??有沒有哪位知道土地增值稅利息怎么扣除？

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• 147****1935

  你好，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，利息支出分兩種情況確定扣除：
  　　1.凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。
  　　2.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并人房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。

  查看全文↓ 2018-08-21 10:57:28
• 158****1349

  土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。
  　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?？梢姡谕恋卦鲋刀惪鄢椖恐?，正確歸集利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要一環(huán)。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時不能忽視以下幾個問題。
  　　資本化利息應并入財務費用中扣除
  　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條規(guī)定，審核利息支出時應當重點關注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規(guī)定，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準則第17號借款費用》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本”中，因此，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。

  查看全文↓ 2018-08-21 10:57:07
• 135****9482

  在計算土地增值稅時，對利息支出的扣除，稅法采取了比較寬松的處理方法：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，利息支出分兩種情況確定扣除：
  　　1.凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。
  　　在這種情況下：
  　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（5％以下）+允許扣除的利息費用
  　　2.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并人房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。
  在這種情況下：
  　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（10％以下）
  　　以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-08-21 10:56:22

相關問題

• 問 土地增值稅利息扣除有哪些規(guī)定？
  答

  一、成交價3%的契稅;二、手續(xù)費：5元/㎡的交易費，550元/套的登記費;三、成交總價萬分之五的印花稅;四、差價30%-60%的土地增值稅;五、差額的5.55%營業(yè)稅以及附加;六、差價20%的個人所得稅，這個差價=成交總價-購入價-購入時所交契稅-營業(yè)稅-印花稅-裝修**價，南京稅務局解釋，如果所交易商鋪之前曾有過貸款，也可將貸款所產(chǎn)生的利息減去，裝修的**金額不能超過購入價的10%，而且這些減去的費用必須提供國家規(guī)定的正規(guī)**。其中差價的土地增值稅計算比較復雜，按照得益率的不同，所交納的比例也有很大的區(qū)別，南京地稅局給出了詳細的計算步驟。首先要了解土地增值稅的扣除金額，扣除金額=購入價*(1+所購年限*5%)+購房契稅+轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅+印花稅;然后可以得出，增值額=成交總價-扣除項目，再算出，增值率=增值額/扣除額*100%，根據(jù)增值率的不同，所交稅額也不同;(一)增值率未超過50%的，土地增值稅稅額=增值額*30%;(二)增值率在50%-100%的，土地增值稅=增值額*40%-扣除金額*5%;(三)增值額在100%-200%的，土地增值稅=增值額*50%-扣除金額*15%;(四)增值額超過200%的，土地增值稅=增值額*6%-扣除金額*35%。這樣算下來，一套商鋪在轉讓時產(chǎn)生的稅費至少高達差價的40%以上，相對普通住宅，交易成本要大得多

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• 問 土地增值稅扣除項目有哪些？
  答

  土地增值稅扣除項目有：　　1、取得土地使用權所支付的地價款。　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，以協(xié)議、招標、拍賣方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金，如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款?！　?2)納稅人在取得土地使用權時那國家規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費?！　?、房地產(chǎn)開發(fā)成本　　包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等?！　?1)土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等?！　?2)前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出?！　?3)建筑安裝工程費?！　?4)基礎設施費。包括小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！　?5)公共配套設施費?！　?6)開發(fā)間接費用。指直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！　?、房地產(chǎn)開發(fā)費用　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、財務費用、管理費用。根據(jù)現(xiàn)行財務管理制度規(guī)定，這三項費用做為期間費用，直接記入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅的扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除、　　4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金　　與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！　⌒枰鞔_的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其在轉讓時繳納的印花稅按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額的5‰(貼花)允許在此扣除。　　5、其他扣除項目　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。在此，應特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用與從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外其他人不適用。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常投資開發(fā)者的積極性?！　?、舊房及建筑物的評估價格　　舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。此外轉讓舊房的、應按房屋及建筑的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

• 問 ??哪位網(wǎng)友知道土地增值稅怎樣計算？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法。一、能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應納稅額=〔轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金〕×適用稅率1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;2.“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估價格為460000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應繳多少?合計繳稅多少?柳先生轉讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。柳先生應繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費**高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。二、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計算方法：土地增值稅應納稅額=〔轉讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金〕×適用稅率1.“n”是指購入房屋到轉讓房屋的年度數(shù);2.“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)〔根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)〕。

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• 問 土地增值稅扣除項目都有哪些,是怎么區(qū)分的?
  答

  《土地增值稅暫行條例實施細則》根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。注：(一)取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

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• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費基本標準： 1、銷售商品房（含轉讓未竣工開發(fā)項目）項目：企業(yè) 申報的扣除項目金額＊1‰為政府指導價。 2、銷售經(jīng)濟適用房項目：企業(yè)申報的扣除項目金額＊0.5‰為政府指導價。 二、土地增值稅清算鑒證收費優(yōu)惠標準：扣除項目金額收費比例折扣率收費金額3千萬元以下1‰-**低3萬元3千萬至1億元1‰-3萬至10萬元1億元至2億元1‰90％**低10萬元2億元至5億元1‰70％**低18萬元5億元以上1‰面議**低35萬元

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