??法院強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)過戶費(fèi)用是怎么算的?很多嗎？

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• 148****4853

  按照民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，人民法院的裁判文書具有設(shè)立、變更物權(quán)的效力。因此您可以持人民法院的判決到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
  如果房管局、被執(zhí)行人不配合，您可以請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院會(huì)給房管局發(fā)協(xié)助執(zhí)行函，將房產(chǎn)過戶到您的名下.
  
  《民事訴訟法》第二百五十一條在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。
  
  《民事訴訟法司法解釋》
  第四百九十一條 經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。對(duì)剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。
  第四百九十二條 被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的,人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請(qǐng)執(zhí)行人管理；申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人。
  第四百九十三條 拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。
  第五百零二條 人民法院在執(zhí)行中需要辦理房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證、專利證書、商標(biāo)證書、車船執(zhí)照等有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，可以依照民事訴訟法第二百五十一條規(guī)定辦理。

  查看全文↓ 2018-07-26 10:24:48
• 157****3674

  在拍賣前，會(huì)查封房屋，然后會(huì)有專業(yè)人士對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，只有確定房屋價(jià)值才能夠正式進(jìn)入拍賣程序。接下來(lái)，就是真正進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)了。
  1、第1次拍賣（拍賣不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)在拍賣的十五日前進(jìn)行公告）
  ⑴競(jìng)買人應(yīng)于拍賣前向人民法院預(yù)交一定的保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加房屋競(jìng)買的，可以不預(yù)交該保證金。保證金的數(shù)額會(huì)由人民法院來(lái)確定，但不能夠低于評(píng)估價(jià)或者是市價(jià)的百分之五。
  ⑵人民法院應(yīng)當(dāng)于拍賣的五日之前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在拍賣日要到場(chǎng)。
  ⑶拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者是競(jìng)買人的較高價(jià)格應(yīng)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人若申請(qǐng)或者同意以該次的拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交出抵債。
  2、第2次拍賣
  拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者是競(jìng)買人的較高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，應(yīng)當(dāng)于六十日內(nèi)再次進(jìn)行拍賣。
  3、第三次拍賣
  對(duì)于第2次拍賣仍未成功的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次的拍賣。
  4、變賣
  第三次拍賣未成功且申請(qǐng)執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)在第三次拍賣終結(jié)日起的七日內(nèi)發(fā)出變賣的公告。自公告日起六十日內(nèi)沒有人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)購(gòu)買該財(cái)產(chǎn)的，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)來(lái)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)的措施，將該財(cái)產(chǎn)退還給被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他措施的除外。
  5、所有權(quán)轉(zhuǎn)移
  不動(dòng)產(chǎn)拍賣銷售或是抵債以后，不動(dòng)產(chǎn)自拍賣銷售或是抵債裁定送達(dá)購(gòu)買者或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易核心去辦理產(chǎn)權(quán)的過戶。
  我們提到的保留價(jià)，是出賣人在委托拍賣時(shí)提出的拍賣較高價(jià)格達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)當(dāng)停止拍賣的價(jià)格，它是出賣人維護(hù)自己利益的一種保證手段。拍賣保留價(jià)是指拍賣時(shí)的拍賣銷售價(jià)應(yīng)達(dá)到的低價(jià)格。司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定其保留價(jià)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)來(lái)確定；未作評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)參照市價(jià)來(lái)確定，并征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價(jià)，第1次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或是市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)拍賣未成功的情況，再行拍賣時(shí)，可以酌情的降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不可超過前次保留價(jià)的百分之二十。
  房地產(chǎn)拍賣注意事項(xiàng)：
  1、拍賣房屋的付款方式。我們通常要求一次性付款，而且付款時(shí)間會(huì)比較緊。
  2、房屋的相鄰關(guān)系
  3、房屋有無(wú)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)或是燃?xì)赓M(fèi)等
  4、拍賣房屋的所有稅費(fèi)要了解清楚
  5、房屋有無(wú)戶口
  6、房屋是否注冊(cè)了公司
  7、房屋是否為兇宅
  8、房屋的風(fēng)水
  9、房屋是否包括了裝修及家具家電，有些拍賣案件中，會(huì)進(jìn)行分開拍賣
  10、房屋是否有人正居住
  11、房屋是否存在質(zhì)量問題，有無(wú)漏水等問題
  12、房屋有沒有拖欠工程款的
  法院房屋拍賣流程不是特別的復(fù)雜，反而是其中的一些注意事項(xiàng)必須引起重視，在拍賣前應(yīng)當(dāng)對(duì)這些做一定的了解，避免引起不必要的麻煩。

  查看全文↓ 2018-07-26 10:24:41
• 132****5793

  過戶費(fèi)用和正常的過戶費(fèi)用一樣的。
  法院拍賣房子的過戶流程：
  (一)首先確認(rèn)法院是否解除了對(duì)該房產(chǎn)的查封；
  (二)材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門；
  (三)當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；
  (四)可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國(guó)體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
  需提交證件(以下資料必須是原件)
  (一)協(xié)助執(zhí)行通知書；
  (二)民事裁定書；
  (三)委托拍賣書(法院委托)；
  (四)拍賣成交確認(rèn)書及發(fā)票;
  (五)私有房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書及身份證；
  (六)地稅完稅證明；
  (七)契稅證明。
  注意：
  1、個(gè)人買受拍賣標(biāo)的房屋需另提供資料：
  (1)買受人身份證明(核對(duì)原件收取復(fù)印件)；
  (2)買受人婚姻狀況證明(核對(duì)原件收取復(fù)印件)；
  (3)流動(dòng)人口婚育證明(買受人為18-49周歲非本市戶口的女性流動(dòng)人員需提供，核對(duì)原件收取復(fù)印件)。
  2、單位承受拍賣標(biāo)的房屋需另提供資料：
  (1)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證(核對(duì)原件收取加蓋公章復(fù)印件)；
  (2)代理人身份證明(核對(duì)原件收取復(fù)印件)。
  二手房過戶中買賣雙方需要繳納的稅費(fèi)：
  買家：
  契稅：契稅=房屋總價(jià)×稅率
  面積在144平米以上的，稅率為3%;
  面積在90平米以下(首套房)，稅率為1%
  面積在90-144平米之間(首套房)，稅率為1.5%
  交易服務(wù)費(fèi)：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
  房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅80元/套;截止到目前，如果稅務(wù)局認(rèn)定您購(gòu)買的為首套房，那么登記費(fèi)就可以免除。
  貸款抵押登記費(fèi)：80元/套
  賣家：
  交易服務(wù)費(fèi)：3元/平米
  營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)×5.6%(超2年免征)
  個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)×1%
  注意：賣家一般都會(huì)將自己要交的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅加到總房?jī)r(jià)里，其實(shí)也就是買方在承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

  查看全文↓ 2018-07-26 10:24:28

相關(guān)問題

• 問 法院房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用是多少?
  答

  這是關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行的一個(gè)詳細(xì)情況，強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用一般由被執(zhí)行人承擔(dān)。一、法院房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用1、沒有執(zhí)行數(shù)目或者價(jià)額的，每件交納￥50元至5002、執(zhí)行金額或者價(jià)額不超過1萬(wàn)元的，每件交納￥503、超過1萬(wàn)元至￥50萬(wàn)元的部分，按照1.5%交納;超過50萬(wàn)元至￥500萬(wàn)元的部分，按照1%交納;超過500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的部分，按照0.5%交納超過￥1000萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)的部分，按照0.1%交納。4、符合民事訴訟執(zhí)行法第五十五條第四款條件要求未參加記名的權(quán)利人向人民法院提起訴訟的，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納申請(qǐng)費(fèi)，不再收取案件受理費(fèi)用。二、法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件人民法院受理執(zhí)行案件的條件：(1)申請(qǐng)執(zhí)行的法律文書已經(jīng)生效;(2)申請(qǐng)執(zhí)行人是生效法律文書確定的權(quán)利人或其繼承人、權(quán)利承受人;(3)申請(qǐng)執(zhí)行人在法定期限內(nèi)(雙方或者一方當(dāng)事人是公民的為一年，雙方是法人或者其他組織的為六個(gè)月)提出申請(qǐng);(4)申請(qǐng)執(zhí)行的法律文書有給付內(nèi)容，且執(zhí)行標(biāo)的和被執(zhí)行人明確;(5)義務(wù)人在生效法律文書確定的期限內(nèi)未履行義務(wù);(6)屬于受申請(qǐng)執(zhí)行的人民法院管轄。向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，一般應(yīng)向人民法院提交下列文件和證件：(1)申請(qǐng)執(zhí)行書。申請(qǐng)執(zhí)行書中應(yīng)當(dāng)寫明申請(qǐng)執(zhí)行的理由、事項(xiàng)、執(zhí)行標(biāo)的，以及申請(qǐng)執(zhí)行人所了解的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況。(2)生效法律文書。(3)申請(qǐng)執(zhí)行人的身份證明。公民個(gè)人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)出示居民身份證;法人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和法定代表人身份證明;其他組織申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和主要負(fù)責(zé)人身份證明。繼承人或權(quán)利承受人申請(qǐng)執(zhí)行的，還應(yīng)提交繼承或承受權(quán)利的證明文件。行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件：公民、法人或者其他組織拒絕履行判決、裁定的，行政機(jī)關(guān)可以向第一審人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行。公民、法人或者其他組織對(duì)具體行政行為在法定期限內(nèi)不提起訴訟又不履行的，行政機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行。三、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限按照法律規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行可以分為五類情況，在這五種情況下，不同的主體申請(qǐng)人民法院執(zhí)行不同的法律文書分別有不同的法定期限。1、海關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行裁判文書的期限是180天，申請(qǐng)執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間**后一日起計(jì)算，法律文書沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達(dá)當(dāng)事人之日起計(jì)算。2、海關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其生效具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出，逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院將不予受理。3、具體行政行為的權(quán)利人或者繼承人、權(quán)利承受人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行生效具體行政行為的在3個(gè)月內(nèi)提出。4、公民申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行裁判文書的期限是1年，計(jì)算方法與海關(guān)作為申請(qǐng)人時(shí)相同。5、法人或者其他組織申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行生效裁判文書的期限是180天。

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• 問 強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)如何過戶
  答

  給付判決中當(dāng)事人可就辦理房屋過戶申請(qǐng)執(zhí)行　　1 、物權(quán)公示原則要求，要取得房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，僅僅基于交付而取得對(duì)實(shí)物的占有還不夠，還要求至產(chǎn)權(quán)部門辦理財(cái)產(chǎn)過戶登記手續(xù)。在給付判決中，義務(wù)人的法律義務(wù)不僅僅是將作為判決標(biāo)的物的房屋交付權(quán)利人，還應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人提供辦理過戶所需的一切材料和手續(xù)，包括為一定的行為，如共同到房產(chǎn)部門簽字辦理。實(shí)際上房屋給付的判決包含了房產(chǎn)交付及協(xié)助辦理過戶手續(xù)兩項(xiàng)義務(wù)，兩項(xiàng)義務(wù)構(gòu)成一個(gè)完整的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，缺一不可，因此不能認(rèn)為后一項(xiàng)義務(wù)是前一項(xiàng)義務(wù)的附　隨義務(wù)?！　?、在房屋給付判決或調(diào)解中權(quán)利人在義務(wù)人拒絕配合協(xié)助辦理房屋過戶的情況下，是當(dāng)事人直接向房屋登記部門申請(qǐng)辦理房屋過戶手續(xù)，還是向法院申請(qǐng)執(zhí)行，由房屋登記部門憑法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書及執(zhí)行裁定書辦理呢？各地房產(chǎn)部門和人民法院做法不一，有的地方的房管部門僅憑法院的裁判文書和權(quán)利人一方的到場(chǎng)簽名即可將房屋過戶，筆者傾向于由房屋登記部門憑法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書及執(zhí)行裁定書辦理。　　民事訴訟法第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理”。這是人民法院就辦理產(chǎn)權(quán)過戶發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書的明文規(guī)定。如果僅憑法院的裁判文書和權(quán)利人一方的到場(chǎng)簽名即可將房屋過戶至權(quán)利人名下，則該條規(guī)定就無(wú)從適用。而且與當(dāng)事人僅憑法院的裁判文書和權(quán)利人一方的到場(chǎng)簽名即可辦理房屋過戶手續(xù)相比，由人民法院向有權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行手續(xù)的過戶方式，更能體現(xiàn)訴訟、執(zhí)行效率和法律效果。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??咨詢一下，法院如何強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)？
  答

  根據(jù)2005年1月1日起施行的《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，社會(huì)上許多人認(rèn)為被執(zhí)行人“唯一一套住房不得執(zhí)行”。此認(rèn)識(shí)給法院執(zhí)行難雪上加霜，使一部分不良債務(wù)人自以為有了逃避法律責(zé)任的“尚方寶劍”。筆者認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)是對(duì)**高院司法解釋的誤讀，有必要在法理上予以澄清。 一、對(duì)司法解釋的解讀《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。此條規(guī)定對(duì)不能拍賣、變賣或者抵債的房產(chǎn)是有限定條件的，是指對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能執(zhí)行。為了進(jìn)一步明確可執(zhí)行房屋司法解釋第七條規(guī)定“對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。顯然**高院司法解釋強(qiáng)調(diào)的是要保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋，并沒有提及一套房屋就不能執(zhí)行。否則會(huì)出現(xiàn)債務(wù)人居住一套豪宅甚至別墅，卻不能對(duì)其予以強(qiáng)制執(zhí)行的荒唐局面。司法解釋對(duì)被執(zhí)行人房屋不能執(zhí)行規(guī)定的目的是保護(hù)被執(zhí)行人的生存權(quán)，而不是保護(hù)其享受超過生存權(quán)以外的居住條件。 二、對(duì)一套房屋執(zhí)行的必要性 在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，信用缺失是阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要問題，司法強(qiáng)制措施是保障社會(huì)信用的**后一道屏障。房產(chǎn)是公民個(gè)人**重要的生活資料，也是確立其市場(chǎng)信譽(yù)的重要依據(jù)，如果司法強(qiáng)制措施對(duì)一套房屋不能采取，那么就會(huì)出現(xiàn)惡意逃債者居住超過生活必需的房產(chǎn)，而法律對(duì)其無(wú)可奈何的局面，這對(duì)享有合法債權(quán)的申請(qǐng)人是極其不公平的，也不利于維護(hù)法制秩序。特別是在基層法院，許多執(zhí)行案件是交通肇事、傷害、撫養(yǎng)費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)、勞動(dòng)報(bào)酬案等，有的申請(qǐng)執(zhí)行人沒有房屋，有的被執(zhí)行人的房屋是申請(qǐng)執(zhí)行人的錢購(gòu)買的。有不少申請(qǐng)執(zhí)行人無(wú)錢看病，難以維持基本生活，同樣面臨生存權(quán)問題，而且是債權(quán)和生存權(quán)的競(jìng)合。在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)平衡利益和注重效果在這種情況下顯得尤其重要。因此不論是站在維護(hù)市場(chǎng)法制秩序的角度，還是保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益的角度，對(duì)于超過生存必需限度的被執(zhí)行人的一套房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行都是必要的。 三、對(duì)一套房產(chǎn)的執(zhí)行方法 首先應(yīng)當(dāng)確立予以執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定予以確定，也就是所擬執(zhí)行的房屋是否超過了“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須”。對(duì)于具體標(biāo)準(zhǔn)司法解釋沒有規(guī)定，由于我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致，對(duì)于**低生活標(biāo)準(zhǔn)的衡量是難以統(tǒng)一的，如同人身?yè)p害賠償中社會(huì)平均工資各地?zé)o法統(tǒng)一相同。故此對(duì)于**低生活標(biāo)準(zhǔn)房屋的衡量應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地標(biāo)準(zhǔn)予以執(zhí)行，可以參考當(dāng)?shù)亓庾》繕?biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)等予以衡量，對(duì)此南京市中級(jí)人民法院已作了積極而有效的探討，確定以人均住房8平方米作為**低住房標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，極大的提高了法院確認(rèn)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的效率。 其次可采取置換或租賃兩種執(zhí)行方法予以執(zhí)行。對(duì)于能夠采取置換方式執(zhí)行的，可以采取大面積房置換小面積房，好地段房置換差地段房，高價(jià)房置換低價(jià)房等方式予以執(zhí)行；不具備置換條件的也可以采取給被執(zhí)行人租賃一定面積的房屋予以執(zhí)行，租賃時(shí)間以半年到兩年為宜。 第三執(zhí)行的程序。第一步由申請(qǐng)執(zhí)行人提出申請(qǐng)，法院進(jìn)行審查，審查的重點(diǎn)是所擬執(zhí)行的房產(chǎn)是否超過被執(zhí)行人生活必需：第二步對(duì)擬執(zhí)行房產(chǎn)委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，以確定其價(jià)值；第三步對(duì)擬執(zhí)行房產(chǎn)依法予以拍賣；第四步落實(shí)置換房。對(duì)此可采取多種方式：首先考慮由被執(zhí)行人自行落實(shí)，在拍賣款中扣除執(zhí)行款及有關(guān)費(fèi)用后將余款還給被執(zhí)行人或留下按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐牟桓哂谄骄鶅r(jià)以**低保障條件將安置款交由被執(zhí)行人自行落實(shí)；其次在被執(zhí)行人無(wú)法告知或不配合的情況下則由執(zhí)行法院予以落實(shí)；也可以由申請(qǐng)執(zhí)行人代為落實(shí)，但必須經(jīng)執(zhí)行法院審查認(rèn)可。對(duì)于采取租賃方式的，租賃房屋的落實(shí)按照上述置換方式予以落實(shí)，同時(shí)由法院用拍賣款設(shè)立一個(gè)租房專項(xiàng)賬戶，專門用于支付被執(zhí)行人租房生活的費(fèi)用。第五步強(qiáng)制被執(zhí)行人遷到置換或租賃的房屋，把拍賣房產(chǎn)交付買受人。第四、對(duì)于銀行的抵押權(quán)的處置《根據(jù)**高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條的規(guī)定：對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)該規(guī)定第三條也明確規(guī)定了在實(shí)際操作中的方式。綜上： “一套房產(chǎn)不能執(zhí)行”、“有抵押權(quán)的房屋不得拍賣”的認(rèn)識(shí)是對(duì)**高院司法解釋的誤讀，對(duì)一套房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施是必要的也是可行的，在具體實(shí)務(wù)中既要注意保護(hù)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權(quán)，又要**大限度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)的人的債權(quán)，必須在保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益和被執(zhí)行人的利益之間保持合理的平衡，注重執(zhí)行實(shí)效。

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• 問 法院怎樣強(qiáng)制執(zhí)行房屋遺產(chǎn)4份開？
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  1、申請(qǐng)執(zhí)行書。申請(qǐng)執(zhí)行書中應(yīng)當(dāng)寫明申請(qǐng)執(zhí)行的理由、事項(xiàng)、執(zhí)行標(biāo)的，以及申請(qǐng)執(zhí)行人所了解的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況?！　∩暾?qǐng)執(zhí)行人寫申請(qǐng)執(zhí)行書確有困難的，可以口頭提出申請(qǐng)。人民法院接待人員對(duì)口頭申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)制作筆錄，由申請(qǐng)執(zhí)行人簽字或蓋章?！　⊥鈬?guó)一方當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提交中文申請(qǐng)執(zhí)行書。當(dāng)事人所在國(guó)與我國(guó)締結(jié)或共同參加的司法協(xié)助條約有特別規(guī)定的，按照條約規(guī)定辦理。2、生效法律文書副本。3、申請(qǐng)執(zhí)行人的身份證明。公民個(gè)人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)出示居民身份證；法人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和法定代表人身份證明；其他組織申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和主要負(fù)責(zé)人身份證明。4、繼承人或權(quán)利承受人申請(qǐng)執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提交繼承或承受權(quán)利的證明文件。5、申請(qǐng)執(zhí)行仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交有仲裁條款的合同書或仲裁協(xié)議書?！　∩暾?qǐng)執(zhí)行國(guó)外仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)我國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證或我國(guó)公證機(jī)關(guān)公證的仲裁裁決書中文本。6、申請(qǐng)執(zhí)行人可以委托代理人代為申請(qǐng)執(zhí)行。委托代理的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交經(jīng)委托人簽字或蓋章的授權(quán)委托書，寫明委托事項(xiàng)和代理人的權(quán)限?！　∥写砣舜鸀榉艞?、變更民事權(quán)利，或代為進(jìn)行執(zhí)行和解，或代為收取執(zhí)行款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)有委托人的特別授權(quán)。7、其他應(yīng)當(dāng)提交的文件或證件。

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• 問 請(qǐng)問，如何可以讓其強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)過戶？謝謝！
  答

  過戶費(fèi)用和正常的過戶費(fèi)用一樣的。法院拍賣房子的過戶流程：(一)首先確認(rèn)法院是否解除了對(duì)該房產(chǎn)的查封；(二)材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門；(三)當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；(四)可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國(guó)體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。需提交證件(以下資料必須是原件)(一)協(xié)助執(zhí)行通知書；(二)民事裁定書；(三)委托拍賣書(法院委托)；(四)拍賣成交確認(rèn)書及發(fā)票;(五)私有房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書及身份證；(六)地稅完稅證明；(七)契稅證明。

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