??你好，我想了解下簽二手房買賣合同要注意什么事項？

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• 143****2286

  1、買賣二手房時，別忘簽補充協(xié)議
  補充協(xié)議的作用就是對合同履行過程中出現(xiàn)的細節(jié)問題進行補充約定。補充協(xié)議與附加條款是有區(qū)別的，前者是主合同的內(nèi)容，后者是主合同的補充。不過，在房地產(chǎn)交易中，盡量要把維護權(quán)益的條款放在主合同中。
  2、買賣二手房時，學(xué)會核實二手房的真實年齡
  在二手房交易的實際操作中，賣方為了抬高房價，個別經(jīng)紀(jì)人為了促成交易，經(jīng)常存在虛報、隱瞞房齡的情況，而類似的糾紛也頻頻聞于耳際。
  3、買二手房，選擇具有合法權(quán)屬證件的二手房
  買房人要選擇有房地產(chǎn)權(quán)證（或公產(chǎn)租賃合同）的房產(chǎn)并實地查看，可到房地產(chǎn)管理部門查詢證件的真實性及房產(chǎn)權(quán)利是否存在抵押、涉訟等限制轉(zhuǎn)移事項。特別須注意，集體土地上的住宅房屋不能買賣；只有購房合同和發(fā)票未辦產(chǎn)權(quán)證的期房不要購買。

  查看全文↓ 2018-08-20 16:26:28
• 147****7033

  1.房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大風(fēng)險的。房主可能將房產(chǎn)證進行抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  2.明確成交價格和稅費責(zé)任
  在簽定合同中一定要注明正式的成交價格，還有交易的時間，交易稅費，還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責(zé)。
  從現(xiàn)行稅收政策來看，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費為：營業(yè)稅，個人所得稅，印花稅;歸客戶交納的稅費為：契稅，土地出讓金，印花稅(與房主各交一半)。
  3.明確買賣雙方的責(zé)任
  簽定此條款時十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應(yīng)寫得毫無異議。
  4.明確付款方式和時間
  雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時間。如**款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時有據(jù)可依，較好地維護自身權(quán)益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是否能被批貸進行確認。
  5.過戶時間要明確

  查看全文↓ 2018-08-20 16:26:18
• 151****7081

  要點1、房屋基本概況
  如房屋坐落、房號、所有權(quán)證號、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、使用面積、設(shè)計用途、共有權(quán)人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。
  只有詳細了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等，才能避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)的情況。
  要點2、房屋成交價格中所包含的具體內(nèi)容
  比如常規(guī)的成交價實際上是按套轉(zhuǎn)讓價，不僅僅包括房子本身，還包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等，這樣才能避免交房時產(chǎn)生不必要的糾紛。
  要點3、房款的支付方式
  常規(guī)的支付方式一般分為一次性付款、分期付款、抵押貸款這三種方式。要明確約定支付金額、支付時間、支付條件、余款支付時間、甲方提供貸款資料、時間等內(nèi)容。
  需要特別注意：
  在簽訂合同前一定要綜合衡量付款能力和貸款能力，避免因為后期付款或貸款問題而違約。尤其是選用貸款方式的購房人，可以先自行到銀行打印自己的誠信記錄。如果誠信記錄中有不少的不良記錄，就需要考慮下銀行能否批貸，以及貸款額度的問題。
  要點4、逾期付款的違約責(zé)任
  要約定清楚逾期付款后該如何處理，違約金的具體比例或者金額，避免因為約定不清，而產(chǎn)生雙方因房款無法及時支付、貸款無法按時辦理等問題引起的糾紛。
  要點5、房屋交付
  對于買房人而言，交房是實現(xiàn)購房目的的兩大核心之一，是重中之重。合同中必須明確約定交房時間、交房方式、逾期交房違約責(zé)任等。
  合同中需要明確約定賣方遷出房屋時，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費、寬帶、物管費等所有費用，交付房屋鑰匙；約定若在一定期限內(nèi)賣方逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定額度的違約責(zé)任，如果超出一定期限，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更重的違約責(zé)任等，還有要約定違約金比例或金額等。這樣才能有效防止賣方故意延遲交房等問題引起的糾紛。
  要點6、過戶
  過戶是買房人實現(xiàn)購房目的的兩大核心之二，也是重中之重。合同中要明確約定房屋所有權(quán)證過戶時間、辦證的配合義務(wù)、不配合過戶的違約責(zé)任、逾期過戶的違約責(zé)任等。

  查看全文↓ 2018-08-20 16:26:07
• 141****6414

  1、必須確認房東真實身份
  購房者在和賣家簽訂合同之前，首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房東的身份。對于房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證的真實性和房東身份證的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，這一點必須引起購房者的注意。
  2、必須明確雙方的違約責(zé)任
  因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)糾紛，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對等。
  3、必須標(biāo)明付款過戶時間
  在實際操作中，買方會將房款分為**和尾款兩部分在不同時間段打給房東，而尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間，要在合同中標(biāo)明付款過戶時間。
  4、必須注明費用交接時間
  這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，一般為款清交房，交付前的各種水電、煤氣、寬帶電視、物業(yè)等由原房東付清。這些協(xié)議條款都應(yīng)在合同中明確寫明。

  查看全文↓ 2018-08-20 16:25:57
• 145****2077

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

  查看全文↓ 2018-08-20 16:25:44

相關(guān)問題

• 問 想了解下買賣二手房需要注意什么事項？
  答

  　　二手房要注意些什么　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。　　2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件?！　?、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。　　5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書?！　?、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋?！　?、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)?！　?、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

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• 問 ??你好，我想了解下二手房房屋買賣合同在哪里下載？
  答

  上當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易中心官網(wǎng)下載

  全部4個回答>
• 問 你好，我想了解下通過中介購買二手房，二手房買賣合同是什么時候簽?zāi)兀?/a>
  答

  二手房交易流程(1)買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。(2)簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

  ??誰能說下簽訂二手房買賣合同需要注意什么？

  答

  1、簽二手房買賣合同——明確標(biāo)的即雙方要進行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。2、簽二手房買賣合同——明確價款如寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。3、簽二手房買賣合同——明確履行期限、地點、方式寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。4、簽二手房買賣合同——明確違約責(zé)任說明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。5、簽二手房買賣合同——明確解決爭議的方式寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。6、簽二手房買賣合同——明確合同生效條款如合同生效時間；生效或失效條件；；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。7、簽二手房買賣合同——明確合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還等。

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• 問 ??想了解下二手房買賣需要注意哪些問題？
  答

  1、要選正規(guī)的中介購房者應(yīng)選擇有工商營業(yè)執(zhí)照、聲譽較好、放心靠譜的正規(guī)中介公司。在網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達的今天，可上網(wǎng)搜索了解這家公司的口碑、以往有無糾紛。2、要確認房屋面積房屋面積包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但可能存在很大的誤差。**保險的辦法就是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，就可以獲得比較真實的房屋面積了。部分房改房因為種種歷史原因，造成它的產(chǎn)權(quán)登記面積和實際面積有很大的出入，所以建議購買房改房的時候要問清楚。3、要了解房屋是否出租實地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租賃情況或者存在其他糾紛的機會。如果房屋正在出租，承租人對出賣的房屋有優(yōu)先購買權(quán)，賣方應(yīng)征詢承租人的意見，看承租人是否購買。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。法律上有買賣不破租賃的規(guī)則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續(xù)有效。買方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購買了房屋，但自己無法入住或使用的情況。因此，如果遇到正在出租的房屋，買方**穩(wěn)妥的辦法就是，要求賣方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買賣合同。4、要了解原業(yè)主賣房目的買二手房必須要格外注意原房主的賣房目的，尤其是一些明顯低于市場價的房屋，可能另有隱情。若是等到入住后才知道實情，那么心情必定會受到影響，所以小編建議購房者在購房前多向物業(yè)、鄰居等多方詢問。5、要了解物業(yè)繳費情況購房者要了解房屋的物業(yè)相關(guān)費用（如水電氣、物業(yè)管理、采暖、有線電視等）繳納情況，在合同中對物業(yè)相關(guān)費用的接續(xù)時限作出明確約定。6、要了解房屋是否存在其他糾紛在買賣合同中，也應(yīng)當(dāng)要求賣方保證房屋不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣方應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，確保買方利益不受損失。7、車位問題一定要理清楚現(xiàn)在的私家車越來越多，停車位也就顯得格外重要了。沒有停車場和車庫的小區(qū)往往看起來亂七八糟，車輛擺放成了大問題，不僅不美觀，還給生活帶來了極大的不便，所以購買二手房的時候要盡量選擇有停車位或者車庫的。

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