??想問下大家農(nóng)村無證房能否買賣

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• 152****9109

  無證房風險：
  (一)土地性質不合法的風險
  在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
  (二)土地使用權不合法的風險
  在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
  (三)工程建設手續(xù)不合法的風險
  有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關主管部門的執(zhí)法力度也有關系。這種情況，購房者**應小心，一般不要購買。
  (四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險
  這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:56
• 157****2358

  參照《合同法》“第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，結合本文認定農(nóng)村房屋買賣合同效力似乎只有第五項規(guī)定比較適合“
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，又根據(jù)法不溯及既往原則，認定房屋買賣合同應該依據(jù)當時的法律和行政法規(guī)的規(guī)定，但是歷史上和現(xiàn)有所有的法律和行政法規(guī)沒有一條規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同無效的禁止新規(guī)定。即便依據(jù)1999年國務院辦公廳的“通知”為由，認為非本集體組織成員之間的房屋買賣合同損害社會公共利益，但1999年國務院辦公廳“通知”之前所簽訂的買賣合同按照當時的認識也應該認定有效。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:45
• 154****2947

  依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有：
  （一）轉讓人擁 有二處以上的宅基地；
  （二）轉讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；
  （三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；
  （四）轉讓行為征 得集體經(jīng)濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:34
• 143****7534

  這種購買在法律上是無效的，賣家或者村集體可以通過法院起訴判令合同無效，在合同無效的情況下只能追究締約過失責任，因此，可以和賣家另外簽訂一份協(xié)議，約定如發(fā)生買賣無效時，怎么承擔締約過失責任，補償你的損失。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:11

相關問題

• 問 我想問下農(nóng)村房屋土地能否買賣？
  答

  我就是搞農(nóng)村土地工作的，基本上每天都有來辦土地使用證變更的。首先給你明確一個概念，房證的全稱叫做《房屋所有權證書》從字面意思就能看出，房子是歸你個人所有的。農(nóng)村一般都是集體土地，所以土地證的全稱叫做《集體土地使用證》不難看出吧，土地你只擁有使用權，但是，所有權是歸村上所有。所以說呢，房子你買了，房子確實是你的私人財產(chǎn)，所以可以辦理房證。但是土地的所有權歸村里啊，如果你不是該村村民憑什么擁有該村的土地使用權啊。如果你想辦理土地使用證的話，只能把戶口遷到該村去，這樣就不成問題了。遷完戶口后，你需要拿著變更后的房證復印件（過戶土地證需要先過戶房證），買賣雙方的身份證復印件，四鄰的身份證復印件，如果宅基地四周挨著村道或是村上空地之類的，還需要村書記的身份證復印件。另外還需要戶口本復印件，寫一份一戶一宅證明去村上蓋公章（就是寫明你在該村只有這一處住宅）。除此之外，土地登記表上還有一些簽字蓋章的地方，國土所的工作人員會為你明確指出的。好了，帶好這些東西后，去過戶土地證吧。對了，忘了提醒你一下。如果你的戶口不是農(nóng)業(yè)戶口，而是工業(yè)戶口的話，勸你也就別費勁了。因為工業(yè)戶口嚴謹購置農(nóng)村宅基地，這個國家有明文規(guī)定。至少我在工作中碰到有工業(yè)戶口想要過戶集體土地的，都讓我打發(fā)回去了。笑話，違反國家政策那可是犯錯誤地。對了，忘了補充一下，只要是一個村的就沒有問題，都可以過戶。就算你的戶口是XX村七社，想要買XX村一社的房子，這都沒問題。

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• 問 ??想問下大家保障房能買賣嗎
  答

  深圳保障房可以買賣嗎1、其保障性住房是由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。他是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅,它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定,由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌,提供給特定的人群使用,并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定,起社會保障作用的住房，是不可用來交易的。2、對于購買保障性商品房不滿五年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓保障性商品房的，由市住宅辦按原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。3、我們購買保障性商品房滿五年，購房人上市轉讓保障性商品房的，應當按原購房價格與屆時相應地段保障性商品房上市交易指導價格的差價的60%向政府交納土地收益等相關價款，市住宅辦可以優(yōu)先回購。4、對限制上市交易時間從不動產(chǎn)登記簿上權屬登記之日起計算。

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• 問 想問下大家，瓷磚鋪設方式都有哪些？
  答

  不同的磚類型鋪貼方式不同，常見的有正鋪，斜鋪。還有留縫鋪等方式。

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• 問 ??想問下大家回遷房可以買賣嗎
  答

  可以?；剡w房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發(fā)展 商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。很多人會糾結回遷房到底可以買嗎?其實回遷房是可以購房的，只是在購房之前要審查它的產(chǎn)權問題。回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權證書。目前可以進行合法買賣的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預售許可證，即可進行正常的產(chǎn)權交易。而回遷房也不是不可以買賣，如果在拆遷安置過程中，拆遷戶采取了回遷的方式，那么其所得補償已從貨幣變?yōu)榉慨a(chǎn)，其回遷房是可作為商品房上市交易的。但部分情況下，拆遷人以回遷房的形式補償給被拆遷人，其補償房屋是由有關主管部門核定價格，并進行管理，在產(chǎn)權、轉讓、稅金方面都有一定限制。由于回遷房這些特殊的原因，涉及的法律關系比較復雜，回遷人是否能取得房屋所有權、回遷房是否能辦理合法的產(chǎn)權證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權的劃分是否明確，這一系列法律問題難以確定。在這種情況下，出于保護自身權益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態(tài)度，一般來說不建議購買回遷房。購買回遷房可能會存在三大風險，其一是辦證時間難有保障，其二是不能辦理按揭，其三是經(jīng)濟風險

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• 問 ??想問下大家小產(chǎn)權房能買賣嗎？
  答

  產(chǎn)權是進行房地產(chǎn)交易時候**重要的問題，對于中國的產(chǎn)權，樓市有大小產(chǎn)權房之分。對于那些打算購買小產(chǎn)權房的人呢來說，有哪些問題需要大家密切關注的?所謂“小產(chǎn)權”有很多種解釋，**廣泛的解釋就是說在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，開發(fā)商在拿地時沒有繳納土地出讓金等費用，土地性質還是屬于集體用地;同時，如果說房屋擁有產(chǎn)權證的話也并不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。所謂的小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。因為這類房屋沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同房管局也不會給予備案，那么所謂的產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。小產(chǎn)權房通常是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，沒有繳納過土地出讓金的，不動產(chǎn)證也不是由國家房管部下發(fā)的，而是直接由鄉(xiāng)政府或村委會下發(fā)的，所以才叫做小產(chǎn)權房。而有些人曾經(jīng)問我，我資金不是太多，買個小產(chǎn)權房過個日子好嗎?而我可以肯定的告訴你，不好，因為風險太大了。

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