǎn)權(quán)年限多數(shù)是40年，住宅用地產(chǎn)權(quán)年限則為70年。如果購房者不看“五證”或開發(fā)商“五證”不全，那么就無法了解房屋的性質(zhì)，一旦開發(fā)商把商住用地建的房子當做住宅用地建房賣給購房者，就等于購房者購買的住宅用地的使用年限縮短了30年。
  4、一房多賣
  “五證”不全還會出現(xiàn)開發(fā)商一房多賣的情況，這邊剛簽訂買賣合同，轉(zhuǎn)頭就又賣給了別的買家，這樣的情況很多，而且維權(quán)也會很麻煩。
  由此可見，買房不管是用于自住還是投資，都必須選擇證件齊全的項目，這樣才能在政策有所變化時盡可能維護自己的權(quán)益，同時降低買房的風險。

  查看全文↓ 2018-07-20 10:38:50

相關(guān)問題

• 問 購買五證不齊全的房子有什么風險？
  答

  ①簽訂合同將無效：如果買的房子五證不齊，也就是說沒有合法身份，那么所簽的合同也就無效了。②一房多賣：所簽合同無效，自然開發(fā)商這套房子是沒有在官方備案的，所以可以繼續(xù)把房子賣給其他人；③質(zhì)量無法保障：如果開發(fā)商五證不全，肯定意味著不具備建造商品房的資質(zhì)，買了之后自然也就難以得到法律的保護。

• 問 五證不齊的危害有哪些
  答

  ①銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預售合同都無效。②沒有五證，就看不到房屋的性質(zhì)。也許會有些開發(fā)商有意混淆房屋性質(zhì)。③沒有五證開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質(zhì)，更沒有出售商品房的資格，這樣的房子很難有保障。④房屋屬于不動產(chǎn)，實行實名登記制度，沒有房產(chǎn)證的房屋在法律上不屬于有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，不受物權(quán)法的保護。⑤開發(fā)商未取得房屋大產(chǎn)證，買房人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶。

• 問 五證不齊的危害有哪些
  答

  ①銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預售合同都無效。②沒有五證，就看不到房屋的性質(zhì)。也許會有些開發(fā)商有意混淆房屋性質(zhì)。③沒有五證開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質(zhì)，更沒有出售商品房的資格，這樣的房子很難有保障。④房屋屬于不動產(chǎn)，實行實名登記制度，沒有房產(chǎn)證的房屋在法律上不屬于有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，不受物權(quán)法的保護。⑤開發(fā)商未取得房屋大產(chǎn)證，買房人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶。

• 問 購買“五證不全”房產(chǎn)有什么風險？
  答

  有的開發(fā)商即便取得預售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買房人辦小產(chǎn)證還有一段很長的時間。開發(fā)商為了避免在交房時間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項驗收通過，開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買房人辦小產(chǎn)證。在這個時間段里，如果原買房人憑預售合同就把房子轉(zhuǎn)賣給別人，但因為是期房無法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣給第三個人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，法院會以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的就只能向賣方要求歸還房款。

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• 問 ??五證不齊去哪反映?
  答

  理論上五證不全是不能賣房子的，以后遺患無窮，還是要買五證齊全的房子

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